Rentabilidad alquiler de vivienda.
ForoCoches: Miembro
23-jun-2023 18:05
#391
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Es un banco con iban español, la banca normal es una palabra que no me gusta demasiado xD porque da a entender que los nuevos bancos son peores cuando no es así (solo hay que ver banco popular), pero muchos están ofreciendo más del 3%, si te interesa te recomiendo que te metas en el hilo de los depósitos de este mismo foro.
Perdona que no me explaye más pero no quiero desviar el hilo al compañero. Voy a ver el subforo |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2023 18:12
#392
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Es un banco con iban español, la banca normal es una palabra que no me gusta demasiado xD porque da a entender que los nuevos bancos son peores cuando no es así (solo hay que ver banco popular), pero muchos están ofreciendo más del 3%, si te interesa te recomiendo que te metas en el hilo de los depósitos de este mismo foro.
Perdona que no me explaye más pero no quiero desviar el hilo al compañero. Voy a ver el subforo |
ForoCoches: Miembro
26-jun-2023 13:18
#393
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Leyendoos me imagino que quizás en otras ciudades el mercado es diferente a Valencia, porque aqui por menos de 150000€ solo se puede comprar un piso marginal ya sea por zona o estado del inmueble, y obviamente ese tipo de pisos no lo vas a poder alquilar ni a gente solvente ni por encima de 500€. Por lo que aquí si le sacas un 3.5% de rentabilidad ya puedes darte por satisfecho. Mucho cuidado a los novatos que leáis estos hilos, que no es tan fácil ni tan rentable el negocio como lo pintan, hay muchas variables y riesgos que desploman la rentabilidad. Desde tiempos muertos entre Inquilino e inquilino, derramas cada 2x3, seguros de impagos o impagos Que es muy bonito comprar una ruina y meter a uno que está dispuesto a pagarte una pasta de alquiler, pero quien vive en un pisucho así es muy probable que jamás te pague, te destroce el piso, problemas varios.... Llevo toda mi vida en el tema por cuestiones familiares y a largo plazo siempre han sido más rentables los pisos con rentabilidades del 3,5% que los del 7%. Por no hablar que en general un pisucho en una zona degradada cada vez será más pisucho y la zona más degradada. Con la consiguiente depreciación. Con un buen piso, amplio, exterior, zona bien, pasa normalmente lo contrario, se revalorizan y merece la pena gastarse un dinero en reformarlo. Los otros no. Pero bueno. Yo hablo de mi experiencia, cada cual tendrá la suya. |
ForoCoches: Miembro
26-jun-2023 14:55
#394
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Hola shurs, para los más experimentados en este sector qué tal veis este inmueble que me han ofrecido: -Tercero con ascensor en zona universitaria. 3 habitaciones. -Entre 78k-82k - Haría alquiler por habitaciones, obteniendo unos ingresos brutos al mes de 670-720€ Siendo conservador sale en torno a un 4,7%neto. Lo único que me echa para atrás es los periodos vacío. |
forococheando
24-jul-2023 08:02
#396
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+1
La gente no entiende que a parte de sacar una rentabilidad, te están pagando una vivienda. En mi caso acabo de comprar un estudio por 40k de una habitación, se me queda una hipoteca de 168e. Voy a poder alquilarlo en torno a unos 380e. Al final de mi bolsillo han salido 12k solamente, además voy a sacar una rentabilidad bastante buena y voy a tener un piso en propiedad... |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 08:05
#397
| Pero no entiendes que si yo tengo alquilado el piso durante toda la hipoteca los intereses no los voy a pagar yo? |
forococheando
24-jul-2023 08:05
#398
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Hola shurs, para los más experimentados en este sector qué tal veis este inmueble que me han ofrecido:
-Tercero con ascensor en zona universitaria. 3 habitaciones. -Entre 78k-82k - Haría alquiler por habitaciones, obteniendo unos ingresos brutos al mes de 670-720€ Siendo conservador sale en torno a un 4,7%neto. Lo único que me echa para atrás es los periodos vacío. |
forococheando
24-jul-2023 08:06
#399
| Van restados directamente de tu cashflow y por tanto de la rentabilidad. Si la rentabilidad del banco no la sumas al precio del alquiler tendrás que restarla de algún sitio digo yo, porque ese coste existe y hay que pagarlo. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 08:08
#400
Hipoteca de 168e a tipo fijo y alquiler de 400e que durante los años irá subiendo. Preocupado estoy 
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forococheando
24-jul-2023 08:22
#401
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168e x 12 meses x 30 años= 60480€ pero resulta que te han bonificado con una alarma de 39€/mes entre otras cosas: 39€ x 12 x 30 = 14040€ suma: 74520 coste total hipoteca Si has pedido 35k prestado pues has dejado de ganar 39520 durante la vida de la hipoteca ¿y ese dinero donde está en tu bolsillo o en el de el banco? pues en el de el banco. Es un cálculo super sencillo que cualquier cateto de pueblo puede hacer, el problema es que lo youtubers salva vidas lectores de Padre Rico Padre Pobre se les pasa calcular. Ajústalo a tus números así podrás asumir desde el principio cual es la rentabilidad del banco en tu operación. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 09:04
#402
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Eres un afortunado, todo depende del tipo fijo que tengas y si es bonificado con terceros productos o no, los cuales tendrás que mantener durante toda la vida de la hipoteca. Aun así la financiación tiene un coste y hay que tenerlo en cuenta al igual que se resta el IBI, la reforma, seguro, etc... y no hay que despreciarlo, solamente tenerlo en cuenta. Me invento, hipoteca a 30 años:
168e x 12 meses x 30 años= 60480€ pero resulta que te han bonificado con una alarma de 39€/mes entre otras cosas: 39€ x 12 x 30 = 14040€ suma: 74520 coste total hipoteca Si has pedido 35k prestado pues has dejado de ganar 39520 durante la vida de la hipoteca ¿y ese dinero donde está en tu bolsillo o en el de el banco? pues en el de el banco. Es un cálculo super sencillo que cualquier cateto de pueblo puede hacer, el problema es que lo youtubers salva vidas lectores de Padre Rico Padre Pobre se les pasa calcular. Ajústalo a tus números así podrás asumir desde el principio cual es la rentabilidad del banco en tu operación. Esta claro que no es tan sencillo como te lo plantean en youtube, al final yo he tenido suerte de encontrar este piso tan barato pero tal y como están los tipos de interés ya no es tan rentable. Yo al final voy a recibir una rentabilidad bastante buena habiendo aportado solamente unos 12k, apenas me he descapitalizado. Hay gente que se descapitaliza creyendo que esto son los huevos de oro y ni de coña. |
forococheando
24-jul-2023 09:53
#403
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Tengo seguro de vida, de hogar y nomina. El de vida lo quitaré dentro de 3 meses. En el peor de los casos y quitando todas las bonificaciones se me quedaría una cuota de 180 y algo.
Esta claro que no es tan sencillo como te lo plantean en youtube, al final yo he tenido suerte de encontrar este piso tan barato pero tal y como están los tipos de interés ya no es tan rentable. Yo al final voy a recibir una rentabilidad bastante buena habiendo aportado solamente unos 12k, apenas me he descapitalizado. Hay gente que se descapitaliza creyendo que esto son los huevos de oro y ni de coña. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 10:35
#404
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Hola shurs, para los más experimentados en este sector qué tal veis este inmueble que me han ofrecido:
-Tercero con ascensor en zona universitaria. 3 habitaciones. -Entre 78k-82k - Haría alquiler por habitaciones, obteniendo unos ingresos brutos al mes de 670-720€ Siendo conservador sale en torno a un 4,7%neto. Lo único que me echa para atrás es los periodos vacío. También ten en cuenta que en ese alquiler posiblemente cada año te toque hacer reparaciones / mantenimiento de la vivienda Y por último, ten en cuenta que un alquiler por habitaciones y con contratos de 9 meses no se podrá acoger a la deducción en el IRPF por alquilar como vivienda |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 18:24
#405
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 19:27
#407
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. Este shur sabe. Lo más interesante de invertir en immobiliario es la posibilidad de apalancarte 'facil'. Aún así ahora mismo no sé si es el mejor momento dado los tipos de interés, pero si pudiste pillar una tipo fijo al 1.x% en 2019-2021 has triunfado. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 19:55
#409
| Ahora con los tipos al 4 no se puede pedir una hipoteca para invertir. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2023 20:00
#410
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? Un 9 o 10% solo es posible en vivienda muy barata de compra, que suele ser vivienda antigua de muy baja calidad constructiva y en barrios en degradación, los dos ingredientes perfectos para conseguir muchos gastos de mantenimiento, elevada morosidad y valor de reventa a la baja. |
Menos forear y más amasar
25-jul-2023 01:48
#413
 Salen de tu bolsillo y te devuelven un % en funcion del conjunto de tus ingresos. Simplificando mucho de 1000 euros que pages de intereses a ti te van a devolver 250-350, el resto lo pagas tu.
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ForoCoches: Miembro
25-jul-2023 02:02
#414
| Se refiere a que el dinero que percibe por el alquiler del piso le da para pagar la hipoteca tanto intereses como préstamo, por eso dice q es gratis |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2023 20:58
#415
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Muy interesante el hilo. ¿Alguna opinión de los últimos piso abuhardillados? He visto uno en portal inmobiliario en una buena zona de la ciudad pero es un quinto sin ascensor. El salón, no muy grande, y las dos habitaciones tienen claraboyas velux. El piso está en una buena zona y apenas hay alquiler. ¿En vuestra experiencia se tarda mucho más en alquilar este tipo de pisos? De momento sólo he escrito para que me contacten si hay una rebaja importante respecto al precio actual (un 25%) que es donde los números salen bien (precio compra + impuestos + reforma básica / alquiler bruto conservador) = 8,5% bruto |
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25-jul-2023 21:28
#416
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Como veis este. Ya se que podría alquilarse más caro tal t como están los alquileres pero le doy prioridad a la estabilidad y buena inquilina. Costo vivienda 150K Prestamo papis 50K para pagar en 4 años. Ya solo quedan dos por pagar. Piso alquilado por 650€. Madrid, zona pueblo nuevo. |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2023 21:46
#417
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Como veis este. Ya se que podría alquilarse más caro tal t como están los alquileres pero le doy prioridad a la estabilidad y buena inquilina.
Costo vivienda 150K Prestamo papis 50K para pagar en 4 años. Ya solo quedan dos por pagar. Piso alquilado por 650€. Madrid, zona pueblo nuevo. |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2023 21:46
#418
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Como veis este. Ya se que podría alquilarse más caro tal t como están los alquileres pero le doy prioridad a la estabilidad y buena inquilina.
Costo vivienda 150K Prestamo papis 50K para pagar en 4 años. Ya solo quedan dos por pagar. Piso alquilado por 650€. Madrid, zona pueblo nuevo. |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2023 22:13
#419
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A mi lo que no me gusta de invertir en alquilar es las derramas y mierdas que te pueden venir. Vivo en piso de 2008 que no debería tener tantas y nos estan crujiendo a derramas y nunca se acaban, te pasa eso con uno como inversión y se te va al guano la rentabilidad
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ForoCoches: Miembro
25-jul-2023 22:41
#420
| En cualquier capital de provincia (salvo Pais vasco)Cualquier ciudad que no sea capital de comunidad autonoma (que sea de provincia no capital) |
