Rentabilidad alquiler de vivienda.
ForoCoches: Usuario
27-dic-2022 23:45
#181
| Es precio del 2001 y en esas fechas se alquilaban por mucho menos. El mercado ha ido haciendo el resto. |
ForoCoches: Miembro
27-dic-2022 23:46
#182
| Pues claro que con hipoteca sale más rentabilidad, como cualquiera inversión apalancada, a más riesgo más rentabilidad. |
ForoCoches: Miembro
27-dic-2022 23:52
#183
|
No entiendo del todo la comparación. Si estás comparando pagar los 90k en mano frente a pagar 20k de entrada o lo que sea e hipotecarte, en la gran mayoría de casos tendrás mayor rentabilidad con la hipoteca (si lo calculas como yo he dicho antes, que ya digo que para mí es la única forma lógica de calcularlo: cuánto beneficio anual te da dividido entre cuánto has tenido que poner de tu bolsillo).
Estoy de acuerdo con ello, pero estrictamente hablando ya no hablamos de una rentabilidad por alquiler sino por reventa de la vivienda. Es como el tópico de "en bolsa no pierdes hasta que vendes", en cierto modo es algo parecido, pero en bolsa se puede seguir el valor "real" del activo de forma mucho más precisa, suelen ser activos muchísimo más líquidos que una vivienda, y en cualquier caso (a menos que me haya perdido algo) la idea cuando compras para alquilar es no vender nunca. Así que salvo para ciertos temas puntuales como podría ser impuestos de patrimonio o quién sabe si en el futuro impuestos para grandes tenedores o cosas así, lo que valga tu piso, si no lo vas a vender, es absolutamente irrelevante. Además, si una casa se revaloriza, probablemente también suba el alquiler si el mercado es eficiente. En todo caso, no te quito razón, como se ve en cualquier video de estos de youtube, hay muchos parámetros y cada uno mide una cosa. Hay unos que sólo miden la rentabilidad por alquiler, otros solo la rentabilidad por apreciación y otros el conjunto. Cada uno que coja el que le guste y valore su patrimonio/ganancia como mejor estime. De la misma forma que hay gente que compra acciones que jamás pagan dividendo y sólo compran por la apreciación del bien (como la mitad de las que tengo  )Yo por eso no me suelo meter en mierdas de 60k como el ejemplo del video, porque, o es que estás comprando en un barrio marginal, sexto sin ascensor, o es que estás comprando en un pueblo de 10k habitantes lleno de abuelos. |
ForoCoches: Miembro
27-dic-2022 23:59
#184
| Joder macho pues que suerte tenéis algunos y como se deja estafar la peña entonces increíble. |
ForoCoches: Miembro
29-dic-2022 03:02
#185
| Es más intuitivo si piensas que estás repasando deuda. Tu patrimonio neto son tus activos menos tus deudas. Si estás repasando deuda todos los meses (pago del principal) todos los meses incrementas tu patrimonio. Por eso sí se tiene que tener en cuenta en la rentabilidad |
ForoCoches: Miembro
30-dic-2022 18:20
#188
|
Me interesa el tema. Llevo un tiempo mirando y observando el mercado, pero... ¿Cómo os protegéis ante la posibilidad de okupas, impagos y demás? Es un país complicado en el que no hay mucha seguridad en este ámbito ni se protege la propiedad privada. Saludos! |
*ba dum tsss*
30-dic-2022 20:37
#189
|
El tema de los okupas no digo que te pueda pasar en un barrio medio, pero si la puerta y la cerradura son decentes (que te la pueden reventar, pero entonces los vecinos se enteran), pasarse por alli, mover las ventanas, que se vea que hay actividad y no suele pasar nada. Si en el edificio son todos o la mayoria propietarios, mejor... les interesa. Y obviamente, todo puede pasar. Lo que pasa es que si tienes un piso en una regular mala, lo tienes mal, lo q puedes pedir y la clase de gente que te va a venir, pues ya "promete". No hay que apresurarse en elegir, en general en las cuidades hay muchisima necesidad. Yo estuve semana y media enseñando el piso de 8.30 a 2.30PM en tramos de 30 minutos más de 1 semana. Al final tenía 2 y el seguro eligió a una pareja joven. Lo primero que hice fue hablarles de la ayuda de los 250 euros para el tema del alquiler (que no sabían), explicarles como pedirlo dejar la fianza en slitio correspondiente. Las 2 cosas que han pasado, seguro y arregladas en 2 días. Ellos contentos, le darán la ayuda, no van a encontrar nada por ese precio - ayuda durante los 2 años de la ayuda (y si la reparten en 3-4 lo mismo). Si todo va como tiene que ir, tengo inquilinos para 3-4 años seguro. |
ForoCoches: Miembro
30-dic-2022 23:58
#190
|
Yo también tengo un piso en alquiler y ni de lejos da esas rentabilidades. Lo primero que me sorprende es que compréis pisos de 50k a 90k céntricos o nuevos, porque ese precio indica que es un lugar con muy poco trabajo en el entorno (lo opuesto a una gran ciudad con una tasa baja de paro). Siendo un lugar así, habrá pisos vacíos a mansalva y a precios muy asequibles para ser comprados. En ese caso, una pareja que trabaje va a comprar su piso por 50k y no busca un alquiler de 450€, es evidente salvo que estés de paso por unos meses. Donde yo vivo los pisos nuevos de 2h van de 200k a 300k y los alquileres entre 700€ y 900€. Calculad que diferencia de rentabilidad respecto a la vuestra. |
ForoCoches: Miembro
31-dic-2022 11:50
#191
|
Yo también tengo un piso en alquiler y ni de lejos da esas rentabilidades. Lo primero que me sorprende es que compréis pisos de 50k a 90k céntricos o nuevos, porque ese precio indica que es un lugar con muy poco trabajo en el entorno (lo opuesto a una gran ciudad con una tasa baja de paro).
Siendo un lugar así, habrá pisos vacíos a mansalva y a precios muy asequibles para ser comprados. En ese caso, una pareja que trabaje va a comprar su piso por 50k y no busca un alquiler de 450€, es evidente salvo que estés de paso por unos meses. Donde yo vivo los pisos nuevos de 2h van de 200k a 300k y los alquileres entre 700€ y 900€. Calculad que diferencia de rentabilidad respecto a la vuestra. |
.
12-ene-2023 23:45
#192
Venga refloto  Tengo ya alguna cosilla dandome rendimientos, en ciudad, en costa. Os cuento un poco las realidades que tengo, y ya luego una consulta Lo mas cómodo... los garajes... pero en general han bajado de precios... eso si, si hay q empezar con iva y demas es un rollo. Pisos en costa... o te los gestionas tu, o quien gana es la inmobiliaria que te lo lleva. Aquí el tema es alquilarlo para todo el año, pero claro, para eso, mejor tenerlo cerca. Y pisos en ciudad o barrios dormitorio... como bien decís, piso viejo en barrio obrero para poder dar algo de rentabilidad, lo más rentable, pero ojo, hay q saber donde te metes... si no salen cucarachas por el fregadero hay vecinadrio etniano o la señora q lleva 70 años viviendo alli se cree la dueña o hay derrama para el tejado... pero sí estás dispuesto a lidiar con eso... es lo más rentable (ojo... 8 o 12% máximo, suponiendo q cobres entre 500-600). Lo que la gestion de ese piso te va a dejar despues de gastos e impuestos... 350? 450? euros netos? uff Hay cositas más modernas, compras mas caro, te da un 4-5% con suerte... lo mismo... empiezas a descontar, si todo va bien pisos de 500 euros te quedan 300 limpios netos (tras declaracion de la renta) Y no nos engañemos, en ciudades fuera de Madrid o Barcelona, la gente busca alquileres de 500-600, intenta evitar los de 700-800 q hay a mansalva, y no te digo los de 1000-1200. Bueno, hasta aquí es mi experiencia Con todo esto... tngo el ojo echado eso, a uno de 85000 euros con 15 años, alqulable a unos 500... pero me da pereza para que despues de todo, se te quede en 300 euros limpios. ¿como lo veis?¿merece la pena tirarse a cosas mas exclusivas para sacar mas de un alquiler aunque inviertas mas con el riesgo de no alquilarlo o mal alqularlo en vacas flacas? ¿o mejor ir a pisillos baratos teniendo que lidiar con todo lo demas? (ojo: cunado hablo de rentabilidades yo lo miro me cuesta 100k tras todos los gastos de compra, saco 5k al año, es un 5%... no me lio a q si tengo hipoteca o no, ya me entendeis) |
Hola
13-ene-2023 02:24
#193
|
A mi me dieron la 2a hipoteca que es donde vivo actualmente al 100% en 2009 con Lehman Brothers ya quebrado. Tambien hay que decir que mi piso estaba a punto de explotar y me subrrogué a la hipoteca de la pobre gente que salió de aqui. Me vieron solvente por lo visto, y era embargo o darme a mi el piso.
El tema es no tener escrupulos y buscar bien, un amigo hace poco firmó la 3a. Cuando hay crisis te pasas por la cartera del banco y algo pescas. El banco te dará facilidades. Ahora si quieres elegir bien por libre o pones tu el cash, o llega un momento que los bancos te paran los pies acumulando hipotecas. Como mucho acumulas "sus" hipotecas. esto como lo haces? vas a tu banco y le dices al director oye si te sale algun piso por aquí que vayan a embargar me avisas y me subrrogo? |
ForoCoches: Miembro
13-ene-2023 17:30
#194
| @REUSENC pones un límite a la edad de construcción para comprar? Para ver una rentabilidad a largo plazo, haces un gasto para provisionar las derramas o planteas 1/24 o 1/36 meses vacio? ¿En caso de que así fuera aplicas un % sobre el precio del inmueble como si de una amortización se tratara, ojo de buen cubero, etc? |
Editado: 13-ene-2023 18:08 -
ForoCoches: Miembro
13-ene-2023 18:38
#195
|
@REUSENC pones un límite a la edad de construcción para comprar? Para ver una rentabilidad a largo plazo, haces un gasto para provisionar las derramas o planteas 1/24 o 1/36 meses vacio? ¿En caso de que así fuera aplicas un % sobre el precio del inmueble como si de una amortización se tratara, ojo de buen cubero, etc?
Cuando hago el "presupuesto" del año siguiente siempre pongo 300€ de manteniendo en todos mis pisos por norma general, por ejemplo el año pasado se fue un inquilino y pinté todo el piso yo mismo y me costó entre pastitas, pintura, etc, me costó 180€, Eso si, me pase una semana entera pintando. He mirado y en el otro piso me gasté 0€ en mantenimiento en 2022. De momento nunca aún he tenido un gran gasto que me rompa los cálculos, estoy seguro que llegará, pero de momento nada de nada. Sobre periodo vacío, ni lo tengo en cuenta a la hora de hacer números, los pisos en cuanto se va el inquilino tardo 1 semana en tener otro, 2 semanas en el caso del que pinté porque entre una cosa y la otra tardé un par de semanas en que el piso estuviera de nuevo en condiciones, realmente pinté porque a mi me gusta que mis pisos estén perfectos pero no hacía falta. Al nuevo inquilino le subí un 20% porque lo que recuperé muy rápido esas dos semanas vacías:  El inquilino se me fue en mayo 2022, el abril cobré 586€ que me pagaba el que se fue, en mayo cobre la parte proporcional de 700€ y partir de ahí ya volví a cobrar meses enteros de 700€, en 2 o 3 meses gracias a la subida había recuperado las 2 semanas vacía. Fíjate que antes siempre me pagaba 586,34€, y ahora la cuantía va cambiando porque la electricidad la tengo a mi nombre y el inquilino me la paga, es por eso que la cuantía varia de un mes al otro, en función del consumo de electricidad, pero siempre son 700€ de alquilar + facturas. |
ForoCoches: Miembro
13-ene-2023 21:18
#196
|
Buenas tardes, no pongo límite de edad, pero si que es verdad que suelo buscar pisos que es comprar y alquilar directamente, así que indirectamente mis pisos son relativamente nuevos. Me gustaría comprar pisos de la abuela para reformar pero no me termino de atrever, ni soy un manitas, ni tengo contactos en la construcción y sé cuánto puede costar una reforma así que de momento no me complico la vida intento buscar pisos en muy buen estado aún que eso me quite rentabilidad.
Cuando hago el "presupuesto" del año siguiente siempre pongo 300€ de manteniendo en todos mis pisos por norma general, por ejemplo el año pasado se fue un inquilino y pinté todo el piso yo mismo y me costó entre pastitas, pintura, etc, me costó 180€, Eso si, me pase una semana entera pintando. He mirado y en el otro piso me gasté 0€ en mantenimiento en 2022. De momento nunca aún he tenido un gran gasto que me rompa los cálculos, estoy seguro que llegará, pero de momento nada de nada. Sobre periodo vacío, ni lo tengo en cuenta a la hora de hacer números, los pisos en cuanto se va el inquilino tardo 1 semana en tener otro, 2 semanas en el caso del que pinté porque entre una cosa y la otra tardé un par de semanas en que el piso estuviera de nuevo en condiciones, realmente pinté porque a mi me gusta que mis pisos estén perfectos pero no hacía falta. Al nuevo inquilino le subí un 20% porque lo que recuperé muy rápido esas dos semanas vacías: El inquilino se me fue en mayo 2022, el abril cobré 586€ que me pagaba el que se fue, en mayo cobre la parte proporcional de 700€ y partir de ahí ya volví a cobrar meses enteros de 700€, en 2 o 3 meses gracias a la subida había recuperado las 2 semanas vacía. Fíjate que antes siempre me pagaba 586,34€, y ahora la cuantía va cambiando porque la electricidad la tengo a mi nombre y el inquilino me la paga, es por eso que la cuantía varia de un mes al otro, en función del consumo de electricidad, pero siempre son 700€ de alquilar + facturas. Actualmente veo cosas atractivas que no necesitan reforma o es minima, lo que mw tira atras es que la construccion es del 72, 75.. |
ForoCoches: Miembro
13-ene-2023 21:20
#197
| Te fijas en cuando se cambio el ascensor? Puede ser el mayor gasto cuando se tenga que afrontar. |
ForoCoches: Usuario
15-ene-2023 15:51
#198
|
Rentabilidad por alquilar un piso completo como vivienda habitual: X Alquiler habitacional como residencia habitual: 1.75X Alquiler turístico habitacional: 3-3.5X Comunidad: País Vasco Tengo un amigo cercano que saca limpios en Bilbao una media de 2000 euros mensuales con el alquiler turístico, piso de 85 m2 con tres habitaciones y tres baños. |
ForoCoches: Miembro
17-ene-2023 13:29
#200
|
En mi caso, tengo de alquilados a unos jubilados desde hace más de dos años y seguramente se queden hasta que estiren la pata, voy a su casa a cobrar en efectivo por ahorrarles la comisión de la transferencia y así veo como tienen el piso. Ni me he planteado subirles el 2% de IPC, para qué? Malas caras para 100€ más al año y de esos, 20€ para perro sanchez? Sacareis mucho más tratando bien a unos buenos inquilinos y no exprimiendo los.
|
ForoCoches: Miembro
17-ene-2023 13:54
#201
|
Se nota que ya no regalan el dinero, han bajado muchísimo los hilos de inversión inmobiliaria. Interesante éste. Yo no me atreví a lanzarme en su día y lo cierto es que nos podíamos haber metido fácilmente en 2 pisos en mi zona con poca hipoteca. Al final hemos hecho otro tipo de inversión. En un futuro ya veremos, depende de si hacemos "upgrade" de vivienda o lo podemos invertir en ladrillo, y por supuesto, de como estén las hipotecas por entonces. |
ForoCoches: Miembro
17-ene-2023 16:39
#203
|
Se nota que ya no regalan el dinero, han bajado muchísimo los hilos de inversión inmobiliaria. Interesante éste.
Yo no me atreví a lanzarme en su día y lo cierto es que nos podíamos haber metido fácilmente en 2 pisos en mi zona con poca hipoteca. Al final hemos hecho otro tipo de inversión. En un futuro ya veremos, depende de si hacemos "upgrade" de vivienda o lo podemos invertir en ladrillo, y por supuesto, de como estén las hipotecas por entonces. Antes cuando mirabas que te podías permitir mas que x total mirabas lo que te salía la hipoteca. Creo que a lo largo de este próximo año va a ser muy buen momento para comprar, el que pueda permitírselo. Lo mismo digo una locura pero hasta poder pillar una ganga con euribor variable porque igual que no se iba a tirar toda la vida con tipos cercanos al cero tampoco creo que duren los tipos al 4 %. Ya veremos... Yo por lo pronto ya veo bajadas de 12k, 18 k en pisos que tengo en el radar. |
ForoCoches: Miembro
17-ene-2023 17:50
#204
|
Está claro que la relación entre los tipos de interes y el tema de invertir en ladrillo van muy de la mano.
Antes cuando mirabas que te podías permitir mas que x total mirabas lo que te salía la hipoteca. Creo que a lo largo de este próximo año va a ser muy buen momento para comprar, el que pueda permitírselo. Lo mismo digo una locura pero hasta poder pillar una ganga con euribor variable porque igual que no se iba a tirar toda la vida con tipos cercanos al cero tampoco creo que duren los tipos al 4 %. Ya veremos... Yo por lo pronto ya veo bajadas de 12k, 18 k en pisos que tengo en el radar. Quizás donde vivo bajen los que no quiera nadie y rebuscando mucho quizás alguno puede ser interesante para invertir. Es que en mi ciudad/pueblo hay desde hace unos años un mercado de viviendas paco para demoler que no valen ni la mitad de lo que piden y no se las quitan ni a tiros y ahí siguen renovando el anuncio día tras día desde hace 3 años. Mirando los anuncios que puso @REUSENC sobre Reus hay pisos mucho más interesantes que donde yo vivo. |
Editado: 17-ene-2023 17:56 -
ForoCoches: Miembro
19-ene-2023 17:55
#205
|
Como veis ests rentabilidad: Precio vivienda 150K. Precio mes alquiler 655€. Si se va el inquilino subiría el alquiler ya que se puede |
ForoCoches: Miembro
19-ene-2023 21:36
#206
|
Para que te hagas una idea de mis pisos: Piso 1: 105.000€ alquilado por 700€ Piso 2: 75.000€ Alquilado por 460€ (actualmente bastante por debajo del mercado) pero es lo que hay Piso 3: 73.500€ Alquilado por 500€ (comprado en 2022) |
ForoCoches: Miembro
19-ene-2023 22:38
#207
|
Faltan muchos datos, pero así de entrada no me parece una buena rentabilidad. Yo no me lo plantearía.
Para que te hagas una idea de mis pisos: Piso 1: 105.000€ alquilado por 700€ Piso 2: 75.000€ Alquilado por 460€ (actualmente bastante por debajo del mercado) pero es lo que hay Piso 3: 73.500€ Alquilado por 500€ (comprado en 2022) |
ForoCoches: Miembro
19-ene-2023 22:53
#208
|
https://www.idealista.com/venta-vivi...eus-tarragona/ Ahora mismo no hay nada interesante, pero encontrar un 8% bruto es "relativamente" fácil, de vez en cuando van saliendo. |
ForoCoches: Miembro
19-ene-2023 22:55
#209
|
https://www.idealista.com/venta-vivi...eus-tarragona/
Ahora mismo no hay nada interesante, pero encontrar un 8% bruto es "relativamente" fácil, de vez en cuando van saliendo. |
ForoCoches: Miembro
20-ene-2023 18:27
#210
|
Y esto como lo veis?piso-estudio,1 habitacion,43m,126mil...carisimo...pero en san sebastian de los reyes madrid,,con una hipoteca pagarias unos 500 €,viendo como se estan poniendo los alquileres 700-800€..no seria rentable?,ni idea, pero me quiero meter en algo,con casa ya pagada. Piso en venta en paseo de Europa s/n, Pol. Industrial sur, San Sebastián de los Reyes — idealista |