Rentabilidad alquiler de vivienda.
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15-dic-2022 01:43
#121
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700 euros no se paga por nada de menos de 150-200k. Y más bien 200k. |
ForoCoches: Miembro
15-dic-2022 02:43
#122
| Jaajaj, se te nota que no tienes ni puta idea, mejor deja de hablar sino sabes de lo que hablas |
ForoCoches: Miembro
15-dic-2022 07:02
#123
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
ForoCoches: Miembro
15-dic-2022 07:05
#124
| ...o no, si el valor del piso baja no lo recuperas al 100%. |
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15-dic-2022 09:37
#127
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Correcto, pero fíjate que en todos los números que hace la gente no mete el factor "riesgo".....cuando inviertes debes hacer al menos 3 escenarios....y aquí todos sacan un 9% de rentabilidad.....pues no señores ese sería el MEJOR escenario, deben hacer 2 más en los que aparezcan derramas de 3.000 euros, subidas de Ibis, impagos de 1 año,etc.... Porque luego vienen los lloros y la culpa era de todos menos mía. |
ForoCoches: Miembro
15-dic-2022 10:35
#128
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Correcto, pero fíjate que en todos los números que hace la gente no mete el factor "riesgo".....cuando inviertes debes hacer al menos 3 escenarios....y aquí todos sacan un 9% de rentabilidad.....pues no señores ese sería el MEJOR escenario, deben hacer 2 más en los que aparezcan derramas de 3.000 euros, subidas de Ibis, impagos de 1 año,etc....
Porque luego vienen los lloros y la culpa era de todos menos mía. Cogemos la inversión en bolsa, cuando uno dice que la empresa X dentro de 5 valdrá X+Y lo hace en base a unos futuros beneficios, pero no veo a nadie en bolsa diciendo bueno eso sino quiebra. Mira las acciones de Telefonica, Santander, FCC, DÍA etc etc... Perdiendo valor desde hace 20 años Como digo, toda inversión conlleva un riesgo, pero según tu, si a día de hoy estoy teniendo una rentabilidad con mi piso del 10%, pues estoy teniendo ese 10%, como introduzco dentro de esos cálculos las derramas, impagos etc? Porque ese 10% si todo va bien irá subiendo, porque el alquiler también irá "subiendo" con la inflación, si nos dejan los comunistas claro... La rentabilidad real de una inversión hasta que no la vuelves a hacer líquida es imposible saberla, porque estoy pensando que en ese 10% no hay incluya la revalorizacion del piso... |
ForoCoches: Miembro
15-dic-2022 10:46
#129
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Tienes razón, pero los números que he puesto son lo que son a día de hoy, estaré encantado en subir el hilo en 20 años y explicaros todas las derramas, subidas de Ibi, impagos etc etc.
Cogemos la inversión en bolsa, cuando uno dice que la empresa X dentro de 5 valdrá X+Y lo hace en base a unos futuros beneficios, pero no veo a nadie en bolsa diciendo bueno eso sino quiebra. Mira las acciones de Telefonica, Santander, FCC, DÍA etc etc... Perdiendo valor desde hace 20 años Como digo, toda inversión conlleva un riesgo, pero según tu, si a día de hoy estoy teniendo una rentabilidad con mi piso del 10%, pues estoy teniendo ese 10%, como introduzco dentro de esos cálculos las derramas, impagos etc? Porque ese 10% si todo va bien irá subiendo, porque el alquiler también irá "subiendo" con la inflación, si nos dejan los comunistas claro... La rentabilidad real de una inversión hasta que no la vuelves a hacer líquida es imposible saberla, porque estoy pensando que en ese 10% no hay incluya la revalorizacion del piso... La posible revalorización/depreciación del inmueble efectivamente se verá cuando se venda, por eso es factor clave una compra a muy buen precio. |
Volvorista
16-dic-2022 10:09
#132
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? Yo ahora mismo lo unico que veo cerca de madrid, es pillar en pueblos a 100km ("cerca") donde puedes encontrar casas por 60k y alquilaras por 400 euros. Aun asi es demencial tanto los 60k como los 400 del alquiler. |
ForoCoches: Miembro
16-dic-2022 10:21
#133
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ForoCoches: Miembro
16-dic-2022 12:22
#134
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Acabo de buscar en idealista, shur. El más barato de Villaverde es un bajo interior anunciado a 650€ (que seguro que no se vende a 100k, porque a ese precio ya tienes pisos "normales" en bloques viejos sin ascensor, pero que no son bajos). Seguro que a éste piso ya le han contactado 288 veces. Y dentro de esos 288 inquilinos, habrá muchos que no sean fiables pero otros que sí, es cuestión de filtrar.
No creo que sea una situación tan común como para poder decir alegremente que sea conseguible. Te lo digo porque llevo 2 años mirando pisos, obviamente no soy experto ni mucho menos, pero en Madrid comunidad me parece muy pero que muy difícil conseguir buenos pisos para alquilar de forma rentable sin un riesgo muy alto.
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ForoCoches: Miembro
16-dic-2022 12:47
#135
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Me cuesta mucho creer que esos ingresos de 650€ sean estables en absoluto. Algún caso habrá por ahí, pero es una lotería. Todos los que hablan de viviendas a 100k que se alquilan a 700€ es porque o compraron hace años y les salió mucho más barato (realmente ahora esa vivienda valdría mucho más), o que se aprovecharon de una situación poco común para comprar muy barato, o que el piso estaba hecho una auténtica mierda y el dinero de la reforma no lo tienen en cuenta, o cosas así
No creo que sea una situación tan común como para poder decir alegremente que sea conseguible. Te lo digo porque llevo 2 años mirando pisos, obviamente no soy experto ni mucho menos, pero en Madrid comunidad me parece muy pero que muy difícil conseguir buenos pisos para alquilar de forma rentable sin un riesgo muy alto.https://www.idealista.com/inmueble/99452721/ https://www.idealista.com/inmueble/99409626/ https://www.idealista.com/inmueble/99287418/ https://www.idealista.com/inmueble/99250216/ pisos de entre 65k€ y 75€k€ Mira como esta alquiler ahora mismo: https://www.idealista.com/alquiler-v...or=precios-asc El más barato 425€, después hay uno de 475€, 480€... todos los ejemplos se podrían alquiler entre 450€ y 500€ y te digo yo que se alquilan. Otro ejemplo, un mini estudio 44k€, a 400€ te digo yo que lo alquilas: https://www.idealista.com/inmueble/99553746/ Lo alquilas porque serías el más barato de toda la ciudad. Todos los ejemplos que te he puesto son pisos que NO están en barrios chungos, no en pijos lógicamente pero no en chungos. Y a falta de visitarlos te diría que casi todos se podrían alquilar directamente sin hacer nada. Esas rentabilidades que muchos decís que son imposibles existen, quizás no en vuestra zona, pero existen. |
Editado: 16-dic-2022 12:51 -
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 00:26
#137
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El capital es un dinero que va para pagar MI piso, por lo tanto forma parte de mis ganancias. Quedo a la espera de que me expliques porque no debería de calcular la rentabilidad así  Porque al forero que citas aún no me ha dado ninguna explicación.
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Recentralizador
19-dic-2022 00:44
#138
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Si el día de mañana vendes en ciclo alcista, habrá mucha diferencia entre la hipoteca pendiente y el importe de venta pero si es en ciclo bajista... puede ser incluso que debas más al banco del precio al que lo vendes... ¿Por qué ibas entonces a descontarte esa amortización mes a mes si los euros salen de tu cuenta? Yo sólo contemplo dos variables: Rentabilidad de la inversión (yield) neta: (ingresos-comunidad-seguro-ibi...)/(importe compra+gastos compra+impuestos compra+reforma) Rentabilidad de capital (ROCE): (ingresos-comunidad-seguro-ibi-cuota hipoteca)/(capital invertido) Si ROCE no llega a 1,5 de la yield, entonces no me parece buena operación. |
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19-dic-2022 00:45
#139
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https://www.idealista.com/inmueble/99836911/
https://www.idealista.com/inmueble/99452721/ https://www.idealista.com/inmueble/99409626/ https://www.idealista.com/inmueble/99287418/ https://www.idealista.com/inmueble/99250216/ pisos de entre 65k€ y 75€k€ Mira como esta alquiler ahora mismo: https://www.idealista.com/alquiler-v...or=precios-asc El más barato 425€, después hay uno de 475€, 480€... todos los ejemplos se podrían alquiler entre 450€ y 500€ y te digo yo que se alquilan. Otro ejemplo, un mini estudio 44k€, a 400€ te digo yo que lo alquilas: https://www.idealista.com/inmueble/99553746/ Lo alquilas porque serías el más barato de toda la ciudad. Todos los ejemplos que te he puesto son pisos que NO están en barrios chungos, no en pijos lógicamente pero no en chungos. Y a falta de visitarlos te diría que casi todos se podrían alquilar directamente sin hacer nada. Esas rentabilidades que muchos decís que son imposibles existen, quizás no en vuestra zona, pero existen. El problema es que cuanto más caro el piso menos rendimiento sacas. Por esa regla de 3 un piso que cueste 650.000€ el alquiler sería 4.250 y no es así ni de coña. De un piso de 60k a otro de 100k hay muy poca diferencia en la cuota de alquiler que le puedes sacar. No se sacan 700€ por un piso que valga HOY 100.000 pero ni de puta coña. Pongáis como os pongáis. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 00:52
#140
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Me cuesta mucho creer que esos ingresos de 650€ sean estables en absoluto. Algún caso habrá por ahí, pero es una lotería. Todos los que hablan de viviendas a 100k que se alquilan a 700€ es porque o compraron hace años y les salió mucho más barato (realmente ahora esa vivienda valdría mucho más), o que se aprovecharon de una situación poco común para comprar muy barato, o que el piso estaba hecho una auténtica mierda y el dinero de la reforma no lo tienen en cuenta, o cosas así
No creo que sea una situación tan común como para poder decir alegremente que sea conseguible. Te lo digo porque llevo 2 años mirando pisos, obviamente no soy experto ni mucho menos, pero en Madrid comunidad me parece muy pero que muy difícil conseguir buenos pisos para alquilar de forma rentable sin un riesgo muy alto.No te lo creas porque directamente es mentira. Yo tenía uno vendido en 104K y eran menos de 500 de alquiler. Y pisos de 50K pedían prácticamente lo mismo, 100€ menos. Cuanto más caro es el piso, menor es la rentabilidad. También lo tengo estudiadísimo. |
Recentralizador
19-dic-2022 00:55
#141
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El problema es que cuanto más caro el piso menos rendimiento sacas. Por esa regla de 3 un piso que cueste 650.000€ el alquiler sería 4.250 y no es así ni de coña.
De un piso de 60k a otro de 100k hay muy poca diferencia en la cuota de alquiler que le puedes sacar. No se sacan 700€ por un piso que valga HOY 100.000 pero ni de puta coña. Pongáis como os pongáis. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 01:00
#142
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Entre otras cosas sí, por eso, porque yo lo digo. Y porque no sois los más listos del país con gente que os entierra en dinero, asesores, conocimientos etc... sin saber qué hacer con él y vosotros sacando rentabilidades del 7% neto. tira pa llá... |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 01:07
#144
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El problema es que cuanto más caro el piso menos rendimiento sacas. Por esa regla de 3 un piso que cueste 650.000€ el alquiler sería 4.250 y no es así ni de coña.
De un piso de 60k a otro de 100k hay muy poca diferencia en la cuota de alquiler que le puedes sacar. No se sacan 700€ por un piso que valga HOY 100.000 pero ni de puta coña. Pongáis como os pongáis.
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Editado: 19-dic-2022 01:19 -
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 01:18
#145
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Con el ROCE calculas la rentabilidad sobre el capital que salió de tu bolsillo. Y para ello, en el numerador pones el flujo de caja: ingresos-gastos-cuota hipoteca; en el denominador el capital que salió de tu cuenta hasta poner el piso en producción.
Si el día de mañana vendes en ciclo alcista, habrá mucha diferencia entre la hipoteca pendiente y el importe de venta pero si es en ciclo bajista... puede ser incluso que debas más al banco del precio al que lo vendes... ¿Por qué ibas entonces a descontarte esa amortización mes a mes si los euros salen de tu cuenta? Yo sólo contemplo dos variables: Rentabilidad de la inversión (yield) neta: (ingresos-comunidad-seguro-ibi...)/(importe compra+gastos compra+impuestos compra+reforma) Rentabilidad de capital (ROCE): (ingresos-comunidad-seguro-ibi-cuota hipoteca)/(capital invertido) Si ROCE no llega a 1,5 de la yield, entonces no me parece buena operación. Por lo tanto, creo realmente que cuando te hipotecas de alguna forma tienes que tener en cuenta que te está pagando el piso a la hora de calcular la rentabilidad. Edito: y por lo tanto cuando hacer ingresos - gastos, la parte del capital no es un gasto |
Editado: 19-dic-2022 01:20 -
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 01:23
#146
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Yo no he visto nada de eso. Para empezar a hablar ponme pisos que estén en la misma calle y que sean comparables en metros, si tienen ascensor, plaza de garaje y estado similar no que uno esté de los años 30 etc... Lo que veo es precisamente lo que yo te digo. Pisos de 85 metros piden 450€ al mes (segundo resultado más barato del propio enlace que has puesto) solo 25€ más que el más barato que son 55 metros. |
Recentralizador
19-dic-2022 01:28
#147
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Te agradezco tu explicación, pero sigo pensando que si descuentas el capital de tu fórmula no estás teniendo en cuenta de que el inquilino te está pagando un piso, que si, que ese piso puede valer más o podrá valer menos en el momento de vender, pero te está pagando un piso. Que a no ser que el piso en el momento de vender valga 0€, cosa muy improbable, ese piso que tú no has pagado puedas recuperar el capital.
Por lo tanto, creo realmente que cuando te hipotecas de alguna forma tienes que tener en cuenta que te está pagando el piso a la hora de calcular la rentabilidad. Edito: y por lo tanto cuando hacer ingresos - gastos, la parte del capital no es un gasto Yo es que la yield la utilizó para calibrar y que no me ciegue el ROCE pero al final lo que cuenta es lo real y eso sólo son los euros de la cuenta. |
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19-dic-2022 07:44
#148
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? Siempre dicen que hay muchas oportunidades, que hay que tener contactos, rentabilidades mínimas del 10% etc etc, pero luego vas al mercado y ves que todo lo que no es mierda cara desaparece a los dos días o ni tan si quiera se publica en los canales a los que tenemos acceso. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 10:00
#149
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Yo tengo algo invertido en inmobiliario en Asturias. Sitio para leer con calma cuando pueda. |
ForoCoches: Miembro
19-dic-2022 12:04
#150
| En 15 años que llevo alquilando diría más bien que el 6% bruto. Hay que darse cuenta que no siempre los alquileres están altos, que a veces el piso no se alquila, etc |