Rentabilidad alquiler de vivienda.
ForoCoches: Miembro
26-jul-2023 15:09
#421
| Lo se shur, pero tenía dinero en el banco parado. Ya está hecho. Viviré con poca rentabilidad y en cuanto se vaya la inquilina subiré el alquiler al precio q esta ahora. Por suerte tampoco necesito apretar. |
Forero de élite
26-jul-2023 15:55
#422
| Buenas, me hicieron un contrato de alquiler y el casero me hizo mil putadas, y sé que no lo declara. Cómo podría joderle? Ya me salí de allí. |
Alea iacta est
26-jul-2023 23:21
#423
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Buscando e. Google: Quiero declarar pero el dueño no, ¿le denuncio? La recomendación es intentar llegar a un acuerdo tras una negociación entre ambas partes. Si aún así no se consigue, una opción que tiene el inquilino es realizar una petición formal de los datos que necesita para poder incluir el alquiler en la declaración de la renta. Como ya se ha comentado anteriormente, uno de los documentos que se necesitan es la copia del resguardo de la fianza, si el propietario no la quiere dar y la institución correspondiente no la tiene, ésta comenzará una inspección al arrendador que podría desembocar en una sanción para él. Al mismo tiempo, como entregar la fianza es responsabilidad del dueño, el inquilino puede exigir daños y perjuicios por no haberlo hecho. Realizar una denuncia como tal no es aconsejable ya que todo terminaría en un proceso judicial, lo que conlleva unos costes y mucho tiempo de espera. |
ForoCoches: Miembro
26-jul-2023 23:23
#424
| En algunas comunidades autónomas, como hay que depositar la fianza, muchos no lo hacen. Se puede denunciar aunque supongo que la multa serán cuatro perras |
ForoCoches: Miembro
27-jul-2023 15:25
#425
| Me pasa en el alquiler que he comentado arriba pero aún merece la pena. Obvio me gustaría rentabilidad del 10÷ pero la realidad es otra. Espero cuando venderlo mínimo por lo q lo compré |
ForoCoches: Miembro
27-jul-2023 19:52
#426
| A día de hoy y si el inmueble que quieres comprar para inversión en modalidad de compra y alquiler es con hipoteca, cada vez es más dificil que salgan los números debido a la subida de tipos de interés (hace 1 año y pico era otro escenario), en el escenario actual es más rentable invertir en compra-alquiler sin hipoteca utilizando métodos de crowdfunding en el que no hace falta que tengas el 100% del capital y además te despreocupas de la gestión. |
ForoCoches: Miembro
27-jul-2023 22:02
#427
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viendo como están las cosas ahora veo q la compra de vivienda para alquilar no es muy rentable sino se tiene la mayoría del capital para comprar la vivienda. Seguimos leyendo q esta interesante, ya me gustaría tener muchos euros para hacer estos cosas. |
ForoCoches: Miembro
30-jul-2023 21:24
#428
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Buenas tardes, Localidad pequeña a menos de 30 minutos de una capital de provincia, donde el alquiler mínimo es de 500€. A ese precio no duran ni una semana. ¿Qué merece la pena? Piso 1) Comprar piso de 50K (piso de la abuela de los 70) donde hay que meter mínimo 15K para ponerlo al día: cambiar cocina, baño, pintura azulejos en cocina y baños, arreglar alguna persiana y armarios, etc. Piso 2) Comprar piso de 80K que estaría listo para entrar. Aunque también muy antiguo y de calidades bajas. En la primera opción la mensualidad de hipoteca será mucho más baja, pero necesitas una mayor inversión inicial. En la segunda también la necesitas, pero para conseguir la hipoteca. |
Editado: 30-jul-2023 21:28 -
ForoCoches: Miembro
30-jul-2023 21:27
#429
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Otra duda: ¿No os preocupa comprar pisos de los 60-70? Si en los pisos del 2000 ya tenemos que gastar dinero en derramas, no sé lo que pasará en esos. ¿Cuánto cuesta una rehabilitación de fachada, cambio de ascensor, etc.? |
Socio capitalista
30-jul-2023 21:39
#430
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Yo compré un piso a tocateja en mi ciudad para arrendar. Y todo muy bien, pero en cuanto te dejan de pagar... Es un puto suplicio. Con el subidón de la vivienda, lo vendí con buenas ganancias (casi 3 veces por encima de lo que me costó), y ahora me voy a dedicar a invertir en otras cosas que no den tanto quebradero de cabeza. |
ForoCoches: Miembro
04-ago-2023 22:29
#431
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Refloto que el hilo es interesante. Opiniones sobre esta operación. Piso de 2006, buena zona, precio 120-125k, dos habitaciones, garaje y trastero. Alquiler promedio 650€. Hipoteca fija a 30 años al 2.60 sin vinculaciones. 80% del precio más gastos. Estoy muy cerca de cerrarla... No es una rentabilidad de Twitter pero creo que puede ser una operación tranquila y rentable a largo plazo. Se agradecen opiniones...aunque sea contrarias. Sobre todo contrarias de hecho. |
ForoCoches: Usuario
05-ago-2023 11:30
#432
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
ForoCoches: Miembro
05-ago-2023 12:38
#433
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Totalmente normal, comprando al contado obtengo más rentas mensuales netas para mi bolsillo, pero si miramos la rentabilidad en % saco más rentabilidad con hipoteca porque invierto con dinero que no es mío, es decir, para comprar tengo que aportar menos dinero de mi bolsillo. Es igual que en la bolsa, hay brokers que te permiten apalancarte, utilizando correctamente el apalancamiento deberías de ganar más, pero claro, el riesgo es más elevado. |
ForoCoches: Miembro
05-ago-2023 12:47
#434
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Obvio El endeudamiento mejora la TIR de la operación para el inversor |
ForoCoches: Miembro
05-ago-2023 20:03
#436
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Refloto que el hilo es interesante.
Opiniones sobre esta operación. Piso de 2006, buena zona, precio 120-125k, dos habitaciones, garaje y trastero. Alquiler promedio 650€. Hipoteca fija a 30 años al 2.60 sin vinculaciones. 80% del precio más gastos. Estoy muy cerca de cerrarla... No es una rentabilidad de Twitter pero creo que puede ser una operación tranquila y rentable a largo plazo. Se agradecen opiniones...aunque sea contrarias. Sobre todo contrarias de hecho. |
ForoCoches: Miembro
05-ago-2023 23:19
#437
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Sí... Bueno depende de la métrica claro. Limpio 100%, aka cashflow, se quedarían unos 1800€ o así, pero no se puede obviar que se va pagando la hipoteca. Los números no son deslumbrantes... Pero es un buen piso, con target de inquilino de buen perfil (funcionarios principalmente). Digamos que es una operación en la que se sacrifican números llamativos en pro de la tranquilidad. Pero siempre queda ese pellizquito de "querría sacar más". |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
05-ago-2023 23:42
#438
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? Ahora mismo Gijon esta prohibitivo, solo le sacas canela en vacacional y con muchos matices. Para un alquiler tradicional lo mejor es Oviedo. Cuanto mas pequeño es el inmueble más rentabilidad le sacas, ademas de apalancar menos pasta. Espero que tengas la pasta porque ahora mismo te van a devorar un 3% de la rentabilidad solo en intereses bancarios sí hipotecas (mas seguros, y vinculaciones chachis) Mi recomendación es un apartamento en buen estado en zona milan. Puedes rozar el 10% bruto si peinas todos los flecos de la operación con delicadeza Suerte |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
05-ago-2023 23:46
#439
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Refloto que el hilo es interesante.
Opiniones sobre esta operación. Piso de 2006, buena zona, precio 120-125k, dos habitaciones, garaje y trastero. Alquiler promedio 650€. Hipoteca fija a 30 años al 2.60 sin vinculaciones. 80% del precio más gastos. Estoy muy cerca de cerrarla... No es una rentabilidad de Twitter pero creo que puede ser una operación tranquila y rentable a largo plazo. Se agradecen opiniones...aunque sea contrarias. Sobre todo contrarias de hecho. Si buscas Rentabilidad no lo veo la verdad. |
ForoCoches: Miembro
06-ago-2023 00:48
#440
| Eso me es indiferente.. Bueno de hecho es la hipoteca lo que hace que haya una rentabilidad lo suficientemente interesante como para complicarme la vida con el inmobiliario, usando capital propio ni me lo planteo. |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
06-ago-2023 04:46
#441
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Otro tema es que luego tengas un piso pagado dentro de 30 años, pero las rentas limpias (liquidez) que te va a dejar son prácticamente negativas. Si te salen 400€ de hipoteca, a nada que tengas 1000€ de comunidad, 400 de IBI, y 250 de un seguro, anuales, ya estas casi en 600€ de coste. Cualquier chorrada te pone en negativo. E invertir en un piso para que te salga casi a pagar cada mes…. Pues no se yo. Además de que expones tu perfil de riesgo financiero de cara al banco para los próximos 30 años. Y además la inmobiliaria es un sector con muy poca liquidez en general. Si sabes todo eso y te parece bien, no tienes nada que pensar |
ForoCoches: Miembro
06-ago-2023 10:54
#442
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Te lo digo porque tengo vivienda en alquiler.Una vez quitas hipoteca, comunidad, IBI, basuras, algun seguro, impuestos, etc, se te queda la cosa en poquito.
Otro tema es que luego tengas un piso pagado dentro de 30 años, pero las rentas limpias (liquidez) que te va a dejar son prácticamente negativas. Si te salen 400€ de hipoteca, a nada que tengas 1000€ de comunidad, 400 de IBI, y 250 de un seguro, anuales, ya estas casi en 600€ de coste. Cualquier chorrada te pone en negativo. E invertir en un piso para que te salga casi a pagar cada mes…. Pues no se yo. Además de que expones tu perfil de riesgo financiero de cara al banco para los próximos 30 años. Y además la inmobiliaria es un sector con muy poca liquidez en general. Si sabes todo eso y te parece bien, no tienes nada que pensar Llevas razón en que la inversión no es tan atractiva desde el punto de vista del beneficio neto mensual (en inicio vendría a rondar los 1200-1500€ (imprevistos de mantenimiento aparte), pero veo improbable que llegue a costarme el dinero ningún año. En cualquier caso al final pongo de mi bolsillo unos 27.000€ contando algún mueble extra y pintura... Sacar 1200-1500 supone sobre un 4.5-5% neto, lo cual no me resulta interesante si no es valorando también el piso "gratis" a 30 años... Que elevaría la rentabilidad a un 20-25% anual. Básicamente es poner una cantidad de dinero poco importante que el verdadero retorno lo dará a largo plazo, y así tener un poquito de patrimonio diversificado para no tener todo en renta variable, aunque esta va a seguir siendo la mayor parte siempre. Para mi pagar el precio del piso con mi capital pierde todo interés porque la rentabilidad es muy baja y no busco vivir de rentas. Supongo que tu crítica al tema de hacer la operación con deuda va por ahí, perseguir el vivir de las rentas de inmuebles. Por último respecto al perfil de riesgo financiero el impacto dr la hipoteca, al ser tan pequeña, es muy bajo... Además de que al estar alquilada los ingresos entiendo que se computan también. No sé si me. He explicado mejor jeje muchas gracias por tu visión shur! Edit. Añado que en la tesis también creo que hay que valorar que durante la vida de la hipoteca lo más probable es que la renta suba más que los gastos, al ser rl gasto principal (hipoteca) fijo. Puede no ocurrir, pero veo improbable que los alquileres sean los mismos en 15 años. |
Editado: 06-ago-2023 10:57 -
ForoCoches: Usuario
06-ago-2023 11:07
#443
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Me estáis diciendo que si tengo 150k para un piso me da más rentabilidad pedir el dinero en el banco y comprarlo que pegarlo a tocateja y no tener intereses de hipoteca?? Me estoy perdiendo algo jjj |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
06-ago-2023 11:34
#444
| Puedes usar esos 150 para conseguir una rentabilidad mucho mayor a ahorrarte un 2.6 como el caso del forero que se comenta mas arriba. Apalancar 150 mil sin ninguna liquidez para ahorrarte 2.6% no tiene tanto sentido para mi |
ForoCoches: Usuario
06-ago-2023 13:13
#445
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. QUOTE/
En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta.. Hola, me he perdido totalmente con lo que desgravas el 60% por ser la primera vivienda para el inquilino. Podrías desarrollar eso, ni idea de cómo va. Saludos |
ForoCoches: Usuario
06-ago-2023 13:27
#446
| En la renta si especificas que es la vivienda habitual del inquilino tiene esa ventaja |
ForoCoches: Miembro
06-ago-2023 13:27
#447
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-Vivienda de 150.000€ alquilable por 750€ mensuales Sin financiación, fondos propios 150.000€ Tir bruta 6% anual Con financiación, fondos propios 50.000€, financiación 100.000€ (Coste financiación aprox. 5%, 20 años) Tir bruta 18% anual Tir bruta con coste de financiación 12% anual Post: Y no estoy teniendo en cuenta la rentabilidad adicional que puedo conseguirle a mayores a los 100k que no he invertido |
Editado: 06-ago-2023 13:36 -
ForoCoches: Usuario
06-ago-2023 14:07
#448
| ok, me lié por lo de la primera vivienda, vale, vivienda habitual.Thanks |
ForoCoches: Miembro
08-ago-2023 15:27
#449
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Up ¿alguien está a día de hoy pensando en invertir en ladrillo o tal como están los tipos mejor esperar a que vuelvan a bajar? Estoy un poco desconectado de las condiciones hipotecarias que ofrecen a día de hoy. Hace un par de años estuve apunto de meterme en una localidad en el que no habría problemas en alquilar como turístico o de larga estancia, y creo que con buena rentabilidad, pero he perdido el tren, ya no salen pisos interesantes o estos han subido el precio. |
Editado: 08-ago-2023 15:29 -
