Rentabilidad alquiler de vivienda.

Cita de Helium Sparrow

O sea que si el flujo anual de caja es 0 (ingresos-gastos-cuota) para ti habría rentabilidad por la amortización...


Yo es que la yield la utilizó para calibrar y que no me ciegue el ROCE pero al final lo que cuenta es lo real y eso sólo son los euros de la cuenta.

Cita de titanalvaro

Mi experiencia es que cojo con pinzas todo lo que dicen estos creadores, ya que la mayoría hacen inversiones gracias a lo que le dan sus cursos/libros/Youtube.
Siempre dicen que hay muchas oportunidades, que hay que tener contactos, rentabilidades mínimas del 10% etc etc, pero luego vas al mercado y ves que todo lo que no es mierda cara desaparece a los dos días o ni tan si quiera se publica en los canales a los que tenemos acceso.

Cita de REUSENC

https://www.idealista.com/inmueble/99836911/
https://www.idealista.com/inmueble/99452721/
https://www.idealista.com/inmueble/99409626/
https://www.idealista.com/inmueble/99287418/
https://www.idealista.com/inmueble/99250216/

pisos de entre 65k€ y 75€k€

Mira como esta alquiler ahora mismo:
https://www.idealista.com/alquiler-v...or=precios-asc

El más barato 425€, después hay uno de 475€, 480€... todos los ejemplos se podrían alquiler entre 450€ y 500€ y te digo yo que se alquilan.

Otro ejemplo, un mini estudio 44k€, a 400€ te digo yo que lo alquilas:
https://www.idealista.com/inmueble/99553746/
Lo alquilas porque serías el más barato de toda la ciudad.

Todos los ejemplos que te he puesto son pisos que NO están en barrios chungos, no en pijos lógicamente pero no en chungos. Y a falta de visitarlos te diría que casi todos se podrían alquilar directamente sin hacer nada.

Esas rentabilidades que muchos decís que son imposibles existen, quizás no en vuestra zona, pero existen.

Cita de kallaghaan

A los 65-75K sumalos un 10% de costes de compraventa (y eso suponiendo que no tengas que formalizar tb hipoteca o que tengas que realizar alguna repación). Con lo que la inversion se te pone en 70-80.


A los 450 tienes que restarle al menos 60-70 € de gastos anuales mensualizados, esto ya es un 6 % antes de impuestos. Para un 10% en un piso de esos necesitas un alquiler de 650-700 €.

No sé, a ver, yo no veo mal la estrategia sobre todo como posibilidad de diversificación, pero con tipos al 3-4 %, creo que hay inversiones que pueden aportar parecido, sin tampoco demasiado riesgo, y que requieren bastante menos tiempo ... la de horas que he podido echar en idealista :-D

Cita de REUSENC

Atrás he dado mis números de mis pisos desglosados y he calculado la rentabilidad de dos formas distintas. Más transparente imposible. No digo que sea la mejor inversión possible, pero como bien dices tu para diversificar me vale. Hoy en dia mis inquilinos me pagan el 66% de mis gastos de vida, que no está nada mal. El inmobiliario me gusta porque te permite apalancarte y porque me da un Cash Flow mensual, que alternativa hay a eso?


Me interesan esas inversiones que pueda obtener ese 3-4% sin demasiado riesgo

Cita de palacio

Ni de coña. Y quien lo diga es un vendehumos.

700 euros no se paga por nada de menos de 150-200k.

Y más bien 200k.

Cita de kallaghaan

Lo del 10% me parece hiperoptimista y más de vendehumos.

Te cuento mi experiencia, aunque necesitaría más tiempo, después de darle mil vueltas me decidí a pillar una vivienda para alquilar en una ciudad mediana de provincias a principios de este año (3 dormitorios, segundo piso sin ascensor, edificio 40 años, 30€ comunidad):




Coste: 64.6 K
- Precio de compra: 58K
- Gastos compraventa (notario, itp, registro): 5.3 K
- Adecentamientos iniciales, reparaciones, algun electrodomestico cambiado: 1.3K (esto además del coste ha sido un coñazo el ir buscando distintos profesionales)


Gastos recurrentes anuales: 1450 €/año
- Seguro impago: 270 €/año
- Seguro hogar: 70 €/año
- Comunidad: 360 €/año (30 al mes)
- Ibi (no me ha llegado todavía, estimado): 150 €/año
- Reparaciones/sustituciones: difícil de estimar, provisionemos 600 €/año



Alquilada por 420 €/mes (bastante rápido, igual debía haber pedido algo más): 5040 €/año




Con lo que la rentabilidad estimada, si sigue alquilada al mismo precio (y sin descontar los periodos que pueda tenerla vacía entre inquilino e inquilino): 5040 - 1450 = 3.590 €/año => rentab antes de IRPF=3590 / 64600 = 5.6%


Impuestos, entiendo que el 60% esta exento por ser destinada a vivienda habitual, el resto (1436 €) saldrá por un 30% (por confirmar) = coste IRPF est = 500, con lo que rentab después de impuestos 3090/64600 = 4.7%


Como ves bastante lejos de ese 10% que venden por ahí ... yo no sé donde encuentra esa gente pisos a 60K que se alquilen por 650 €/mes

Cita de Gabriel Feraud

Yo tengo algo invertido en inmobiliario en Asturias.

Sitio para leer con calma cuando pueda.

Cita de Black_Raven

Buenas shur, me interesa el inmobiliario por Asturias. Puedes dar algún detalle más sobre como fue el proceso de búsqueda, compra y qué tal el tema inquilinos?


Si te apetece decir ya la ciudad/zona lo petas.


Me gustaría saber un poco cómo está este mercado en Asturias, lo veo interesante pero a la vez arriesgado con cada ve menos población y mucha gente joven yéndose fuera a trabajar.

Cita de Gabriel Feraud

Hola shur. No creo que Asturias sea en conjunto una buena CCAA para invertir, con crecimiento vegetativo negativo desde hace ya no sé cuánto y sin visos de cambiar.


Por eso hay que ser extramadamente selectivo.


Yo invierto o pretendo invertir en las pocas zonas que fijan población e incluso crecen.


Mi modelo es muy específico, de piso y de inquilino. Busco pisos que no me den problemas, que preserven su valor por lo menos, y que permitan elegir buenos inquilinos. No me meto en líos de reformas.


Todo esto a costa de rentabilidad, claro. Mi objetivo es 6.5-7% bruto de inicio y que luego vaya creciendo.


Para buscar piso no soy nada original: inmobiliarias y portales. Para el inquilino lo más importante para mí es la entrevista. Eso no lo delego.

Cita de REUSENC

Buenos días,
Cito a todos los foreros que han participado en este hilo porque entiendo que les puede interesar, especial atención a esa gente que me criticó por calcular el ROCE y me tacharon de que mis rentabilidad era falsa porque calculaba la rentabilidada mal etc etc.


@Acamarero @adryan77 @Atechao @AZYBL @Black_Raven @Chavoldel8 @Choplifter @diegoparty @druidh @eduruni @Emetres @Eugenio @Gabriel Feraud @Giulius @Grand Khan @Helium Sparrow @jaja_Saludos @Jason_Bourne @jcesarsh @justerew @kallaghaan @kennies @km21 @labggr @LuciaBello ; @Majoo @Mk1977 @Ominous @Oscar7575 @palacio @Positano @R.B.Riddick @Raikmond @rekena @richyfit @RoxyMusic @roytpm @sentolees @ShurFloren @Tapion @Telemakina @titanalvaro @vancho @Vitipauskas @Wowmankiller30 @yoclio @zalamer@

Espero que os interese

Cita de titanalvaro

Yo le veo varios problemas, que seguro que me dejo muchos:

1º, las tablas y las calculadoras todo lo aguantan. Pisos de 60K que no necesitan reforma y se alquilan por casi 600 euros, lavado de cara de una casa por 3K, mobiliario por 500€, no meter nada de mantenimiento, etc.
No digo que no puedan existir, pero como en mi anterior email, creo que ese tipo de inmuebles no están al alcance de cualquiera, o te tienes que ir a zonas menos favorecidas (que sí, la rentabilidad aumenta, pero a base de buscar bienes de menos calidad).
2º, el ROCE, tal y como lo calcula él, creo que tiene un poco de trampa, porque está entendiendo que la parte de capital de la cuota hipotecaria que devuelves al banco también te la estas ganando, y a mi me parece que no es demasiado fiel a la realidad, ya que es un importe que te han prestado, nunca tuviste que ponerlo, es más, si tenemos en cuenta que lo "ganas" en rentabilidad al devolverlo, deberías "restarlo" a la rentabilidad inicial.
No se si me explico.
Si en el ROI (si no recuerdo mal, aunque podría ser el Cash on Cash return, estoy un poco oxidado) tienes en cuenta sólo la inversión inicial (impuestos/gastos + entrada hipoteca) en relación a la ganancia anual, para calcular la rentabilidad, si en el ROCE tienes en cuenta que "ganas" parte de la cuota hipotecaria, tendrías que añadirla a la inversión inicial del ROI (y bajaría la rentabilidad por ROI).

Pero bueno, es una métrica más que no perjudica saberla, aunque yo miro sobre todo el Cash on Cash return, el ROI y la rentabilidad total estimada (incluyendo la revalorización del inmueble).

Cita de titanalvaro

Yo le veo varios problemas, que seguro que me dejo muchos:

1º, las tablas y las calculadoras todo lo aguantan. Pisos de 60K que no necesitan reforma y se alquilan por casi 600 euros, lavado de cara de una casa por 3K, mobiliario por 500€, no meter nada de mantenimiento, etc.
No digo que no puedan existir, pero como en mi anterior email, creo que ese tipo de inmuebles no están al alcance de cualquiera, o te tienes que ir a zonas menos favorecidas (que sí, la rentabilidad aumenta, pero a base de buscar bienes de menos calidad).
2º, el ROCE, tal y como lo calcula él, creo que tiene un poco de trampa, porque está entendiendo que la parte de capital de la cuota hipotecaria que devuelves al banco también te la estas ganando, y a mi me parece que no es demasiado fiel a la realidad, ya que es un importe que te han prestado, nunca tuviste que ponerlo, es más, si tenemos en cuenta que lo "ganas" en rentabilidad al devolverlo, deberías "restarlo" a la rentabilidad inicial.
No se si me explico.
Si en el ROI (si no recuerdo mal, aunque podría ser el Cash on Cash return, estoy un poco oxidado) tienes en cuenta sólo la inversión inicial (impuestos/gastos + entrada hipoteca) en relación a la ganancia anual, para calcular la rentabilidad, si en el ROCE tienes en cuenta que "ganas" parte de la cuota hipotecaria, tendrías que añadirla a la inversión inicial del ROI (y bajaría la rentabilidad por ROI).

Pero bueno, es una métrica más que no perjudica saberla, aunque yo miro sobre todo el Cash on Cash return, el ROI y la rentabilidad total estimada (incluyendo la revalorización del inmueble).

Cita de Raikmond

Sin haberme visto el vídeo (estoy trabajando y no puedo), para mí la única forma lógica de calcular la rentabilidad en un piso sería dividir los ingresos brutos (ingresos de alquiler menos hipoteca, gastos, etc) entre el total de dinero que has puesto cuando has comprado el piso.

Sí, la casa se puede revalorizar. Pero tú esa revalorización no la "vives" a menos que vendas el piso o que se traduzca en un mayor importe de alquiler (en cuyo caso ya lo pasarías a tener en cuenta en tus fórmulas). No es como en un fondo, que si sube, cualquier subida futura se hace en función al nuevo valor, por tanto hablamos de interés compuesto. En un piso esto no existe.

Cita de Raikmond

Sin haberme visto el vídeo (estoy trabajando y no puedo), para mí la única forma lógica de calcular la rentabilidad en un piso sería dividir los ingresos brutos (ingresos de alquiler menos hipoteca, gastos, etc) entre el total de dinero que has puesto cuando has comprado el piso.

Sí, la casa se puede revalorizar. Pero tú esa revalorización no la "vives" a menos que vendas el piso o que se traduzca en un mayor importe de alquiler (en cuyo caso ya lo pasarías a tener en cuenta en tus fórmulas). No es como en un fondo, que si sube, cualquier subida futura se hace en función al nuevo valor, por tanto hablamos de interés compuesto. En un piso esto no existe.

Cita de palacio

Si el piso cuesta 90.000 y estoy pagando una hipoteca, la rentabilidad es menor porque estoy pagando intereses.

Pues para ellos no, pagar intereses les da mayor rentabilidad.

Cita de titanalvaro

En realidad no es que pagar intereses da mayor rentabilidad, en realidad la resta, lo que pasa es que la rentabilidad la calculan teniendo en cuenta la inversión inicial (20.000 que pagas de gastos y entrada, no los 90K) en relación a lo que ganas anual (ingresos por alquiler menos gastos, incluido el gasto de la hipoteca).

Es el efecto del apalancamiento, hay mucha info y literatura sobre eso.

Cita de REUSENC

Buenos días,
Cito a todos los foreros que han participado en este hilo porque entiendo que les puede interesar, especial atención a esa gente que me criticó por calcular el ROCE y me tacharon de que mis rentabilidad era falsa porque calculaba la rentabilidada mal etc etc.


@Acamarero @adryan77 @Atechao @AZYBL @Black_Raven @Chavoldel8 @Choplifter @diegoparty @druidh @eduruni @Emetres @Eugenio @Gabriel Feraud @Giulius @Grand Khan @Helium Sparrow @jaja_Saludos @Jason_Bourne @jcesarsh @justerew @kallaghaan @kennies @km21 @labggr @LuciaBello ; @Majoo @Mk1977 @Ominous @Oscar7575 @palacio @Positano @R.B.Riddick @Raikmond @rekena @richyfit @RoxyMusic @roytpm @sentolees @ShurFloren @Tapion @Telemakina @titanalvaro @vancho @Vitipauskas @Wowmankiller30 @yoclio @zalamer@

Espero que os interese

Cita de REUSENC

Buenos días,
Cito a todos los foreros que han participado en este hilo porque entiendo que les puede interesar, especial atención a esa gente que me criticó por calcular el ROCE y me tacharon de que mis rentabilidad era falsa porque calculaba la rentabilidada mal etc etc.


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Espero que os interese

Cita de palacio

No, de hecho no restan gasto de hipoteca, solo restan los intereses, no restan lo que pagan de capital.

Win win.

Cita de Oscar7575

Buen spam, estaba suscrito ya no sabia que eras forero

Cita de Tuerto

Pues con la edad me he ido desprendiendo del inmobiliario, vivir tranquilo no tiene precio. Solo mantengo un apartamento en una cala de la costa brava por el que saco unos 2.000 euros a la semana en temporada alta. Lo compre en 2001 por 120.000 euros.

Cita de REUSENC

La parte de hipoteca que es capital al que tu llamas gastos, mes a mes me permite disminuye la deuda, por lo que mi patrimonio neto aumenta... ojala todos los gastos me hicieran aumentar mi patrimonio neto

Cita de palacio

Si el piso cuesta 90.000 y estoy pagando una hipoteca, la rentabilidad es menor porque estoy pagando intereses.

Pues para ellos no, pagar intereses les da mayor rentabilidad.

Cita de titanalvaro

El parámetro que dices es el Cash on Cash return, si no recuerdo mal (no el ROI como he puesto en el mensaje anterior).

Sí, se puede decir que no "vives" esa revalorización ya que sigues teniendo el mismo bien hasta que lo vendes.
Pero a fin de cuentas, si haces un "balance" de tu situación en un momento dado, en teoría tendrías que poner el valor actual del bien, y no por el que lo compraste, así que ahí sí se podría apreciar un aumento del patrimonio (o disminución).
Sería como tener 1 acción de Apple. En el balance yo no contaría 1 acción, contaría el valor de esa acción en euros/dólares para simplificarlo todo a números.

Ese 2% que se suele calcular es anualizado, no compuesto. Si fuera compuesto sería la leche.