Acabo de firmar una hipoteca al 112% pignorando activos + semitocho

Cita de Martí09

Shures de bien,

quería compartir los detalles de mi operación ya que se ha hablado de este tema en varios hilos.

Sobre los 50, sueldo alto, capacidad ahorro del 50%. 0 problemas en el límite de endeudamiento. Perfil alto.
Me vendí una casa hace meses y me fuí de alquiler.

Precio inmueble €472k. Total operación de €530k (con impuestos).
Plataformas como Gibons (es una mierda) u Openteca me llegaban a dar el 90% de hipoteca mixta a 5 años al 1,25% y después variable a euribor + 1% (con bonificaciones). Bancos tradicionales el 80% a mixta también al 1,5% 5 años y después variable a euribor + 1% (con bonificaciones).

La operación la he hecho con Cajamar. No son los más digitales (app no intuitiva, tarjetas no las puedes poner el wallet...) pero venía de tener todo en My Investor, que es la putísima mierda más grande que hay, así que tampoco es para tanto.

Hipoteca a 30 años al 1,25% mixta. Fija los primeros 5 años al 1,25% (aunque el primer año no te piden vincular nada) y variable los siguientes 25 años a euribor + 0,5%. Con bonificaciones.

El banco me daba el 80% y para ese 32% restante, me pedía pignorar €192k en fondos. Cogí esa pasta de un Ishares MSCI World que tenía en My Investor (y así de paso les doy por culo por cutres) y lo traspasé a uno suyo: ROBECO BP GLOBAL PREMIUM EQUITIES D EUR con ISIN LU0203975437 (echad un vistazo a este porque mola bastante). En realidad lo que pignoras no es el valor sino un número de participaciones (407 en aquel momento si no recuerdo mal). Lo que es de puta madre porque no existe riesgo de margin call si baja de valor el fondo.
Además, se puede ir despignorando: lo puedes pedir y ellos analizan 3 variables y en base a ello, te dicen que parte te despignoran. Las variables son: el incremento de valor del inmueble, la amortización de la hipoteca y el aumento de valor del fondo.

Al 1,25%, en mi caso, hay que sumarle 0,3% porque no he hecho el seguro de vida con ellos y otro 0,1% porque tampoco he hecho el seguro de hogar con ellos. Incluso comiéndome ese 0,4% adicional, salía a cuenta hacer ambos seguros por mi cuenta. El ahorro mensual es de unos €150 y las condiciones/coberturas son más completas.

Recordemos las bondades de la pignoración: no te tienes que vender los fondos para dar la entrada (por lo que te evitas pagar impuestos) y la "prenda", aunque congelada, sigue cotizando; es decir, el fondo sigue subiendo (o bajando, espero que no, voy a largo).

Obviamente dispongo de otros activos para tirar de ellos, no he pignorado la totalidad de mis fondos. Fondo de emergencia en monetario, mayor parte en MSCI World y algo de oro/metales preciosos en fondos también, no ETC o ETF. Sigo una estrategia híbrida entre Bogle & cartera permanente.


Cualquier pregunta, disparad.

Cita de Martí09

Un 8%. Y la rentabilidad sí tiene en cuenta las comisiones. Es decir, el 8% es "limpio". En cuanto a las retenciones fiscales, si haces DCA y quieres sacar parte, no/apenas pagas "retenciones" (léase tributar por las plusvalías) porque difieres el pago de impuestos al infinito. Truco del doble fondo monetario.

Cita de Martí09

Shures de bien,

quería compartir los detalles de mi operación ya que se ha hablado de este tema en varios hilos.

Sobre los 50, sueldo alto, capacidad ahorro del 50%. 0 problemas en el límite de endeudamiento. Perfil alto.
Me vendí una casa hace meses y me fuí de alquiler.

Precio inmueble €472k. Total operación de €530k (con impuestos).
Plataformas como Gibons (es una mierda) u Openteca me llegaban a dar el 90% de hipoteca mixta a 5 años al 1,25% y después variable a euribor + 1% (con bonificaciones). Bancos tradicionales el 80% a mixta también al 1,5% 5 años y después variable a euribor + 1% (con bonificaciones).

La operación la he hecho con Cajamar. No son los más digitales (app no intuitiva, tarjetas no las puedes poner el wallet...) pero venía de tener todo en My Investor, que es la putísima mierda más grande que hay, así que tampoco es para tanto.

Hipoteca a 30 años al 1,25% mixta. Fija los primeros 5 años al 1,25% (aunque el primer año no te piden vincular nada) y variable los siguientes 25 años a euribor + 0,5%. Con bonificaciones.

El banco me daba el 80% y para ese 32% restante, me pedía pignorar €192k en fondos. Cogí esa pasta de un Ishares MSCI World que tenía en My Investor (y así de paso les doy por culo por cutres) y lo traspasé a uno suyo: ROBECO BP GLOBAL PREMIUM EQUITIES D EUR con ISIN LU0203975437 (echad un vistazo a este porque mola bastante). En realidad lo que pignoras no es el valor sino un número de participaciones (407 en aquel momento si no recuerdo mal). Lo que es de puta madre porque no existe riesgo de margin call si baja de valor el fondo.
Además, se puede ir despignorando: lo puedes pedir y ellos analizan 3 variables y en base a ello, te dicen que parte te despignoran. Las variables son: el incremento de valor del inmueble, la amortización de la hipoteca y el aumento de valor del fondo.

Al 1,25%, en mi caso, hay que sumarle 0,3% porque no he hecho el seguro de vida con ellos y otro 0,1% porque tampoco he hecho el seguro de hogar con ellos. Incluso comiéndome ese 0,4% adicional, salía a cuenta hacer ambos seguros por mi cuenta. El ahorro mensual es de unos €150 y las condiciones/coberturas son más completas.

Recordemos las bondades de la pignoración: no te tienes que vender los fondos para dar la entrada (por lo que te evitas pagar impuestos) y la "prenda", aunque congelada, sigue cotizando; es decir, el fondo sigue subiendo (o bajando, espero que no, voy a largo).

Obviamente dispongo de otros activos para tirar de ellos, no he pignorado la totalidad de mis fondos. Fondo de emergencia en monetario, mayor parte en MSCI World y algo de oro/metales preciosos en fondos también, no ETC o ETF. Sigo una estrategia híbrida entre Bogle & cartera permanente.


Cualquier pregunta, disparad.

Cita de Coleccionador

Por cierto, con 50 años ¿te dan hipotecas a 30?

Ya se que la liquidarás antes, aún asi, los bancos ponen como limite los 75 años en la finalizacion del préstamo.

Por otro lado ¿como planteaste esa posibilidad, la de pignorar un producto financiero para aumentar el importe del prestamo?

En mi caso, por ejemplo, tengo un acumulado de unos 90 mil euros en un PPA y un PIAS. Crees que si lo traspaso al banco con el que firme la hipoteca, me darán mejores condiciones o me aumentarán la cantidad del prestamo?

Un saludo!

Cita de HoneyBadger

Shur, yo estoy aprendiendo. ¿Podrías explicarme un poco más a qué te refieres?

Cita de matt_damon

Pues me ha parecido un post cojonudo, de hecho es mi plan...

De momento entre mi pareja y yo vamos acumulando muy bien en activos, aunque aun somos muy jóvenes, y también quiero conseguir la hipoteca sin soltar ni un duro.

Una pregunta shur, entiendo que te dieron el 80% y para el 20% restante pignoraste con la propia entidad.

Entonces, ese préstamo pignorado, tiene una cuota aparte de la hipoteca? O solo te lo han congelado hasta que devuelvas la hipoteca pero con todo ya incluido en la cuota de la hipoteca?

Entiendo que ellos juegan a + seguridad por congelar y las comisiones que se llevarán por haberte encasquetado un fondo con comisiones altas, y tú juegas a aunque sea peor que un msci en largo plazo por las comisiones, no has soltado ni un duro, y si tenías plusvalías latentes te has ahorrado muchísima pasta en impuestos.

En el largo plazo seguro que has hecho las cuentas y merece mucho la pena

Y que pasa si cuando se te acabe la parte fija, no te interesa la variable? Tienes permanencia/comisión de amortización o te podrías ir a otro banco a refinanciar, interesa mucho este punto, no me molan nada las hipotecas variables... (Trabajo en riesgos y lo quiero todo controladito)

Mil gracias shur! Igual cuando llegue el mlmento te meto un mp para pedirte consejo

Cita de Coleccionador

Por cierto, con 50 años ¿te dan hipotecas a 30?

Ya se que la liquidarás antes, aún asi, los bancos ponen como limite los 75 años en la finalizacion del préstamo.

Por otro lado ¿como planteaste esa posibilidad, la de pignorar un producto financiero para aumentar el importe del prestamo?

En mi caso, por ejemplo, tengo un acumulado de unos 90 mil euros en un PPA y un PIAS. Crees que si lo traspaso al banco con el que firme la hipoteca, me darán mejores condiciones o me aumentarán la cantidad del prestamo?

Un saludo!

Cita de nicofp

Ostias un PIAS, estas ganando dinero?

Mejor sal de ahí.
Saludos

Cita de Martí09

No creo que te pignoren un PP, shur. No tiene la liquidez de un fondo de inversión. Pero por preguntar no pierdes nada!

Cita de Coleccionador

y lo de que te concediesen hipoteca a 30 años teniendo 50? No fue un impedimento?

Cita de nicofp

Ostias un PIAS, estas ganando dinero?

Mejor sal de ahí.
Saludos

Cita de Coleccionador

pues el ultimo ejercicio:



Si me explicas un poco mas elmotivo por el cual me aconsejas salir de ahi, te lo agradecería.

Cita de Coleccionador

pues el ultimo ejercicio:



Si me explicas un poco mas elmotivo por el cual me aconsejas salir de ahi, te lo agradecería.

Cita de yobarro

Yo estoy pensando tambien pignorar, pero no con sus fondos Paco sino con lo que ya tengo (S&P 500, Nasdaq, ETFs , BTC y Blue Chips), etc.

Cita de Martí09

La cuota mensual es sobre el 112%. La pignoración es solamente una prenda.
No tengo penalización por cancelación parcial o total. Cuando me finalice la fija, negocio o me voy a otro banco. Pero no querrán que me vaya: pierden una hipoteca de €500k+ fondo de €200k. Súmale nóminas, recibos...

Cita de matt_damon

pues negocio redondo, que te voy a decir. Que % le das a que conocieras al director de la sucursal? Crees que una persona desconocida, con perfil parecido al tuyo, que ya he leido que estas bastante bien, hubiese tenido un trato parecido o ha sido algo excepcional?

Cita de Bilhm

Condiciones cojonudas shur! Pero.. no te da cosilla meterte en una hipoteca con 50 tacos? En unos 15 estarás jubilado

Cita de snake5

Si tienes fondos indexados, es siempre mas interesante pignorar como ha hecho el shur vs vender los fondos indexados para dar la entrada para comprar un inmueble?

Cita de Martí09

Molaría. Pero el banco siempre te pedirá la pignoración de un activo suyo.

Cita de Covid Bryant

Esto siempre será así?


Creéis que aceptarían llevar con ellos por ejemplo el MSCI World y una vez allí pignorarlo o siempre será un fondo mierdero de su catálogo?

Cita de kurwo

Buen hilo, siempre te va a caer hate en FC pero yo agradezco estos hilos.

Cajamar es el único banco que te ofrecía pignorar para darte el 100% (bueno + gastos 112% como dices)?

La verdad que ahora que todo el mundo está con los indexados, los bancos deberían ofrecer estas posibilidades a los clientes, en varios años muchos podrían acceder a viviendas sin necesidad de ahorrar para la entrada. Es una puta vergüenza tener que tener ahí "parados" 60-80k o más solo por si sale un pisito no tener que sufrir si tienes que vender el indexado en pérdidas.

Además, muy interesante lo de que no te pueden margin callear, porque otra opción sería hacerlo a 2 bandas (banco+pignorar entrada en MyInvestor a un 3,5%) pero claro, Trump borracho igual te hace la gracia....

Cita de Martí09

Espero jubilarme en 11 años.

Cita de Bilhm

Pues a eso me refería. No me gustaría pasarme la jubilación pagando una hipoteca, lo ideal es que la hipoteca se acabase durante tu vida laboral. No has pensado en ello? O cómo piensas afrontarlo?

Cita de Bernoulli

¿Preguntas si es mejor pagar impuestos o no pagarlos?