COMPRAR para ALQUILAR?
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 12:41
#1
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Saludos Soy novato en esto y quería escuchar vuestras experiencias sobre alquileres. Tengo un dinero parado y estoy valorando comprar para alquilar un inmueble. Mucha gente lo vende como súper rentable y que te genera un flujo de dinero mensual, pero a mí no me salen las cuentas. Os pongo un caso real de un piso que estoy mirando: Piso 103.000€ en un pueblo. 3 habs y 2 baños + 2 terrazas pequeñas. (Está genial). Entrada 20% + 10% ITP = 30,9K € Cuota mensual: 347€ (~260€ para reducir capital y ~87€ de interés) Alquiler: 550€ / mes = 6600€ / año Gastos deducibles: 2876€ / año: 312€ desperfectos anuales que pueda tener el piso 500€ IBI 600€ Comunidad 120€ basura 300€ seguro 1044 intereses hipoteca Beneficio neto antes de impuestos: 3.724€ (Cotizo al 37%, pero hay bonificación de 50% por alquiler a familias). Lo que equivale a cotizar a un ~19%. Beneficio neto después de impuestos: 3.016€ Ahora le quito lo que me cuesta la hipoteca (quitando el interés que ya lo conté como gasto). Que como dije arriba son 260€ / mes = 3.120€ 3.016 - 3.120€ = -104€ / año. Con el tiempo acabarás teniendo un piso pagado y no esta mal, pero no lo veo ningún mega chollo como lo pintan algunos. Opiniones? |
Editado: 17-nov-2025 14:12 -
ForoCoches: Miembro
17-nov-2025 12:46
#2
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Se supone que la tasa libre de riesgo es el bono aleman a 10 años, que ahora está al 2.7 Si no eres capaz de recibir por rentas más de eso es tirar el dinero entiendo yo. Es cierto que te aprovechas de la revalorización del piso y de que compras con hipoteca (comprar a tocateja para alquilar la verdad es que lo veo tonto), por lo que ahí tendrias que calcular la rentabilidad sobre el capital invertido (entrada + itp + reformas + muebles) y no sobre el total. EDIT: Y que no es líquida. |
Editado: 17-nov-2025 12:54 -
ForoCoches: Miembro
17-nov-2025 12:50
#3
Evidentemente si tienes hipoteca lo que ocurre es que se va pagando solo (tras hacer el desembolso inicial de entrada+ITP), ahí está el chollo. Al momento de terminar la hipoteca es cuando tienes unos buenos ingresos pasivos 
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by Amapolas
17-nov-2025 12:52
#4
| Añade a la ecuación qué pasa si no te pagas y tienes que ir a juicio y los años sin desahuciarlo, si es que no se declara vulnerable. |
Kawawa
17-nov-2025 13:00
#5
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Añade la revalorizacion del piso. Yo compré hace un año por 180k y ahora podría vender sin problema por 240k Si quitas impuestos y mini reforma 4k que hice he ganado 40k + lo que me dan los inquilinos |
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 13:12
#6
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Se supone que la tasa libre de riesgo es el bono aleman a 10 años, que ahora está al 2.7
Si no eres capaz de recibir por rentas más de eso es tirar el dinero entiendo yo. Es cierto que te aprovechas de la revalorización del piso y de que compras con hipoteca (comprar a tocateja para alquilar la verdad es que lo veo tonto), por lo que ahí tendrias que calcular la rentabilidad sobre el capital invertido (entrada + itp + reformas + muebles) y no sobre el total. EDIT: Y que no es líquida. Generaría 3.016€ después de impuestos. Invirtiendo 30.900€ (20% + 10%ITP). Eso supone un 9,8% de retorno. Lo que pasa es que claro, al año tu flujo es de -100€ por los pagos de hipoteca. Pero realmente con ~30K invertidos aumentas tu patrimonio ~3K € / año. Sin contar revalorización y subidas alquiler a futuro. También he sido conservador con los gastos. |
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 13:14
#7
| Al año, si se puede saber, ganas dinero con el piso? O te pasa como con mi cálculo, que acabas con flujo negativo contando impuestos, gastos e hipoteca? |
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 13:16
#8
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Pero a largo plazo creo que es lo mejor, y por eso creo que lo quiero priorizar más que algo más "líquido" en el corto plazo. |
ForoCoches: Miembro
17-nov-2025 13:30
#9
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Con veintilargos años que tengo, es una buena inversión a largo plazo sin duda. También es cierto que pierdo mucha liquidez y me sumo un gasto siendo joven. Más algún dolor de cabeza.
Pero a largo plazo creo que es lo mejor, y por eso creo que lo quiero priorizar más que algo más "líquido" en el corto plazo. En mi caso la idea que tuve era hacerlo a la inversa, "descapitalicé" con la compra de mi vivienda habitual (curiosamente me costó también 103.000) y ahora en estos años ir ahorrando para en el futuro comprar otra cosa, dar la entrada con lo ahorrado y que se vaya pagando la hipoteca con lo que saque del alquiler del primer piso. |
ForoCoches: Flanders
17-nov-2025 13:31
#10
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Generaría 3.016€ después de impuestos. Invirtiendo 30.900€ (20% + 10%ITP).
Eso supone un 9,8% de retorno. Lo que pasa es que claro, al año tu flujo es de -100€ por los pagos de hipoteca. Pero realmente con ~30K invertidos aumentas tu patrimonio ~3K € / año. Sin contar revalorización y subidas alquiler a futuro. También he sido conservador con los gastos. Por una parte, es normal que desde el punto de vista de flujos los tengas negativos al principio Desde el punto de vista de la rentabilidad, como ya han dicho, estás sacando casi un 10% ROI. Aunque sea una mierda a nivel ROA. Por otra parte, en cuanto pase el primer año vas a aplicar una subida de IPC que te va a compensar esos 100 euros. Obviamente pasarán unos años hasta que tengas verdaderas "rentas pasivas". ¿Qué es lo que no te cuadra? Pues que todo el mundo vende los pisos como la panacea, y en realidad las rentabilidades son parecidas o incluso peores que irse a bolsa. La gran diferencia es que por el piso te dan hipoteca, lo que dispara la ROI, mientras que en bolsa es más difícil (pero no imposible) invertir a crédito. Pero a cambio es una inversión mucho más líquida, porque por mucho que se revalorice el piso, para materializarlo tienes que venderlo completo (incluso cancelar hipoteca, coste oculto en tus cuentas). Aunque la bolsa tiene el "problema psicológico" de que ves el precio real cada día, en vez de solo de vez en cuando, lo que para algunos puede dar mucho estrés, sobre todo cuando hay cosas tipo "lunes negro"... |
ForoCoches: Miembro
17-nov-2025 13:52
#11
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Generaría 3.016€ después de impuestos. Invirtiendo 30.900€ (20% + 10%ITP).
Eso supone un 9,8% de retorno. Lo que pasa es que claro, al año tu flujo es de -100€ por los pagos de hipoteca. Pero realmente con ~30K invertidos aumentas tu patrimonio ~3K € / año. Sin contar revalorización y subidas alquiler a futuro. También he sido conservador con los gastos. Ah bueno, entonces sí. A mi es que la vivienda no m emola nada, en el pasado hemos tenido problemas en la familia y no es 100% pasivo. |
ForoCoches: Miembro
17-nov-2025 14:09
#13
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Saludos
Soy novato en esto y quería escuchar vuestras experiencias sobre alquileres. Tengo un dinero parado y estoy valorando comprar para alquilar un inmueble. Mucha gente lo vende como súper rentable y que te genera un flujo de dinero mensual, pero a mí no me salen las cuentas. Os pongo un caso real de un piso que estoy mirando: Piso 103.000€ en un pueblo. 3 habs y 2 baños + 2 terrazas pequeñas. (Está genial). Entrada 20% + 10% ITP = 30,9K € Cuota mensual: 347€ (~260€ para reducir capital y ~87€ de interés) Alquiler: 550€ / mes = 6600€ / año Gastos deducibles: 2876€ / año (Ibi, seguro, interés, etc...) Beneficio neto antes de impuestos: 3.724€ (Cotizo al 37%, pero hay bonificación de 50% por alquiler a familias). Lo que equivale a cotizar a un ~19%. Beneficio neto después de impuestos: 3.016€ Ahora le quito lo que me cuesta la hipoteca (quitando el interés que ya lo conté como gasto). Que como dije arriba son 260€ / mes = 3.120€ 3.016 - 3.120€ = -104€ / año. Con el tiempo acabarás teniendo un piso pagado y no esta mal, pero no lo veo ningún mega chollo como lo pintan algunos. Opiniones? A mi me sale esto: Rentabilidad Bruta: 5.1% Rentabilidad Neta: 0.5% - 1.2% Cashflow mensual entre -106€ y -24€ |
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 14:11
#14
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312€ desperfectos anuales que pueda tener el piso 500€ IBI 600€ Comunidad 120€ basura 300€ seguro 1044 intereses hipoteca |
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 14:17
#15
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Por una parte, es normal que desde el punto de vista de flujos los tengas negativos al principio
Desde el punto de vista de la rentabilidad, como ya han dicho, estás sacando casi un 10% ROI. Aunque sea una mierda a nivel ROA. Por otra parte, en cuanto pase el primer año vas a aplicar una subida de IPC que te va a compensar esos 100 euros. Obviamente pasarán unos años hasta que tengas verdaderas "rentas pasivas". ¿Qué es lo que no te cuadra? Pues que todo el mundo vende los pisos como la panacea, y en realidad las rentabilidades son parecidas o incluso peores que irse a bolsa. La gran diferencia es que por el piso te dan hipoteca, lo que dispara la ROI, mientras que en bolsa es más difícil (pero no imposible) invertir a crédito. Pero a cambio es una inversión mucho más líquida, porque por mucho que se revalorice el piso, para materializarlo tienes que venderlo completo (incluso cancelar hipoteca, coste oculto en tus cuentas). Aunque la bolsa tiene el "problema psicológico" de que ves el precio real cada día, en vez de solo de vez en cuando, lo que para algunos puede dar mucho estrés, sobre todo cuando hay cosas tipo "lunes negro"... El otro día me salió un jovenzuelo en instagram que vivía en Bali gracias a sus 2 inmuebles alquilados en España. O compró dos megachollos o alguna herencia, si no no me lo explico. |
ForoCoches: Miembro
17-nov-2025 14:26
#16
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pero a mi con tus cuentas me sale un ROIC (El Retorno sobre el Capital Invertido) casi del 20% anual. además los 260€/mes (3.120€/año) de amortización de capital no son un gasto ni una pérdida,es una transferencia de patrimonio. Estás convirtiendo una deuda en un activo. |
ForoCoches: Miembro
17-nov-2025 14:33
#17
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Te pongo el ejemplo al que estoy echandole un ojo ahora mismo: Precio final de vivienda 210.650€ desglosado en: compraventa -> 180.000€ ITP-> 14.400€ Notaría-> 500€ Registro->250€ Reforma-> 15.000€ Gastos hipoteca ->500€ Gastos anuales totales 10.060€ desglosados en: Comunidad-> 1.920€ Mantenimiento-> 660€ Seguro hogar-> 300€ Seguro Impago-> 150€ IBI-> 500€ Intereses hipoteca->6.200€ Periodos vacantes-> 330€ Alquiler 1400€/mes total anual 18.000€ Rentabilidad bruta 8.5% Rentabilidad neta entre 2.9% y 4.2% (Dependiendo de periodos vacantes y mantenimiento) cashflow mensual entre 272€ y 497€ ROCE entre 3.9% y 7% Ahora que sea luego cierto o no...pero tengo margen para disgustos. |
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 17:58
#18
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A ver, os veo más perdidos que pulpo en un garaje. La gracia del inmobiliario es currárselo mucho, no pillar el primer inmueble que te encuentras en idealista elegido al azar. Tú estás poniendo de ejemplo un piso de 105 alquilado en 550. Pero quizá en otra zona consigues un piso en 75k alquilable en 550, o uno por 105k alquilable en 750. Ahí está un poco la clave y donde el sector inmobiliario brilla. Estudiar zonas, hablar con inmobiliarias, vecinos, familiares... E intentar conseguir esas "joyas" con descuento. Hace poco yo tuve la suerte de comprar un inmueble en 48k+unos 10k de lavado de cara que pretendo alquilar en 550-600. Ahí los números cambian. También un amigo compró un apartamento en la playa por 84k, alquilado todo el invierno en 450€ más lo que le saque los meses de verano. Te quiero decir, si ese inmueble o zona no te cuadra pues busca otro. Ahora, hay que ser realistas. Si España entera está ya supermulticulturizada pues no esperes una inversión de un 10% neto a unos funcionarios españoles en un vivienda que te ha costado 70k en una urbanización pija, porque para conseguie ese 10% pues será un pisopaco de los años 70 y tendrás que meter al argentino o colombiano que menos problemas creas que te va a dar y arreando, inversión sin riesgo no hay |
ForoCoches: Usuario
17-nov-2025 18:32
#19
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Generaría 3.016€ después de impuestos. Invirtiendo 30.900€ (20% + 10%ITP).
Eso supone un 9,8% de retorno. Lo que pasa es que claro, al año tu flujo es de -100€ por los pagos de hipoteca. Pero realmente con ~30K invertidos aumentas tu patrimonio ~3K € / año. Sin contar revalorización y subidas alquiler a futuro. También he sido conservador con los gastos. |
ForoCoches: Usuario
18-nov-2025 00:56
#20
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Tienes que calcularlo con el beneficio antes de impuestos para poder compararlo con otras inversiones. 3724/30,9K = ~12%. Doble dígito para una inversion no está nada mal, nos estamos malacostumbrando con el SP500 estos últimos años. El precio de 550€ no es abusivo, así que tampoco deberías tener problemas de impagos como te dicen algunos comentarios. Obviamente no te va a generar flujos netos porque estas pagando una hipoteca, pero gracias a la hipoteca puedes tener un beneficio de doble dígito. Es una inversión a largo plazo, esta bien hecha no le des más vueltas ni te dejes atormentar por comentarios.
Este piso también me gusta porque pienso que se revalorizará bastante. No hay nada de oferta en este pueblo y no para de aumentar la población. Y el piso es de los mejores del pueblo. A ver como acaba todo, luego tendré que pelear con el banco para la hipoteca etc, os contaré! |
SI! el de la foto soy yo
18-nov-2025 01:14
#21
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103k pueblo de valencia... Ya puede estar lejos.. si vienen mal dadas ese piso vale nada. Por lo menos compra valor, cerca de metro, tren, grandes centros de demanda como hospitales o universidades. Ese precio es de periferia lejana de Valencia. Carne de inmigrante y de problemas. |
ForoCoches: Miembro
18-nov-2025 02:29
#22
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A ver, os veo más perdidos que pulpo en un garaje. La gracia del inmobiliario es currárselo mucho, no pillar el primer inmueble que te encuentras en idealista elegido al azar. Tú estás poniendo de ejemplo un piso de 105 alquilado en 550. Pero quizá en otra zona consigues un piso en 75k alquilable en 550, o uno por 105k alquilable en 750. Ahí está un poco la clave y donde el sector inmobiliario brilla. Estudiar zonas, hablar con inmobiliarias, vecinos, familiares... E intentar conseguir esas "joyas" con descuento.
Hace poco yo tuve la suerte de comprar un inmueble en 48k+unos 10k de lavado de cara que pretendo alquilar en 550-600. Ahí los números cambian. También un amigo compró un apartamento en la playa por 84k, alquilado todo el invierno en 450€ más lo que le saque los meses de verano. Te quiero decir, si ese inmueble o zona no te cuadra pues busca otro. Ahora, hay que ser realistas. Si España entera está ya supermulticulturizada pues no esperes una inversión de un 10% neto a unos funcionarios españoles en un vivienda que te ha costado 70k en una urbanización pija, porque para conseguie ese 10% pues será un pisopaco de los años 70 y tendrás que meter al argentino o colombiano que menos problemas creas que te va a dar y arreando, inversión sin riesgo no hay Todos saben abrir idealista y hacer matemáticas a ojo. La clave es trincar al primo, al necesitado de cash urgente, pillar un covid o un 2008...ahí es donde florecen las verdaderas oportunidades. Creo que no lo podrías haber explicado mejor. Yo no valgo para tener el valor de un piso en bolsa, por ello prefiero esto que es más conservador.
El otro día me salió un jovenzuelo en instagram que vivía en Bali gracias a sus 2 inmuebles alquilados en España. O compró dos megachollos o alguna herencia, si no no me lo explico. Con dos pisos alquilados tras impuestos no vives en bali. Y a que te dedicas? Ah si a vender chorradas en instagram a pardillos. Esa otra que tal cuando tienes la suerte de pillar a uno que no paga... |
ForoCoches: Usuario
18-nov-2025 07:35
#23
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Saludos
Soy novato en esto y quería escuchar vuestras experiencias sobre alquileres. Tengo un dinero parado y estoy valorando comprar para alquilar un inmueble. Mucha gente lo vende como súper rentable y que te genera un flujo de dinero mensual, pero a mí no me salen las cuentas. Os pongo un caso real de un piso que estoy mirando: Piso 103.000€ en un pueblo. 3 habs y 2 baños + 2 terrazas pequeñas. (Está genial). Entrada 20% + 10% ITP = 30,9K € Cuota mensual: 347€ (~260€ para reducir capital y ~87€ de interés) Alquiler: 550€ / mes = 6600€ / año Gastos deducibles: 2876€ / año: 312€ desperfectos anuales que pueda tener el piso 500€ IBI 600€ Comunidad 120€ basura 300€ seguro 1044 intereses hipoteca Beneficio neto antes de impuestos: 3.724€ (Cotizo al 37%, pero hay bonificación de 50% por alquiler a familias). Lo que equivale a cotizar a un ~19%. Beneficio neto después de impuestos: 3.016€ Ahora le quito lo que me cuesta la hipoteca (quitando el interés que ya lo conté como gasto). Que como dije arriba son 260€ / mes = 3.120€ 3.016 - 3.120€ = -104€ / año. Con el tiempo acabarás teniendo un piso pagado y no esta mal, pero no lo veo ningún mega chollo como lo pintan algunos. Opiniones? |
Toquero
18-nov-2025 11:24
#24
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Esos numeros se pueden mejorar. Por un piso de 100k tendrias que sacar 750€ mensuales al menos. Esto se puede en varias ubicaciones de españa sin mucho buscar. La otra es irte a alquiler de habitaciones y ya subes bastante la rentabilidad, pero da mas dolores de cabeza. Sigue mirando mas pisos |
ForoCoches: Miembro
18-nov-2025 16:18
#25
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Saludos
Soy novato en esto y quería escuchar vuestras experiencias sobre alquileres. Tengo un dinero parado y estoy valorando comprar para alquilar un inmueble. Mucha gente lo vende como súper rentable y que te genera un flujo de dinero mensual, pero a mí no me salen las cuentas. Os pongo un caso real de un piso que estoy mirando: Piso 103.000€ en un pueblo. 3 habs y 2 baños + 2 terrazas pequeñas. (Está genial). Entrada 20% + 10% ITP = 30,9K € Cuota mensual: 347€ (~260€ para reducir capital y ~87€ de interés) Alquiler: 550€ / mes = 6600€ / año Gastos deducibles: 2876€ / año: 312€ desperfectos anuales que pueda tener el piso 500€ IBI 600€ Comunidad 120€ basura 300€ seguro 1044 intereses hipoteca Beneficio neto antes de impuestos: 3.724€ (Cotizo al 37%, pero hay bonificación de 50% por alquiler a familias). Lo que equivale a cotizar a un ~19%. Beneficio neto después de impuestos: 3.016€ Ahora le quito lo que me cuesta la hipoteca (quitando el interés que ya lo conté como gasto). Que como dije arriba son 260€ / mes = 3.120€ 3.016 - 3.120€ = -104€ / año. Con el tiempo acabarás teniendo un piso pagado y no esta mal, pero no lo veo ningún mega chollo como lo pintan algunos. Opiniones? |
ForoCoches: Miembro
18-nov-2025 16:57
#26
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Saludos
Soy novato en esto y quería escuchar vuestras experiencias sobre alquileres. Tengo un dinero parado y estoy valorando comprar para alquilar un inmueble. Mucha gente lo vende como súper rentable y que te genera un flujo de dinero mensual, pero a mí no me salen las cuentas. Os pongo un caso real de un piso que estoy mirando: Piso 103.000€ en un pueblo. 3 habs y 2 baños + 2 terrazas pequeñas. (Está genial). Entrada 20% + 10% ITP = 30,9K € Cuota mensual: 347€ (~260€ para reducir capital y ~87€ de interés) Alquiler: 550€ / mes = 6600€ / año Gastos deducibles: 2876€ / año: 312€ desperfectos anuales que pueda tener el piso 500€ IBI 600€ Comunidad 120€ basura 300€ seguro 1044 intereses hipoteca Beneficio neto antes de impuestos: 3.724€ (Cotizo al 37%, pero hay bonificación de 50% por alquiler a familias). Lo que equivale a cotizar a un ~19%. Beneficio neto después de impuestos: 3.016€ Ahora le quito lo que me cuesta la hipoteca (quitando el interés que ya lo conté como gasto). Que como dije arriba son 260€ / mes = 3.120€ 3.016 - 3.120€ = -104€ / año. Con el tiempo acabarás teniendo un piso pagado y no esta mal, pero no lo veo ningún mega chollo como lo pintan algunos. Opiniones? |
ForoCoches: Miembro
18-nov-2025 21:01
#27
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Saludos
Soy novato en esto y quería escuchar vuestras experiencias sobre alquileres. Tengo un dinero parado y estoy valorando comprar para alquilar un inmueble. Mucha gente lo vende como súper rentable y que te genera un flujo de dinero mensual, pero a mí no me salen las cuentas. Os pongo un caso real de un piso que estoy mirando: Piso 103.000€ en un pueblo. 3 habs y 2 baños + 2 terrazas pequeñas. (Está genial). Entrada 20% + 10% ITP = 30,9K € Cuota mensual: 347€ (~260€ para reducir capital y ~87€ de interés) Alquiler: 550€ / mes = 6600€ / año Gastos deducibles: 2876€ / año: 312€ desperfectos anuales que pueda tener el piso 500€ IBI 600€ Comunidad 120€ basura 300€ seguro 1044 intereses hipoteca Beneficio neto antes de impuestos: 3.724€ (Cotizo al 37%, pero hay bonificación de 50% por alquiler a familias). Lo que equivale a cotizar a un ~19%. Beneficio neto después de impuestos: 3.016€ Ahora le quito lo que me cuesta la hipoteca (quitando el interés que ya lo conté como gasto). Que como dije arriba son 260€ / mes = 3.120€ 3.016 - 3.120€ = -104€ / año. Con el tiempo acabarás teniendo un piso pagado y no esta mal, pero no lo veo ningún mega chollo como lo pintan algunos. Opiniones? Lo que pasa que interesa insultar a los propietarios y llamarlos especuladores echarles la culpa de todos los males que los políticos crean. Lo que si tendrás,(si no se te meten inquiokupas) es un piso pagado a 15 años y será tu plan de pensiones. |
ForoCoches: Miembro
18-nov-2025 21:05
#28
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Te lo explico shur. Hay pisos más rentables y otros que menos. Unos que se ponen a un precio decente y otros que se publican al precio que a la persona le de la gana. Si con esos números no te salen las cuentas lo que tienes que hacer es una oferta a la baja, igual te la aceptan o igual no pero encontrar inmuebles rentables no es cosa de una semana ni de dos. |
ForoCoches: Miembro
19-nov-2025 00:48
#29
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Una pregunta que veo que por aquí estáis familiarizados, tengo una hipoteca de una vivienda alquilada, estaba mirando para meterme en la segunda y luego quizá ir a por mi vivienda ya para vivir en un plazo de unos 3-4 años cuando me estabilice en la ciudad en la que quiero vivir, mi pregunta es, cual es vuestra experiencia consiguiendo segundas y/o terceras hipotecas? Entiendo que teniendo el flujo del alquiler positivo debería ser más fácil no? O ponen muchos problemas? |
ForoCoches: Miembro
19-nov-2025 06:17
#30
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Una pregunta que veo que por aquí estáis familiarizados, tengo una hipoteca de una vivienda alquilada, estaba mirando para meterme en la segunda y luego quizá ir a por mi vivienda ya para vivir en un plazo de unos 3-4 años cuando me estabilice en la ciudad en la que quiero vivir, mi pregunta es, cual es vuestra experiencia consiguiendo segundas y/o terceras hipotecas?
Entiendo que teniendo el flujo del alquiler positivo debería ser más fácil no? O ponen muchos problemas? |