Piso obra nueva
ForoCoches: Miembro
13-abr-2026 21:23
#1
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Buenas shurs, Me ha salido una oportunidad de compra en mi ciudad (200.000 habitantes). El piso sería de 1 sola habitación con unos 50 m con garaje y trastero y sale por 150k más gastos, IVA.. Es obra nueva con aerotermia, piscina en la comunidad, va con los baños ya puestos, lavavajillas, la vitro, campana, microondas y varias cosas. La cosa es que ya tengo casa ya propia pero en mi ciudad los alquileres están mínimo a 700-750 euros y no siendo ni obra nueva. Lo veis buena opción de adquirirlo para alquiler? Dinero tengo para pagarlo al contado pero preferiría hipoteca porque el dinero lo tengo invertido en indexados etc. Acepto sugerencias porque nunca he hecho nada de tema inmobiliario y era por tener algo de eso también. Yo mi casa la tengo pagada y tengo 32 años(podría hipotecarme a bastantes años) Saludos |
Editado: 14-abr-2026 00:59 -
ForoCoches: Usuario
13-abr-2026 21:36
#2
| Depende lo que te cueste el piso ,si es sobre los 100k si ,le estarías sacando una rentabilidad del 6% más menos |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
13-abr-2026 22:23
#4
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comprar un piso para alquilarlo es un plan sin fisuras en estos años venideros suerte si al final te animas, la vas a necesitar |
ForoCoches: Usuario
13-abr-2026 23:37
#5
| Tienes que ver la rentabilidad calculando desde lo que pondrías para una hipoteca. Dudo que la obra nueva sea lo mas rentable. |
ForoCoches: Usuario
14-abr-2026 00:21
#7
| Por lo general a la gente no le importa mucho que sea obra nueva o no al momento de alquilar, así que no esperes ponerlo por encima de la media solo por eso |
ForoCoches: Miembro
14-abr-2026 00:58
#8
| Perdón que se me ha pasado lo más importante. Serian 150.000 euros más IVA y gastos |
ForoCoches: Usuario
14-abr-2026 01:53
#9
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Yo compré hace un año y lo tengo en alquiler, no le saco una rentabilidad Bárbara peor no está mal |
ForoCoches: Miembro
14-abr-2026 01:58
#10
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yo ando parecido, no se si lanzarme, la rentabilidad rara vez me sale mayor a un 5-6% neta. Hay que tener en cuenta seguro hogar de impago, cuota de comunidad, derramas potenciales y posibles roturas .( IBI e IRPF). Es bastante carga de cosas, pero suele salir un 5% facilmente, que te lleva a 20 años "aguantando" inquilinos para recuperar la inversion ( si es al contado, sino aun pagas intereses al banco). Por eso no se si seguir con el ladrillo o hay otro producto mas tranquilo PD: al 5% anual, hay que sumar lo que revalorice el piso anualmente que de momento cada año sube |
ForoCoches: Miembro
14-abr-2026 07:33
#11
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Con 750 euros de alquiler, si pagas al contado 150.000 más 15.000 de gastos e impuestos te queda una rentabilidad bruta del 5,4%. Descontando IBI, comunidad, seguros, etc. la rentabilidad neta bajará al 4 ó 4,5%. Cada cambio de inquilino, el mes vacío o reparación y mantenimiento, bajarán la rentabilidad. Si pides hipoteca, tendrás que aportar 45.000 euros ahora, e ir pagando las cuotas. En 30 años te supone 40.000 euros de interés, que sale una media de 110€ al mes. Eso da una rentabilidad bruta media del 17%. Eso si, repito lo de rentabilidad media porque los intereses no se pagan de forma lineal. Los primeros años que son los que más te importan la cantidad de intereses es mucho mayor, en torno a los 200 euros mensuales, lo que te deja en rentar bruta del 14%. Otra cosa para tene en cuenta es que en el caso de la financiación, las cuentas están hechas teniendo en cuenta que parte de la rentabilidad se va en pagar principal, y otra parte son ingresos líquidos. De media en las 30 años amortizas 330 euros cada mes de principal, que es deuda que te quitas, 110 euros de intereses y 130 euros de gastos del piso, asi que te queda líquido unos 180 euros. |
ForoCoches: Usuario
14-abr-2026 11:12
#12
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Con 750 euros de alquiler, si pagas al contado 150.000 más 15.000 de gastos e impuestos te queda una rentabilidad bruta del 5,4%. Descontando IBI, comunidad, seguros, etc. la rentabilidad neta bajará al 4 ó 4,5%. Cada cambio de inquilino, el mes vacío o reparación y mantenimiento, bajarán la rentabilidad.
Si pides hipoteca, tendrás que aportar 45.000 euros ahora, e ir pagando las cuotas. En 30 años te supone 40.000 euros de interés, que sale una media de 110€ al mes. Eso da una rentabilidad bruta media del 17%. Eso si, repito lo de rentabilidad media porque los intereses no se pagan de forma lineal. Los primeros años que son los que más te importan la cantidad de intereses es mucho mayor, en torno a los 200 euros mensuales, lo que te deja en rentar bruta del 14%. Otra cosa para tene en cuenta es que en el caso de la financiación, las cuentas están hechas teniendo en cuenta que parte de la rentabilidad se va en pagar principal, y otra parte son ingresos líquidos. De media en las 30 años amortizas 330 euros cada mes de principal, que es deuda que te quitas, 110 euros de intereses y 130 euros de gastos del piso, asi que te queda líquido unos 180 euros. De hecho, con tus propios números: 180€ líquidos al mes × 12 / 45.000€ de desembolso = 4,8%. Eso es lo comparable al 5,4% bruto del contado, no el 17%. La diferencia real entre hacerlo de una forma u otra es qué haces con el capital que no inmovilizas de golpe en el caso de la hipoteca. Si lo inviertes y te da una rentabilidad mayor que los intereses que pagas, esa es la ventaja real, que la hay pero ni por asomo es un 17% del piso. |
Editado: 14-abr-2026 11:14 -
ForoCoches: Miembro
14-abr-2026 16:21
#13
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Las cuentas que haces para comparar contado con hipoteca y dar ese 14-17% de rentabilidad no tienen sentido, porque no estás incluyendo la amortización de principal como coste. Si aplicas la misma lógica al contado y tampoco incluyes el capital inmovilizado, te sale un 45% de rentabilidad pagando al contado (9.000€ de alquiler / 20.000€ de gastos irrecuperables). Obviamente eso es absurdo, lo que demuestra que la métrica está mal planteada.
De hecho, con tus propios números: 180€ líquidos al mes × 12 / 45.000€ de desembolso = 4,8%. Eso es lo comparable al 5,4% bruto del contado, no el 17%. La diferencia real entre hacerlo de una forma u otra es qué haces con el capital que no inmovilizas de golpe en el caso de la hipoteca. Si lo inviertes y te da una rentabilidad mayor que los intereses que pagas, esa es la ventaja real, que la hay pero ni por asomo es un 17% del piso. Comprando al contado, tu tienes un activo inmovilizado que está valorado en 150.000, por el que has desembolsado 165.000 eruos y tienes que sacarle rendimiento. Comprando con hipoteca, tu tienes un activo inmovilizado que está valorado en 150.000, por el que has desembolsado 45.000 eruos y tienes que sacarle rendimiento. Además tienes un pasivo de 120.000 euros, que tendrás que ir reduciendo mes a mes. Al pagar las cuotas de la hipoteca con las mensualidades del alquiler se va cancelando el pasivo, con lo cual tu balance va mejorando. El hecho de reducir pasivo es un beneficio que obtienes, puesto que la diferencia entre activo y pasivo será cada día mayor. . |