Rentabilidad alquiler de vivienda.
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12-dic-2022 01:45
#61
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? |
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12-dic-2022 01:48
#62
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Os estoy leyendo y me parece complicado el asunto, yo también me gustaría entrar en la inversión inmobiliaria pero o soy muy torpe (seguro que sí) o no me salen las cuentas, os pongo un piso que estaba mirando:
Valor de compra venta: 100.000€ Gastos notaría registro etc: 1.000 € ITP: 10.000 € Reforma: 10.000€ Total inversión: 121.000€ Gastos anuales: Comunidad: 120€ IBI: 300€ Basuras: 120€ Seguro: 180€ Mantenimiento gral: 240€ Total gastos anuales: 960€ Ingresos por alquiler mensual 600€/mes 7.200€/año Esto me da una rentabilidad bruta del 5,95% y neta del 5,16% Evidentemente esto viendo vuestras respuestas dista mucho de esos 10%s que habláis pero sacar algo más de rentabilidad me parece una quimera y no se si es que hago los cálculos diferentes y estoy comparando manzanas con peras. ¿Que opináis? Gracias! Comunidad 120€ al año. ¿Es en burkina F o en España el piso? |
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12-dic-2022 01:50
#63
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Pues como los del hilo. Uno dice que él solo cuenta el precio del piso que ha pagado al vendedor, que no cuenta los gastos de la compra, tasas e impuestos. Así porque le parece a él  y se queda tan ancho y los demás en el hilo le dan palmaditas en el hombro.Otro que él solo cuenta los intereses de la hipoteca que paga y no el principal. Así yo también saco unas rentabilidades cojonudas, haciéndome trampas al solitario. |
Editado: 12-dic-2022 01:55 -
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12-dic-2022 01:58
#64
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Yo estoy esperando a ver si baja algo el mercado en el año que viene. Mi objetivo son varios pisos 45k-50k total, con impuestos, tasas y demás incluido. Ahora andan 5k o así más caros pero espero que bajen algo. Para alquilarlos por 350-400€ mes. Mayor rentabilidad que esa la veo imposible o prácticamente imposible. |
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12-dic-2022 02:21
#65
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Por respuestas como esta merece seguir en el foro, difícilmente podría haber sido más completa ni acertada.
En mi caso también tengo 3 pisos: 60000€, financiados 40000€ y alquilado en 450€ 50000€ alquilado en 420€ 50000€ alquilado en 550€ En todos los casos redondeo el precio de compra con comisión pero sin impuestos, que no tengo los cálculos detallados delante. 1, 2 y 3 habitaciones respectivamente y en zona metropolitana de Ciudad andaluza mediana. Todos con ascensor, 2 con garaje y 1 con trastero. Dos amueblados, uno de lujo y otro estilo Paco. Comunidad rondando los 45€, ibi de unos 200€ y seguro con impago de aproximadamente 2/3 de mensualidad. En los tres supero el 10% de rentabilidad bruta, logrando más del 20% de roce bruto en el primero que fue el único financiado. Invierto en bolsa e incluso en criptos, pero nada da una tranquilidad parecida al inmobiliario. El secreto en la rentabilidad está en el precio de compra. Sólo se puede comprar si surge la oportunidad. Al igual que en cualquier otra inversión no vale cualquier "activo". Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. no entiendo rentabilidades tan alta al hipotecar y tan bajas al contado! que me estoy perdiendo? gracias! |
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12-dic-2022 08:02
#67
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OK no compartes mi forma de calcular la rentabilidad, pero estas de acuerdo conmigo que a esa forma de calcular la rentabilidad no estas teniendo en cuenta que además de tener un Cash Flow hay un piso que se está pagando solo? En la cuota hipotecaria hay una parte de amortización de capital, esa parte aunque yo no la vea en mi bolsillo de alguna forma es beneficio porque paga el piso, hasta supongo que estarás de acuerdo? Bien, como tenemos en cuenta esa parte que paga el piso? Calculando el Roce, que es justamente lo que tu dices que son pajas mentales. |
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12-dic-2022 08:07
#68
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En mi caso, si compro ese piso, que he puesto los números, al contado me hubiera costado 120k€, pero al haber pedido hipoteca de mi bolsillo yo solo he puestos 50k€. Por lo tanto, calculo mis rentabilidades a partir de esos 50k€. Busca el concepto Roce en inmobiliario en Google, seguro que te lo explican mejor que yo 
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12-dic-2022 08:11
#69
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Pues como los del hilo.
Uno dice que él solo cuenta el precio del piso que ha pagado al vendedor, que no cuenta los gastos de la compra, tasas e impuestos. Así porque le parece a él y se queda tan ancho y los demás en el hilo le dan palmaditas en el hombro.Otro que él solo cuenta los intereses de la hipoteca que paga y no el principal. Así yo también saco unas rentabilidades cojonudas, haciéndome trampas al solitario.
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12-dic-2022 10:08
#70
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Sin faltar al respeto, yo he sido completamente transparente, he explicado como cálculos mis rentabilidades y he puesto y he explicado dos rentabilidades. Así que baja un poco esos humos y en vez de criticar haz críticas constructivas y explicame porque está mal calculada la rentabilidad Roce.
Yo sobre las cuentas que he puesto antes, sigo calculando: Free Cashflow/mes: 580€ PER inmueble 17 años Revalorización del inmueble 3% (aquí es muy importante chuparse bien el dedo y sacarlo por la ventana) Años de revalorización 17 (el tiempo que digo que voy a tener el piso antes de venderlo a ser posible chuparse de nuevo el dedo bien) Total patrimonio neto 165.285 € Total ingresos por alquiler 118.320 € Y estos datos los tengo en cuenta si, pero no dentro de la rentabilidad, de tal manera que contabilizo como gasto la cuota total de la hipoteca (en caso de hacer la cuenta con la hipoteca). Ya digo seguro que lo hago fatal, de ahí que me guste leer vuestros comentarios a ver si aprendo un poco, dicho esto, me voy a leer sobre la rentabilidad Roce a ver que es. |
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12-dic-2022 10:36
#71
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La única parte de la cuota que "se pierde" son los intereses. |
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12-dic-2022 10:39
#72
| Precisamente por eso lo pongo, como digo no tenía el detalle delante. Súmale a las compras un 10% por redondear al alza y verás que no hay tanta diferencia en la rentabilidad. |
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12-dic-2022 10:48
#73
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Pues como los del hilo.
Uno dice que él solo cuenta el precio del piso que ha pagado al vendedor, que no cuenta los gastos de la compra, tasas e impuestos. Así porque le parece a él y se queda tan ancho y los demás en el hilo le dan palmaditas en el hombro.Otro que él solo cuenta los intereses de la hipoteca que paga y no el principal. Así yo también saco unas rentabilidades cojonudas, haciéndome trampas al solitario. En mis cuentas solo faltan los impuestos y era precisamente por no inventarmelos al no tenerlos delante. Añade el ITP y recalcula mis números y verás que gran cambio hay en los datos. En los números del compañero tampoco hay error, una cosa es el Cash Flow que es lo que parece que te interesa y otra la rentabilidad. En el primero hay que descontar todo lo que resta dinero a la entrada en caja, en el segundo no puedes descontar la amortización de la hipoteca ya que es dinero que contribuye a incrementar tu patrimonio neto. |
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12-dic-2022 10:51
#74
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Yo estoy esperando a ver si baja algo el mercado en el año que viene. Mi objetivo son varios pisos 45k-50k total, con impuestos, tasas y demás incluido. Ahora andan 5k o así más caros pero espero que bajen algo.
Para alquilarlos por 350-400€ mes. Mayor rentabilidad que esa la veo imposible o prácticamente imposible. ¿Pero no ves que mis pisos son precisamente de este perfil? En mi caso saco algo más de alquiler, pero eso es por las características concretas de estos y la zona. Si no hubiese comprado chollos me movería exactamente en los números que dices. |
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12-dic-2022 10:56
#75
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Existen dos formas de calcular la rentabilidad, una es cuanto ganas en relación al total del coste de la vivienda y otra es en relación a lo aportado de tu bolsillo. Te pongo un ejemplo para aclararlo con números redondos e irreales: Opción 1: Compras un piso por un total de 100.000€ contando todo, que pagas de tus ahorros y logras alquilarlo de tal forma que tras descontar todos los gastos ganas 10.000€ anuales tras descontar todos los gastos. En este caso tienes un 10% de rentabilidad neta y el mismo cash flow, que es el dinero que entra en tu cuenta mes a mes. Opción 2: Compras el mismo piso pero en este caso solo pones 50.000€ y el resto lo hipotecas. En rentabilidad neta tendrías algo menos del 10% ya que hay intereses que pierdes, pongamos para el caso que logras un 9%, pero si tenemos en cuenta que no has puesto 100.000€, que has puesto solo 50.000€, tu rentabilidad con respecto a tu inversión es del 18%. Ganas 9000€ al año sobre lo invertido, por lo que si con tus 100.000€ compras 2 pisos iguales con hipoteca pasas a ganar 18.000€ anuales. Esto no equivale a 18.000€ de cash flow ya que a este sí que habría que restarle la totalidad de las cuotas de las hipotecas lo que te dejaría mucho menos. Lógicamente la opción 2 incrementa el riesgo y limita tus posibilidades de financiarte para cualquier otra cosa. |
Editado: 12-dic-2022 11:07 -
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12-dic-2022 11:06
#76
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Me gustaría hacer una pregunta ya que en este hilo veo que hay muchos entendidos del tema. Ahora mismo vivo en un ático de 1 habitación, sin plaza de garaje, en una zona relativamente cara a las afueras de Madrid ciudad (hablamos de que en mi urbanización, un piso de 3 habitaciones sin terraza puede valer entre 400-500k sin despeinarnos). El tema es que se me abre la posibilidad, de aquí a unos meses vista, de mudarme a otra ciudad bastante lejos. El piso lo compré hace poco por lo que venderlo es objetivamente una mala decisión. Estoy empezando a tantear el terreno para que sea un piso "alquilable", y lo primero que he mirado han sido las plazas de garaje de la urbanización. Problema? Las plazas son una mierda. Cuestan alrededor de 20k, la mayoría no son válidas para coche + moto, y todas tienen una cuota de comunidad de entre 20 y 25€ al mes. Un auténtico despropósito. Dado que se trata de una vivienda en un segmento algo más alto, sin llegar a ser de gama top, me preguntaba si alguno tenéis experiencia invirtiendo viviendas así, si creéis que merece la pena darle un plus de "servicios" a la vivienda aunque financieramente hablando no sea la mejor decisión, simplemente por no autodescartarme de posibles inquilinos. Ya digo que es una vivienda cara, el alquiler rondaría los 850-900€ (con la plaza sería más caro, lógicamente) y no sé si puedo permitirme que haya potenciales inquilinos que la descarten automáticamente por no tener plaza. He probado varias veces a sacar anuncio en Idealista con fotos que he hecho yo en casa, para tantear terreno y tal y luego desactivar el anuncio, y ciertamente el piso genera interés a nivel de personas que me contactan, pero he visto dos preguntas repetirse hasta la saciedad: "Tiene aire acondicionado?" y "Tiene plaza de garaje?". He ahí que tenga tantas dudas, realmente se aparca perfectamente en la zona, pero al generar tanto interés la plaza, me preguntaba cual de los dos males sería conveniente elegir. Gracias! |
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12-dic-2022 11:16
#77
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Me gustaría hacer una pregunta ya que en este hilo veo que hay muchos entendidos del tema. Ahora mismo vivo en un ático de 1 habitación, sin plaza de garaje, en una zona relativamente cara a las afueras de Madrid ciudad (hablamos de que en mi urbanización, un piso de 3 habitaciones sin terraza puede valer entre 400-500k sin despeinarnos).
El tema es que se me abre la posibilidad, de aquí a unos meses vista, de mudarme a otra ciudad bastante lejos. El piso lo compré hace poco por lo que venderlo es objetivamente una mala decisión. Estoy empezando a tantear el terreno para que sea un piso "alquilable", y lo primero que he mirado han sido las plazas de garaje de la urbanización. Problema? Las plazas son una mierda. Cuestan alrededor de 20k, la mayoría no son válidas para coche + moto, y todas tienen una cuota de comunidad de entre 20 y 25€ al mes. Un auténtico despropósito. Dado que se trata de una vivienda en un segmento algo más alto, sin llegar a ser de gama top, me preguntaba si alguno tenéis experiencia invirtiendo viviendas así, si creéis que merece la pena darle un plus de "servicios" a la vivienda aunque financieramente hablando no sea la mejor decisión, simplemente por no autodescartarme de posibles inquilinos. Ya digo que es una vivienda cara, el alquiler rondaría los 850-900€ (con la plaza sería más caro, lógicamente) y no sé si puedo permitirme que haya potenciales inquilinos que la descarten automáticamente por no tener plaza. He probado varias veces a sacar anuncio en Idealista con fotos que he hecho yo en casa, para tantear terreno y tal y luego desactivar el anuncio, y ciertamente el piso genera interés a nivel de personas que me contactan, pero he visto dos preguntas repetirse hasta la saciedad: "Tiene aire acondicionado?" y "Tiene plaza de garaje?". He ahí que tenga tantas dudas, realmente se aparca perfectamente en la zona, pero al generar tanto interés la plaza, me preguntaba cual de los dos males sería conveniente elegir. Gracias! No me muevo en ese tipo de viviendas. En tu caso, aun teniendo una cuota de alquiler relativamente alta, el porcentaje de rentabilidad en relación a lo que posiblemente valga imagino que será ínfimo. Yo no lo alquilaría a no ser que fuese mi única opción. En el caso que comentas yo no compraría el garaje, lo que haría es tantear los precios del alquiler de las plazas e indicarlo así en el anuncio. Pero te vuelvo a insistir, no me muevo en este tipo de alquileres. |
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12-dic-2022 11:16
#78
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Me gustaría hacer una pregunta ya que en este hilo veo que hay muchos entendidos del tema. Ahora mismo vivo en un ático de 1 habitación, sin plaza de garaje, en una zona relativamente cara a las afueras de Madrid ciudad (hablamos de que en mi urbanización, un piso de 3 habitaciones sin terraza puede valer entre 400-500k sin despeinarnos).
El tema es que se me abre la posibilidad, de aquí a unos meses vista, de mudarme a otra ciudad bastante lejos. El piso lo compré hace poco por lo que venderlo es objetivamente una mala decisión. Estoy empezando a tantear el terreno para que sea un piso "alquilable", y lo primero que he mirado han sido las plazas de garaje de la urbanización. Problema? Las plazas son una mierda. Cuestan alrededor de 20k, la mayoría no son válidas para coche + moto, y todas tienen una cuota de comunidad de entre 20 y 25€ al mes. Un auténtico despropósito. Dado que se trata de una vivienda en un segmento algo más alto, sin llegar a ser de gama top, me preguntaba si alguno tenéis experiencia invirtiendo viviendas así, si creéis que merece la pena darle un plus de "servicios" a la vivienda aunque financieramente hablando no sea la mejor decisión, simplemente por no autodescartarme de posibles inquilinos. Ya digo que es una vivienda cara, el alquiler rondaría los 850-900€ (con la plaza sería más caro, lógicamente) y no sé si puedo permitirme que haya potenciales inquilinos que la descarten automáticamente por no tener plaza. He probado varias veces a sacar anuncio en Idealista con fotos que he hecho yo en casa, para tantear terreno y tal y luego desactivar el anuncio, y ciertamente el piso genera interés a nivel de personas que me contactan, pero he visto dos preguntas repetirse hasta la saciedad: "Tiene aire acondicionado?" y "Tiene plaza de garaje?". He ahí que tenga tantas dudas, realmente se aparca perfectamente en la zona, pero al generar tanto interés la plaza, me preguntaba cual de los dos males sería conveniente elegir. Gracias! El aire acondicionado, yo lo instalaria, no creo que sea tan caro, en 2 meses pagado |
"No sé dónde está el límite pero sí sé dónde no está"
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12-dic-2022 11:30
#79
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No me muevo en ese tipo de viviendas. En tu caso, aun teniendo una cuota de alquiler relativamente alta, el porcentaje de rentabilidad en relación a lo que posiblemente valga imagino que será ínfimo. Yo no lo alquilaría a no ser que fuese mi única opción.
En el caso que comentas yo no compraría el garaje, lo que haría es tantear los precios del alquiler de las plazas e indicarlo así en el anuncio. Pero te vuelvo a insistir, no me muevo en este tipo de alquileres. Los números los he echado un poco a ojo, pero la rentabilidad sería muy muy justita, teniendo en cuenta todas las deducciones (3% del valor del piso sin suelo, deducir gastos, etc) sería unos 100-200€ brutos de beneficio mensual. Por ello, mi prioridad con este piso si lo alquilo iría más por la línea de "voy a intentar tenerlo alquilado 365 días del año para asegurarme tener todas las deducciones íntegras", y eso se traduce en que con tener un buen inquilino que no quiera irse a medio-largo plazo me es suficiente. Gracias a ambos
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12-dic-2022 12:14
#80
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No entiendo como puedes negar todo lo anterior y ahora decir esto.
¿Pero no ves que mis pisos son precisamente de este perfil? En mi caso saco algo más de alquiler, pero eso es por las características concretas de estos y la zona. Si no hubiese comprado chollos me movería exactamente en los números que dices. Los datos míos son si el precio baja, al contado y contando todos los impuestos y gastos. Los vuestros son montandoos películas y haciendo ingeniería financiera. Así que si pongo hipoteca le saco un 15% de rentabilidad, claro claro... |
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12-dic-2022 12:16
#81
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Entiendo lo que dices, no me compré el piso con intención de rentabilizarlo por alquiler, al menos no en el corto plazo. Pero realmente, llevo con el piso comprado bastante poco tiempo, y esta "oportunidad" sería algo temporal y me gustaría seguir teniendo este piso cuando volviera. Y si por motivos de la vida al final nunca vuelvo, pues entonces ya sí que lo vendería, pero hasta entonces tenerlo alquilado sin perder dinero me parecería aceptable (mejor ganarle dinero, está claro, pero lo veo muy muy difícil).
Los números los he echado un poco a ojo, pero la rentabilidad sería muy muy justita, teniendo en cuenta todas las deducciones (3% del valor del piso sin suelo, deducir gastos, etc) sería unos 100-200€ brutos de beneficio mensual. Por ello, mi prioridad con este piso si lo alquilo iría más por la línea de "voy a intentar tenerlo alquilado 365 días del año para asegurarme tener todas las deducciones íntegras", y eso se traduce en que con tener un buen inquilino que no quiera irse a medio-largo plazo me es suficiente. De hecho el aire me lo instalan esta semana. Es algo que yo mismo sí que necesito para el piso y no es algo que vaya a poner "por alquilarlo". Pero sí que veo que coincides con el otro shur en no comprar la plaza. Gracias a ambos Yo lo que hago es tratar bien al mío y tener buena relación y así cuando me da el preaviso le pido el favor de que lo enseñe. Como tiene mucha demanda, filtro a los interesados muy bien y los agrupo para que molesten lo menos posible, normalmente lo reserva el primero o segundo que lo ve y no pierdo ni un solo día de alquiler. En mi caso en los 5 inquilinos que he tenido en dicho piso solo he perdido medio mes de alquiler y fue por pintarlo y darle una buena limpieza. Eso sí, esto solo se puede hacer si el piso entra mucho por los ojos. Con otro que tengo sin amueblar esto sería inviable. Por el target de tu piso te recomiendo que lo dejes amueblado y con un estilo moderno ya que lo normal es que te lo alquile alguien joven. |
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12-dic-2022 12:18
#82
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Y luego solo contamos intereses y no principal. Y luego otro dice que paga 120€ al año de comunidad. Y así todo. |
ForoCoches: Miembro
12-dic-2022 12:20
#83
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Lo que sí que te digo por experiencia propia es que los pisos con 1 sola habitación tienen mucha rotación de inquilinos.
Yo lo que hago es tratar bien al mío y tener buena relación y así cuando me da el preaviso le pido el favor de que lo enseñe. Como tiene mucha demanda, filtro a los interesados muy bien y los agrupo para que molesten lo menos posible, normalmente lo reserva el primero o segundo que lo ve y no pierdo ni un solo día de alquiler. En mi caso en los 5 inquilinos que he tenido en dicho piso solo he perdido medio mes de alquiler y fue por pintarlo y darle una buena limpieza. Eso sí, esto solo se puede hacer si el piso entra mucho por los ojos. Con otro que tengo sin amueblar esto sería inviable. Por el target de tu piso te recomiendo que lo dejes amueblado y con un estilo moderno ya que lo normal es que te lo alquile alguien joven. Un saludo y gracias
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ForoCoches: Miembro
12-dic-2022 12:50
#84
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Solo te quedas con lo que te quieres quedar... ¿Un 1% sobre mi rentabilidad lo hace poco rentable? ¿En serio? Mis pisos de alquiler tienen mucha más comunidad que los del compañero, sobre los 40€ mensuales. Pero esto no invalida lo dicho por el él, es más, en mi vivienda habitual, una casa, pago menos que él en ese piso. |
ForoCoches: Miembro
12-dic-2022 12:52
#85
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Existen dos formas de calcular la rentabilidad, una es cuanto ganas en relación al total del coste de la vivienda y otra es en relación a lo aportado de tu bolsillo. Te pongo un ejemplo para aclararlo con números redondos e irreales:
Opción 1: Compras un piso por un total de 100.000€ contando todo, que pagas de tus ahorros y logras alquilarlo de tal forma que tras descontar todos los gastos ganas 10.000€ anuales tras descontar todos los gastos. En este caso tienes un 10% de rentabilidad neta y el mismo cash flow, que es el dinero que entra en tu cuenta mes a mes. Opción 2: Compras el mismo piso pero en este caso solo pones 50.000€ y el resto lo hipotecas. En rentabilidad neta tendrías algo menos del 10% ya que hay intereses que pierdes, pongamos para el caso que logras un 9%, pero si tenemos en cuenta que no has puesto 100.000€, que has puesto solo 50.000€, tu rentabilidad con respecto a tu inversión es del 18%. Ganas 9000€ al año sobre lo invertido, por lo que si con tus 100.000€ compras 2 pisos iguales con hipoteca pasas a ganar 18.000€ anuales. Esto no equivale a 18.000€ de cash flow ya que a este sí que habría que restarle la totalidad de las cuotas de las hipotecas lo que te dejaría mucho menos. Lógicamente la opción 2 incrementa el riesgo y limita tus posibilidades de financiarte para cualquier otra cosa. Alguna cosa tenia que tener apalancarte no? Al tener una hipoteca asumes más riesgo, y por lo tanto la rentabilidad es más alta.
En mi caso, si compro ese piso, que he puesto los números, al contado me hubiera costado 120k€, pero al haber pedido hipoteca de mi bolsillo yo solo he puestos 50k€. Por lo tanto, calculo mis rentabilidades a partir de esos 50k€. Busca el concepto Roce en inmobiliario en Google, seguro que te lo explican mejor que yo |
ForoCoches: Miembro
12-dic-2022 12:54
#86
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Perfecto shur! Me cuadra bastante con lo que había leído por ahí. Es un piso grande y espacioso y con una terraza que si bien no es enorme, no es un balconcito de mierda (60m2 útiles de piso + 15m2 de terraza). Los anteriores dueños me dijeron que se alquilaba muy, muy fácil (claro, qué me van a decir) pero sí que es verdad que tuvieron una rotación muy alta, también porque creo que el piso no estaba muy bien cuidado y había muchas chapuzas (al nivel de, cambiar muebles y en vez de tirar los viejos llegar y montar de nuevo algunos módulos ellos mismos en el tendedero en plan chapuza... cosas así). No sé si lo reformaría completamente antes de irme pero desde luego un lavado de cara sí que le daría, sobre todo algunos muebles y cosas que empiezan a estar algo cascadas que a mí me la suda (pero claro, para alquilarlo es otra historia).
Un saludo y gracias |
ForoCoches: Miembro
12-dic-2022 12:56
#87
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Lo que sí que te digo por experiencia propia es que los pisos con 1 sola habitación tienen mucha rotación de inquilinos.
Yo lo que hago es tratar bien al mío y tener buena relación y así cuando me da el preaviso le pido el favor de que lo enseñe. Como tiene mucha demanda, filtro a los interesados muy bien y los agrupo para que molesten lo menos posible, normalmente lo reserva el primero o segundo que lo ve y no pierdo ni un solo día de alquiler. En mi caso en los 5 inquilinos que he tenido en dicho piso solo he perdido medio mes de alquiler y fue por pintarlo y darle una buena limpieza. Eso sí, esto solo se puede hacer si el piso entra mucho por los ojos. Con otro que tengo sin amueblar esto sería inviable. Por el target de tu piso te recomiendo que lo dejes amueblado y con un estilo moderno ya que lo normal es que te lo alquile alguien joven. |
ForoCoches: Miembro
12-dic-2022 13:02
#88
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
ForoCoches: VIP
12-dic-2022 13:27
#89
| Asturias es de las peores comunidades para la vivienda, caro para comprar y barato para alquilar. Pase lo que pase los langostos no se bajan de la burra y no venden “barato” porque no lo necesitan con sus pensionazas. |
ForoCoches: Miembro
12-dic-2022 13:50
#90
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Entiendo lo que dices, no me compré el piso con intención de rentabilizarlo por alquiler, al menos no en el corto plazo. Pero realmente, llevo con el piso comprado bastante poco tiempo, y esta "oportunidad" sería algo temporal y me gustaría seguir teniendo este piso cuando volviera. Y si por motivos de la vida al final nunca vuelvo, pues entonces ya sí que lo vendería, pero hasta entonces tenerlo alquilado sin perder dinero me parecería aceptable (mejor ganarle dinero, está claro, pero lo veo muy muy difícil).
Los números los he echado un poco a ojo, pero la rentabilidad sería muy muy justita, teniendo en cuenta todas las deducciones (3% del valor del piso sin suelo, deducir gastos, etc) sería unos 100-200€ brutos de beneficio mensual. Por ello, mi prioridad con este piso si lo alquilo iría más por la línea de "voy a intentar tenerlo alquilado 365 días del año para asegurarme tener todas las deducciones íntegras", y eso se traduce en que con tener un buen inquilino que no quiera irse a medio-largo plazo me es suficiente. De hecho el aire me lo instalan esta semana. Es algo que yo mismo sí que necesito para el piso y no es algo que vaya a poner "por alquilarlo". Pero sí que veo que coincides con el otro shur en no comprar la plaza. Gracias a ambos |