Rentabilidad alquiler de vivienda.
ForoCoches: Usuario
09-dic-2022 17:30
#1
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Hola shurs. Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? |
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 18:02
#2
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Hola Las rentabilidades que indican supongo que será en Barcelona o similar. Según idealista en noviembre había subido un huevo los alquileres en el Barcelona ciudad, pero también son muy altos los precios de venta. Para sacar un 10% bruto tienes que haber comprado muy bien de precio... Suerte con la búsqueda! |
ForoCoches: kawaii
09-dic-2022 18:35
#3
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https://www.europapress.es/economia/...030114958.html La rentabilidad de la vivienda en España se situó en 5,2% en el tercer trimestre, un 0,1% menos |
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 18:38
#4
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https://www.elespanol.com/invertia/o...0678227_0.html "Los barrios de Barcelona donde el precio del alquiler se ha disparado por encima del 30% el último año En ocho de los diez distritos de Barcelona, además, el precio del alquiler ha llegado a sus máximos históricos" Locura arrendaticiaaaa |
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 18:53
#5
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
Editado: 09-dic-2022 19:01 -
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 18:55
#6
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https://www.elespanol.com/invertia/o...0678227_0.html
"Los barrios de Barcelona donde el precio del alquiler se ha disparado por encima del 30% el último año En ocho de los diez distritos de Barcelona, además, el precio del alquiler ha llegado a sus máximos históricos" Locura arrendaticiaaaa |
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 20:44
#7
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. No soy el OP, pero muchas gracias por tomar el tiempo de contestar de forma tan detallada. Un Saludo |
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 20:59
#8
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 22:43
#9
| Pregunta de novato: por que no se tiene en cuenta la cuota total de la hipoteca al calcular la rentabilidad? Al final es dinero que dejas de ingresar… |
ForoCoches: Miembro
09-dic-2022 23:10
#10
| La cuota de la hipoteca tiene una parte de intereses y una parte de capital, esa parte de capital es dinero que tu no ves, pero es dinero que va para tu bolsillo en forma de piso. El día que vendas el piso todo ese dinero que no has estado viendo lo recuperas. |
ForoCoches: Usuario
10-dic-2022 01:24
#11
| Lo recuperas si cuando vendes el precio de la vivienda ha subido por lo menos el IPC, si estás perdiendo poder adquisitivo. Para calcular el ROI anual yo si tendría en cuenta toda la amortización del préstamo, seguramente te quede un 4-5%. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 01:43
#12
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. Por respuestas como esta merece seguir en el foro, difícilmente podría haber sido más completa ni acertada. En mi caso también tengo 3 pisos: 60000€, financiados 40000€ y alquilado en 450€ 50000€ alquilado en 420€ 50000€ alquilado en 550€ En todos los casos redondeo el precio de compra con comisión pero sin impuestos, que no tengo los cálculos detallados delante. 1, 2 y 3 habitaciones respectivamente y en zona metropolitana de Ciudad andaluza mediana. Todos con ascensor, 2 con garaje y 1 con trastero. Dos amueblados, uno de lujo y otro estilo Paco. Comunidad rondando los 45€, ibi de unos 200€ y seguro con impago de aproximadamente 2/3 de mensualidad. En los tres supero el 10% de rentabilidad bruta, logrando más del 20% de roce bruto en el primero que fue el único financiado. Invierto en bolsa e incluso en criptos, pero nada da una tranquilidad parecida al inmobiliario. El secreto en la rentabilidad está en el precio de compra. Sólo se puede comprar si surge la oportunidad. Al igual que en cualquier otra inversión no vale cualquier "activo". |
ForoCoches: Usuario
10-dic-2022 02:24
#13
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. Tus rentabilidades se parecen más a las rentabilidades que saco en conclusión al hacer un estudio de mercado de mi zona . Me parecían números demasiado golosos los que dicen los YouTubers que te nombré . Mi idea era comprar un piso de unos 50-55k total( 10% de notaría registro ITP incluido + gastos de lavado de cara / amueblar si hiciese falta) y alquilarlo en unos 400€ al mes . A priori, esos son los números " teóricos" que me gustaría tener . Tengo el poder de hacer alguna oferta agresiva al poder comprarlos sin financiación, aunque no sea " lo más óptimo" a nivel de ROI, creo que puede merecer la pena , en caso de encontrar un buen descuento. Seguiré estudiando el mercado de mi ciudad. Gracias de nuevo por el aporte . Si no te importa, te voy a hacer un par de preguntas. Cuáles crees que son los pisos con mayor demanda de alquiler , 1 ,2 o 3 habs? Delegas en inmobiliaria el alquiler del mismo, o lo gestionas tú ? |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 04:10
#14
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En Asturias, la comunidad con municipios que más poblacion pierde seguramente, conseguir un 10% es una quimera. Con un 5 o 6, ya me pareceria bien |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 11:37
#15
 En verde los ingresos, en rojo los gastos. Intereses y demás gastos de financiación en 2021: Solo la parte de intereses de tu hipoteca, por ejemplo en mi caso la cuota de la hipoteca es de 296€ y de intereses tengo solo 155€. Pues ahí puedes desgravar 155€ * 12meses Gastos de reparación y conservación de 2021: está claro, todo el mantenimiento (leroy merlin, bauhaus, muebles etc....) Intereses y gastos de reparación y conservación 2021 que se aplican en este ejercicio: la suma de las 2 anteriores Gastos de comunidad: los gastos de comunidad Primas de contratos de seguro: el seguro de hogar Tributos, recargos y tasas: Ibi + tasa de basura en mi caso Amortización del inmueble: Aquí la cosa se complica un poco, te puedes amortizar el 3% de lo que te costó el piso, para hacer el calculo hay que coger el valor catastral, imagina que el valor catastral es de 40.000€ y el valor catastral de la construcción es de 30.000€, la relación %(Valor catastral construcción/Valor catastral) sería 75% (30k€/40k€) este % lo aplicas al coste de tu piso, coste total, en mi caso pues serían los 105k€ + 15k€ de impuestos, 120k€ * 75% y de eso solo el 3%: 2.664€ Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. : con eso casi terminamos, una vez has hecho ingresos - todos lo que puedas desgravar, de eso que queda "neto" aún le puedes desgravar el 60% si para tu inquilino el piso es primera vivienda, en caso de alquilar tu piso en Airbnb aquí no habría nada que desgravar. Rendimiento neto reducido. Este es el rendimiento real fiscalmente, y esto se te suma a tu base para para los impuestos. Intentaré hacer el calculo real con los mismos números que he puesto antes: Ingresos íntegros computables de capital inmobiliario.: +8.400,00€ Intereses y demás gastos de financiación en 2021: -1.870,92 Gastos de reparación y conservación de 2021: -300€ Gastos de comunidad: -630,96€ Primas de contratos de seguro: -117,72€ Tributos, recargos y tasas: -508,68€ Amortización del inmueble: -2.666,16€ Con todo eso llegas a: Rendimiento neto. : +2.305,56€ Alquiler de larga duración? SI Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. : -1.383,34€ Rendimiento neto reducido.: 922,22€ Resumiendo mucho mucho, de esos 8.400€ que ingreso como alquiler, en cuanto empiezo a quitar gastos (basura, ibi, gastos de comunidad...) el 3% de la amortización del inmueble y que es para vivienda habitual, esos 8.400€ de ingresos se terminan convertiendo en solo 922,22€ de beneficios "fiscalmente hablando", por lo que esos 922,22€ se me suma a la base imponible para hacer la declaración y según tus ingresos del trabajo, dividendos, bolsa, pisos etc etc te van a quitar un %, por ejemplo 20%? pues acabaría pagando solo 184,44€ de impuestos. Al final, se pagan relativamente pocos impuestos, creo que vale la pena declarar el alquiler. En el caso de un piso que no tenga hipoteca pues se pagarían un poco más porque no te puedes desgravar esos intereses, que en mi caso son casi 1.900€ que es pasta. Insisto, todo esto me lo lleva un gestor, así que los datos creo que están correctos porque lo he cogido de mi declaración, pero bueno, pregunta siempre a un profesional porque yo no lo soy. Saludos |
Editado: 10-dic-2022 11:40 -
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 11:47
#16
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Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Cuota hipoteca: -296,44€ GANANCIAS: 273,78€/mes ROI: 6,57% (recuerda que yo metí 50k€ de mi bolsillo) Por lo tanto, el cash flow es del 6,57% SIN OLVIDAR que el inquilino me está pagando un piso, que podré recuperar a la hora de vender, ese piso podrá haber bajado de precio pero también podría haber subido, eso lo veremos en 30 años? 40años? Quizas el piso no lo vendo nunca. La mayoría de la gente que se dedica a esto solo tiene en cuenta los intereses. 6,57% si restamos toda la cuota, sin olvidar que me paga el piso. 9,94% si solo restamos los intereses. Los mires como lo mires, la rentabilidad que estoy obteniendo desde mi punto de vista es más que correcta. 
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ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 11:50
#17
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Por respuestas como esta merece seguir en el foro, difícilmente podría haber sido más completa ni acertada.
En mi caso también tengo 3 pisos: 60000€, financiados 40000€ y alquilado en 450€ 50000€ alquilado en 420€ 50000€ alquilado en 550€ En todos los casos redondeo el precio de compra con comisión pero sin impuestos, que no tengo los cálculos detallados delante. 1, 2 y 3 habitaciones respectivamente y en zona metropolitana de Ciudad andaluza mediana. Todos con ascensor, 2 con garaje y 1 con trastero. Dos amueblados, uno de lujo y otro estilo Paco. Comunidad rondando los 45€, ibi de unos 200€ y seguro con impago de aproximadamente 2/3 de mensualidad. En los tres supero el 10% de rentabilidad bruta, logrando más del 20% de roce bruto en el primero que fue el único financiado. Invierto en bolsa e incluso en criptos, pero nada da una tranquilidad parecida al inmobiliario. El secreto en la rentabilidad está en el precio de compra. Sólo se puede comprar si surge la oportunidad. Al igual que en cualquier otra inversión no vale cualquier "activo". En mi ciudad se podrían obtener esas rentabilidades, pero te verías obligado a buscar en barrios multiculturales en los que no deseo comprar. También tengo fondos indexados, empresas que reparten dividendos y una parte minúscula como si no tuviera vamos de crypto. Me gusta la inmobiliaria porque me permite apalancarme mientras que en el resto no, o por lo menos, no en las mismas condiciones que con un inmueble. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 11:57
#18
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Gracias por este pedazo de aporte. Mis dieses !
Tus rentabilidades se parecen más a las rentabilidades que saco en conclusión al hacer un estudio de mercado de mi zona . Me parecían números demasiado golosos los que dicen los YouTubers que te nombré . Mi idea era comprar un piso de unos 50-55k total( 10% de notaría registro ITP incluido + gastos de lavado de cara / amueblar si hiciese falta) y alquilarlo en unos 400€ al mes . A priori, esos son los números " teóricos" que me gustaría tener . Tengo el poder de hacer alguna oferta agresiva al poder comprarlos sin financiación, aunque no sea " lo más óptimo" a nivel de ROI, creo que puede merecer la pena , en caso de encontrar un buen descuento. Seguiré estudiando el mercado de mi ciudad. Gracias de nuevo por el aporte . Si no te importa, te voy a hacer un par de preguntas. Cuáles crees que son los pisos con mayor demanda de alquiler , 1 ,2 o 3 habs? Delegas en inmobiliaria el alquiler del mismo, o lo gestionas tú ? Yo lo que veo es en mi ciudad: Piso de 1hab : 450€ - 500€ Piso de 2hab: 500€-650€ Piso de 3hab: 600€-750€ Y a partir de 750€ hay como un "tope" que el alquiler no sube, si pasamos de esos 750€ es porque estamos hablando de un ático en el mejor barrio, o porque es una casa con jardin etc etc. en esos casos las rentabilidades son muy malas. Entonces, el piso de 3 habitaciones con el que podré ganar un 50% (750€/500€) el problema es que no vale solo un 50% más caro que el pequeño, sino que vale por decir algo el doble. La relación alquiler / compra, es mejor en los más pequeños, como norma general por lo que yo he visto.
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ForoCoches: Usuario
10-dic-2022 12:09
#19
 Una pregunta, aunque ya has puesto más arriba que de impuestos acabas pagando poco, teniendo varios pisos te podría salir más rentable una sociedad patrimonial? |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 12:14
#20
| La primera vez que fui a ver mi a gestor porque quería comprarme mi segundo piso y le pregunte por crear una empresa, su repuesta fue anda " no te flipes que solo es tu segundo piso, ya hablaremos cuando tengas 10"... Si sigues a gente que se dedica a comprar para alquilar todos te hablan más o menos de tener 10 pisos para la sociedad. Así que entiendo por lo que he ido escuchando que por menos de 10 pisos no vale la pena. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 12:25
#21
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Muy muy buenas rentabilidades, enhorabuena
En mi ciudad se podrían obtener esas rentabilidades, pero te verías obligado a buscar en barrios multiculturales en los que no deseo comprar. También tengo fondos indexados, empresas que reparten dividendos y una parte minúscula como si no tuviera vamos de crypto. Me gusta la inmobiliaria porque me permite apalancarme mientras que en el resto no, o por lo menos, no en las mismas condiciones que con un inmueble. En cuanto me surja otra oportunidad reduciré mi exposición a la bolsa e iré a por el cuarto, pero esta vez sí toca apalancarse. No tengo claro qué tan fácil me será lograr una tercera hipoteca. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 12:32
#22
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Otra cosa sería en caso de ser trabajador por cuenta propia y veas posible tener problemas financieros en un futuro. También interesa si tu inversión inmobiliaria es en compra, rehabilita y vende. En ese caso sí. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 14:15
#23
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Me pasa lo mismo, esas rentabilidades las logro en mi ciudad de nacimiento, que como tengo familia y voy mucho me es posible. En donde vivo y trabajo es totalmente imposible algo así, podría igualar o incluso mejorar rentabilidades pero yendo a pisos del estilo de los de inmoemprende, el problema que le veo a ese tipo de pisos es que son muy rentables si todo cuadra, pero el riesgo es muy superior y dudo que quiera vivir en esas zonas nadie a quien cubra el seguro de impago. Además de que los otros que tengo por antigüedad deberían durar más que yo, pero los antiguos lo dudo sinceramente.
En cuanto me surja otra oportunidad reduciré mi exposición a la bolsa e iré a por el cuarto, pero esta vez sí toca apalancarse. No tengo claro qué tan fácil me será lograr una tercera hipoteca. Muchos bancos me decían directamente que no, el Banc Sabadell me dijo que claramente era una inversión y solo me daban el 60% a devolver a 8 años  . Ibercaja conseguí el 80% a devolver a 20 años, BBVA me daba hasta el 90% pero con peor TIN. El problema también es que justo empecé a buscar hipoteca en el auge del euribor y los bancos acojonados empezaban a cerrar el grifo.Si te acuerdas sube el hilo cuando busques la 3a hipoteca y nos cuentas, yo no lo veo tan claro como muchos youtuber dan a entender. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 16:37
#24
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Yo he comprado mi 4o piso hará 2 meses con mi segunda hipoteca, y la táctica era conjuntamente con un broker que me lo llevaba todo decir que era para vivienda habitual para obtener el 80% o incluso el 90%, algunos bancos me decían si claro para vivienda habitual teniendo 3 pisos... además el pis que quería comprar era un piso pequeño de 40m2.
Muchos bancos me decían directamente que no, el Banc Sabadell me dijo que claramente era una inversión y solo me daban el 60% a devolver a 8 años . Ibercaja conseguí el 80% a devolver a 20 años, BBVA me daba hasta el 90% pero con peor TIN. El problema también es que justo empecé a buscar hipoteca en el auge del euribor y los bancos acojonados empezaban a cerrar el grifo.Si te acuerdas sube el hilo cuando busques la 3a hipoteca y nos cuentas, yo no lo veo tan claro como muchos youtuber dan a entender. Yo con respecto a la hipoteca lo veo complicado. Me planteo algo de 2 habitaciones y muy poco importe. La mayoría de bancos no suelen financiar por debajo de 50000€, que si es considerado como inversión debería representar un 60% del importe de la vivienda, lo que se me va muy por arriba de lo que busco y considero más rentable. Mis dos hipotecas actuales han sido como primera vivienda, pero claro, he pasado de menos a más y en distinta provincia. Dudo mucho que ningún banco se crea que voy a pasar de una casa grande en buena zona a un mini piso en zona cuestionable. Me parece que la única opción sería con bróker o en una oficina en la que se hagan los suecos por interés. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 16:55
#25
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Si puedes cuéntame algo más sobre ese bróker. ¿Cuanto te ha costado y qué ventajas te ha aportado?
Yo con respecto a la hipoteca lo veo complicado. Me planteo algo de 2 habitaciones y muy poco importe. La mayoría de bancos no suelen financiar por debajo de 50000€, que si es considerado como inversión debería representar un 60% del importe de la vivienda, lo que se me va muy por arriba de lo que busco y considero más rentable. Mis dos hipotecas actuales han sido como primera vivienda, pero claro, he pasado de menos a más y en distinta provincia. Dudo mucho que ningún banco se crea que voy a pasar de una casa grande en buena zona a un mini piso en zona cuestionable. Me parece que la única opción sería con bróker o en una oficina en la que se hagan los suecos por interés. Se encargaron de todo, la verdad es que nos fue muy bien por todo el tiempo que nos ahorramos, eso sí, fueron 3.500€. La pregunta que me hago es, hasta que punto yo podría haber conseguido las mismas condiciones sin el bróker? Pues no lo sé. No me arrepiento para nada de haber pagado al bróker, pero si que me parece caro, sobretodo cuando hablamos de importes de hipoteca de 60k€. El próximo piso ya me hecho la idea de que será al contado jaja. |
ForoCoches: Miembro
10-dic-2022 17:25
#26
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Cita de denyster
Aquí en forocoches todos sacan una rentabilidad de su vivienda del 10%, pero la realidad es que si sacas un 4-5% da gracias:
https://revistas.eleconomista.es/inm...l-5-AA12745243 Y eso en ciudades TOP como Barcelona o Madrid, en otras te puedes morir del asco. Ahora lo que no te cuentan: 1) Pide una hipoteca a 40 años, ponle 200.000 euros (un piso cutre en Barcelona o Madrid). 2) A un tipo fijo del 3% (como están ahora las cosas .. luego subirá). 3) Acabas devolviendo los 200.000 pedidos + 152.860€ en intereses. 4) Amuebla el piso (gastos), pinta el piso (gastos), arregla el piso (gastos). 5) IBI (gastos) 6) Comunidad (gastos) 7) Da de alta suministros (gastos) 8) Tasa de basura (gastos) 9) Derramas (gastos) 10) Roturas (gastos) 11) Seguro de hogar (gastos) 12) Seguro de vida (gastos) Y luego que no te hagan impagos (buenos inquilinos), tener contratado un seguro de impago (gastos), y tener alquilado el piso siempre los 365 días del año (o sino menor rentabilidad). Y más gastos que seguro que me olvido. Eso si, aquí en forocarros todos son lobosdewallstreet y sacan +10% Si te has leído todo el hilo verás que he sido 100% transparente con mis números, si tienes alguna duda lo podemos discutir. He hablado de precio de compra, he hablado de gastos, de impuestos... Fíjate que los que nos hemos pasado por aquí a opinar, ninguno invierte en Barcelona o Madrid sino en pequeñas ciudades. Lo dicho, si tiene dudas pregunta
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ForoCoches: Usuario
10-dic-2022 21:26
#28
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La primera vez que fui a ver mi a gestor porque quería comprarme mi segundo piso y le pregunte por crear una empresa, su repuesta fue anda " no te flipes que solo es tu segundo piso, ya hablaremos cuando tengas 10"... Si sigues a gente que se dedica a comprar para alquilar todos te hablan más o menos de tener 10 pisos para la sociedad. Así que entiendo por lo que he ido escuchando que por menos de 10 pisos no vale la pena.
Invirtiendo para alquiler solo compensa sociedad si tienes un número muy elevado de viviendas, con 3,4 o 5 ni de coña.
Otra cosa sería en caso de ser trabajador por cuenta propia y veas posible tener problemas financieros en un futuro. También interesa si tu inversión inmobiliaria es en compra, rehabilita y vende. En ese caso sí. Gracias por vuestros aportes shurs!! He empezado a mirar estos temas hace poco, y la verdad que hay cosas que cuando ves en youtube cuesta mucho creer... |
ForoCoches: Miembro
11-dic-2022 00:14
#29
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Yo he comprado mi 4o piso hará 2 meses con mi segunda hipoteca, y la táctica era conjuntamente con un broker que me lo llevaba todo decir que era para vivienda habitual para obtener el 80% o incluso el 90%, algunos bancos me decían si claro para vivienda habitual teniendo 3 pisos... además el pis que quería comprar era un piso pequeño de 40m2.
Muchos bancos me decían directamente que no, el Banc Sabadell me dijo que claramente era una inversión y solo me daban el 60% a devolver a 8 años . Ibercaja conseguí el 80% a devolver a 20 años, BBVA me daba hasta el 90% pero con peor TIN. El problema también es que justo empecé a buscar hipoteca en el auge del euribor y los bancos acojonados empezaban a cerrar el grifo.Si te acuerdas sube el hilo cuando busques la 3a hipoteca y nos cuentas, yo no lo veo tan claro como muchos youtuber dan a entender. El tema es no tener escrupulos y buscar bien, un amigo hace poco firmó la 3a. Cuando hay crisis te pasas por la cartera del banco y algo pescas. El banco te dará facilidades. Ahora si quieres elegir bien por libre o pones tu el cash, o llega un momento que los bancos te paran los pies acumulando hipotecas. Como mucho acumulas "sus" hipotecas. |
Editado: 11-dic-2022 00:17 -
ForoCoches: Miembro
11-dic-2022 00:24
#30
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El bróker es una empresa pequeñita de mi ciudad que encontré por casualidad.
Se encargaron de todo, la verdad es que nos fue muy bien por todo el tiempo que nos ahorramos, eso sí, fueron 3.500€. La pregunta que me hago es, hasta que punto yo podría haber conseguido las mismas condiciones sin el bróker? Pues no lo sé. No me arrepiento para nada de haber pagado al bróker, pero si que me parece caro, sobretodo cuando hablamos de importes de hipoteca de 60k€. El próximo piso ya me hecho la idea de que será al contado jaja. Yo en mis hipotecas y subrogaciones siempre he mirado por mi cuenta tomando como base lo encontrado en foros y brókers de los grandes gratuitos y en todos los casos yo he encontrado mucho mejores condiciones. Es verdad que supone tiempo, pero me lo tomo como un hobby y al final hasta disfruto de ver lo conseguido. Eso sí, a veces es frustrante dedicar tu tiempo y encontrarse con un muro en una oficina que está sobrada de hipotecas y te da unas condiciones pésimas cuando sabes de sobra que están ofreciendo mejores condiciones a gente con peor perfil. |
Editado: 11-dic-2022 00:43 -