Guia definitiva para invertir en cocheras top ( parkings o garajes)
ForoCoches: Miembro
15-abr-2026 21:18
#1
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TESIS TOP: Muchos foreros me conoceis como “el rey de las cocheras top” después de muchos años metido en este mundo y de haber ayudado a muchos foreros y q siempre me decis q abra hilo pues me he decidido.Aqui mi tesis: Ya se que todos los q me mandan bef y los lobos de wal stret q compran vitcoins a 1 euros y venden a 100000 les parecera una moerda, pero para el resto de shures de bien ### Estudio forocochero: INVERTIR EN COCHERAS para alquilar _Edición “no soy rico pero tampoco tonto” 2026 #### Resumen para gente con prisa y déficit de atención ¿Merece la pena comprar cocheras para alquilar? *Sí, si no eres cuñado y miras los números*. Rentabilidad media en España: *6,5% bruto en 2024*. O sea, lo mismo que un piso pero sin aguantar al inquilino que te llama porque el microondas hace un ruido raro a las 11 de la noche. Bajó desde el 8,3% de 2019 porque los boomers se enteraron del chollo y se pusieron a comprar como si no hubiera mañana. El precio de compra subió 10,2% en un año y adiós margen. Aun así, sigue batiendo al depósito del banco que te da un 2,5% y una palmadita en la espalda. #### ¿Por qué molan las cocheras, shur? 1. *Ticket de pobre con aspiraciones*: Con 15.000€ entras. Eso es lo que te gastas en el Ibiza de segunda mano que se te va a averiar en 3 años. Aquí al menos no pierde aceite. 2. *Mantenimiento nivel Dios*: Tu único trabajo es cobrar. No hay que pintar, no hay caldera, no hay vecinos que taladran domingo. Si se funde la luz del garaje, es problema de la comunidad, no tuyo. Es la inversión más vaga del mercado. 3. *Cero dramas legales*: El contrato es “oye, 100€ al mes y si te vas me avisas con 30 días”. No hay LAU, no hay okupas, no hay que esperar 2 años para echar a alguien. Si no paga, cambias el mando y a tomar viento. 4. *Las vendes rápido*: Una plaza vuela en 2 meses. Intenta vender un piso en plena crisis y te jubilas esperando. #### ¿Por qué pueden ser una mierda? 1. *La fiesta gorda ya pasó*: En 2018 daban casi 8% y todo el mundo era feliz. Ahora dan 6,5% y bajando. Si llegas tarde a todo como con el Bitcoin, pues eso. 2. *Los gastos fijos son unos ladrones*: Entre IBI y comunidad te vuelan 300-500€ al año. En una plaza de 12.000€ eso es un 4% que se va antes de empezar. Hacienda y el presidente de la comunidad, tus nuevos mejores amigos. 3. *Si está 1 mes vacía, palmas*: 1 mes sin alquilar = 8,3% de tu ingreso anual a la basura. Y pasa. Sobre todo si compras en Mordor donde aparcan hasta en las rotondas. 4. *Ubicación o muerte*: Hay sitios dando 11% como Roquetas de Mar y otros dando 2,5% como Salamanca. Un 2,5% te lo da el banco sin que te tengas que aprender la Ley de Propiedad Horizontal. Compra mal y es ruina. #### Las 5 reglas del buen forocochero comprador de cocheras 1. *Regla del PER*: Precio de compra dividido entre lo que ganas limpio al año. Si te sale más de 20 años, sal corriendo. Es como comprar un diésel de 300.000km “porque aún tira”. 2. *Compra donde aparcar sea un Dark Souls*: Centro de Madrid, Barcelona, cerca de hospitales, universidades, estaciones. Si en tu barrio la gente aparca en triple fila y se baja a por el pan, ahí es. 3. *Huye del pueblo de tu abuela*: Por muy barata que esté, si sobran sitios para aparcar no la vas a alquilar ni regalándola. Sentido común, que es el menos común de los sentidos. 4. *Plaza grande o nada*: Los coches de ahora son tanques. Si hay que plegar los retrovisores y rezar un Padrenuestro para entrar, no la quiere nadie. Y si tiene preinstalación para cargador eléctrico, le sumas 20€/mes de alquiler porque el futuro es ECO. 5. *Calcula el neto, no el bruto*: El bruto es como cuando tu ex te decía que medía 1,80. El neto es la realidad. Quita IBI, comunidad y cuenta 1 mes vacío al año. Si después de eso sigues por encima del 5%, adelante. #### Cochera vs Piso vs Local: el combate en el barro El *piso* da lo mismo, 6,4%, pero tienes que meter 200.000€ y aguantar al inquilino que te dice que hay una mancha de humedad que es claramente suya por ducharse con la puerta abierta. Riesgo de okupa: alto. Riesgo de úlcera: altísimo. El *local* da 5-7% pero está vacío el 18% del tiempo. Compras un local, se va el que te lo alquila y te tiras 2 años con un cartel de “SE ALQUILA” criando telarañas. Y cuesta 100k. La *cochera* da 6,5% con 15k, sin dramas y sin que te llamen. Es el Seat León de la inversión: no vacilas en el bar, pero te lleva y te trae sin romperse. Fiabilidad alemana con precio de español. #### Veredicto del Tribunal Forocochero *Compra cochera si*: Tienes entre 15k y 40k muertos de risa, alergia a las hipotecas y quieres que tu dinero trabaje mientras tú duermes la siesta. Es para perfil “hormiguita”: poco a poco, sin sustos, rentabilidad digna. *NO compres si*: Buscas pelotazo, eres un lobo de Wall Street o crees que todo el ladrillo sube por ciencia infusa. Para eso vete al casino, que al menos te dan una copa gratis. No te vas a hacer rico, pero tampoco vas a perder la camisa. Y dormirás mejor que el shur que tiene 3 pisos con 3 inquilinos morosos. Si quieres, pásame un link de Idealista de una plaza que tengas fichada con ciudad, precio y alquiler estimado de la zona, y te digo si es chollo o es trampa mortal con nota del 1 al 10. Y sin cuadros, palabra de forocochero. |
Editado: 16-abr-2026 07:19 -
ForoCoches: Miembro
15-abr-2026 22:28
#4
| Yo la que tengo me da exactamente un 6.5% neto como has comentado. (la compré para mi pero la puse en alquiler cuando ya no me hacía falta) |
Follow the white rabbit
15-abr-2026 23:03
#5
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Cómo lo ves para alquilar? He encontrado esto en idealista: https://www.idealista.com/inmueble/1...=notifications |
ForoCoches: VIP
15-abr-2026 23:05
#6
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En mi ciudad están muy caras de comprar y muy baratas de alquilar, 4% bruto o así. No hay ninguna top. |
ForoCoches: VIP
15-abr-2026 23:07
#7
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Cómo lo ves para alquilar?
He encontrado esto en idealista: https://www.idealista.com/inmueble/1...=notifications |
ForoCoches: Miembro
15-abr-2026 23:19
#9
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Hay que tener en cuenta también que todo va en negro no hay dificultad en meter 100 pavos en el bolsillo pidiendoselo al inquilino en efectivo. Hay que sumar gastos. El itp y el notario. También se va dinero. Un 8-9% lo de las plazas, es para pillar buen chollo. Como dice el op tuvo su momento. Aunque si hubieras entrado en renta variable estarías mucho más positivo. Lo veo bien para diversificar pero con mucha cabeza. Y el principal problema que es ni más ni menos, que ya nadie da duros a 4 pesetas. Si quieres una buena plaza la pagas. Nadie está dispuesto a palmar ya, son activos igualmente líquidos comparado con un piso y tienen bastante demanda las que son buenas plazas porque siempre hay un vecino interesado y eso vuela. Total, que ahora es un mercado inaccesible |
Editado: 15-abr-2026 23:25 -
Foromiembros: Coche
15-abr-2026 23:24
#10
| Qué opinas de esos anuncios que pone " actualmente alquilada"? |
Miembro Viril
15-abr-2026 23:36
#11
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Si quieres escalar (meter la pasta en otra plaza ) tienes que declarar. Si tienes que declarar, tienes que pagar el IVA. Seguramente darte de alta por actividad y pagar también por ello No sigo con las cosas que faltan es suficiente para mí, bueno si por dejar el dato. No tienes la reducción del IRPF. Entiendo que no declaras nada ... Si en vez de comprar un piso de 100K compras 6 plazas, no declaras nada? No te deduces tampoco nada? Vas 6 veces al notario y asentar 6 registros ... Si compras la plaza nueva a promotor en ves de segunda, en vez del 10 pagas el 21 de ITP Cuando haya que arreglar la gotera de la terraza pagas la parte proporcional que te corresponde Otra cosa. Si alquilas habitaciónes no es la LAU es el CC, como el garaje. Y si el garaje va junto a la vivienda LAU en el garage |
Editado: 16-abr-2026 23:29 -
ForoCoches: Miembro
15-abr-2026 23:47
#12
| Buen resumen pero para mí te has dejado algo importante. ¿Como accedes a esas ofertas/gangas? Idealista? Llamando a obras nuevas y preguntando si sobra algo? |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 00:07
#13
| El tema es que para un piso te dan hipoteca y para cocheras no. |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 07:09
#14
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Cómo lo ves para alquilar?
He encontrado esto en idealista: https://www.idealista.com/inmueble/1...=notifications Si el montacargas no falla y es facil acceso, adelante capitan!!!!! |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 07:11
#15
| Pero 15-20k ahorrados es facil conseguirSi no tienes, prestamo, y la cuota paga los intereses |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 07:27
#17
| Comparar esas rentabilidades con pisos no tiene sentido, los pisos se compran apalancados, ahora calcula el retorno sobre el capital invertido sobre uno y otro. De 3 pisos que tengo alquilados no compré ni uno con cochera, aun teniendo la opcion. |
"Nada de lo que merece la pena en esta vida es fácil"
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 12:50
#19
| Yo tengo una y no la uso ni la alquilo tampoco, me estuve informando y hay q declarar con IVA el alquiler o algo asi, como la alquiláis vosotros? Hacéis contrato de alquiler o solo de boquilla y ya? |
ForoCoches: VIP
16-abr-2026 14:37
#20
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Lo harán en negro para que sea rentable, si quitas el IVA ya no queda tanto neto. Por no hablar de que es una actividad y también habría que darse de alta como autónomo, así que mejor hacer el egipcio. |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 18:07
#22
| En mi zona, ciudad de 60k a 30min de Barcelona. Plazas entre 18-25k una locura. Creo que al menos en mi zona no sale rentable comprar |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 20:04
#25
| Eso lo hacen muy pocos, creo q la mayoría lo hace en negro, lo que nose si los q lo hacen son declarar hacen algún tipo de contrato escrito o directamente no hacen ninguno |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 21:12
#27
| Haces contrato o lo haces de palabras, como es el proceso de alquilarlo? Te hacen bizum o algo así? |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 21:48
#29
| Ah es un poco coñazo eso, y no es mejor mediante bizum? O es un canteo |
ForoCoches: Miembro
16-abr-2026 21:54
#30
| Se te olvidó decir que en las plazas de garaje el 21% de IVA hay que dárselo al estado. |