🏗️ Urbanitae | Civislend | Wecity: ANÁLISIS de INVERSIONES + MÁXIMO BONO + BIZUM 👍

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Javi230

ForoCoches: Usuario

19-may-2026 17:03

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2️⃣ Avísame por mensaje privado cuando realices la primera inversión y también cuándo recibas el bono (momento en el que recibiré yo también mi recompensa) para enviarte mi EXTRA por Bizum.

3️⃣ Esto no es asesoramiento financiero. Cada uno debe valorar los riesgos antes de invertir.

4️⃣ Cualquier duda o pregunta, mándame mensaje privado!

Javi230

ForoCoches: Usuario

19-may-2026 18:23

#32

Nuevo proyecto interesante el martes 26 de mayo a las 12:00 horas en Civislend.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: AZZ La Boticaria.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Préstamo puente para financiar la adquisición del 100% de las participaciones de la sociedad BATAM ITG S.L. (propietaria del complejo hotelero).
- Ubicación: Carretera de Alcalá, Alcalá de Guadaíra, Sevilla..
- Tipo: Préstamo corporativo estructurado con garantías pignoraticias y avales (Sin Hipoteca).
- Plazo: 24 meses (con posibilidad de prórroga de hasta 12 meses adicionales).
- Interés: 11,00% TIN anual (sube al 11,50% durante el periodo de prórroga).
- Rentabilidad TOTAL: 22,00% estimada sobre el capital si se agota el plazo de 24 meses sin amortización anticipada.
- Ticket: Mínimo de 250 € / Sin máximo fijado.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Loan To Value) Teórico: 30,65%. El importe total del préstamo solicitado a la plataforma es de 5.000.000 € frente a un valor de tasación ECO del activo subyacente (complejo hotelero y fincas) que asciende a 16.314.363 €. No obstante, aunque el ratio matemático es excelente, este LTV es puramente de referencia comercial, dado que NO existe una hipoteca constituida sobre el inmueble.- Préstamo total: 5.000.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 2.083.140 € destinados a completar el precio de compra de la sociedad (Split de fondos: 71% Civislend / 29% Promotor).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de intereses garantizados para el inversor en caso de que el promotor amortice anticipadamente.
- Distribución de Flujos: Pago de intereses de forma semestral, lo que otorga liquidez periódica al inversor durante la vida del proyecto.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Solvencia y Track Record del Sponsor: Grupo Visasur / AZZ Hoteles es un operador consolidado con más de 40 años de trayectoria y 7 hoteles activos. Con Civislend ya ha financiado 3 proyectos (AZZ Sevilla y AZZ Las Claras ya fueron devueltos con éxito y AZZ Pamplona se encuentra al corriente).
✔️ Paquete de Garantías Alternativo: Al no poder incluir hipoteca, se instrumenta una sólida estructura de protección:

1) Prenda del 100% de las participaciones de BATAM ITG S.L. (propietaria de los activos de 16,3 M€).
2) Garantía Corporativa de VISASUR INMOBILIARIA S.L. (Matriz con un patrimonio neto auditado superior a los 19.000.000 €).
3) Mandato irrevocable de venta firmado ante notario en caso de impago por valor de 7.500.000 €.
4) Prohibición contractual de hipotecar o gravar los activos a favor de terceros.

✔️ Licencias e Infraestructura: El hotel cuenta con la licencia de actividad vigente. Al tratarse de una reforma menor y puesta a punto tras su cierre en 2012, no se depende de los plazos de concesión de licencias de obra mayor. El proyecto de acometidas de agua y luz ya cuenta con permisos aprobados.
✔️ Activo singularísimo y escaso: Cortijo del s. XIX, 964.000 m², 37.651 m² construidos, 133 habitaciones, SPA, centro ecuestre, helipuerto, 5 restaurantes. Difícilmente replicable.
✔️ Activo con licencia vigente: Licencia de actividad en vigor. Proyecto y licencia de conexión de servicios ya concedidos. Sin incertidumbre urbanística de fondo.

⚠️ RIESGOS:

❗ Riesgo Legal Estructural (Ausencia de Hipoteca): El riesgo principal radica en que la ley prohíbe la asistencia financiera. Esto significa que una sociedad que va a ser comprada (BATAM ITG S.L.) no puede poner sus propios edificios como garantía hipotecaria para financiar su adquisición. Por tanto, ante una hipotética quiebra o concurso del promotor, los inversores de Civislend no son acreedores hipotecarios, sino prendarios sobre las acciones. Ejecutar unas participaciones sociales en un juzgado es un proceso burocrático más complejo y lento que ejecutar una hipoteca directa.
❗ Activo en Desuso (Cerrado desde 2012): El hotel lleva 14 años cerrado. Aunque la tasación actual respalda el valor por m² y suelo, reabrir un complejo de 133 habitaciones, spa de 2.500 m² y centro ecuestre que ha estado parado tanto tiempo puede hacer aflorar vicios ocultos significativos en las instalaciones técnicas subterráneas, climatización y saneamiento, presionando el CapEx de reforma inicial.
❗ Riesgo de Refinanciación: La estrategia de salida estipula que el préstamo se repagará mediante una refinanciación bancaria una vez el hotel lleve un año operando. Los bancos tradicionales son muy estrictos al financiar hoteles sin un histórico de explotación (Track Record operativo real de la propia explotación) reciente, por lo que el promotor dependerá críticamente de cumplir con el EBITDA proyectado bajo la marca AZZ.

👉 CONCLUSIÓN: INVERTIR CON CAUTELA

El proyecto AZZ La Boticaria cuenta con un binomio rentabilidad-riesgo atractivo (11,00% TIN con pagos semestrales) y viene respaldado por un promotor institucional de primer nivel en la plataforma.

Sin embargo, el proyecto no califica para un "Invertir" directo y requiere "Cautela" debido a su singularidad legal. Al no disponer de una garantía hipotecaria directa sobre los inmuebles, la seguridad real de tu capital descansa sobre la solidez financiera de la matriz Visasur S.L. (avalista corporativo de 19M€ de patrimonio) y la viabilidad de la marca AZZ Hoteles para levantar el negocio.

Puede ser una opción interesante para inversores que quieran diversificar en el sector hotelero y confíen en la fortaleza del Grupo Visasur, aunque asumiendo los riesgos propios de un proyecto que busca reactivar un activo parado durante más de diez años. En cualquier caso, tendría sentido mantener una exposición moderada dentro de la cartera de crowdlending.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

20-may-2026 21:04

#33

Nuevo proyecto interesante el lunes 25 de mayo a las 16:00 horas en Urbanitae.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Vértice (Residencial Plantío).
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Refinanciación del préstamo que grava la finca matriz para su segregación, y financiación parcial de la construcción de 3 viviendas adosadas de lujo.
- Ubicación: Calle El Plantío 7, "Zona Estación", Pozuelo de Alarcón (Madrid).
- Tipo: Deuda a tipo fijo estructurada en dos tramos (Tramo A y Tramo B).
- Plazo: 20 meses para el Tramo A (con opción de prórroga de 6 meses) y 14 meses para el Tramo B.
- Interés: 10,5% anual simple.
- Rentabilidad TOTAL: 17,5% (si se cumple el plazo estimado de 20 meses).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Loan to Value): El ratio de LTV es del 49,7% calculado sobre el Valor Bruto de Desarrollo (GDV) estimado de venta que asciende a 4.630.000 €. Se trata de un nivel de endeudamiento muy sano, ofreciendo un amplio colchón en caso de ejecución de garantías. El LTC (Loan to Cost) total es del 71,1%.
- Préstamo total: Hasta 2.300.000 €. El Tramo A (que se lanza ahora) es de 1.310.000 € para la compra/refinanciación de la matriz, y el Tramo B será de hasta 990.000 € para la construcción de obra.
- Aportación promotor (Skin in the game): El capital total aportado por el promotor ascenderá a 936.478 € (23% de las fuentes del proyecto). A día 1, el gestor ya ha aportado 624.963 € para el suelo y se compromete a un equity add-on de 311.515 €.
- Interés mínimo (Make-whole): Se garantizan 15 meses de intereses para el inversor en caso de amortización anticipada.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Riesgo Comercial Prácticamente Mitigado: Ya existen contratos de reserva para 2 de las 3 viviendas (66% de preventas). Al faltar solo una unidad (con un ticket esperado en torno a 1.460.000 € - 1.585.000 €), el riesgo de no vender y no repagar la deuda es bajo.
✔️ Riesgo Urbanístico Anulado: La licencia de obra ya ha sido concedida por el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón. Las obras de demolición de la vivienda original (de 1973) han concluido y la cimentación ya está en curso.
✔️ Paquete de Garantías Robustas: El préstamo cuenta con hipoteca de primer rango (con responsabilidad del 140%), pignoración de cuentas de la SPV (Kuvica Asset Management S.L.), cash-sweep del 100% y una Equity Commitment Letter donde el promotor asume la obligación de inyectar capital ante posibles sobrecostes o desistimiento de clientes.
✔️ Solvencia del Gestor: Grupo Frangla ejerce como promotor boutique y además cuenta con su propia constructora in-house ("Boceto"). Esto reduce el riesgo de abandono de obra o litigios externos entre promotora y constructora.
✔️ Ubicación Prime: Pozuelo de Alarcón presenta un déficit estructural de obra nueva (15-18% de la oferta), siendo la "Zona Estación" un área de altísima demanda residencial por su conectividad a Madrid.

⚠️ RIESGOS:
❗ Margen de Beneficio del Promotor Ajustado: El Resumen Económico proyecta un Resultado Neto (Beneficio) de apenas 167.681 €, lo que supone un 4% sobre el total. Es un margen promotor bastante estrecho frente a imprevistos, aunque esto se mitiga en parte por la Equity Commitment Letter y la cuenta de contingencias.
❗ Naturaleza del Tramo A (Refinanciación): Los 1.310.000 € del Tramo A no van a poner ladrillos, sino a cancelar un préstamo hipotecario anterior para limpiar las cargas del suelo y poder segregarlo. El riesgo real de obra dependerá en gran medida de que el Tramo B y los pagos de los compradores reservistas fluyan correctamente.
❗ Cierre de la Tercera Venta: Los testigos de mercado indican un precio medio en la zona de ~1.459.000 €. Si hubiera dificultades económicas generales, la absorción de esa última unidad podría atascarse, lo que tensionaría el calendario de los 20 meses.

👉 CONCLUSIÓN: INVERTIR

El Proyecto Vértice es una oportunidad muy sólida dentro del formato de Deuda / Préstamo promotor. Las principales variables de riesgo inmobiliario clásico han sido severamente mitigadas: la licencia de obra está concedida, las excavaciones han comenzado y el 66% de las viviendas ya están reservadas. El LTV por debajo del 50% proporciona una protección patrimonial excepcional a los inversores.

Aunque el margen comercial proyectado para el promotor es estrecho (4%), el aval principal radica en las preventas consolidadas y en el compromiso legal y financiero de la promotora (Equity Commitment Letter) para cubrir desviaciones. La rentabilidad del 10,5% anual con protección make-whole de 15 meses en una ubicación premium como Pozuelo de Alarcón hace de esta una opción muy atractiva para diversificar la cartera.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

21-may-2026 22:07

#34

Nuevo proyecto interesante mañana 22 de mayo a las 12:00 horas en Wecity.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Valencia-Goya II.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Financiación de los costes de ejecución de obra (Fase II) de un apartahotel con 18 apartamentos turísticos..
- Ubicación: Calle Goya 14, La Petxina (Extramurs), Valencia.
- Tipo: Préstamo con garantía hipotecaria de primer grado.
- Plazo: 15 meses (vencimiento estimado 23 de agosto de 2027) + 6 meses de posible prórroga.
- Interés: 11,75% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 14,69% (estimada a los 15 meses).
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): El ratio LTV Actual (1ª Disp.) es del 63,89% sobre una tasación actual de 1.356.848,47 €. El LTV HET (Hipótesis de Edificio Terminado) es del 61,02% sobre un valor final estimado de 2.949.776,81 €. Los ratios son adecuados, aunque ligeramente más altos que en otros proyectos puente de suelo.
- Préstamo total: El proyecto total contempla una financiación máxima de 1.800.000 € en tres fases. Hasta ahora (Fase I + Fase II) se han captado 1.250.000 €. Esta Fase II es de 550.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): El promotor (Sun Haven Developers S.L.) ha aportado 1.129.000 € en fondos propios para la compra y el inicio de la obra, lo que demuestra un alto nivel de compromiso financiero.
- Interés mínimo (Make-whole): Se asegura un mínimo de 6 meses de obligado cumplimiento, garantizando una rentabilidad suelo para el inversor en caso de amortización anticipada.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Riesgo Urbanístico Anulado: A diferencia de muchos proyectos iniciales, este cuenta con la Licencia de Obras concedida (julio de 2024).
✔️ Avance Real de Obra: Las obras ya están en curso con un certificado de avance del 31%. Específicamente, las demoliciones (100%), trabajos de excavación (99%) y cimientos/forjado subterráneo (95%) están prácticamente terminados. Esto elimina el riesgo del subsuelo (arqueología, nivel freático), que es uno de los mayores peligros en Valencia ciudad.
✔️ Clasificación Terciaria: Al desarrollarse como un "Edificio Terciario en Construcción", se alinea jurídicamente para su explotación como apartahotel, sorteando gran parte de las nuevas y estrictas moratorias que afectan a viviendas de uso turístico dispersas en comunidades de vecinos en Valencia.
✔️ Rating Externo Muy Favorable: Moore Ibérica le otorga una calificación global de AA (Muy Alta), destacando con AAA tanto la fiabilidad del préstamo como la del proyecto en sí.

✔️ Ubicación Estratégica: El distrito Extramurs (La Petxina), muy cerca del Jardín del Turia y del centro, es una zona de altísima demanda turística y de media estancia.

⚠️ RIESGOS:

❗ Riesgo de Refinanciación Bancaria (El más crítico): La salida para los inversores no se basa en la venta de los apartamentos (ya que el promotor los mantendrá en patrimonio para alquilarlos), sino en la obtención de financiación bancaria hipotecaria convencional al terminar la obra. Los bancos exigen que el activo hotelero demuestre flujos de caja operativos sólidos (EBITDA positivo) para conceder hipotecas patrimoniales. Si el arranque operativo es lento, el promotor podría tener problemas para conseguir la refinanciación en el mes 15.
❗ Estado Registral en Transición: La Nota Simple advierte de un aspecto "PENDIENTE DE ACREDITAR EL DERRIBO". Aunque la obra demuestra que ya está derribado e iniciada la nueva cimentación, registralmente el promotor deberá realizar las declaraciones de obra nueva en construcción pertinentes para el correcto encaje de la hipoteca sobre el nuevo edificio.
❗ Presión de las Fases (Tramificación): Al estar el préstamo dividido en tres fases, el promotor dependerá del éxito de futuras rondas de financiación en la plataforma wecity para terminar el proyecto. Si la Fase III no logra financiarse por condiciones de mercado, la obra podría paralizarse.
❗ Riesgo Operativo / Sectorial: Aunque el edificio sea terciario, el sector de alojamiento turístico está bajo un fuerte escrutinio político y social en Valencia. Cualquier nueva normativa que limite o tase la operativa turística podría afectar a la viabilidad del modelo de negocio y, por ende, a la capacidad del promotor para refinanciar.

👉 CONCLUSIÓN: INVERTIR CON CAUTELA

El proyecto Valencia Goya II presenta métricas iniciales excelentes: un interés muy atractivo (11,75%), licencia de obra en vigor y, sobre todo, un avance físico de obra del 31% (con la fase más incierta de excavación y cimentación ya superada). Además, la aportación de capital del promotor (+1,1M€) es un excelente escudo de protección.

La cautela viene impuesta por la vía de salida elegida (refinanciación bancaria de un activo patrimonial) y el modelo de financiación en tramos (Fases I, II y III). El éxito de la recuperación del capital en el mes 15 dependerá críticamente de que el promotor logre terminar el edificio sin desvíos y convencer a un banco tradicional para subrogar la deuda de wecity, lo cual requiere que el apartahotel tenga una proyección operativa inmediata y creíble. Es una buena inversión para diversificar en el sector terciario-turístico asumiendo que los 15 meses podrían prorrogarse (+6) para asentar la operativa del edificio antes de lograr el repago bancario.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

💸 EXTRA (BONUS + BIZUM)
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Javi230

ForoCoches: Usuario

22-may-2026 12:18

#35

Nuevo proyecto interesante el lunes 25 de mayo a las 16:00 horas en Wecity.

El proyecto consiste en un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado destinado a financiar la adquisición (Fase I) de una villa de lujo en Marbella, cuya obra de reforma/construcción ya se encuentra ejecutada al 54,71%. La devolución del capital se realizará mediante la venta del activo terminado.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Marbella El Rosario.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Adquisición (Fase I) y posterior construcción/rehabilitación de una vivienda de lujo.
- Ubicación: Calle Los Algarrobos 487, Urbanización El Rosario, Marbella (Málaga).
- Tipo: Deuda (Préstamo a tipo fijo con hipoteca de 1er grado).
- Plazo: 12 meses (con opción de prórroga de 6 meses adicionales).
- Interés: 11,00% anual
- Rentabilidad TOTAL: 11,00% (estimada si se cumple el plazo base de 12 meses).
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 52,66% (Actual) / 47,40% (HET). Ratios muy conservadores y saludables. El préstamo de esta primera fase representa poco más de la mitad del valor ECO actual del activo (1.614.024 €), lo que ofrece un amplio colchón de seguridad en caso de ejecución hipotecaria.
- Préstamo total: 850.000 € (correspondiente a la Fase I). El proyecto global contempla un préstamo máximo de 1.350.000 € dividido en dos fases.
- Aportación promotor (Skin in the game): 757.503 €. El promotor ya ha invertido esta cantidad de fondos propios en la compra inicial y el avance de las obras, lo que demuestra un alto compromiso y alineación de intereses.
- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses. Si el activo se vende rápido y el promotor cancela la deuda anticipadamente (por ejemplo, en el mes 4), el inversor tiene garantizado el cobro equivalente a medio año de intereses.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Avance Real de la Obra (54,71%): A diferencia de muchos proyectos que parten desde cero (riesgo de suelo y cimentación), este inmueble ya cuenta con más de la mitad de la obra ejecutada. Esto reduce drásticamente el riesgo de desviaciones imprevistas en los costes de construcción iniciales y acorta los plazos de entrega.
✔️ Excelente Ratio LTV: Contar con una hipoteca de primer grado con un LTV de entrada del 52% sobre una tasación oficial ECO proporciona una cobertura muy sólida para el capital de los inversores.
✔️ Ubicación Prime: La Urbanización El Rosario en Marbella es un enclave consolidado de alto nivel. La Costa del Sol mantiene una demanda extranjera y nacional de lujo muy robusta y descorrelacionada de las fluctuaciones económicas generales.

✔️ Alta Inyección de Capital Propio: La aportación de más de 750.000 € por parte del promotor (Exxo Europa S.L.) antes de la entrada del préstamo de la plataforma mitiga el riesgo de abandono del proyecto.

⚠️ RIESGOS:

❗ Riesgo Administrativo (Declaración Responsable): Según la documentación, la obra se está realizando amparada en una "Declaración Responsable" en lugar de una Licencia de Obras. En rehabilitaciones integrales o construcciones de villas de lujo, si el consistorio inspecciona y determina que el alcance de la obra excede lo permitido por dicha figura administrativa, podría paralizar los trabajos temporalmente y exigir la tramitación de una licencia ordinaria, retrasando los plazos.
❗ Riesgo de Financiación por Fases (Tramificación): Al estar el préstamo dividido en fases (ahora se captan 850k € de un total estimado de 1,35M €), existe el riesgo de que el promotor dependa del éxito de la Fase II para poder finalizar la vivienda. Si las condiciones del mercado cambian y la Fase II no logra financiarse, la obra podría sufrir tensiones de tesorería.
❗ Riesgo Comercial: La comercialización no ha comenzado y se pospone a un estado más avanzado de la obra. Vender un activo de lujo (cuyo valor final superará previsiblemente los 2,8M€ según el GDV HET) requiere encontrar un comprador muy específico. El plazo de 12 meses (+6) podría ser ajustado si la venta se atasca.
❗ Iliquidez del Préstamo: Se trata de un préstamo Bullet, por lo que el inversor no recibirá flujos de caja periódicos; el principal y los intereses se abonan íntegramente al final de la vida del proyecto.

👉 CONCLUSIÓN: INVERTIR CON CAUTELA

El proyecto Marbella El Rosario presenta unas métricas financieras sumamente atractivas. El ratio LTV del 52% combinado con un interés del 11% anual, en una ubicación prime y con la obra ya avanzada a más de la mitad, conforman un escudo de protección patrimonial excelente para el inversor.

Sin embargo, se recomienda cautela por dos factores clave: el uso de una declaración responsable para amparar unas obras de esta magnitud en un municipio urbanísticamente estricto como Marbella (lo que podría derivar en retrasos administrativos), y el hecho de que el proyecto depende de levantar una segunda fase de financiación futura para terminar la casa. Es una oportunidad muy buena para diversificar, asumiendo que el repago podría llegar a utilizar los 6 meses de prórroga mientras se consolida la venta de una vivienda de tan alto importe.

Javi230

ForoCoches: Usuario

22-may-2026 14:52

#36

Nuevo proyecto interesante el lunes 25 de mayo a las 12:00 horas en Wecity.

El proyecto consiste en la financiación mediante préstamo hipotecario (Fase de obra) para la construcción de un exclusivo chalet unifamiliar en suelo rústico en Mallorca, que ya cuenta con licencia concedida, un 24% de obra ejecutada y cuya devolución se basará en la venta del inmueble terminado.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Mallorca Inca.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Financiación de los costes de obra de un chalet unifamiliar en una parcela agrupada de 22.130,79 m2.
- Ubicación: Jornets, Sencelles (Zona Inca, Mallorca).
- Tipo: Deuda (Préstamo a tipo fijo con garantía hipotecaria de 1er grado).
- Plazo: 12 meses (con opción de prórroga de 6 meses adicionales).
- Interés: 11,00% anual
- Rentabilidad TOTAL: 11,00% (estimada si se cumple el plazo base de 12 meses).
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): El Loan To Value de la 1ª disposición es del 35,04% (sobre una tasación actual de 413.494,78 €). El LTV HET (Hipótesis de Edificio Terminado) es espectacularmente bajo, un 19,18% sobre un valor final estimado por CBRE de 3.780.111,67 €. Estos ratios ofrecen un escudo de protección inusualmente alto.
- Préstamo total: 725.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): El promotor ha inyectado 383.000 € de fondos propios destinados a la compra de las fincas y al inicio de la obra.
- Interés mínimo (Make-whole): Se asegura un obligado cumplimiento de 6 meses, garantizando una rentabilidad mínima del 5,5% si el promotor vende y cancela la deuda anticipadamente.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Riesgo Urbanístico Superado: Construir en suelo rústico ("no urbanizable") en Baleares es un proceso muy complejo y restrictivo. Contar ya con la Licencia de Obras concedida (desde agosto de 2022) elimina el mayor de los riesgos burocráticos y añade muchísimo valor al terreno.
✔️ Avance de Obra Real: El proyecto no parte de cero. La obra ya se encuentra a un 24% de avance (con la cimentación ya valorada en la tasación), reduciendo los riesgos de desviación típicos del arranque de construcción.
✔️ LTV Excepcional: Un LTV HET inferior al 20% es una métrica de seguridad sobresaliente. Significa que, si hubiera que ejecutar el activo terminado por impago, habría un margen de caída del valor de mercado del 80% antes de que el capital de los inversores se viera comprometido.

✔️ Auditoría y Rating Positivos: La calificadora externa Moore ha otorgado un rating AA (Muy Alta) al proyecto, avalando tanto la viabilidad del préstamo como la estructura promotora de Alvez Martinez Asociados S.L..

⚠️ RIESGOS:

❗ Comercialización Diferida y Liquidez: La venta no comenzará hasta que la vivienda esté completamente terminada. Vender un activo de lujo de más de 3,7 millones de euros puede requerir tiempo para encontrar al comprador internacional adecuado. Si el ritmo de comercialización es lento, es altamente probable que el promotor necesite agotar los 12 meses e incluso activar los 6 meses de prórroga para devolver el préstamo.
❗ Riesgo de Sobrecostes (Cost Overrun): Al tratarse de un activo de alto estándar de calidad, cualquier desviación presupuestaria por incremento de precio de materiales o acabados deberá ser cubierta por el balance del promotor para no dejar la obra paralizada.
❗ Particularidades del Suelo Rústico: Aunque dispone de licencia, el control de la disciplina urbanística y paisajística en suelo rústico en Mallorca es muy estricto. Cualquier modificación en obra no amparada por la licencia original podría causar paralizaciones.
❗ Estructura Bullet: Los intereses y el principal se pagan íntegramente a vencimiento, asumiendo el inversor todo el riesgo de iliquidez durante el plazo de la inversión.

👉 CONCLUSIÓN: INVERTIR

El proyecto Mallorca Inca presenta uno de los perfiles de riesgo-recompensa más atractivos. La combinación de una licencia de obras ya aprobada en suelo rústico mallorquín (un activo muy escaso y de alto valor) junto a un LTV HET extraordinariamente bajo (19,18%), mitiga severamente el riesgo de pérdida de capital. A cambio, ofrece un muy buen interés del 11%. El principal aspecto a tener en cuenta es el alto ticket final del inmueble, por lo que el inversor debe estar cómodo asumiendo que el capital puede estar inmovilizado no solo los 12 meses base, sino muy posiblemente hasta el final de la prórroga de 6 meses mientras se cierra la venta del chalet.

Javi230

ForoCoches: Usuario

25-may-2026 11:05

#37

Análisis de próximas oportunidades de inversión:
🟢 Residencial Castillo. BDKapital. Ya abierto. 9,50% TAE. 12 MESES.
Enlace al análisis de la inversión.

🟡 Busto Arsizio I Proyecto Iris. Urbanitae. Ya abierto. 11% TAE. 24 MESES.
Enlace al análisis de la inversión.

🟡 Marbella El Rosario. Wecity. Día 25/05 a las 16:00 horas. 11% TAE. 12 MESES.
Enlace al análisis de la inversión.

🟡 AZZ La Boticaria. Civislend. Día 26/05 a las 12:00 horas. 11% TAE. 24 MESES.
Enlace al análisis de la inversión.

🟢 Proyecto Cártama. Urbanitae. Día 28/05 a las 16:00 horas. 10.75% TAE. 21 MESES.
Enlace al análisis de la inversión.

📌 LEYENDA:
🟢 Me gusta · 🟡 Cautela · 🔴 No me gusta
Opinión personal, no asesoramiento financiero

Editado: 25-may-2026 18:35 -

Javi230

ForoCoches: Usuario

25-may-2026 18:35

#38

Nuevo proyecto interesante el jueves 28 de mayo a las 16:00 horas en Urbanitae.

El proyecto consiste en la concesión de un préstamo hipotecario para la adquisición y finalización de una promoción de obra nueva en curso (WIP) con un avance del 30%. Se desarrollarán 32 viviendas plurifamiliares con parking y trasteros en Cártama (Málaga).

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Proyecto Cártama.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Préstamo para financiar la adquisición del activo y los costes de finalización de una promoción de 32 viviendas.
- Ubicación: Calle La Sierra, municipio de Cártama (Málaga).
- Tipo: Deuda (Préstamo Hipotecario a tipo fijo).
- Plazo: 21 meses (+ 6 meses de posible extensión para el Tramo A).
- Interés: 10,75% anual simple (para el Tramo A).
- Rentabilidad TOTAL: 18,81% (Rentabilidad total estimada en el plazo base de 21 meses).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- Seguridad: Hipoteca de primer rango sobre el activo subyacente con una responsabilidad hipotecaria del 140%. El LTC (Loan To Cost) o endeudamiento total sobre el coste es del 66%.
- Préstamo total: 4.320.000 € en su totalidad. Esta emisión es por el Tramo A de 1.360.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): El promotor aportará capital por 2.260.000 € (aproximadamente un 34% de los fondos del proyecto).
- Interés mínimo (Make-whole): Se asegura a los inversores un retorno mínimo equivalente a 12 meses de intereses, en caso de amortización anticipada.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Tipo de obra de menor riesgo (WIP): El proyecto es una estructura existente que quedó paralizada en la crisis de 2008. Al contar ya con un avance superior al 30% (toda la estructura y cerramientos exteriores están finalizados y en buen estado), los principales riesgos técnicos de cimentación y estructura quedan suprimidos.
✔️ Integración del Grupo Promotor: El gestor es SUBA (del Grupo Sinerba), y la constructora será Bilba Constructora, empresa de su propio grupo. Esto otorga muchísimo control interno sobre los presupuestos, los plazos de obra y los sobrecostes.
✔️ Licencias de Obras concedida: El proyecto ya tiene Licencia de Obras en vigor, por lo que pueden arrancar los trabajos inmediatamente después de escriturar el suelo.
✔️ Múltiples Capas de Garantía: Además de la hipoteca, el inversor cuenta con prenda sobre las acciones de la SPV, prenda de cuentas corrientes y, un punto muy fuerte, una Garantía corporativa solidaria por parte de la matriz por importe de aproximadamente 1,6 millones de euros.

⚠️ RIESGOS:
❗ Riesgo Comercial por Ventas Inexistentes: A día de hoy la comercialización aún no ha comenzado (0% prevendido). Aunque existe un estudio de demanda favorable, la devolución del préstamo dependerá de la velocidad a la que el equipo gestor logre colocar y vender las 32 unidades una vez se lancen.
❗ Estructura en Tramos Diferidos: El proyecto contempla dividir la financiación en tres tramos (A, B y C). A nivel inversor hay que vigilar el riesgo de que la plataforma no consiguiera captar los fondos para los tramos B y C en el futuro, lo cual descapitalizaría la obra.
❗ Riesgo de Ejecución de Adquisición: El suelo es titularidad de SAREB y actualmente hay un contrato de arras. Si por problemas burocráticos no se formaliza la compraventa definitiva en junio, el proyecto podría cancelarse y tendrían que devolver el dinero a los inversores (con el coste de oportunidad del tiempo inmovilizado).

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

Se trata de un proyecto de deuda muy estructurado que minimiza notablemente el riesgo de obra al reciclar una estructura ya consolidada (grado de avance >30%). Además, el hecho de que el promotor y la constructora pertenezcan al mismo grupo corporativo (Sinerba/SUBA/Bilba) blinda en buena medida el cumplimiento de plazos. La alta implicación económica del promotor (2,26 millones de euros) y las excelentes garantías cruzadas (incluyendo garantía corporativa de matriz por 1,6 millones) compensan de sobra el hecho de que la comercialización empiece desde cero. El rendimiento (10,75% anual) está muy alineado con la alta seguridad de la estructuración legal.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

💸 EXTRA (BONUS + BIZUM)
Si quieres invertir, llevarte el bonus de bienvenida de Urbanitae y además un extra de mi parte por BIZUM, regístrate usando mi enlace de referido: https://urbanitae.com/es/invitado/?access=U261881

🟢 Si inviertes entre 500€ y 1500€: Urbanitae te da 25€ + Yo te doy EXTRA 10€. Total: 35€
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Enlace: https://urbanitae.com/es/invitado/?access=U261881

Javi230

ForoCoches: Usuario

26-may-2026 16:59

#39

Nuevo proyecto interesante el jueves 28 de mayo a las 12:00 horas en Wecity.

Financiación de 650.000 € (Fase II) mediante préstamo con garantía hipotecaria de primer grado para concluir las obras de una villa de lujo en Arco da Calheta (Madeira), cuya estructura ya está finalizada, orientada a su posterior venta al mercado internacional.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Madeira Aurora II.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Financiar los costes restantes de construcción (Fase II).
- Ubicación: Arco da Calheta, Funchal (Isla de Madeira, Portugal).
- Tipo: Préstamo a tipo fijo (Bullet) con garantía hipotecaria de 1er grado.
- Plazo: 14 meses (+ 6 meses de posible prórroga).
- Interés: 12,00% anual fijo.
- Rentabilidad TOTAL: 14,00% estimada al vencimiento original.
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 50,88% sobre la tasación actual (2.287.000 €) y 55,00% sobre la tasación de Hipótesis de Edificio Terminado o HET (3.000.000 €). Ambos son ratios muy prudentes que ofrecen un amplio margen de absorción ante posibles caídas de precio.
- Aportación promotor (Skin in the game): El promotor ha inyectado 383.000 € de fondos propios destinados a la compra de las fincas y al inicio de la obra.
- Préstamo total: 1.650.000 €.

- Aportación promotor (Skin in the game): 1.220.000 € (fondos propios ya invertidos en la compra del suelo y el avance de la obra).

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Paquete de garantías robusto (Sobrecolateralización): Además de la hipoteca de 1er grado sobre el activo principal, la operación cuenta con la hipoteca de un segundo terreno libre de cargas propiedad del promotor, una garantía personal y un poder irrevocable de venta a los 24 meses. Esto blinda la posición del inversor en caso de impago.
✔️ Alto grado de Skin in the game: El promotor ya ha inyectado 1.220.000 €, una cifra muy cercana a la deuda total (1,65M€). Esto garantiza que es el primer interesado en concluir el proyecto con éxito para no perder su considerable capital.
✔️ Mitigación del riesgo de obra: La licencia está concedida y renovada, y la estructura de la vivienda ya está terminada. Esto elimina de facto los mayores riesgos promotores: las sorpresas del subsuelo (cimentación) y las demoras burocráticas iniciales.

✔️ Rating de calidad: Calificación "A" asignada por la auditora externa Moore, avalando la viabilidad financiera de la estructura planteada.

⚠️ RIESGOS:

❗ Riesgo de liquidez y comercialización (Exit): La devolución del principal depende de la venta de un activo tasado en 3.000.000 €. Se trata de un producto de lujo, cuyo nicho de compradores es más reducido y los tiempos de venta pueden alargarse si el mercado se enfría, lo que podría activar fácilmente la prórroga de 6 meses.
❗ Dependencia del comprador internacional: El mercado de lujo en Madeira depende casi en su totalidad de capital extranjero. Cualquier shock macroeconómico en los países emisores de estos compradores podría afectar la demanda local.
❗ Sobrecostes en remates y acabados: Aunque la estructura está terminada, las villas de lujo exigen acabados premium. En un entorno de inflación de materiales, la fase final de obra es susceptible a desviaciones en presupuesto que el promotor deberá absorber con su propia caja.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

Es un proyecto que presenta una ecuación rentabilidad/riesgo muy favorable. El alto nivel de fondos propios del promotor, sumado al bajo LTV (55% HET) y la doble garantía hipotecaria, protegen fuertemente el capital. Su alta tasa anual del 12% a un plazo relativamente corto (14 meses) lo convierte en una oportunidad atractiva para diversificar la cartera territorialmente y asegurar una rentabilidad de doble dígito fuertemente colateralizada por un activo en fase de finalización.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

Javi230

ForoCoches: Usuario

28-may-2026 17:48

#40

Nuevo proyecto interesante el viernes 29 de mayo a las 12:00 horas en Wecity.

Proyecto de préstamo a tipo fijo para la adquisición y reforma de un activo residencial en una ubicación céntrica de Turín, Italia, enfocado a la venta fraccionada de viviendas de 1 y 2 dormitorios.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Turín Via Sacchi..
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Adquisición y posterior reforma de unas viviendas.
- Ubicación: Via Sacchi 16, Torino, Italia.
- Tipo: Préstamo a tipo fijo (Bullet) con garantía hipotecaria de 1er grado.
- Plazo: 9 meses de plazo ordinario más 3 meses de posible prórroga.
- Interés: 11% anual fijo.
- Rentabilidad TOTAL: 8,25% (estimada en base al periodo ordinario de 9 meses).
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 35,46% sobre el Valor de Mercado Actual (2.820.000 €) y 41,70% sobre el Valor de Mercado Futuro o Hipótesis de Edificio Terminado (3.477.000 €).
- Préstamo total: 1.450.000 € estructurado en 2 fases. La fase actual (Fase I) es de 1.000.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 570.000 € a la fecha de compra de los activos.

- Interés mínimo (Make-whole): 4 meses de obligado cumplimiento.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Márgenes LTV Excepcionales: Los ratios Loan to Value (35,46% sobre tasación actual y 41,70% sobre tasación terminada) indican un nivel de apalancamiento sumamente bajo. Esto proporciona un colchón de seguridad extraordinario en caso de corrección de precios o ejecución de garantía.
✔️ Fuerte "Skin in the Game": La inyección de 570.000 € de fondos propios por parte de LoBa Invest Srl en el momento de la adquisición demuestra una robusta capacidad patrimonial y alinea fuertemente los intereses del promotor con los de los inversores.
✔️ Garantía Real: Hipoteca de primer grado inscrita en el registro correspondiente, gestionada mediante un Agente de Garantías independiente para proteger los intereses de los acreedores frente a contingencias.

✔️ Demanda y Producto: Pisos de 1 y 2 dormitorios con una media de 70 m2 en un entorno urbano céntrico de Turín es un activo muy líquido, idóneo tanto para el mercado residencial de primera vivienda como para el mercado inversor.
✔️ Agilidad Administrativa: La licencia de obra ya se ha tramitado mediante el formato de declaración responsable, reduciendo el riesgo de paralización por burocracia y permitiendo el inicio inmediato de las obras tras la adquisición.

⚠️ RIESGOS:

❗ Riesgo de Ejecución Jurisdiccional (Italia): El activo se ubica en Torino. En el peor escenario, una ejecución hipotecaria estaría sujeta a la ley y los tiempos de los tribunales italianos, lo que podría dilatar los plazos de recuperación del capital respecto a las dinámicas del mercado español.
❗ Estructura en Fases: El proyecto requiere un préstamo total de 1.450.000 €, pero ahora solo se levanta el primer tramo de 1.000.000 €. Existe el riesgo de que la obra sufra parones si surgen dificultades para financiar la Fase II.
❗ Riesgo Comercial (Ventas): El pago de los intereses y el capital invertido depende directamente de la venta fraccionada de los inmuebles. Un debilitamiento del sector inmobiliario local podría retrasar las comercializaciones y forzar la entrada en los 3 meses de prórroga.

❗ Riesgo Constructivo y Vicios: Las obras de reforma profunda siempre conllevan el riesgo de sufrir sobrecostes imprevistos, problemas de suministros o detección de vicios estructurales ocultos que puedan presionar la caja del promotor.
❗ Iliquidez de la Participación: La inversión es totalmente ilíquida durante la vida del préstamo. No se puede salir de la posición si el inversor necesita el capital de urgencia, al carecer de un mercado secundario activo.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

El proyecto ofrece un binomio rentabilidad/riesgo sumamente atractivo. La principal ventaja competitiva y elemento decisor de la operación es su excelente cobertura de garantía: un LTV de partida del 35,46% es inusualmente conservador y absorbe casi cualquier escenario de depreciación severa o costes de contingencia.

Sin embargo, hay varios elementos que aconsejan prudencia y moderación en el importe invertido:
El riesgo principal es el promotor: LoBa Invest Srl carece de historial documentado en operaciones completadas, y toda la estructura depende de su capacidad para gestionar una reforma histórica en Italia, obtener las licencias pertinentes y vender 11 unidades en 12 meses. La Fase II no está garantizada, lo que crea una dependencia estructural sobre financiación futura. Las incertidumbres urbanísticas documentadas en el propio informe de tasación (zona de aplicación, "albergo diffuso", compatibilidad con alquileres breves) son señales de alerta reales, no meramente formales.

Javi230

ForoCoches: Usuario

28-may-2026 18:00

#41

Nuevo proyecto interesante el viernes 29 de mayo a las 13:00 horas en Wecity.

Proyecto de préstamo a tipo fijo para la adquisición y reforma de un activo residencial en una ubicación céntrica de Turín, Italia, enfocado a la venta fraccionada de viviendas de 1 y 2 dormitorios.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Madrid Aranjuez.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Obra nueva (construcción de 25 viviendas, 25 plazas de garaje y 7 trasteros).
- Ubicación: Calle de las Eras 14, Aranjuez (Madrid).
- Tipo: Residencial / Préstamo promotor.
- Plazo: 18 meses (+ 6 meses de posible prórroga).
- Interés: 10,50% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 15,75% (estimada sobre el plazo ordinario de 18 meses).
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 66,24% sobre la Tasación Actual (ECO) de 1.509.594,74 €. LTV HET (Hipótesis Edificio Terminado) de 30,50% sobre 6.556.248,36 €. LTV de la 1ª Disposición: 23,55%.
- Préstamo total: 2.000.000 € estructurado en 2 fases. Esta oportunidad cubre la Fase I por 1.000.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 673.835 € (destinados previamente a la adquisición del suelo y costes técnicos).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de obligado cumplimiento.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Riesgo Urbanístico Mitigado: La licencia de obra ya está concedida, lo que elimina la mayor fuente de incertidumbre y retrasos burocráticos en este tipo de proyectos. Las obras pueden arrancar de inmediato.
✔️ Skin in the Game Consolidado: La aportación de más de 673.000 € por parte del promotor en las fases iniciales (suelo y proyecto) demuestra un fuerte compromiso patrimonial y alineación de intereses.
✔️ Márgenes de Salida (LTV HET): Un LTV sobre el edificio terminado del 30,50% proporciona un colchón de seguridad extraordinariamente amplio. En caso de tener que liquidar el activo terminado vía ejecución, el margen de recuperación del capital es muy holgado.

✔️ Mitigación por Disposiciones: El capital no se entrega de golpe. Que la primera disposición tenga un LTV del 23,55% indica un control de certificaciones por parte del Agente de Garantías (Global Security Partners).

⚠️ RIESGOS:

❗ Bajo Nivel de Preventas: Actualmente solo hay reservadas 3 de 25 viviendas (un 12%). Para iniciar la fase de construcción, este es un porcentaje de comercialización muy bajo (la banca tradicional suele exigir entre un 30% y un 50%). Existe un fuerte riesgo comercial por cubrir.
❗ Estructura de Financiación en Fases: El proyecto requiere 2.000.000 €, pero ahora solo se levanta 1.000.000 €. Existe el riesgo de que la Fase II no logre financiarse a tiempo en la plataforma, lo que podría provocar la paralización de la obra y tensiones de liquidez.

❗ Riesgo de Ejecución de Obra: Al tratarse de un proyecto de construcción desde cero, está expuesto a la volatilidad de los costes de materiales, posibles problemas con la constructora o desviaciones temporales, lo que hace muy probable la activación de los 6 meses de prórroga (llevando el horizonte a 24 meses).

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

El proyecto presenta una dualidad clara y es ideal para su análisis y seguimiento detallado. Por un lado, la concesión de la licencia, el rating "A" y la fuerte aportación inicial del promotor otorgan una base muy sólida al desarrollo. Además, el LTV a finalización es inusualmente bajo, lo que blinda el capital a término.

Es cierto que su principal punto de fricción recae en el bajo nivel de preventas (solo un 12%) en el momento de arrancar la obra y la dependencia de levantar un segundo tramo de financiación (Fase II) más adelante.

No obstante, se presenta como una oportunidad apta para carteras diversificadas que busquen rentabilidades de doble dígito asumiendo el riesgo comercial latente, pero el peso de la inversión en el portfolio debe calibrarse teniendo en cuenta el riesgo de retrasos por ventas lentas.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

vacsanto

Víctor

29-may-2026 11:53

#42

Cita de Javi230

Y además, en este hilo analizaré las oportunidades inmobiliarias (Riesgos, fortalezas, promotor...) que vayan apareciendo y me parezcan más interesantes.

Importante.
1️⃣ Los bonos de bienvenida se ingresan en la cartera de la plataforma, normalmente el mes siguiente tras financiarse el proyecto en el que realizas tu primera inversión. Puedes reinvertirlos en nuevos proyectos y, en el caso de Urbanitae, también retirarlos a tu banco.

2️⃣ Avísame por mensaje privado cuando realices la primera inversión y también cuándo recibas el bono (momento en el que recibiré yo también mi recompensa) para enviarte mi EXTRA por Bizum.

3️⃣ Esto no es asesoramiento financiero. Cada uno debe valorar los riesgos antes de invertir.

4️⃣ Cualquier duda o pregunta, mándame mensaje privado!

Registro hecho con tu link y estoy esperando a que me contestes.

Javi230

ForoCoches: Usuario

29-may-2026 12:38

#43

Cita de vacsanto

Registro hecho con tu link y estoy esperando a que me contestes.

Bizum enviado

vacsanto

Víctor

29-may-2026 12:51

#44

Cita de Javi230

Bizum enviado

Un placer, super atento y rápido.

vacsanto

Víctor

29-may-2026 13:56

#45

Cita de Javi230

Nuevo proyecto interesante ABIERTO en BDKapital.

ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Residencial Castillo (Castillo del Romeral).
- Plataforma: BDKapital.
- Objeto: Finalización de rehabilitación de 26 viviendas VPO, garajes y trasteros
- Ubicación: C/ Juan de la Cosa, San Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria).
- Tipo: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.
- Plazo: 12 meses (Vencimiento "bullet" de capital e intereses).
- Interés: 9,50% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 9,50% (si se cumple el plazo de un año).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo especificado.

️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:

- LTV Actual (Seguridad): El LTV Actual es del 23,20% y el LTV HET (Hipótesis de Edificio Terminado) es del 16,08%. Son ratios de seguridad excepcionalmente bajos. La garantía cubre más de 4 veces el préstamo actual y más de 6 veces el valor final. Es de los ratios más conservadores vistos en crowdlending.
- Préstamo total: 700.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 2.139.514,41 €. El promotor ya ha ejecutado el 80% de la inversión con fondos propios.
- Interés mínimo (Make-whole): La documentación indica que la amortización anticipada calcula intereses de forma diaria.

️ FORTALEZAS:

️ Grado de Avance: La obra está al 80,15%. El riesgo de construcción es mínimo comparado con proyectos que parten de cero.
️ Estrategia de Salida (Exit): Existe una negociación avanzada con VISOCAN (Viviendas Sociales de Canarias) para la transmisión del edificio completo. Esto reduce drásticamente el riesgo comercial de buscar 26 compradores individuales.
️ Garantía Hipotecaria de 1er Grado: Recae sobre las 26 fincas registrales (28104 a 28154).
️ Ubicación Estratégica: Castillo del Romeral es una zona con demanda local y cercanía a infraestructuras clave (Aeropuerto de Gran Canaria).
️ Promotor Solvente: Inmuebles Elevaciones S.L.U. es una segregación de Elevaciones Archipiélago S.A.U., empresa con larga trayectoria y sin incidencias en RAI/ASNEF.

️ RIESGOS:

Precio VPO: Las viviendas tienen un precio máximo de venta legal de 1.329,27 €/m². Esto limita el beneficio del promotor y su capacidad de maniobra si los costes finales se disparan (aunque con un 80% hecho, este riesgo es bajo).
Incidencia Fiscal: El Modelo 200 (Impuesto de Sociedades 2024) muestra una deuda de 66.500,20 € pendiente de ingreso, con intención de solicitar aplazamiento. No es un riesgo de quiebra, pero indica una gestión de caja ajustada.
Burocracia Institucional: La salida depende de VISOCAN. Los tiempos de las entidades públicas pueden dilatarse más allá de los 12 meses previstos para el préstamo.
Liquidez: Como todo préstamo a tipo fijo sin mercado secundario, el capital queda bloqueado hasta el vencimiento.

CONCLUSIÓN: INVERTIR

El proyecto presenta un perfil de riesgo bajo dentro de la categoría de préstamos puente. Es una buena opción principalmente por el LTV del 23%. Es muy raro encontrar una garantía hipotecaria tan holgada (el suelo y la estructura actual ya valen 3M€ para un préstamo de 0,7M€). El hecho de que la obra esté casi terminada (80%) y que el comprador probable sea un organismo público (VISOCAN) otorga una visibilidad de cobro muy alta.

El único "pero" es la ausencia de un periodo de make-whole claro, lo que podría acortar tu rentabilidad si el promotor vende rápido, y la pequeña deuda tributaria que, aunque manejable, debe ser monitorizada por la plataforma.

En consecuencia, un proyecto robusto para inversores que prioricen la preservación del capital y la garantía real por encima de rentabilidades de dos dígitos agresivas.

Si inviertes en tu primera inversión:

🟢 Entre 500€ y 1500€: BDKapital te da 25€ + Yo te doy EXTRA 10€. Total: 35€
🟢 Entre 1501€ y 3000€: BDKapital te da 50€ + Yo te doy EXTRA 20€. Total: 70€
🟢 Más de 3001€: BDKapital te da 75€ + Yo te doy EXTRA 30€. Total: 105€

Enlace: https://bdkapital.es/ - Asegúrate de introducir en la casilla del registro "¿Tiene un código promocional?" Mi código personal: BDK124DC27

9,5% es poquito Shur

Javi230

ForoCoches: Usuario

29-may-2026 15:43

#46

Cita de vacsanto

9,5% es poquito Shur

Buenas shur!

Este es uno de los últimos proyectos que más me gustan. Porque aunque no tiene un interés del 11% o 12% como otros, creo que es una oportunidad con un LTV conservador y una estructura de garantías reales.

Al final, en el crowdfunding inmobiliario no se trata solo de perseguir la rentabilidad más alta, sino de que cada uno busque su propio equilibrio entre riesgo y rentabilidad. Obviamente esta es mi opinión basada en mi propio análisis y estrategia

Javi230

ForoCoches: Usuario

29-may-2026 17:11

#47

Nuevo proyecto interesante el martes 1 de junio a las 16:00 horas en Civislend.

Proyecto de préstamo promotor para la refinanciación y finalización de 5 viviendas adosadas al 85% de ejecución en Hostalric, contando con la validación comercial de haber entregado ya 3 unidades de la misma promoción.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Hostalric Gerona.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Refinanciación de deuda existente y financiación de costes de construcción pendientes.
- Ubicación: Carrer Turó de l'Home, 17450 Hostalric (Girona).
- Tipo: Residencial (Obra Nueva unifamiliar adosada).
- Plazo: 12 meses (+3 meses de posible prórroga).
- Interés: 11,00% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 11,00% (estimada sobre el plazo ordinario de 12 meses).
- Ticket: Mínimo de 250 € / Sin máximo fijado.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Loan To Value) Teórico: 75% LTV en la 1ª Disposición sobre la Tasación Actual (1.270.228 €). LTV HET (Hipótesis Edificio Terminado) de 59% sobre una tasación futura de 1.984.145 €.
- Préstamo total: 1.180.000 €. (Civislend aportará 954.179 € en primera instancia).
- Aportación promotor (Skin in the game): 274.273 € (representando un 22% de los fondos necesarios a la firma).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de intereses garantizados para el inversor en caso de que el promotor amortice anticipadamente.
- Distribución de Flujos: Posibilidad de amortización sin penalización devengando un mínimo de 3 meses de intereses.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Riesgo Constructivo Altamente Mitigado: Las 5 viviendas objeto de la garantía ya cuentan con un avance de obra certificado del 85%. Esto elimina prácticamente los riesgos de cimentación, estructura y desvíos severos en el presupuesto de materiales.
✔️ Tracción Comercial Demostrada: El proyecto original consta de 8 viviendas, de las cuales 3 ya han sido terminadas, vendidas y entregadas. Esto valida de forma contundente la demanda del producto en la zona y la aceptación del precio de mercado.
✔️ Integración Vertical (Promotor/Constructor): ULA PLUS SL actúa con el doble rol de promotor y constructor. Su experiencia de más de 30 años en la zona facilita un control directo sobre los tiempos de obra y ejecución del 15% restante.
✔️ Cobertura de Salida (LTV HET): Un LTV sobre el edificio terminado del 59% proporciona un margen de seguridad razonable. Ante un escenario de impago, existe suficiente valor de tasación para cubrir el principal e intereses en caso de liquidación del activo finalizado.
✔️ Doble Garantía: A la habitual hipoteca de primer grado se le suma la pignoración (prenda) de las participaciones sociales de la SPV, lo que facilita a la plataforma la toma de control de la sociedad en caso de default sin tener que ir directamente a un largo proceso de ejecución hipotecaria.

⚠️ RIESGOS:

❗ Elevado Apalancamiento Inicial (LTV 1ª Disp.): Partir de un LTV del 75% en la primera disposición supone un ratio tenso y agresivo. El margen de maniobra o depreciación en caso de que la obra se paralizase repentinamente es muy estrecho.
❗ Naturaleza de Refinanciación: El hecho de que el grueso de la primera disposición (810.000 €) se destine a cancelar una carga preexistente indica que el promotor necesita reestructurar su pasivo para liberar el activo, en lugar de destinar esos fondos íntegramente a generar valor constructivo.
❗ Ubicación de Demanda Secundaria: Aunque bien conectada, Hostalric compite por una demanda más residual frente a áreas consolidadas del AM de Barcelona o Girona. Esto puede influir en la liquidez del activo y ralentizar el ritmo de las 5 ventas pendientes necesarias para devolver el principal.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

Esta operación presenta unos fundamentales muy interesantes. Sin embargo, la principal alerta recae en el alto LTV inicial (75%) y en el marcado carácter de refinanciación de la operación, lo cual estresa la exposición en los primeros meses. Es cierto que estos riesgos se ven compensados por dos mitigadores de altísimo peso: la obra está ejecutada al 85% y existe una validación de mercado irrefutable (3 unidades ya vendidas y entregadas).

Dado que el riesgo promotor/constructor está muy controlado y la garantía de toma de control (prenda de SPV) añade agilidad, es un activo interesante para aportar rentabilidad (11% TIN) a una cartera diversificada, siempre limitando la exposición por proyecto debido a la tensión del LTV de entrada.

Permanoob

Bitcoin Hoarder

01-jun-2026 10:20

#48

Tengo Civislend y muy contento...

Te pilllo referidos en Urbanitae y Wecity si sabes decirme shur si aceptan tarjeta para los depositos.

Javi230

ForoCoches: Usuario

01-jun-2026 10:28

#49

Cita de Permanoob

Tengo Civislend y muy contento...

Te pilllo referidos en Urbanitae y Wecity si sabes decirme shur si aceptan tarjeta para los depositos.

Buenas shur!

Sí que admiten tarjeta las dos plataformas. Yo personalmente así lo hago, tanto en Urbanitae como Wecity

Si finalmente te registras, avísame por mensaje privado cuando realices la primera inversión y también cuándo recibas el bono (momento en el que recibiré yo también mi recompensa) para enviarte mi EXTRA por Bizum!

Un saludo!

Permanoob

Bitcoin Hoarder

01-jun-2026 10:35

#50

Cita de Javi230

Buenas shur!

Sí que admiten tarjeta las dos plataformas. Yo personalmente así lo hago, tanto en Urbanitae como Wecity

Te doy un toque en un rato shur

Javi230

ForoCoches: Usuario

01-jun-2026 19:18

#51

Nuevo proyecto interesante el viernes 5 de junio a las 12:00 horas en Civislend.

Proyecto de préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar parte de la compra de un suelo y liberar fondos propios del promotor para el futuro desarrollo de 6 viviendas unifamiliares de gran lujo en Andratx, Mallorca.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Archtech Andratx.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Financiar parte de la compra del suelo y liberar fondos propios del promotor.
- Ubicación: Camí Recó des Murter, 15, 07157 Andratx, Illes Balears (Urbanización Las Brisas).
- Tipo: Residencial (Promoción de 6 viviendas unifamiliares en hilera de lujo).
- Plazo: 18 meses (+6 meses de posible prórroga).
- Interés: 11,50% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 17,25% (para el periodo ordinario de 18 meses).
- Ticket: Mínimo de 250 € / Sin máximo fijado.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 31% LTV sobre el valor de tasación actual de los activos en garantía.
- Préstamo total: 3.400.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 955.142 € aportados al momento de la firma (representa un 23% de los fondos a la firma).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de intereses garantizados para el inversor en caso de que el promotor amortice anticipadamente.
- Distribución de Flujos: Posibilidad de amortización total o parcial sin penalización a partir de la finalización del mes 6, devengando un mínimo de 6 meses de intereses

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ LTV Excepcionalmente Bajo: El préstamo cuenta con un Loan-To-Value del 31%, resultante de dividir los 3.400.000 € de préstamo entre los 10.978.347 € del valor de tasación actual de las garantías. Esta ratio proporciona una sobresaliente red de seguridad frente a posibles correcciones en el mercado del suelo.
✔️ Garantía Doble: A la hipoteca de primer rango sobre los tres activos que componen el proyecto, se le suma la pignoración (prenda) sobre las participaciones sociales de la SPV.
✔️ Validación del Promotor: ArchTech Mallorca posee un amplio track record en Baleares con honorarios previstos superiores a los 8 millones de euros entre 2026 y 2027 y más de 10 proyectos en activo. Además, es el tercer préstamo que formalizan con Civislend; el primero ya fue devuelto con éxito y el segundo progresa según el Business Plan.
✔️ Atractivo Comercial (Demanda): El estudio de mercado confirma que el ticket promedio del proyecto (7.000.000 €, a 18.371 €/m²) está en línea e incluso es ligeramente inferior a la oferta de obra nueva similar en el área (18.621 €/m²). Es un producto altamente demandado, sobre todo por clientes extranjeros, en una zona residencial exclusiva y consolidada.
✔️ Suelo en Propiedad: El suelo ya se encuentra escriturado a nombre del promotor.
✔️ Margen de Beneficio Excelente: El estudio económico base arroja un extraordinario beneficio antes de impuestos de 24.684.552 €, lo que representa un margen sobre ventas (ROS) del 58,77%.

⚠️ RIESGOS:

❗ Fase Urbanística Muy Temprana: El proyecto presenta un elevado riesgo de tramitación ya que la licencia de obras solo se encuentra "solicitada". Solamente se dispone del Proyecto Básico redactado. Cualquier demora urbanística municipal afectará directamente al cronograma de la operación.
❗ Riesgo de Refinanciación de Salida: La salida de Civislend no se producirá por la venta de las viviendas, sino mediante la concesión de un préstamo promotor bancario destinado a la ejecución de las obras. Si el promotor no logra un nivel suficiente de preventas o se endurecen las condiciones bancarias, el inversor quedará atrapado.
❗ Riesgo de Iliquidez y Comercialización Cero: A la fecha del análisis, la comercialización está catalogada como "no iniciada". Tratándose de tickets de venta muy altos (7 millones de euros por vivienda) orientados a un nicho de mercado muy concreto, las ventas pueden no ser todo lo ágiles que el plan requiere.
❗ Objeto Mixto (Liberación de Fondos): La disposición única busca, por un lado, completar el pago del suelo, pero también la "liberación de fondos propios al promotor". Retirar capital (cash-out) en una fase pre-licencia y de comercialización nula aumenta el nivel de riesgo, puesto que disminuye el capital bloqueado del promotor en favor de capital de deuda.
❗ Cargas Registrales: Según consta en las notas simples registrales aportadas, existe una afección caducada pendiente de cancelación y una servidumbre de tipo altius non tollendi (limitación a la altura de las edificaciones), que si no estuviera bien modelada en el proyecto básico, podría conllevar riesgos volumétricos.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

Se trata de una operación híbrida de compra de suelo y equity release (extracción de liquidez) que recae sobre un activo superlativo y extremadamente valioso, como demuestra el extraordinario LTV del 31% sobre el activo actual. La rentabilidad del 11,50% TIN es muy atractiva para este nivel de cobertura hipotecaria.

Sin embargo, el proyecto asume severos riesgos temporales y de mercado: no hay licencia concedida, no ha empezado la venta y la devolución del principal depende de que un banco tradicional apruebe un préstamo millonario para construir. Invertir es razonable apoyándose exclusivamente en el robusto historial del promotor y en la excelente garantía pignoraticia e hipotecaria, asumiendo que un retraso en la concesión de licencias podría activar los 6 meses de prórroga con alta probabilidad.

No obstante, los riesgos nos hacen tener cautela y considerar esta inversión más dependiente de la correcta ejecución futura que de la situación actual del activo. La sólida garantía inmobiliaria proporciona un colchón de seguridad poco habitual, pero el éxito final de la operación requiere que se encadenen favorablemente varios hitos clave: obtención de licencias, avance comercial suficiente y acceso a financiación bancaria.

Javi230

ForoCoches: Usuario

02-jun-2026 21:38

#52

Nuevo proyecto interesante el viernes 5 de junio a las 12:00 horas en Urbanitae.

Proyecto de préstamo puente estructurado para financiar parcialmente la adquisición de un macrolote de 7 parcelas de suelo urbano consolidado en Oviedo, con el objetivo de promover o transaccionar los activos a futuro.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Oviedo | Proyecto Manjoya.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Préstamo puente para la financiación parcial de la compra de 7 parcelas urbanas finalistas en el ámbito P.E. Manjoya-Santiago.
- Ubicación: Paraje Plan Especial La Manjoya-Santiago, 33170 Oviedo (Asturias).
- Tipo: Deuda (Préstamo Puente / Adquisición de Suelo).
- Plazo: 12 meses (con posibilidad de dos prórrogas adicionales de 6 meses cada una, resultando en 12+6+6).
- Interés: 12% anual simple.
- Rentabilidad TOTAL: 12,0% (estimada para el plazo base de 12 meses).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): Excelente. LTV del 19,9% calculado sobre el valor de tasación oficial actual de 33.315.428 €. El LTC (Loan to Cost) es del 68,8% sobre el coste total del proyecto.
- Préstamo total: 6.625.000 € (de los cuales Urbanitae cubre 2.555.000 € y 4.070.000 € corresponden a co-inversores externos).
- Aportación promotor (Skin in the game): 3.000.000 € (lo que representa un robusto 31% del total de las fuentes del proyecto).
- Interés mínimo (Make-whole): Retorno mínimo garantizado equivalente a 9 meses de intereses y comisiones.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Margen de Adquisición Extraordinario: La operación de compra se formaliza por 7.500.000 € (a razón de 61 €/m² edificable), un precio que supone un descuento drástico respecto al valor de tasación de la Sociedad de Tasación (33.315.428 €). Esto dota a la operación de un colchón de seguridad sin precedentes ante cualquier devaluación del mercado.
✔️ Estado del Activo (Suelo Consolidado): Se trata de terrenos calificados como urbanos dentro del P.E. Manjoya-Santiago, que cuentan con infraestructuras de urbanización ya completadas. Se elimina casi por completo el siempre crítico riesgo de desarrollo y ejecución urbanística.
✔️ Visibilidad de Desinversión (MoU Firmado): Existe un Memorándum de Entendimiento (MoU) vinculante para la venta de la Parcela 14 (identificada como P14 P4-M6). La cláusula de "barrido de caja" asegura que el 100% de las arras y pagos diferidos de esta venta se destinen a la amortización prioritaria del préstamo.
✔️ Paquete de Garantías Supremo: No solo se cuenta con una hipoteca de primer rango sobre las 7 fincas registrales con una responsabilidad del 150%, sino que se añaden prendas sobre las participaciones de la SPV prestataria, las cuentas corrientes y la cuenta de IVA (para el barrido fiscal). Adicionalmente, el derecho preferente de tanteo al 50% de la tasación en caso de mora bloquea el riesgo de impago.
✔️ Capital Promotor: El gestor de la SPV aporta un capital real de 3 millones de euros, alineando fuertemente sus intereses con los de los inversores.

⚠️ RIESGOS:
❗ Dependencia de Co-inversores: La operación requiere una masa total de deuda de 6.625.000 €, pero Urbanitae sólo recauda el 38% (2.555.000 €). La viabilidad a la hora de firmar la adquisición depende de que el tramo de co-inversores (4.070.000 €) acuda en tiempo y forma en un tramo único.
❗ Trámites Burocráticos Restantes: A pesar de ser suelo urbano, la tasadora advierte que, previo a la concesión de licencias, es "preceptivo la aprobación por parte del Ayuntamiento de un Estudio de Detalle de cada una de las parcelas". Los ritmos de la administración pública pueden generar demoras que obliguen a activar las prórrogas.
❗ Discrepancias Catastrales y Servidumbres: La Sociedad de Tasación alerta de discrepancias entre la realidad física y catastral de las fincas. Fincas como la 16161 y la 16163 tienen parte de su superficie neta ocupada por viarios o caminos de uso compartido, reduciendo el área realmente aprovechable respecto a las notas simples.
❗ Estructura 'Bullet' sin Flujo Intermedio: Hasta la venta de los macrolotes o el vencimiento total, la inversión es ilíquida, no pudiéndose ceder la posición a través de la plataforma. Además, una vez entre en juego la Parcela 14, restará dar salida comercial a las otras 6 parcelas, listadas con el estado comercial de meros "Varios interesados"

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

Nos encontramos ante una de las operaciones de deuda con fundamentales más sólidos en la plataforma gracias al binomio entre el abrumador descuento en el precio de adquisición (LTV de entrada en el 19,9%) y el precontrato de venta atado a la parcela número 14. Las robustas garantías (hipotecarias, corporativas, mandato de venta y barridos de caja del IVA) blindan la posición del inversor frente a casi cualquier eventualidad de mercado, protegiendo con holgura el principal.

Los únicos cuellos de botella reales son la agilidad del Ayuntamiento de Oviedo para aprobar los Estudios de Detalle y la ejecución perfecta de la entrada del co-inversor externo. Dada la rentabilidad anual del 12% a riesgo altamente mitigado, la relación riesgo/beneficio es inusualmente favorable.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

💸 EXTRA (BONUS + BIZUM)
Si quieres invertir, llevarte el bonus de bienvenida de Urbanitae y además un extra de mi parte por BIZUM, regístrate usando mi enlace de referido: https://urbanitae.com/es/invitado/?access=U261881

🟢 Si inviertes entre 500€ y 1500€: Urbanitae te da 25€ + Yo te doy EXTRA 10€. Total: 35€
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Enlace: https://urbanitae.com/es/invitado/?access=U261881

Javi230

ForoCoches: Usuario

03-jun-2026 17:32

#53

Nuevo proyecto interesante el viernes 5 de junio a las 12:00 horas en Wecity.

Proyecto de préstamo hipotecario a tipo fijo destinado a financiar la adquisición de un suelo urbano en el sector Arcosur (Zaragoza) para la futura promoción de 24 viviendas, respaldado por un grupo promotor de amplia trayectoria.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Zaragoza Suroeste.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Préstamo hipotecario a tipo fijo para la adquisición de la parcela E-27.1.
- Ubicación: Sector Arcosur, Zaragoza (Parcela "E-27.1" SECCIÓN 1ª N°:77812).
- Tipo: Préstamo de deuda con garantía hipotecaria de primer grado.
- Plazo: 9 meses (con 3 meses de obligado cumplimiento y posibilidad de 3 meses de prórroga opcional).
- Interés: 11% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 8,25% (estimada para la duración base de 9 meses).
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 69,93% calculado sobre el valor de tasación ECO actual del suelo, que asciende a 1.241.156,00 €.
- Préstamo total: Préstamo total: 868.000,00 € (que representa el 60,50% de las fuentes de financiación del proyecto).
- Aportación promotor (Skin in the game): 566.648,14 € aportados mediante fondos propios para la adquisición, lo que supone el 39,50% del total necesario.

- Interés mínimo (Make-whole): Obligado cumplimiento de 3 meses de intereses garantizados.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Solvencia del Promotor: El promotor de la operación es Catedral Activos S.L., gestionada por la matriz Impulsa Proyectos Inmobiliarios, la cual cuenta con más de 40 años de experiencia y más de 20.000 viviendas entregadas. El rating del promotor asignado por la consultora externa Moore es AAA (Óptima).
✔️ Alineación de Intereses: El promotor aporta más de medio millón de euros de capital propio (casi el 40% del coste total del proyecto), lo que demuestra un fuerte compromiso financiero con la operación.
✔️ Viabilidad Comercial: El precio medio estimado de venta de las futuras viviendas se sitúa en 2.579 €/m², lo que supone un valor un 5,66% por debajo del precio medio de mercado en la zona de Arcosur, facilitando su futura absorción.

✔️ Mecanismos de Protección Adicionales: Al margen de la hipoteca de primer grado, el contrato contempla el otorgamiento de un Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías en caso de que se incumpla la amortización en la Fecha de Vencimiento Final o si se aprueba una reestructuración.

⚠️ RIESGOS:

❗ Cargas Urbanísticas Latentes: La Nota Simple del Registro de la Propiedad revela una afección urbanística sobre la parcela por la que debe responder a una liquidación provisional de gastos de urbanización de 432.794,84 €. Esto supone una carga económica significativa sobre el activo.
❗ Fase Temprana y Riesgo de Urbanización: La comercialización no ha comenzado (0 ventas formalizadas) y la licencia de obra no se solicitará hasta que las obras de urbanización del sector presenten un mayor avance. La inversión asume un riesgo temporal directamente ligado a los ritmos de la administración y de la junta de compensación.

❗ Servidumbres Aeronáuticas: El activo está sometido a servidumbres aeronáuticas del aeropuerto de Zaragoza, lo que implica limitaciones insalvables en las alturas máximas de edificación y posibles molestias acústicas para los futuros compradores.
❗ LTV Elevado para Suelo: Un Loan To Value del 69,93% para un activo en fase de suelo deja un margen de protección ante escenarios de estrés (caídas en el valor de tasación del terreno) más ajustado que en otros proyectos donde el LTV de entrada ronda el 40-50%.
❗ Dependencia Estricta de Financiación Futura: La salida (exit) de los inversores de la plataforma está supeditada exclusivamente a que el promotor logre obtener financiación bancaria para la construcción o aporte nuevo capital propio.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

El proyecto presenta una dualidad muy marcada. Por un lado, cuenta con un promotor de máxima solvencia (Impulsa) que aporta un nivel de capital propio muy saludable y un rating global del proyecto de grado 'A' por parte del evaluador independiente. Por otro lado, los fundamentales inmobiliarios en esta fase exigen prudencia: se trata de un suelo en un sector con obras de urbanización pendientes de avance, sin licencia solicitada, sin preventas, con una elevada carga urbanística registral y un LTV alto (rozando el 70%) para tratarse únicamente de la compra del terreno.

Es un proyecto adecuado para perfiles que busquen rentabilidad alta (11% anualizado) y confíen en el músculo corporativo del grupo promotor para refinanciar la deuda en 9 meses, asumiendo el riesgo inherente a los cuellos de botella urbanísticos.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

Javi230

ForoCoches: Usuario

03-jun-2026 21:48

#54

Nuevo proyecto el martes 9 de junio a las 16:00 horas en Urbanitae.

Proyecto de "equity" (plusvalía) para el desarrollo de un complejo de oficinas de 20.588 m² en la zona prime (CBD Boavista) de Oporto, estructurado mediante una ampliación de capital con rentabilidad preferente para el inversor.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Francos Workplace (Segundo tramo).
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Inversión de capital (Equity) para el desarrollo y posterior venta de un complejo de oficinas, espacios de coworking, zonas comerciales y 180 plazas de garaje.
- Ubicación: Rua Tenente Valadim, Oporto (Portugal) – Sector Boavista Prime CBD.
- Tipo: Plusvalía / Equity.
- Plazo: 32 - 36 meses (estimando la salida o venta del activo en el segundo trimestre de 2029).
- Interés: TIR Preferente del 15% anualizada.
- Rentabilidad TOTAL: Variable en base al escenario de salida, con el capital y el 15% de TIR protegidos de forma prioritaria frente a los beneficios del promotor.
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- Estructura de Capital (Equity Total): 23.163.628 €.- Aportación Urbanitae: 5.000.000 € (22% del total del capital).
- Aportación promotor y socios (Skin in the game): 9.250.000 € (40% del capital total). Esto actúa como un colchón de primera pérdida muy robusto.
- Aportación de coinversores externos: 8.913.628 € (38%).
- Estructura Preferente: Los inversores de Urbanitae recuperan el 100% de su capital y cobran su 15% TIR antes que el promotor (Osborne+Co).

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Protección del Downside (Capital Preferente): Es la mayor fortaleza financiera de la operación. El proyecto puede sufrir pérdidas de hasta 9.250.000 € (el capital del gestor) y el inversor de Urbanitae seguiría recuperando su capital inicial y el retorno pactado del 15%.
✔️ Riesgo Urbanístico y de Adquisición Mitigado: El suelo ya fue adquirido en junio de 2025, cuenta con proyecto de arquitectura aprobado desde abril de 2026 y está a las puertas de iniciar la obra en julio de 2026.
✔️ Músculo y Experiencia del Gestor: Osborne+Co cuenta con más de 30 años de experiencia global en proyectos de oficinas a gran escala. Su elevado compromiso de capital (más de 9 millones de euros) demuestra una alineación total de intereses.
✔️ Fundamentales del Mercado Prime (Boavista): Según el informe de Savills, el CBD de Boavista tiene una fuerte demanda impulsada por empresas tecnológicas, con rentas prime que han alcanzado los 21 €/m². Además, este proyecto será la única oferta de oficinas de nueva construcción en la zona para el año 2028, en un contexto de desocupación muy baja (entre el 5% y el 7%).
✔️ Viabilidad Confirmada: El plan de negocio del promotor proyectaba rentas que ya han sido superadas por la realidad actual del mercado en Oporto, lo que dota al escenario de ingresos de un margen de seguridad razonable.

⚠️ RIESGOS:
❗ Falsa Sensación de Seguridad (Subordinación Bancaria): Aunque el capital de Urbanitae es "preferente" frente al del promotor, sigue siendo capital (equity), no deuda senior. El proyecto requiere una financiación bancaria para la construcción de 32.821.000 €. En caso de catástrofe, paralización o quiebra, el banco ejecutará el activo y cobrará primero. Los inversores de Urbanitae están subordinados a esa deuda millonaria
❗ Exposición Real a la Obra y Retrasos: Al ser socios (equity), la rentabilidad total y el retorno del capital dependen de vender el edificio terminado. Un retraso de 6-12 meses en la obra (algo muy común hoy en día) o en la comercialización se comerá drásticamente la TIR anualizada del 15% objetivo, porque el tiempo juega en contra del equity.
❗ Iliquidez a Muy Largo Plazo: El horizonte es de 32 a 36 meses (hasta mediados de 2029). En un entorno de tipos e inflación cambiantes, bloquear el capital durante 3 años en un proyecto de promoción de oficinas en otro país (Portugal) conlleva un alto coste de oportunidad frente a préstamos a 9-12 meses.
❗ Incertidumbre en el "Exit" (Venta Institucional): El plan de negocio fía la salida a vender el complejo alquilado a un fondo o inversor institucional con una "yield" (rentabilidad) del 6%. Si en 2029 el mercado de oficinas prime en Europa sigue frío o los tipos de interés no bajan lo suficiente, encontrar un comprador para un activo de más de 80 millones de euros puede eternizarse.

👉 CONCLUSIÓN: NO ME GUSTA

A pesar del robusto colchón de 9,25 millones de euros de capital aportado por el promotor, excelente para absorber posibles primeras pérdidas, la operación mantiene los riesgos estructurales de una promoción inmobiliaria a 36 meses vista. La posición financiera del inversor queda subordinada a la futura deuda bancaria de construcción, en un sector terciario (oficinas) altamente sensible a los ciclos económicos.

Aunque el proyecto ofrezca un formato de "equity preferente", la ausencia de garantías reales tangibles (como una hipoteca de primer grado), su baja liquidez a largo plazo y su exposición directa a desviaciones de obra o comercialización merman el perfil de seguridad. Por consiguiente, debe calificarse como una inversión de alto riesgo, adecuada únicamente para representar un porcentaje muy marginal con fines de estricta diversificación de cartera.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

03-jun-2026 22:04

#55

Nuevo proyecto interesante el lunes 8 de junio a las 12:00 horas en Urbanitae.

Proyecto de deuda senior destinado a la refinanciación, finalización de obras y equipamiento de una villa de lujo en la exclusiva urbanización Sierra Blanca (Marbella), cuyo avance de construcción ya supera el 65%.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Málaga | Proyecto Sierra Blanca.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Préstamo senior para refinanciar un préstamo existente, recapitalizar parcialmente fondos propios del gestor y financiar los costes pendientes de construcción y equipamiento de una villa unifamiliar de lujo.
- Ubicación: Calle Vivaldi 24, Urbanización Sierra Blanca, Marbella, Málaga (Finca registral 32831).
- Tipo: Préstamo de Deuda Senior a tipo fijo.
- Plazo: 18 meses (con posibilidad de una doble extensión de 6 meses adicionales cada una, es decir, 18+6+6).
- Interés: 10,50% anual simple para el Tramo A (con un incremento de +1,0% en la segunda extensión, alcanzando el 11,50%).
- Rentabilidad TOTAL: 15,75% sobre el Tramo A (estimada para la duración base de 18 meses sin contar penalizaciones ni prórrogas).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 40,0% sobre el precio de venta objetivo sin intereses, y 45,8% incluyendo los intereses. El valor de tasación bajo hipótesis de edificio terminado (HET) asciende a 22.240.812,74 €
- Préstamo total: 9.990.000 € (lo que supone el 68% del total de las fuentes de financiación del proyecto).
Aportación promotor (Skin in the game): 3.700.747 € (el 25% del capital aportado). Esto resulta de restar a la aportación inicial de 4.450.747 € una recuperación o cash-out de 750.000 € que se financia con este préstamo.
- Interés mínimo (Make-whole): Retorno mínimo garantizado equivalente a 6 meses de intereses para el Tramo A (salvo que se solicite antes la Licencia de Primera Ocupación).

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Garantías robustas: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo con una responsabilidad hipotecaria del 130%. Además, incluye pignoración de las participaciones de la SPV, de las cuentas bancarias (incluida la del IVA con cash-sweep del 100%), promesa de prenda sobre contratos y una Equity Commitment Letter del promotor frente a sobrecostes.
✔️ Riesgo de ejecución mitigado: La tasación independiente certifica que el inmueble cuenta ya con un avance de obra ejecutado del 66,145%. Esto reduce drásticamente las incertidumbres técnicas y los riesgos de desvío presupuestario de la construcción frente a los proyectos desde cero.
✔️ Mecanismo coercitivo ágil: Se incorpora un mandato de venta irrevocable. En caso de impago o retraso a vencimiento, el agente de garantías puede activar la venta forzosa del inmueble estableciendo un precio mínimo (suelo) del 80% sobre la última tasación, retirando al promotor el control comercial de la venta
✔️ Fundamentales de ubicación: La urbanización Sierra Blanca representa la oferta residencial más "ultra-prime" de la Milla de Oro marbellí, con escasez estructural de obra nueva y alta demanda internacional.

⚠️ RIESGOS:
❗ Riesgo de iliquidez por elevado ticket de venta: El precio objetivo (importa bruto) de la vivienda se fija en 25.000.000 €. El estudio de mercado muestra comparables en la zona entre los 11,9M € y los 20M €, siendo este activo uno de los más caros del entorno (12.303 €/m²). Vender un activo a este precio reduce drásticamente el volumen de posibles compradores, lo que podría alargar los tiempos de salida más allá de los 18 meses iniciales.
❗ Recapitalización parcial del promotor: El hecho de que 750.000 € de los fondos de los inversores se utilicen para devolver liquidez a los socios gestores (cash-out) rebaja ligeramente la involucración financiera directa del promotor para el tramo final del proyecto.
❗ Carga registral previa: En el Registro de la Propiedad figura una hipoteca a favor de terceros por un principal de 5.850.000 € con fecha de inicio en diciembre de 2024. La correcta cancelación simultánea de esta carga con la entrada de los fondos del Tramo A es un punto de estrangulamiento critico (reconocido en el contrato como cláusula de vencimiento anticipado si falla).
❗ LTC (Loan to Cost) elevado: Mientras que el LTV refleja una ratio segura por el alto valor de mercado esperado, el endeudamiento sobre los costes totales (LTC incluyendo intereses) asciende al 83,6%. El proyecto está altamente apalancado frente a su coste real de ejecución.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA
El proyecto representa una oportunidad atractiva de deuda senior por dos motivos fundamentales: primero, se entra en una obra ya avanzada (al 66% de ejecución) con lo que el riesgo principal de "piedra y hormigón" está mayormente superado; y segundo, el LTV inferior al 46% (incluso contando intereses) otorga una enorme cobertura patrimonial.

Sin embargo, buscar a un comprador para un ticket de 25.000.000 € es una tarea comercial extraordinariamente compleja. Quien invierta en este proyecto debe dar por hecho, o al menos estar muy preparado mental y financieramente, para que el préstamo no se devuelva en el mes 18. Es altamente probable que el promotor necesite agotar las dos prórrogas contempladas (hasta llegar al mes 30) para lograr cruzar la operación de venta a ese nivel de precios.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Koudelka

ForoCoches: Usuario

05-jun-2026 12:50

#56

Has analizado en Wecity: Madrid Nuevo los Berrocales? Que te parece

Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jun-2026 16:21

#57

Nuevo proyecto interesante el martes 9 de junio a las 12:00 horas en Wecity.

Este proyecto consiste en un préstamo hipotecario para la adquisición de una parcela en Los Berrocales (Madrid) por parte de una cooperativa. El objetivo posterior es agrupar este suelo con otro colindante para promover un complejo residencial de 48 viviendas protegidas (VPPL), respaldado por un alto nivel de comercialización inicial.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Madrid Nuevo los Berrocales (Brezal Los Berrocales 2.0).
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Préstamo para la adquisición de la parcela 8.15.6.
- Ubicación: Los Berrocales, Vicálvaro, Madrid.
- Tipo: Residencial (Suelo para 48 viviendas VPPL, local, garajes y trasteros).
- Plazo: 9 meses (+ 3 meses de posible prórroga).
- Interés: 11,00% anual fijo pagadero a vencimiento.
- Rentabilidad TOTAL: 8,25% estimada en 9 meses.
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 68,78%.
- Préstamo total: 1.350.000 € financiados a través de wecity.
- Aportación promotor (Skin in the game): 767.417,76 € aportados por la cooperativa para la adquisición.

- Interés mínimo (Make-whole): El préstamo tiene 3 meses de obligado cumplimiento.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Estructura de Garantía Robusta: La operación cuenta con una hipoteca de primer grado sobre el activo. Además, se constituye un Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías (Global Security Partners, S.L.) por un plazo de 24 meses en caso de impago a vencimiento
✔️ Aportación de Fondos Propios (Skin in the game): La cooperativa ya ha inyectado 767.417,76 € en la operación (representando el 36,24% de la compra del suelo), lo que demuestra un alto compromiso y reduce el riesgo proporcional del inversor.
✔️ Éxito Comercial Demostrado: A nivel comercial, la demanda es sólida, ya que se han adherido 37 cooperativistas, lo que significa que 37 de las 48 viviendas y el local comercial ya están adjudicados.

✔️ Experiencia del Gestor: SERPROCOL es una gestora experimentada que ya ha financiado y devuelto proyectos previos con éxito en wecity, como "La Dehesa" y "Calahonda Sunset".
✔️ Avance Urbanístico: Las obras de urbanización de la etapa 3 de Los Berrocales han alcanzado un 75% de ejecución y el Ayuntamiento de Madrid permite simultanear urbanización y edificación.

⚠️ RIESGOS:

❗ Riesgo de Licencias y Autorizaciones: La licencia de obra ha sido solicitada, pero el inicio de las obras depende de su obtención. Adicionalmente, la sociedad tasadora advierte que el suelo está catalogado como Vivienda de Precio Tasado (VPT) pero se valora como VPPL, quedando pendiente de la autorización expresa de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.
❗ Dependencia de la Agrupación de Parcelas: El desarrollo del complejo de 48 viviendas depende de la futura agrupación de este suelo con la parcela RC. 8.15.5, la cual también fue financiada por wecity y cuenta con un principal pendiente de 1.225.000 €.

❗ Cargas Registrales y Urbanísticas Subyacentes: La nota simple del Registro de la Propiedad revela que la finca está afecta al pago de gastos de urbanización con una cuota de liquidación provisional de 648.823,04 €. También existen servidumbres aeronáuticas y afecciones fiscales recientes.
❗ Retrasos en Caso de Ejecución: Aunque existe un Poder Irrevocable de Venta, la enajenación forzosa del activo en caso de impago otorga un plazo de hasta 24 meses al agente de garantías, lo que podría dilatar la recuperación del capital.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

El proyecto presenta fundamentos comerciales muy sólidos, respaldados por la adjudicación de 37 de 48 unidades y una aportación de fondos propios significativa por parte de la cooperativa. El gestor tiene un historial probado y el LTV del 68,78% ofrece un margen de seguridad razonable frente a fluctuaciones del valor del suelo.

Sin embargo, la inversión presenta riesgos de índole urbanística y administrativa. La dependencia de la autorización autonómica para el cambio de VPT a VPPL, las fuertes cargas de urbanización anotadas en el registro, la dependencia de agrupar la parcela con otra hipotecada previamente y el hecho de que la licencia de edificación aún esté en trámite, exigen prudencia. Es una oportunidad atractiva por su rentabilidad, pero el inversor debe estar dispuesto a asumir posibles retrasos administrativos.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

Editado: 05-jun-2026 16:25 -

Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jun-2026 16:31

#58

Cita de Koudelka

Has analizado en Wecity: Madrid Nuevo los Berrocales? Que te parece

Hola shur, termino de subir el análisis

https://forocoches.com/foro/showthre...#post513865973

Personalmente sí que me gusta e intentaré entrar.

Eso sí: con el ticket mínimo para diversificar al máximo.

Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jun-2026 16:53

#59

Nuevo proyecto el viernes 9 de junio a las 12:00 horas en Civislend.

El proyecto consiste en un préstamo puente con garantía hipotecaria de primer rango destinado a financiar parte de la adquisición de cuatro parcelas de suelo urbano consolidado en Getafe (Madrid), donde se demolerán las estructuras actuales para promover 12 viviendas y un local comercial. La salida de los inversores (repago del principal e intereses) se producirá mediante la refinanciación bancaria del proyecto, hito programado para cuando el promotor obtenga la licencia de obras.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Residencial Getafe.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Préstamo puente para financiar parte de la compra del suelo del proyecto.
- Ubicación: C. Egido, 35-41, 28902 Getafe, Madrid.
- Tipo: Residencial (Promoción proyectada de 12 viviendas, local, trasteros y garajes).
- Plazo: 18 meses (+6 meses de posible prórroga).
- Interés: 11% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 16,50% (para el periodo ordinario de 18 meses).
- Ticket: Mínimo 250 €. Máximo inicial de 5.000 € en la primera media hora.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 72% en el momento de la firma.
- Préstamo total: 1.150.000 € brutos.
- Aportación promotor (Skin in the game): 712.763 € (Representa el 38% de los fondos a la firma).

- Interés mínimo (Make-whole): Si el promotor amortiza debe pagar un mínimo de 6 meses de intereses.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Experiencia y Solvencia de la Matriz: La empresa matriz (Trans for Estate) respalda al promotor y cuenta con profesionales de más de 30 años de experiencia, 28 proyectos realizados, 36,5 millones de euros en activos totales y 16,5 millones en fondos propios.
✔️ Historial en la plataforma: Es el segundo proyecto que Civislend aprueba para este grupo; el anterior (Residencial Bodegas de Sanlúcar) avanza favorablemente y conforme al Business Plan.
✔️ Alineación de intereses: El promotor inyecta 712.763 € propios desde el principio, cubriendo el 38% del capital necesario en el momento de la firma, lo que reduce el riesgo moral al asumir pérdidas potenciales de manera prioritaria.
✔️ Estructura de Garantías: La operación está blindada por una hipoteca de primer rango sobre los activos y una pignoración (prenda) sobre las participaciones sociales de la Sociedad Vehículo (SPV).
✔️ Claridad en la Salida: El repago no depende de la venta final de las viviendas (que tardaría mucho más), sino de la concesión del crédito promotor bancario al obtenerse la licencia, limitando la exposición del inversor al riesgo constructivo puro.

⚠️ RIESGOS:

❗ Contradicción Grave sobre los Garajes (ALERTA): La ficha comercial del proyecto indica que se destinarán "2 plantas bajo rasante a 16 plazas de garaje y 2 de moto". Sin embargo, los tres informes oficiales de tasación de Gesvalt advierten explícitamente de lo contrario: "Debido a la forma y dimensiones de la parcela no es viable cumplir con la dotación de plazas de garaje dentro de la parcela por lo que se solicitará al Ayuntamiento la exención de dotar de plazas de garaje dentro del inmueble". Esta es una seria discrepancia técnica que afecta a los ingresos proyectados y a la legalidad urbanística.
❗ Tramitación Administrativa Lenta: La licencia de obras no ha sido siquiera solicitada. Se estima un plazo máximo de 18 meses para obtenerla, lo que consume por completo el plazo ordinario del préstamo y aumenta drásticamente la probabilidad de ejecutar la prórroga de 6 meses.
❗ LTV Elevado (72%): Para un suelo que requiere demolición y carece de licencia de obras aprobada, un Loan-To-Value del 72% es más alto que el umbral prudente habitual del sector (suele rondar el 60-65% en esta fase). Si hay un impago, el margen para absorber caídas de valor o costes legales en caso de subasta es reducido.
❗ Comercialización Inexistente: Al tratarse de una fase inicial, no hay preventas aseguradas (0% comercializado), lo que somete el proyecto completamente al riesgo de mercado futuro.
❗ Afecciones Registrales: Las Notas Simples revelan que las fincas están gravadas con afecciones fiscales al pago de liquidaciones complementarias del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por plazos de 5 años

👉 CONCLUSIÓN: NO ME GUSTA

Desde un punto de vista estrictamente analítico, el proyecto tiene un atractivo innegable debido a su alta rentabilidad (11% fijo), la robustez financiera de la matriz (16,5M€ en fondos propios) y el alto porcentaje de capital aportado por el promotor (38%).

No obstante, el proyecto exige extrema prudencia o paralizar la inversión hasta resolver la grave contradicción documental. Mientras la plataforma asume la futura venta de 21 plazas de garaje, la sociedad tasadora (Gesvalt) dictamina que la construcción de plazas subterráneas no es viable por la morfología del terreno y exige pedir exenciones municipales. Este factor, sumado a un LTV del 72% sobre un suelo sin licencia, incrementa el perfil de riesgo de forma considerable. Si este punto no se aclara con la plataforma, es preferible abstenerse.

Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jun-2026 16:54

#60

Privados contestados!

Editado: 05-jun-2026 16:57 -

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🏗️ Urbanitae | Civislend | Wecity: ANÁLISIS de INVERSIONES + MÁXIMO BONO + BIZUM 👍

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