AYUDA. Discrepancia entre metros construidos en el registro y catastro (Tema serio)
Prepusculo
03-jun-2021 19:23
#1
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Buenas tardes shurs. Estoy en trámites en comprarme una casa y ya estoy metido con el tema de hipotecas. Resulta que hoy me ha llamado el del banco contándome que hay una discrepancia entre metros construidos que pone en el registro (comprobado mediante nota simple) y el catastro y que esto va a llevar problemas a la hora de la tasación. Si el tasador dice que no es correcto, el banco no me da la hipoteca y pierdo las arras. Por otro lado, he llamado al vendedor informándole sobre esto y me ha dicho que es lo que hay, que en su día si hizo ampliaciones y que nadie le ha dicho nada y no es su problema, que lo que vende es lo que he visto. El catastro pone que son 246 m2 y en el registro dice que son 129m2 como veis, hay un montón de diferencia. La verdad shurs es que estoy cagao y no se que hacer, vosotros sabeis como proceder sobre estas cosas? Dejo por aquí lo que dice el catastro. Muchas gracias! 
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ForoCoches: Miembro
03-jun-2021 19:26
#2
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Pide a un topografo que te haga la medición real y ellos ya se encargan de ponerse en contacto con el catastro y arreglarlo todo. Mi empresa cobraba entre los 200 y 300 euros pero ya lo dejábamos todo actualizado tanto en registro como en catastro. |
Prepusculo
03-jun-2021 19:29
#3
| Gracias shur, pero el problema no es en la superficie total que es la que está bien, tanto en el registro como el catastro. EL problema es la superficie construida que en el catastro pone de mas. |
Gangsta Esnorlacs
03-jun-2021 19:31
#4
| Levantamiento de la propiedad realizado por técnico colegiado, y escrito a catastro para que lo regularice. |
ForoCoches: Miembro
03-jun-2021 19:32
#5
| De igual manera, la validación se hace de la finca completa, también sobre metros construidos. Los topografos te medirán la superficie de todas las plantas construidas y de los distintos usos en exteriores. |
Prepusculo
03-jun-2021 19:38
#7
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Y no es necesario que el vendedor justifique y demuestre todas esas obras nuevas? Para +info, la casa se encuentra en un pueblo y ya sabéis como se hacen las cosas por esos sitios. Imagino que tendré que hacer eso antes de que el banco mande al tasador, no? Gracias shures |
ForoCoches: Miembro
03-jun-2021 19:41
#8
| Lo de que pierdes las arras no es así, dado que la imposibilidad de la venta es aplicable al vendedor no a ti como comprador. Es debido a una irregularidad por su parte no por la tuya. Busca un abogado |
Prepusculo
03-jun-2021 19:41
#9
| No me consta que haya nada ilegal pero a saber... hizo una ampliación de la cochera como tienen las demás casas colindantes pero imagino que sería con algún permiso obra. |
ForoCoches: Usuario
03-jun-2021 19:43
#10
| Buff, tanta diferencia de metros me huele a algo raro pero puede que no y en ese caso deberías poder regularizarlo |
Prepusculo
03-jun-2021 19:44
#11
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En el caso de que se ponga muy turbia la cosa y el vendedor se empeñe en que es lo que hay tendré que acudir a uno, pero soy subnormal y en el contrato de arras no especifiqué que en caso de no conceder hipoteca, se anule el contrato. |
ForoCoches: Miembro
03-jun-2021 19:46
#12
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La cláusula que comentas de la hipoteca yo sí la tenía porque obligamos a los dueños a hacerlo así |
ForoCoches: Usuario
03-jun-2021 19:53
#13
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En bastantes bancos como en bankinter te dan la opción de tasar solo los metros registrales. Podría suponerte un problema pq si has solicitado el máximo 80% ellos te lo aplican sobre el menor valor (precio compra vs precio tasación). De todas formas, te tiene que devolver las arras. |
JL
03-jun-2021 19:57
#14
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Si la superficie de la finca (solar) es correcta en catastro y registro y solo hay discrepancia en la construida; seguramente lo que pase es que haya habido una ampliación de obra nueva que no está escriturada, ni inscrita. |
Prepusculo
03-jun-2021 19:57
#15
| Por suerte necesitaríamos entre el 50% - 60% del valor total, pero claro, no se yo si el banco va a querer concederme la hipoteca con un aviso del perito diciendo que hay faltan metros por declarar. Pero gracias por el detalle, voy a buscar info sobre eso. |
Prepusculo
03-jun-2021 19:59
#16
| Efectivamente esto es lo que esta pasando, la superficie total es la misma que aparece tanto en catastro como en registro (menos mal). Y quien debería declarar esos metros no escriturados y pagar lo que corresponda, el vendedor o el comprador? |
JL
03-jun-2021 20:08
#17
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El Registro de una obra nueva (ni de una ampliación) no es obligado. Por tanto, habrá de prevalecer lo pactado. Lo normal es que el vendedor otorgue una escritura de declaración de obra nueva (en este caso ampliación), pagando su correspondiente impuesto (0,5% del valor ampliado en ITP). Esa ampliación puede no inscribirla e inscribirla tu. La hipoteca se da sobre toda la finca (no sobre la construcción), aunque se inscriba primero hipoteca y luego la ampliación de obra, se extiende la hipoteca a la obra (que es una situación de mero hecho). Vamos, que soluciones tiene. El Notario y/o Registrador de tu zona te asesorá gratuitamente y tedirá pasos a seguir. De todas formas, yo lo que haría sería hablar con tu vendedor y solucionar el tema de las arras al haber esa discordancia. El tasador, a priori, debería basarse en lo que haya en la realidad. En la construido, conste o no el registro. Si la superficie de la finca coincide y la discrepancia está solo en el edificio, no tendrías que tener problemas. |
....Jones
03-jun-2021 20:11
#18
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Buenas tardes shurs.
Estoy en trámites en comprarme una casa y ya estoy metido con el tema de hipotecas. Resulta que hoy me ha llamado el del banco contándome que hay una discrepancia entre metros construidos que pone en el registro (comprobado mediante nota simple) y el catastro y que esto va a llevar problemas a la hora de la tasación. Si el tasador dice que no es correcto, el banco no me da la hipoteca y pierdo las arras. Por otro lado, he llamado al vendedor informándole sobre esto y me ha dicho que es lo que hay, que en su día si hizo ampliaciones y que nadie le ha dicho nada y no es su problema, que lo que vende es lo que he visto. El catastro pone que son 246 m2 y en el registro dice que son 129m2 como veis, hay un montón de diferencia. La verdad shurs es que estoy cagao y no se que hacer, vosotros sabeis como proceder sobre estas cosas? Dejo por aquí lo que dice el catastro. Muchas gracias! Depende de la tasadora y del bbanco. Lo normal es que si hay tanta discrepancia pero en la realidad esxiste, el tasador pueda tasar tambien las obras no declaradas, siempre que sean legalizables. Si no son legalizables las tasará como fuera de ordenación, cosa que bajara bastante el precio de tasación. |
....Jones
03-jun-2021 20:19
#20
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Siempre que lo que haya en la realidad sea legalizable y no supere un porcentaje de lo existente en la nota simple. |
ForoCoches: Miembro
03-jun-2021 20:20
#21
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Tienes dos opciones: - Exigirle al vendedor que actualice la descripción de la finca, mediante una escritura de declaración de ampliación de obra por antigüedad - O bien, Cuando hagáis la venta, A LA VEZ, se hace esa declaración de ampliación de obra por antigüedad. Los requisitos son sencillos: certificado expedido por arquitecto, debidamente visado, que acredite los metros actuales y que ha pasado el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística. También necesitarás las coordenadas de la porción de suelo ocupadas por la edificación. Por cierto, los metros totales construidos incluyen la piscina y el garaje. La vivienda ocupa 99+76 (175 m2, distribuidos en dos plantas), el garaje 46 y la piscina 25. |
Prepusculo
03-jun-2021 20:22
#22
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El Registro de una obra nueva (ni de una ampliación) no es obligado. Por tanto, habrá de prevalecer lo pactado.
Lo normal es que el vendedor otorgue una escritura de declaración de obra nueva (en este caso ampliación), pagando su correspondiente impuesto (0,5% del valor ampliado en ITP). Esa ampliación puede no inscribirla e inscribirla tu. La hipoteca se da sobre toda la finca (no sobre la construcción), aunque se inscriba primero hipoteca y luego la ampliación de obra, se extiende la hipoteca a la obra (que es una situación de mero hecho). Vamos, que soluciones tiene. El Notario y/o Registrador de tu zona te asesorá gratuitamente y tedirá pasos a seguir. De todas formas, yo lo que haría sería hablar con tu vendedor y solucionar el tema de las arras al haber esa discordancia. El tasador, a priori, debería basarse en lo que haya en la realidad. En la construido, conste o no el registro. Si la superficie de la finca coincide y la discrepancia está solo en el edificio, no tendrías que tener problemas. Gracias a tu respuesta ya se me están bajando un poco los huevos de corbata, aunque los del banco en un principio se han puesto algo serios, luego es cierto que me han dicho que quizás no tenga tanta importancia (imagino que lo habrán hecho para no espantarme e irme a otro). El único miedo que tengo es eso, que no se me conceda la hipoteca ya que es una casa que me gusta mucho y quiero ir all-in a por ella, no quiero ningún problema con nadie. |
ForoCoches: Miembro
03-jun-2021 20:23
#23
| Contrata un abogado porque ahí pasa algo raro y el vendedor te oculta alguna cosa. |
Prepusculo
03-jun-2021 20:24
#24
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Depende de la tasadora y del bbanco.
Lo normal es que si hay tanta discrepancia pero en la realidad esxiste, el tasador pueda tasar tambien las obras no declaradas, siempre que sean legalizables. Si no son legalizables las tasará como fuera de ordenación, cosa que bajara bastante el precio de tasación. |
Prepusculo
03-jun-2021 20:30
#25
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- O bien, Cuando hagáis la venta, A LA VEZ, se hace esa declaración de ampliación de obra por antigüedad.
Los requisitos son sencillos: certificado expedido por arquitecto, debidamente visado, que acredite los metros actuales y que ha pasado el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística. También necesitarás las coordenadas de la porción de suelo ocupadas por la edificación. Por cierto, los metros totales construidos incluyen la piscina y el garaje. La vivienda ocupa 99+76 (175 m2, distribuidos en dos plantas), el garaje 46 y la piscina 25.
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Prepusculo
03-jun-2021 20:34
#26
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JL
03-jun-2021 20:42
#27
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Claro pero si la superfice del terreno Registro y realidad es correcta. Y la discrepancia es la construida tiene solución. |
lo he quitado
03-jun-2021 20:52
#28
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Vamos a ver, que llevas un poco de despiste, la obligación de liberar cualquier tipo de carga (hipoteca, inquilinos, embargos, servidumbres, etc...) y de adecuar la realidad física a la registral y catastral, es del vendedor, de modo que el vendedor es quien deberá encargarse de las gestiones oportunas y, si no las hace, la responsabilidad en la resolución de las arras es del vendedor, no tuya. Asimismo, el vendedor tiene que facilitarte la cédula de habitabilidad (o la 2ª), y determinada documentación de la vivienda. Si se declara la obra realizada (declaración de obra nueva, por antigüedad en este caso), se soluciona el problema de modo muy sencillo, simplemente hay que firmar una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, aportando un informe técnico de antigüedad georreferenciado y un certificado municipal de no infracción urbanística. Lo que pasa es que los gastos de la DON los tiene que pagar el vendedor. En tu caso, si hubieras comprado sin hipoteca, te hubieras tragado una vivienda sin declarar tan tranquilo y el notario te hubiera "advertido", así, de pasada, que hay una discrepancia y tú ni te enterarías, por eso recomiendo SIEMPRE acudir a un abogado para que revise la documentación en una compraventa. Me parece flipante que la gente no consulte con un especialista en uno de los procesos más importantes de su vida como es el de la compra de una vivienda. |
ForoCoches: Usuario
03-jun-2021 20:57
#29
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Esas obras que hizo el propietario se deben recoger en la escritura. Si la cartografía catastral se ajusta a realidad física (se puede comprobar midiendo insitu la edificación, no entraña dificultad) pregúntale a tu notario que necesita para añadir esos elementos a la escritura, y para adelante El habitual que el banco, de cara a hipoteca, ponga pegas cuando la escritura/registro no coinciden con catastro o realidad física, Creo recordar que hay una ley del año 2015 sobre coordinación entre catastro y registro que regula este tema, y exige además de que coincidan, el tema de geolocalizacion de la parte ampliada en este caso, pero lo tienes fácil, porque la cartografía catastral puede servirte, esta georreferenciada |
ForoCoches: Miembro
03-jun-2021 20:58
#30
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Ya le llamé diciendo que tenemos que solucionarlo y tranquilamente me dijo que era lo que había, que el vende lo que he visto y que nadie le pidió cuentas antes, por lo que exigirle creo que no va a ser una opción. Le he insistido que lo necesito para la tasación y que el perito dará informe sobre esa falta, y me ha contestado que ya actuaremos cuando diga eso (pero no lo he visto mucho por la labor)
Siempre y cuando conserve esos permisos, no? No se muy bien que quieres decir con eso, garaje y piscina no cuenta? - la “legal”, con su licencia, certificado fin de obra, libro del edificio... - la “prescrita”, esto es, la obra nueva “por antigüedad “. Significa que la puedes declarar aunque no haya licencia si ya ha prescrito la acción para que el ayuntamiento ordenara su demolición. Eso depende de cada CCAA. En la Comunidad Valenciana, antes eran 4 años y ahora son 15. En este caso, el único requisito que necesitas es que un arquitecto certifique que las ampliaciones se hicieron hace equis años, esto es, que la obra está prescrita, y ya no se puede demoler. Lo de los metros te lo comentaba porque tampoco es tantísima diferencia con lo de registro (por lo del perito) En catastro la casa mide 175 m2 en dos plantas. Luego hay un garaje y una piscina no declarados. En registro solamente hay una casa de 120 m2. Hay que declarar la ampliación de la casa, el garaje y la piscina. De todas formas, aunque los bancos se ponen muy catastrofistas con eso, probablemente el perito tase la finca y simplemente ponga en su informe que existen construcciones sin declarar. Lo cual a ti no te afecta. Piensa una cosa, si deja de pagar y el banco ejecuta la hipoteca, ¿qué se va a quedar? ¿Una casa de 120 m2 o una casa de 175 m2 con garaje y piscina? Pues eso. Realmente les da igual. |