Cita de yerasito

Buenas, shurs. Traigo un tema para los que estamos obsesionados con no romper el interés compuesto pero, a la vez, no queremos vivir debajo de un puente o de alquiler toda la vida.


La teoría es clara: si sacas la pasta de tus fondos/ETFs para la entrada de la casa, le cortas las piernas a la rentabilidad a largo plazo y hacienda te da un palazo en impuestos. Por eso, me he estado planteando la opción de la doble garantía (pignoración) para intentar rascar una hipoteca al 100% del valor de compra.


Aquí os dejo el análisis de viabilidad para que me digáis cómo lo veis o si al ir al banco se van a reir en mi cara:
1. ¿Es viable?

A priori si. Los bancos (sobre todo banca privada o entidades tipo MyInvestor, BBVA o Santander con perfiles altos) lo llaman pignoración de activos financieros. En lugar de darles el 20% en cash, les "bloqueas" tus fondos como garantía adicional. Tú sigues siendo el dueño y sigues cobrando dividendos o rentabilidad, pero no puedes tocarlos.

2. El "Loan to Value" (LTV) y cuánto capital hace falta

El banco no te va a valorar el fondo al 100% de su valor actual porque saben que el mercado es volátil. Normalmente aplican un "recorte" (haircut):

• Fondos Monetarios/Renta Fija: Pueden valorarlos al 80-90%.
• Fondos de Renta Variable (MSCI World, S&P 500): Suelen valorarlos al 50-60%.

Ejemplo rápido: Si la casa vale 200.000€ y quieres que te financien los 40.000€ de la entrada (el 20%), y tu fondo es de acciones, el banco te pedirá pignorar unos 70.000€ - 80.000€ en fondos para cubrirse las espaldas.

3. El peligro de las Margin Calls

Si el mercado se pega un castañazo (un 2008 o un marzo de 2020) y el valor de tus fondos pignorados cae por debajo de lo que el banco exige como garantía:

1. Aportar más capital: Tienes que meter más pasta al fondo en X horas/días.
2. Ejecución de garantía: El banco vende tus fondos en el peor momento posible (mínimos históricos) para cubrir su parte, y ahí sí que rompes el interés compuesto y encima pierdes dinero.

4. Los gastos "fantasma"

Recordad que, aunque consigas el 100% del precio de la casa, el 10-12% de gastos (ITP, notaría, registro) no te los quita nadie y eso hay que tenerlo en líquido. El banco rara vez pignora para pagar impuestos.


Resumiendo: Es una estrategia buena para no descapitalizarse, pero requiere tener una cartera ya abultada (probablemente casi el 40-50% del valor de la casa en fondos) para que el banco no te mande a paseo.


¿Alguien por aquí lo ha conseguido recientemente? ¿Qué % de garantía os han pedido y en qué bancos están más abiertos a estas "operaciones especiales"?


Os leo.

Cita de CrIu

Yo tengo hora en el notario esta semana para firmar la pignoracion con myinvestor. 200% de garantia para que me dieran el 3,5%

Cita de yerasito

Buenas, shurs. Traigo un tema para los que estamos obsesionados con no romper el interés compuesto pero, a la vez, no queremos vivir debajo de un puente o de alquiler toda la vida.


La teoría es clara: si sacas la pasta de tus fondos/ETFs para la entrada de la casa, le cortas las piernas a la rentabilidad a largo plazo y hacienda te da un palazo en impuestos. Por eso, me he estado planteando la opción de la doble garantía (pignoración) para intentar rascar una hipoteca al 100% del valor de compra.


Aquí os dejo el análisis de viabilidad para que me digáis cómo lo veis o si al ir al banco se van a reir en mi cara:
1. ¿Es viable?

A priori si. Los bancos (sobre todo banca privada o entidades tipo MyInvestor, BBVA o Santander con perfiles altos) lo llaman pignoración de activos financieros. En lugar de darles el 20% en cash, les "bloqueas" tus fondos como garantía adicional. Tú sigues siendo el dueño y sigues cobrando dividendos o rentabilidad, pero no puedes tocarlos.

2. El "Loan to Value" (LTV) y cuánto capital hace falta

El banco no te va a valorar el fondo al 100% de su valor actual porque saben que el mercado es volátil. Normalmente aplican un "recorte" (haircut):

• Fondos Monetarios/Renta Fija: Pueden valorarlos al 80-90%.
• Fondos de Renta Variable (MSCI World, S&P 500): Suelen valorarlos al 50-60%.

Ejemplo rápido: Si la casa vale 200.000€ y quieres que te financien los 40.000€ de la entrada (el 20%), y tu fondo es de acciones, el banco te pedirá pignorar unos 70.000€ - 80.000€ en fondos para cubrirse las espaldas.

3. El peligro de las Margin Calls

Si el mercado se pega un castañazo (un 2008 o un marzo de 2020) y el valor de tus fondos pignorados cae por debajo de lo que el banco exige como garantía:

1. Aportar más capital: Tienes que meter más pasta al fondo en X horas/días.
2. Ejecución de garantía: El banco vende tus fondos en el peor momento posible (mínimos históricos) para cubrir su parte, y ahí sí que rompes el interés compuesto y encima pierdes dinero.

4. Los gastos "fantasma"

Recordad que, aunque consigas el 100% del precio de la casa, el 10-12% de gastos (ITP, notaría, registro) no te los quita nadie y eso hay que tenerlo en líquido. El banco rara vez pignora para pagar impuestos.


Resumiendo: Es una estrategia buena para no descapitalizarse, pero requiere tener una cartera ya abultada (probablemente casi el 40-50% del valor de la casa en fondos) para que el banco no te mande a paseo.


¿Alguien por aquí lo ha conseguido recientemente? ¿Qué % de garantía os han pedido y en qué bancos están más abiertos a estas "operaciones especiales"?


Os leo.

Cita de MedioTroll

Interesante. Define perfiles altos para esos bancos.


S2

Cita de yerasito

Un 200% de la entrada no? Por un 3,5% está increíble la verdad, casi con un fondo de RF pagarías el interés.

Eso lo gestionas a través de la web de myinvestor o tienes que hablar con un comercial?

Cita de CrIu

A traves de la app todo. Yo he pedido 24k al final y he bloqueado 48. Puedes bajar el ratio pero entonces te vas a un 4 y algo si no recuerdo mal. En mi caso tengo un hilo donde explico la jugada en este mismo subforo, comprare un capricho y con el sobrante lo meteremos a RV para intentar compensar los intereses del prestamo

Cita de Jasel

He estado curioseando, y veo que te dan hasta el doble de lo que pones en garantía (eso sí a mayor tipo de interés, creo que sobre el 6 era).

Si pones 20k de garantía para que te den 40k, esto no sería mucho riesgo? Una caída mínima y te está llamando el banco.

En myinvestor lo estuve mirando está mañana