Rentabilidad alquiler de vivienda.
ForoCoches: Usuario
20-ene-2023 18:30
#211
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Esperaros a que salga la ley de vivienda. Entrar ahora justo antes de que cambien las reglas del juego no mola nada. |
ForoCoches: Miembro
20-ene-2023 22:36
#212
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Y esto como lo veis?piso-estudio,1 habitacion,43m,126mil...carisimo...pero en san sebastian de los reyes madrid,,con una hipoteca pagarias unos 500 €,viendo como se estan poniendo los alquileres 700-800€..no seria rentable?,ni idea, pero me quiero meter en algo,con casa ya pagada.
Piso en venta en paseo de Europa s/n, Pol. Industrial sur, San Sebastián de los Reyes — idealista Conoces los gastos asociados al piso? |
ForoCoches: Miembro
21-ene-2023 08:27
#213
| Cuidado con los personals shoperss, que a veces se meten unas inventadas de la leche..... |
ForoCoches: Miembro
21-ene-2023 11:54
#214
| No,no se mas que lo que he leido en Idealista,y tampoco vivo cerca... |
Menos forear y más amasar
22-ene-2023 06:04
#215
| @REUSENC cómo te calculas las rentabilidades anuales, comparando lo que pagas de hipoteca con el total que ingresas de alquiler? El IBI y gastos asociados con pisos que tengas alquilados te los puedes desgravar todos? Y una última pregunta, puedes utilizar la equidad de uno de tus pisos como entrada para otra vivienda? |
ForoCoches: Miembro
22-ene-2023 16:49
#216
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@REUSENC cómo te calculas las rentabilidades anuales, comparando lo que pagas de hipoteca con el total que ingresas de alquiler? El IBI y gastos asociados con pisos que tengas alquilados te los puedes desgravar todos? Y una última pregunta, puedes utilizar la equidad de uno de tus pisos como entrada para otra vivienda?
https://forocoches.com/foro/showthre...#post443499585 Tema fiscalidad: https://forocoches.com/foro/showthre...#post443540976 Si IBIs, Basura, Gasos de comunidad, intereses de la hipoteca, etc. La tercera pregunta si la entiendo bien, es si puedo utilizar un piso no hipotecado para entrada de otro nuevo? Por lo que tengo entendido se puede, me parece que se llama doble garantia, pero no lo he hecho nunca, así que no sé hasta que punto los bancos te lo permiten hacer. |
ForoCoches: Miembro
22-ene-2023 20:55
#220
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Gracias shur. Si bien es cierto que me va a bajar bastante con la revisión en agosto del euribor. Aun así el ROCE es >15% Villaverde Alto me parece muy interesante la verdad |
Menos forear y más amasar
23-ene-2023 07:04
#221
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Para calcular la rentabilidad lo hago así:
https://forocoches.com/foro/showthre...#post443499585 Tema fiscalidad: https://forocoches.com/foro/showthre...#post443540976 Si IBIs, Basura, Gasos de comunidad, intereses de la hipoteca, etc. La tercera pregunta si la entiendo bien, es si puedo utilizar un piso no hipotecado para entrada de otro nuevo? Por lo que tengo entendido se puede, me parece que se llama doble garantia, pero no lo he hecho nunca, así que no sé hasta que punto los bancos te lo permiten hacer.  Con la tercera pregunta me refería a un piso todavía hipotecado, que lo compraras por X, ahora esté valorado en 2X y el banco te avale la parte de la diferencia entre lo que ya has pagado y en lo que está valorado. Referente al retorno, en que total se basa ese % bruto y neto? |
ForoCoches: Miembro
23-ene-2023 10:00
#222
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Si, se me olvidó ponerlo. Tiene 3 habitaciones y es un 3 sin ascensor. Lastima que lo hice a través de inmobiliaria, pero me es imposible captar pisos actualmente trabajando. También es mi 1era inversion, asi que ni tan mal |
ForoCoches: Miembro
23-ene-2023 15:13
#223
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Hola shurs, tengo echado el ojo a varios inmuebles en una zona de barrio obrero, con demanda de alquiler alta. Pisos reformados, sin ascensor y en la horquilla de los 40-55k. Alquiler estimado sobre 400€. Según los "gurús" de las inversiones inmobiliarias serían buenas compras, pero lo único que me echa para atrás es que son pisos construidos en los años 60 y 70, y no sé si me sentiría cómodo con una hipoteca de inmueble que cuando lo termine de pagar tenga casi 100 años. |
Menos forear y más amasar
24-ene-2023 14:20
#224
Pensaba que seria mas engorroso:- Total de la Renta anual = Ingresos mensuales x 12 meses.Me sale una rentabilidad bruta de 4% y neta de 2.8%, segun la web que estoy leyendo malo todo lo que sea neta por debajo de 4%. |
ForoCoches: Miembro
24-ene-2023 22:22
#225
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https://www.idealista.com/venta-vivi...eus-tarragona/
Ahora mismo no hay nada interesante, pero encontrar un 8% bruto es "relativamente" fácil, de vez en cuando van saliendo. |
ForoCoches: Miembro
25-ene-2023 22:56
#226
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Pensaba que seria mas engorroso:
- Total de la Renta anual = Ingresos mensuales x 12 meses.Me sale una rentabilidad bruta de 4% y neta de 2.8%, segun la web que estoy leyendo malo todo lo que sea neta por debajo de 4%. Los de zonas caras / pijas son lo que menos rentabilidad dan, son aquellos que tu te comprarías pero para vivir tu, pero estos no son buenos para alquilar. Un ejemplo curioso de mi ciudad que ha salido hoy: Piso de obra nueva en el centro buena zona etc etc, precio de compra 296.000€ https://www.idealista.com/inmueble/100243581/ Al mismo tiempo sale también en alquiler 895€ al mes https://www.idealista.com/inmueble/81422857/ Si hacemos un cálculo rápido: 895€/mes x 12 meses / 296.000€ = 3,62% brutos. Yo hara unos meses me compre un piso por 73.500€ que alquilo por 512€, 512€ * 12 / 73.500€ = 8,36% brutos. Mi piso ni es de obra nueva, ni está en una zona top, ni tiene 3 habitaciones etc etc, pero es mucho más rentable. Si tuviéramos que obtener la misma rentabilidad que el mío con el piso de 296.000€ habría que alquilarlo por 2.061€ al mes, una auténtica barbaridad para una ciudad como Reus. Yo con esos 296.000€ lo que haría sería comprarme 4 pisos de 73.500€ y alquilaros por 512€ x 4 = 2.048€/mes. Hay gente que prefiere comprar en mejores zonas, para tener inmuebles de más calidad, inquilinos de más calidad a cambio de perder rentabilidad. Además, esos pisos top en zonas top, en una crisis perderán menor valor. Imagina un piso justo delante de la Torre Eiffel, será tan caro de comprar que no será rentable por alquiler, pero sabes que un piso delante de la Torre Eiffel se va a revalorizar si o si. En tu caso, nos puedes contar un poco sobre tu piso? es en zona top? lo compraste para vivir tu y al final has decido ponerlo en alquier? lo compraste directamente pensando en alquilarlo? Saludos 
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Menos forear y más amasar
26-ene-2023 13:53
#228
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Una rentabilidad del 2,8% es muy baja si, yo no me metería en inversión inmobiliaria para tener un 2,8%. Pero es que tienes que tener en cuenta que no todos los pisos valen para la inversión inmobiliaria.
Los de zonas caras / pijas son lo que menos rentabilidad dan, son aquellos que tu te comprarías pero para vivir tu, pero estos no son buenos para alquilar. Un ejemplo curioso de mi ciudad que ha salido hoy: Piso de obra nueva en el centro buena zona etc etc, precio de compra 296.000€ https://www.idealista.com/inmueble/100243581/ Al mismo tiempo sale también en alquiler 895€ al mes https://www.idealista.com/inmueble/81422857/ Si hacemos un cálculo rápido: 895€/mes x 12 meses / 296.000€ = 3,62% brutos. Yo hara unos meses me compre un piso por 73.500€ que alquilo por 512€, 512€ * 12 / 73.500€ = 8,36% brutos. Mi piso ni es de obra nueva, ni está en una zona top, ni tiene 3 habitaciones etc etc, pero es mucho más rentable. Si tuviéramos que obtener la misma rentabilidad que el mío con el piso de 296.000€ habría que alquilarlo por 2.061€ al mes, una auténtica barbaridad para una ciudad como Reus. Yo con esos 296.000€ lo que haría sería comprarme 4 pisos de 73.500€ y alquilaros por 512€ x 4 = 2.048€/mes. Hay gente que prefiere comprar en mejores zonas, para tener inmuebles de más calidad, inquilinos de más calidad a cambio de perder rentabilidad. Además, esos pisos top en zonas top, en una crisis perderán menor valor. Imagina un piso justo delante de la Torre Eiffel, será tan caro de comprar que no será rentable por alquiler, pero sabes que un piso delante de la Torre Eiffel se va a revalorizar si o si. En tu caso, nos puedes contar un poco sobre tu piso? es en zona top? lo compraste para vivir tu y al final has decido ponerlo en alquier? lo compraste directamente pensando en alquilarlo? Saludos En mi caso ha habido un plan aunque dadas las circumstancias que me rodean no se bien por donde voy a seguir. Por el mismo precio de un piso en el centro de la ciudad decidi comprar una casa a 35km del centro de la misma, en una poblacion de 200.000 habitantes. El barrio donde se encuentra la casa no es una zona top, esta bien situada, cerca del centro, de infraestructuras como transporte publico, hospitales, tiendas, etc. pero no es de las mejores. El precio de la vivienda en dicho barrio ha tenido un crecimiento anual del 6.5% los ultimos 10 años. Eso no garantiza que vaya a seguir creciendo a este ritmo, es mas, creo que con la subida de intereses y la bajada de interes en viviendas hara que el precio en la zona donde he comprado se mantenga o incluso baje, y que barrios colindantes que no estaban tan cotizados suban para equipararse con sus vecinos. Pero si que espero que suba el valor dentro de 5-10 años ya que se espera un aumento de la poblacion del 50% en esa zona. Mi idea fue la de comprar en un lugar que mas o menos me gusta y en el que quiero vivir dentro de un tiempo cuando vuelva a dicha zona (ahora mismo trabajo y vivo fuera). De mientras, recibo de alquiler, quitando los gastos de la agencia immobiliaria que lo lleva, un 70% de la mensualidad de la hipoteca, el 30% restante lo pongo de mi bolsillo. Al ser beneficio negativo lo pondre en la declaracion de la renta contra mi salario, eso no quita que siga siendo una mala inversion, pero tampoco la compre con esa idea. Ademas al tenerla como "vivienda de inversion" el interes de la hipoteca es del orden de 0.5% - 1% mas alto. Cuando viva yo podria cambiarlo a vivienda "personal" y bajar un poco ese interes. Tambien cuando el tiempo lo permita me gustaria darle un lavado de cara para incrementar su valor y dependiendo en lo que este tasada en ese momento utilizar esa diferencia para entrada de otra vivienda esta vez solo en busca de rentabilidad. Hasta que no llegue a ese punto seguire estudiando a ver cual es el mejor camino. Ahora a cumplir mes a mes. Saludos. |
ForoCoches: Miembro
26-ene-2023 22:28
#229
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Estoy de acuerdo contigo. Por los mensajes tuyos que he leido en el hilo intuyo que el objetivo de tus pisos es que den buenas rentabilidades ahora y en un futuro con las hipotecas pagadas sean una fuente pasiva de ingresos. Te planteas seguir comprando pisos hasta llegar a tener un numero que te de un ingreso anual X con el que poder vivir gozando de mas tiempo para ti y menos tiempo trabajando?
En mi caso ha habido un plan aunque dadas las circumstancias que me rodean no se bien por donde voy a seguir. Por el mismo precio de un piso en el centro de la ciudad decidi comprar una casa a 35km del centro de la misma, en una poblacion de 200.000 habitantes. El barrio donde se encuentra la casa no es una zona top, esta bien situada, cerca del centro, de infraestructuras como transporte publico, hospitales, tiendas, etc. pero no es de las mejores. El precio de la vivienda en dicho barrio ha tenido un crecimiento anual del 6.5% los ultimos 10 años. Eso no garantiza que vaya a seguir creciendo a este ritmo, es mas, creo que con la subida de intereses y la bajada de interes en viviendas hara que el precio en la zona donde he comprado se mantenga o incluso baje, y que barrios colindantes que no estaban tan cotizados suban para equipararse con sus vecinos. Pero si que espero que suba el valor dentro de 5-10 años ya que se espera un aumento de la poblacion del 50% en esa zona. Mi idea fue la de comprar en un lugar que mas o menos me gusta y en el que quiero vivir dentro de un tiempo cuando vuelva a dicha zona (ahora mismo trabajo y vivo fuera). De mientras, recibo de alquiler, quitando los gastos de la agencia immobiliaria que lo lleva, un 70% de la mensualidad de la hipoteca, el 30% restante lo pongo de mi bolsillo. Al ser beneficio negativo lo pondre en la declaracion de la renta contra mi salario, eso no quita que siga siendo una mala inversion, pero tampoco la compre con esa idea. Ademas al tenerla como "vivienda de inversion" el interes de la hipoteca es del orden de 0.5% - 1% mas alto. Cuando viva yo podria cambiarlo a vivienda "personal" y bajar un poco ese interes. Tambien cuando el tiempo lo permita me gustaria darle un lavado de cara para incrementar su valor y dependiendo en lo que este tasada en ese momento utilizar esa diferencia para entrada de otra vivienda esta vez solo en busca de rentabilidad. Hasta que no llegue a ese punto seguire estudiando a ver cual es el mejor camino. Ahora a cumplir mes a mes. Saludos. A principio de año suelo hacerme un presupuesto anual, nada un excel muy básico, pero me permite fijarme ciertos objetivos, a mi me sale que en 2023 debería de poder ahorrar el 90% del sueldo. La idea es seguir ahorrando e invirtiendo, no solo en inmuebles sino también en bolsa. |
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26-ene-2023 23:55
#230
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Una rentabilidad del 2,8% es muy baja si, yo no me metería en inversión inmobiliaria para tener un 2,8%. Pero es que tienes que tener en cuenta que no todos los pisos valen para la inversión inmobiliaria.
Los de zonas caras / pijas son lo que menos rentabilidad dan, son aquellos que tu te comprarías pero para vivir tu, pero estos no son buenos para alquilar. Un ejemplo curioso de mi ciudad que ha salido hoy: Piso de obra nueva en el centro buena zona etc etc, precio de compra 296.000€ https://www.idealista.com/inmueble/100243581/ Al mismo tiempo sale también en alquiler 895€ al mes https://www.idealista.com/inmueble/81422857/ Si hacemos un cálculo rápido: 895€/mes x 12 meses / 296.000€ = 3,62% brutos. Yo hara unos meses me compre un piso por 73.500€ que alquilo por 512€, 512€ * 12 / 73.500€ = 8,36% brutos. Mi piso ni es de obra nueva, ni está en una zona top, ni tiene 3 habitaciones etc etc, pero es mucho más rentable. Si tuviéramos que obtener la misma rentabilidad que el mío con el piso de 296.000€ habría que alquilarlo por 2.061€ al mes, una auténtica barbaridad para una ciudad como Reus. Yo con esos 296.000€ lo que haría sería comprarme 4 pisos de 73.500€ y alquilaros por 512€ x 4 = 2.048€/mes. Hay gente que prefiere comprar en mejores zonas, para tener inmuebles de más calidad, inquilinos de más calidad a cambio de perder rentabilidad. Además, esos pisos top en zonas top, en una crisis perderán menor valor. Imagina un piso justo delante de la Torre Eiffel, será tan caro de comprar que no será rentable por alquiler, pero sabes que un piso delante de la Torre Eiffel se va a revalorizar si o si. En tu caso, nos puedes contar un poco sobre tu piso? es en zona top? lo compraste para vivir tu y al final has decido ponerlo en alquier? lo compraste directamente pensando en alquilarlo? Saludos REU, no te niego que hayas hecho buenas compras y tengas buenas rentabilidades. Pero al menos para los cálculos a grosso modo, en el precio de compra tendras que meter los gastos, y en la renta descuenta los gastos... que si no lleva a engaño. Si el precio de compra es 73500 luego hay 10-12% de gastos luego ya nos ponemos como poco en 81.000 Si el alqiuler son 512 restale comunidad, ibi, seguro (al menos) Y entonces no hablamos de un 8.36%, hablamos de un 6% bruto? no te niego que sigue siendo bueno. Pero vamos un poco mas allá... a esos 512 le restas los gastos y que se te queden en 420-430 euros. Luego vas a la renta y te toca pagar un 20% de IRPF... y al fnal resulta que te quedan poco mas de 300 euros al mes limpio que son dos o tres compras de mercadona, contando que este alquilado todo el año y no tengas q cambiar una lavadora, una caldera o haya una derrama para arreglar el tejado. o pagues un seguro de impago que ya es practicamente una mensualidad. Que no lo digo por ti, pero para que tampoco se piense la gente que es jauja, que tambien hay que lidiar con inquilinos para 300 cochinos euros... |
ForoCoches: Miembro
27-ene-2023 00:07
#231
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REU, no te niego que hayas hecho buenas compras y tengas buenas rentabilidades. Pero al menos para los cálculos a grosso modo, en el precio de compra tendras que meter los gastos, y en la renta descuenta los gastos... que si no lleva a engaño.
Si el precio de compra es 73500 luego hay 10-12% de gastos luego ya nos ponemos como poco en 81.000 Si el alqiuler son 512 restale comunidad, ibi, seguro (al menos) Y entonces no hablamos de un 8.36%, hablamos de un 6% bruto? no te niego que sigue siendo bueno. Pero vamos un poco mas allá... a esos 512 le restas los gastos y que se te queden en 420-430 euros. Luego vas a la renta y te toca pagar un 20% de IRPF... y al fnal resulta que te quedan poco mas de 300 euros al mes limpio que son dos o tres compras de mercadona, contando que este alquilado todo el año y no tengas q cambiar una lavadora, una caldera o haya una derrama para arreglar el tejado. o pagues un seguro de impago que ya es practicamente una mensualidad. Que no lo digo por ti, pero para que tampoco se piense la gente que es jauja, que tambien hay que lidiar con inquilinos para 300 cochinos euros... Sobre el tema renta, el gobierno te permite deducirte el 60% (ahora me parece que es un 50%) si es de alquiler de larga duración, créeme al final pagas "pocos" impuestos (pongo "pocos" porque estoy totalmente en contra de los impuestos y un solo euro de impuestos ya me parecen demasiados) Respecto si vale la pena por 300€ cochinos euros... no se que decirte, pero a mi me ayudan mucho esos 300€, y de alguna forma hay que empezar, no nací con 1M€ bajo el brazo  Que otras opciones tiene para generar 300€ cada mes? Edito : el la primera página explico con ejemplo real como cálculo la rentabilidad |
Editado: 27-ene-2023 00:13 -
ForoCoches: Miembro
27-ene-2023 09:31
#232
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REU, no te niego que hayas hecho buenas compras y tengas buenas rentabilidades. Pero al menos para los cálculos a grosso modo, en el precio de compra tendras que meter los gastos, y en la renta descuenta los gastos... que si no lleva a engaño.
Si el precio de compra es 73500 luego hay 10-12% de gastos luego ya nos ponemos como poco en 81.000 Si el alqiuler son 512 restale comunidad, ibi, seguro (al menos) Y entonces no hablamos de un 8.36%, hablamos de un 6% bruto? no te niego que sigue siendo bueno. Pero vamos un poco mas allá... a esos 512 le restas los gastos y que se te queden en 420-430 euros. Luego vas a la renta y te toca pagar un 20% de IRPF... y al fnal resulta que te quedan poco mas de 300 euros al mes limpio que son dos o tres compras de mercadona, contando que este alquilado todo el año y no tengas q cambiar una lavadora, una caldera o haya una derrama para arreglar el tejado. o pagues un seguro de impago que ya es practicamente una mensualidad. Que no lo digo por ti, pero para que tampoco se piense la gente que es jauja, que tambien hay que lidiar con inquilinos para 300 cochinos euros... |
ForoCoches: Usuario
27-ene-2023 10:24
#233
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
Volvorista
27-ene-2023 10:35
#234
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? En el pueblo donde estoy mirando, en avila. Hay unos 70 o 90 viviendas en venta... 0 en alquiler. Las veces que sale 1, vuela y la renta que piden son en torno a 400 leuros. 400, es una mierda ?? Si, pero si la casa vale en torno a 50.000 es como si una casa de 200.000 en madrid te diesen 1.600 y ni de coña llegas a eso. Ademas la letra (en caso de que no te paguen) no sube de 200 euros, con lo cual, si la compras solo para especular a las malas no te arruinas por soltar 200 mensuales durante un tiemppo. En madrid... hago yo eso con un piso de extrarradio, y como mucho pides 1000 y la hipoteca que tengo son 750... con lo cual, gano casi lo mismo de diferencial y como me dejen de pagar, en 3 dias me como los mocos y estoy embargado. |
ForoCoches: Miembro
27-ene-2023 11:31
#236
| Tienes el cálculo real de rentabilidad de una de mis inversiones en primera página, más transparente no puedo ser |
ForoCoches: Miembro
27-ene-2023 11:37
#237
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Cuando haces la declaración de hacienda hay unas casillas para la amortización y para los intereses |
ForoCoches: Miembro
27-ene-2023 18:49
#239
| La rentabilidad de la que hablan sera la que se conoce como ROCE, que es sobre el capital real que tu has puesto el retorno de la inversión no sobre lo que cuesta el inmueble |
Pirelli sponsored
27-ene-2023 19:12
#240
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |