Inversión inmobiliaria vs otros valores
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 10:43
#1
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hola a todos, Últimamente estoy reflexionando bastante sobre cómo planificar mis inversiones a futuro. Siempre he defendido que en España tenemos una fuerte cultura de inversión inmobiliaria, y que lo ideal sería diversificar hacia otros tipos de activos. Sin embargo, en las últimas semanas he tenido varias conversaciones con conocidos que han comprado inmuebles en los últimos años… y varios de ellos están ya en un punto en el que prácticamente pueden vivir solo de los alquileres. Lo curioso es que, en cambio, no conozco a nadie que esté en una situación tan cómoda de cash flow constante invirtiendo en bolsa, fondos o valores. De ahí saco varias conclusiones. La primera es que el inmobiliario, por mucho que tenga sus complicaciones, es mucho más directo para generar rentas pasivas. Incluso personas sin formación financiera han conseguido, gracias al apalancamiento y a la revalorización, alcanzar cierta libertad económica antes de los 40. La segunda es que las inversiones en bolsa o fondos, aunque puedan ser más líquidas y rentables a largo plazo, rara vez proporcionan ese flujo de ingresos estable mes a mes. Y eso me hace replantearme si quizá tenga sentido sacar los fondos que tengo, y dirigirlos a comprar algún piso en Madrid. Ahora están caros, pero no tiene pinta que la situación cambie. Siempre he sido muy crítico con la típica frase de “el piso se paga solo”, pero la realidad es que los que conozco, ahora están en una muy buena situación financiera, y me da que pensar que ojalá me hubiera apalancado más en su momento con algunas hipotecas en lugar de destinar tanto a fondos e inversiones. Tengo 100k en indexa, por lo que me daría para la entrada de un piso, apalancarme, y volver a empezar... ¿Qué opináis vosotros? ¿Creéis que sigue teniendo más sentido apostar por el ladrillo? |
Kawawa
09-nov-2025 10:50
#2
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La hipoteca es el préstamo más barato que vas a conseguir y la mejor herramienta de la clase baja y media para general riqueza Por tanto, si. Lo mejor que puedes hacer es hipotecate y con el dinero que rente el piso después de pagar la cuota de la hipoteca seguir invirtiendo en bolsa |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 10:58
#3
| Si, generan tanto habrá que ver si es renta “pasiva” o se han montado una pensión o piso colmena, donde incluso el salón se convierte en habitación doble.Hay diferencia. |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 11:07
#4
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La inversión inmobiliaria es más gratificante al corto plazo, pero es menos rentable teniendo en cuenta el histórico de rentabilidades pasadas ( y eso ya sabemos que puede cambiar). Por tu comentario, creo que es bastante claro que quieres gratificación inmediata y generar rentas desde ya, por lo tanto, el inmueble en tu caso puede ser mejor que los fondos/acciones. Además, también es innegable que a efectos fiscales la vivienda está mejor tratada fiscalmente si alquilas como vivienda habitual. (Reducción del 50%, y hasta del 90% en según que condiciones y si estás en zona tensionada declarada). Por lo tanto, en tu caso, quizás el inmueble te "pega" más. Pero más rentabilidad, no lo creas.... |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 11:09
#5
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Para mejorar la situación financiera tienes que dejar de llevarte por las modas. Los que conoces supongo que habrán comprado a buenos precios, hoy eso que compraron valdrá seguramente el doble. Tu argumento es tan válido hoy como en 2005 y mira que pasó. No digo que lleguemos a lo que pasó, pero si que la rentabilidad puede ajustarse y mucho. Sin embargo, el SP500 para mi es casi burbuja, al menos en IA, y volverá a su media. Dificiles momentos para invertir amigo |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 11:09
#6
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1. Comprar tu domicilio habitual con hipoteca. 2. Hipoteca para invertir en una segunda propiedad. 3. Lo que vas ahorando a RV. |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 11:36
#7
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Probablemente todos esos a los que te refieres, compraron en el momento adecuado y puede que con alguna ayuda. Como ejemplo, un apartamento en una ciudad media/grande de España, con hipoteca y una entrada del 20% puede darte un flujo neto mensual de entre 250 y 450 euros. Eso está muy lejos de darte una libertad financiera. Luego vienen los que dicen que tienen 5 pisos con hipoteca. Deben ser perfiles de la leche porque los bancos a partir de la segunda cierran el grifo a base de bien. Lo que pasa es que mucha gente habla de lo bien que le va pero no de cómo lo consiguieron. Y ojo que nada que decir si han heredado, han tenido ayudas etc. pero eso no está al alcance de la mayoría. |
Kawawa
09-nov-2025 11:38
#8
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La ruta sería esta 1 Comprar vivienda para invertir diciéndole al banco que es vivienda habitual 2 alquilar esa vivienda para tener una renta demostrable (al menos 1 año alquilada, el banco te va a pedir la declaración de la renta) 3 comprar una vivienda habitual con hipoteca (al ser para uso personal el banco da menos problemas) 4 con lo que ahorras a RV, Oro y Bitcoin |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 11:42
#9
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Si coges el dinero que cuesta un piso, lo inviertes en bolsa (indexados, sin complicaciones) y lo gestionas adecuadamente es más rentable. Además de dar menos trabajo, y no hablemos ya de los riesgos de alquilar un piso hoy en día, puedes pasar de tener una inversión a un problema muy gordo. Yo empecé fuerte con Indexados en enero del 23 con una cartera de 120K, desde entonces he seguido aportando 1K cada mes religiosamente siguiendo la filosofía Bogleheads. Entre beneficios y aportaciones mi cartera vale ahora 220K. He echado cuentas con mi Excel y los beneficios en este periodo han sido de 63K. Han pasado 34 meses, lo que arroja un beneficio medio de 1850€ al mes. Con una inversión bastante inferior a lo que cuesta un piso normal. Es cierto que hemos vivido un periodo alcista de la bolsa y que en otras épocas no va a ser así pero yo creo que a la larga la bolsa es más rentable que alquilar. Además de dar menos trabajo y ser una inversión mucho más diversificada y segura. Se pueden planificar retiradas sistemáticas y con cierta cantidad terminar viviendo de la bolsa. |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 11:47
#10
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La inversión inmobiliaria es más gratificante al corto plazo, pero es menos rentable teniendo en cuenta el histórico de rentabilidades pasadas ( y eso ya sabemos que puede cambiar).
Por tu comentario, creo que es bastante claro que quieres gratificación inmediata y generar rentas desde ya, por lo tanto, el inmueble en tu caso puede ser mejor que los fondos/acciones. Además, también es innegable que a efectos fiscales la vivienda está mejor tratada fiscalmente si alquilas como vivienda habitual. (Reducción del 50%, y hasta del 90% en según que condiciones y si estás en zona tensionada declarada). Por lo tanto, en tu caso, quizás el inmueble te "pega" más. Pero más rentabilidad, no lo creas.... Es más bien una reflexión , al ver casos reales y cercanos sobre inversión inmobiliaria , y pensar que quizás no sea tan malo como lo pintan en los foros de inversión. La típica frase de “paco español solo invierten en inmobiliaria “. Pues tan mal no ha ido la verdad . En mi caso en concreto : - ya tengo una casa alquilada que me deja 400€ mensuales limpios. - 100k en indexa , - 0,5 bitcoin , - un par de meses de colchón en líquido . - y con capacidad de ahorro unos 2k mensuales . Y la verdad , me veo muy muy lejos de estos casos que se apalancaron , fueron comprando , y ya tienen un flujo mensual “seguro” y cómodo |
Kawawa
09-nov-2025 11:49
#11
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Si coges el dinero que cuesta un piso, lo inviertes en bolsa (indexados, sin complicaciones) y lo gestionas adecuadamente es más rentable. Además de dar menos trabajo, y no hablemos ya de los riesgos de alquilar un piso hoy en día, puedes pasar de tener una inversión a un problema muy gordo.
Yo empecé fuerte con Indexados en enero del 23 con una cartera de 120K, desde entonces he seguido aportando 1K cada mes religiosamente siguiendo la filosofía Bogleheads. Entre beneficios y aportaciones mi cartera vale ahora 220K. He echado cuentas con mi Excel y los beneficios en este periodo han sido de 63K. Han pasado 34 meses, lo que arroja un beneficio medio de 1850€ al mes. Con una inversión bastante inferior a lo que cuesta un piso normal. Es cierto que hemos vivido un periodo alcista de la bolsa y que en otras épocas no va a ser así pero yo creo que a la larga la bolsa es más rentable que alquilar. Además de dar menos trabajo y ser una inversión mucho más diversificada y segura. Se pueden planificar retiradas sistemáticas y con cierta cantidad terminar viviendo de la bolsa. Yo compré un piso en agosto de 2024 por 180k. Con impuestos y reforma fueron total 200k Pedí hipoteca de 160k y aporté en total 40k Me ha dado rentas por alquiler neto de 3k (descuento los intereses de ls hipoteca) El piso ahora tiene un precio realista de 240k He "ganado" 43k con una inversión de 40k en 1 año Es cierto que compré bastante bien de precio La inversión inmobiliaria es muy rentable por el poder de apalancarte |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 11:52
#12
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Y si al final algún gobierno aprueba alguna ley para limitar alquileres o sube impuestos al que haga negocio con la vivienda? Por ahora no tiene pintas de que cambie la cosa. Pero yo no lo veo claro y se está hablando mucho del tema. Y ya sabemos cómo funcionan los políticos cuando se habla mucho de algo en este país. Yo llevo mirando inmobiliario en Madrid desde hace un par de años o un poco más y ahora me puedo llegar a arrepentir de no haber aprovechado alguna oportunidad que tuve a tiro. Pero no me siento cómodo a poner todos los huevos a una cesta que es un problema bastante gordo en muchas partes de España. Tengo conocidos muy cercanos que se quedaron "pillados" con pisos caros comprados justo antes de la crisis de 2008 y no quiero pasar por eso. |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 13:07
#13
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Durante muchos años el Inmo ha sido una inversión muy buena, entre el posible alquiler y la revalorización se sacaban rendimiento muy buenos. Ahora mismo, al menos en mi caso, me cuesta encontrar vivienda que tenga una rentabilidad decente donde invertir. Hablo de la Comunidad de Madrid, sin tener contactos ni meterme en proyectos de alto riesgo o apalancamientos brutales. Echando cuentas me cuesta sacar un 5% de rentabilidad en alquiler, siendo lo ideal un 10% para contar con imprevistos. Quizás haya llegado tarde o no sea el momento, a mi no me salen las cuentas con la situación actual. Quizás en otras zonas costeras sea distinto. Eso sin contar con un cambio legislativo o municipal, impagos, derramas, etc. Si salen las cuentas con la mentalidad que todo va a seguir subiendo un 15% anual de forma infinita. Llamadme raro pero para mi estamos en una situación anómala que durará unos años más y luego.......a saber. Me gustaría meter una patita en Inmo por diversificar/apalancarme, pero me conformo con la bolsa con sus ventajas e inconvenientes. No me salen los números por mucho que los intente trampear. Añado que tengo una parte en Crowfunding (Urbanitae, Civislend y Wecity). Proyectos que se retrasan, muchos piden prorrogas, otros no alcanzan sus objetivos, otros pagan religiosamente o antes de tiempo. Me quedo con la facilidad de estas plataformas antes de meter 50k en un estudio, con una media del 10% de retabilidad de momento es mi producto elegido. |
Editado: 09-nov-2025 13:10 -
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 13:25
#14
| Yo también lo valoro el comprar un piso para alquilar , pero en mi ciudad está tan alto el precio que el ratio beneficio me está costando verlo .A toro pasado tenía que haber comprado está claro .Vivo en una ciudad del norte de España de unos 240000 habitantes |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 13:30
#15
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Lo ideal es diversificar y no invertir todo tu patrimonio en inmobiliario. Tus amigos habrán llegado a ese punto gracias a hipotecas al 80% y a unos años muy buenos del inmobiliario, pero como mañana se dé la vuelta la economía y sus inquilinos dejen de pagar y los pisos comiencen a bajar, se quedan sin ingresos y con las deudas de las hipotecas. Todo por no estar correctamente diversificados. |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 13:33
#16
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Lo mejor es diversificar. Yo invertí en una segunda vivienda que tengo alquilada pero me prometí que hasta que no tuviera al menos el doble del valor de esa vivienda en RV no compraría otra y no creo que lo haga nunca. Lo mejor desde luego es comprar vivienda con la mayor hipoteca que puedas y usar el dinero que vayas teniendo para RV. Yo lo hice mal porque tengo mis dos casas completamente pagadas y podía haber ganado mucha pasta con el préstamo de la primera hipoteca en lugar de haberla amortizado cual treintañero sintiendose el rey del mambo por tener casa pagada en Madrid |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 13:57
#17
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Lo mejor es diversificar. Yo invertí en una segunda vivienda que tengo alquilada pero me prometí que hasta que no tuviera al menos el doble del valor de esa vivienda en RV no compraría otra y no creo que lo haga nunca.
Lo mejor desde luego es comprar vivienda con la mayor hipoteca que puedas y usar el dinero que vayas teniendo para RV. Yo lo hice mal porque tengo mis dos casas completamente pagadas y podía haber ganado mucha pasta con el préstamo de la primera hipoteca en lugar de haberla amortizado cual treintañero sintiendose el rey del mambo por tener casa pagada en Madrid |
*ba dum tsss*
09-nov-2025 14:00
#18
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En España no ha habido nunca cultura de inversión inmobiliaria, lo que hay es incultura financiera en general y la gente se tira a lo poco que más o menos entiende. Y digo más o menos porque luego las que lian con las hipotecas.... ya se ha visto en le pasado con clausulas sueldo, índices raros, comisiones, etc. Eso sí, la forma más sencillo de apalancarse en este país ha sido siempre con eso, es innegable. Ahora, si lo que quieres es el tema de rentas, eso también es para pensarlo. Primero porque las rentas también dependen de encontrar a un buen inquilino y sus protecciones. Y que los edificios tienen sus gastos (que parece que la gente se olvida). Por otra parte, dependiendo del tipo de alquiler puedes tener bonificaciones o no, y que esos ingresos tributan encima de ingresos de salarios / pensiones. Vamos, como a veces digo, no es lo mismo ingresar 30k que 30k (si vas por la base general o si lo tienes dividido también con la base del ahorro). Yo tengo un piso alquilado que conseguí muy barato y la rentabilidad neta está en un 6% (aparte que ha tenido una revalorización brutal en 4 años). Y hasta ahora todo va bien. Ahora, si hoy se fueran los inquilinos seguramente antes de buscar a otros haría un intento a ver si lo pudiera vender. Yo ya tengo mi piso y aunque en estos 3 años y medio no me ha dado trabajo, también he podido comparar lo que puedo sacar en otras inversiones (bien sea acumulando o buscando cosas que distribuyan... o hasta cosas como p2p o factoring). Vamos, que lo de generar rentas lo veo más "para cuando necesite las rentas". Ahora bien, si te quieres apalancar de alguna manera, sea para inmobilario, una plaza de garaje, un negocio, o cualquier otra inversión, esos 100k se pueden mover a MyInvestor y pignorar a condiciones "buenas" (obviamente el interés no llega al de una hipoteca, pero tampoco tiene otros gastos y es mucho más rápido). Lo que si es cierto es que el uso de deuda te puede ayudar mucho al proceso de generar riqueza. |
Perrullo
09-nov-2025 14:46
#19
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hola a todos,
Últimamente estoy reflexionando bastante sobre cómo planificar mis inversiones a futuro. Siempre he defendido que en España tenemos una fuerte cultura de inversión inmobiliaria, y que lo ideal sería diversificar hacia otros tipos de activos. Sin embargo, en las últimas semanas he tenido varias conversaciones con conocidos que han comprado inmuebles en los últimos años… y varios de ellos están ya en un punto en el que prácticamente pueden vivir solo de los alquileres. Lo curioso es que, en cambio, no conozco a nadie que esté en una situación tan cómoda de cash flow constante invirtiendo en bolsa, fondos o valores. De ahí saco varias conclusiones. La primera es que el inmobiliario, por mucho que tenga sus complicaciones, es mucho más directo para generar rentas pasivas. Incluso personas sin formación financiera han conseguido, gracias al apalancamiento y a la revalorización, alcanzar cierta libertad económica antes de los 40. La segunda es que las inversiones en bolsa o fondos, aunque puedan ser más líquidas y rentables a largo plazo, rara vez proporcionan ese flujo de ingresos estable mes a mes. Y eso me hace replantearme si quizá tenga sentido sacar los fondos que tengo, y dirigirlos a comprar algún piso en Madrid. Ahora están caros, pero no tiene pinta que la situación cambie. Siempre he sido muy crítico con la típica frase de “el piso se paga solo”, pero la realidad es que los que conozco, ahora están en una muy buena situación financiera, y me da que pensar que ojalá me hubiera apalancado más en su momento con algunas hipotecas en lugar de destinar tanto a fondos e inversiones. Tengo 100k en indexa, por lo que me daría para la entrada de un piso, apalancarme, y volver a empezar... ¿Qué opináis vosotros? ¿Creéis que sigue teniendo más sentido apostar por el ladrillo? Yo tengo algun inmueble que otro, y de vez en cuando te llaman y te cuesta viajes al inmueble a ver alguna papeleta..... El vecino que vive alli en el edificio te mira mal porque estas haciendo negocio en la puerta de casa con los alquileres y tienes otro que está deseando de complicarte la vida.... Fiscalmente está muy bien y me entra dinero todos los meses pero.... Desde que voy teniendo acciones, los dividendos entran en la cuenta del banco sin hacer ruido, fácil y sencillo. Solo tiene el trabajo de apuntarlos para la tributación. El problema es que tener renta variable depende de una fortaleza psicologica mucho mayor que para el inmobiliario, ya que en este no hay una subasta diria de precios..... Yo estoy pensando en ir migrando poco a poco de inmobiliario a renta variable. No me fio de España. (también influye que me gusta mucho mirarme las empresas) En mi ciudad estamos los propietarios muy perseguidos y mal vistos, hace unos días han creado una "unidad especial" para vigilar las viviendas alquiladas y han habilitado una linea de whatsapp para que si alguien ve algo raro, da la dirección del inmueble y se te mete policia local con urbanismo, si no te sacan algo de padrón, te sacan algo de otro tema.... Y te toca defenderte para demostrar que lo estas haciendo bien. Por otro lado, la mayoría de la gente que yo conozco que se ha metido en los últimos años a lo típico de una hipoteca, compras el pisito y lo alquilas me da la sensación que se les olvida que un día X el inquilino tiene problemas personales o es un jeta, decide de no pagarte y es muy dificil que tu puedas hacer algo al respecto. En este último caso es más facil ver un -20% un día en bolsa que estar sufriendo durante meses un proceso judicial y soportar pérdidas. Como último apunte, yo como pequeño inversor desde hace 2 años no he visto oportunidades en mi ciudad que igualen la rentabilidad de lo comprado anteriormente. Tanto rentabilidad del inmueble directa como la rentabilidad sobre recursos aportados. Esto es mi humilde opinión de un pobre inversor minorista. |
Editado: 09-nov-2025 14:49 -
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 18:59
#20
| La inversión inmobiliaria lo que tiene es apalancamiento barato. Yo creo que hay que tener algo de ambos, pero el inmobiliario no debería ser más del 35% del total. |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 19:11
#21
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Yo tengo algun inmueble que otro, y de vez en cuando te llaman y te cuesta viajes al inmueble a ver alguna papeleta..... El vecino que vive alli en el edificio te mira mal porque estas haciendo negocio en la puerta de casa con los alquileres y tienes otro que está deseando de complicarte la vida....
Fiscalmente está muy bien y me entra dinero todos los meses pero.... Desde que voy teniendo acciones, los dividendos entran en la cuenta del banco sin hacer ruido, fácil y sencillo. Solo tiene el trabajo de apuntarlos para la tributación. El problema es que tener renta variable depende de una fortaleza psicologica mucho mayor que para el inmobiliario, ya que en este no hay una subasta diria de precios..... Yo estoy pensando en ir migrando poco a poco de inmobiliario a renta variable. No me fio de España. (también influye que me gusta mucho mirarme las empresas) En mi ciudad estamos los propietarios muy perseguidos y mal vistos, hace unos días han creado una "unidad especial" para vigilar las viviendas alquiladas y han habilitado una linea de whatsapp para que si alguien ve algo raro, da la dirección del inmueble y se te mete policia local con urbanismo, si no te sacan algo de padrón, te sacan algo de otro tema.... Y te toca defenderte para demostrar que lo estas haciendo bien. Por otro lado, la mayoría de la gente que yo conozco que se ha metido en los últimos años a lo típico de una hipoteca, compras el pisito y lo alquilas me da la sensación que se les olvida que un día X el inquilino tiene problemas personales o es un jeta, decide de no pagarte y es muy dificil que tu puedas hacer algo al respecto. En este último caso es más facil ver un -20% un día en bolsa que estar sufriendo durante meses un proceso judicial y soportar pérdidas. Como último apunte, yo como pequeño inversor desde hace 2 años no he visto oportunidades en mi ciudad que igualen la rentabilidad de lo comprado anteriormente. Tanto rentabilidad del inmueble directa como la rentabilidad sobre recursos aportados. Esto es mi humilde opinión de un pobre inversor minorista. Es increíble lo de este país, pero yo la verdad que eso que está mal o bien visto me da un poco igual. No tanto el que el gobierno que tenemos mañana se le cruce el cable y ponga alguna ley absurda . De que ciudad se trata si no es indiscreción?? Lo que comentas de problemas de alquilar , yo ya tengo una casa alquilada y me lo sé. No alquilo jamás sin seguro de alquiler , y por suerte ahora sí se te va un inquilino no pasa más de un mes sin volver a alquilarlo . Tuve una mala experiencia con un inquilino , y desde entonces seguro alquiler . Que aún así si te dejan de alquilar también es un quebradero de cabeza claro, pero también lo es la bolsa si baja de un día para otro … El problema ahora es encontrar inmuebles para comparar con un mínimo de rentabilidad Lo que estoy mirando extra radio de Madrid. Zona Coslada , Vallecas , etc .. cálculo aproximado un 5% anual de rentabilidad de flujo , sin contar claro con que el piso se te va pagando solo , y que puede subir (o no) en un futuro . |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 20:42
#22
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Yo por dar mi vivencia más reciente, tengo varias propiedades unas compradas (2016-2018) y otras heredadas, mi mujer igual. Una de esas propiedades pleno barrio de Salamanca, metro 2 min, Goya a 8 min andando por ejemplo, sin cargas, 50 m2, interior, la comparto con mi madre y hermano. Ha estado alquilado, en su día para gastos de residencia de mi fallecidos abuelos, y luego porque sí, último contrato 1100 euros (2020-2025) a una parejita bastante bien de apariencia nivel. Pues bien, tenéis que ver cómo han dejado la casa, muy mal, llevaremos ya unos 3000k entre pinturas, arreglos, limpieza. Obviamente la fianza se queda y no han rechistado. Pero que no te libra de problemas ni buena zona, ni inquilinos españoles con nóminas de unos 8000k entre los dos, ni nada, si te toca, te toca. A todo esto, edificio señorial de 1920, derrama que te crio por ITE desfavorable, con previsión de tocar estructuralmente porque como todos se han puesto a tirar tabiques para hacerlos diáfanos, pues ha acabado por joder. De momento mientras te dan plazo para ver las actuaciones, derrama de 180 euros hasta octubre de 2027 y luego ya veremos, se estima en más de 1m de pavos (a día de hoy). Esto ha acabado con que mi madre y hermano han dicho basta, se vende en máximos y adiós muy buenas, mi madre se está saliendo del inmobiliario y mi hermano se queda como está. Al final yo lo he visto familiarmente y muchas veces y casas sin cargas ya supone un problema y al final aunque el activo sea bueno sacas poco, pues ya con hipoteca y barrios de mierda en Madrid el riesgo beneficio no sé yo, aunque los gurús vendan la moto. Si quieres alquilar a panchitos o mataos pues si pero no dormiría por mucho que sean los más rentables. Los activos a los que yo apunto, que si permiten dormir algo tranquilo por tipología de vivienda y perfil inquilino, actualmente por mucha hipoteca y hostias, no salen los números, otra cosa es que quieras que se pague sola para tus hijos el día de mañana y apañarles, que eso, sí que lo he hecho también, pero rentabilidad no es el término. La bolsa baja y pega hostias, pero cuidado con inmobiliario que da sustos también y hoy en día hay que acertar mucho, yo mismo he pasado de estar muy interesado a principios de año en seguir a cambiar estrategia y si sale algo de verdad buena oportunidad pues habrá que ver, pero buscar solo rentabilidad y meterse en Vallecas y similar…ole vuestros huevos. |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 20:46
#23
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Yo también tengo opiniones encontradas. Al final, el activo inmobiliario es algo que tienes físicamente. Subirá o bajará pero ahí va a estar y eso genera mucha tranquilidad en el grueso inversor con conocimiento limitado, digamos. El principal inconveniente es que es un activo que hay que cuidar mucho más como ya habéis comentado: reparaciones, derramas, búsqueda de inquilino, y no siempre se puede trasladar todo a la mensualidad. En cualquier ciudad que no sea BCN y MAD, la cifra psicológica de alquiler 600€/mes por cada 100k de compraventa del inmueble, roza el límite y ahora mismo empiezan a no salir las cuentas a mi modo de ver con rentabilidades del 4-5%. Lo habitual empieza a ser ver pisos por encima de 230k y trasladar eso a un mercado del alquiler en el que tus inquilinos cobrarán de mediana a lo sumo 3k€/pareja...cuidado. Por el momento, personalmente, he dejado de mirar sector inmobiliario y ya me va bien con acciones+indexados. Estos activos subirán y bajarán pero si de media hace un 10% anual, te preocupas bastante menos por el camino. |
Perrullo
09-nov-2025 21:43
#24
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Nunca había escuchado algo como eso que comentas de la “unidad especial “
Es increíble lo de este país, pero yo la verdad que eso que está mal o bien visto me da un poco igual. No tanto el que el gobierno que tenemos mañana se le cruce el cable y ponga alguna ley absurda . De que ciudad se trata si no es indiscreción?? Lo que comentas de problemas de alquilar , yo ya tengo una casa alquilada y me lo sé. No alquilo jamás sin seguro de alquiler , y por suerte ahora sí se te va un inquilino no pasa más de un mes sin volver a alquilarlo . Tuve una mala experiencia con un inquilino , y desde entonces seguro alquiler . Que aún así si te dejan de alquilar también es un quebradero de cabeza claro, pero también lo es la bolsa si baja de un día para otro … El problema ahora es encontrar inmuebles para comparar con un mínimo de rentabilidad Lo que estoy mirando extra radio de Madrid. Zona Coslada , Vallecas , etc .. cálculo aproximado un 5% anual de rentabilidad de flujo , sin contar claro con que el piso se te va pagando solo , y que puede subir (o no) en un futuro . Lo de la unidad especial esa es para luchar contra el hacinamiento y demas disparates que hacen algunos. Y al final solo nos complica la vida a los que vamos legales y no afecta al delincuente. Una idea del PP local. Yo tras varios años de inmobiliario estoy cansado de derramas, vecinos envidiosos, inquilinos dando el follon, reuniones de comunidad de vecinos.... Llevare 2 años con acciones de empresas por dividendos y me gusta mas la bolsa. Yo creo que no hay que ser un genio para preservar patrimonio y obtener una renta con la bolsa. Si todo va bien el año que viene empiezo a vender inmuebles. |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 21:53
#25
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hola a todos,
Últimamente estoy reflexionando bastante sobre cómo planificar mis inversiones a futuro. Siempre he defendido que en España tenemos una fuerte cultura de inversión inmobiliaria, y que lo ideal sería diversificar hacia otros tipos de activos. Sin embargo, en las últimas semanas he tenido varias conversaciones con conocidos que han comprado inmuebles en los últimos años… y varios de ellos están ya en un punto en el que prácticamente pueden vivir solo de los alquileres. Lo curioso es que, en cambio, no conozco a nadie que esté en una situación tan cómoda de cash flow constante invirtiendo en bolsa, fondos o valores. De ahí saco varias conclusiones. La primera es que el inmobiliario, por mucho que tenga sus complicaciones, es mucho más directo para generar rentas pasivas. Incluso personas sin formación financiera han conseguido, gracias al apalancamiento y a la revalorización, alcanzar cierta libertad económica antes de los 40. La segunda es que las inversiones en bolsa o fondos, aunque puedan ser más líquidas y rentables a largo plazo, rara vez proporcionan ese flujo de ingresos estable mes a mes. Y eso me hace replantearme si quizá tenga sentido sacar los fondos que tengo, y dirigirlos a comprar algún piso en Madrid. Ahora están caros, pero no tiene pinta que la situación cambie. Siempre he sido muy crítico con la típica frase de “el piso se paga solo”, pero la realidad es que los que conozco, ahora están en una muy buena situación financiera, y me da que pensar que ojalá me hubiera apalancado más en su momento con algunas hipotecas en lugar de destinar tanto a fondos e inversiones. Tengo 100k en indexa, por lo que me daría para la entrada de un piso, apalancarme, y volver a empezar... ¿Qué opináis vosotros? ¿Creéis que sigue teniendo más sentido apostar por el ladrillo? - No da una rentabilidad mayor que la bolsa - No es una inversion pasiva (te llaman a cambiar la lavadora un domingo). Y si tienes muchos pisos menos. - Es una inversion apalancada (lo cual tiene el riesgo de cualquier inversion apalancada, mucha gente no lo entiende). Eso quiere decir que si entramos en crisis y te dejan de pagar los alquileres te vas a ir a la puta muy fuerte. - Pagas impuestos cada vez que te pagan una mensualidad (en bolsa no pagas hasta que rescatas, por lo que la bola de nieve es mucho mayor) - Es un mercado en el punto de mira de la gente y la politica, muy probable que te vayan a castigar las ganancias, si no te marcan el maximo de pisos/precio al que lo alquilas en el futuro cercano - etc |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 23:45
#26
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Creo que nadie ha comentado el mal panorama que tenemos con el alquiler de la vivienda. A partir de 2030, los inmuebles que se vendan o alquilen necesitarán, como mínimo, una calificación de letra E en su certificado de eficiencia energética. Esta exigencia subirá a la letra D a partir de 2033. Esto significa que las viviendas con calificaciones inferiores (como F o G) no podrán ser vendidas o alquiladas legalmente sin reformas. 2030: Se establece una calificación mínima de E para alquilar o vender. 2033: La calificación mínima exigida para vender o alquilar será la D. Sanciones: El incumplimiento puede acarrear sanciones de hasta 60.000 euros. Es previsible que muchas viviendas necesiten reformas, como mejorar el aislamiento, instalar sistemas más eficientes o sistemas de energía renovable, para cumplir con las nuevas normativas. Para acabar, el gas se prohibe en el año 2035. Poco a poco habrá que ir adaptando la calefacción y agua caliente a otros sistemas (electricidad, básicamente). |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 11:36
#27
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La mayoría de gente que está comentando el hilo no sabe mucho del tema, la verdad. Los de indexados vs inmuebles no tienen en cuenta la reinversión que puedes hacer del cashflow de los inmuebles, además de que esos estudios se basan en "medias", que se supone que si eres buen inversor inmobiliario serás capaz de batir con creces. Otros te hablan de la crisis de 2007 como si los indexados no corrigieran y otros argumentan que es muy difícil tener más de dos o tres hipotecas. La realidad es que la rentabilidad vs seguridad vs dificultad, los inmuebles son muy probablemente la mejor inversión. Los motivos son 1. El apalancamiento 2. La capacidad de no comportarse tanto como una inversión y comportarse más como un negocio |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 12:01
#28
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Si coges el dinero que cuesta un piso, lo inviertes en bolsa (indexados, sin complicaciones) y lo gestionas adecuadamente es más rentable. Además de dar menos trabajo, y no hablemos ya de los riesgos de alquilar un piso hoy en día, puedes pasar de tener una inversión a un problema muy gordo.
Yo empecé fuerte con Indexados en enero del 23 con una cartera de 120K, desde entonces he seguido aportando 1K cada mes religiosamente siguiendo la filosofía Bogleheads. Entre beneficios y aportaciones mi cartera vale ahora 220K. He echado cuentas con mi Excel y los beneficios en este periodo han sido de 63K. Han pasado 34 meses, lo que arroja un beneficio medio de 1850€ al mes. Con una inversión bastante inferior a lo que cuesta un piso normal. Es cierto que hemos vivido un periodo alcista de la bolsa y que en otras épocas no va a ser así pero yo creo que a la larga la bolsa es más rentable que alquilar. Además de dar menos trabajo y ser una inversión mucho más diversificada y segura. Se pueden planificar retiradas sistemáticas y con cierta cantidad terminar viviendo de la bolsa. |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 12:06
#29
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Leyendo el hilo veo varios errores de conceptos o planteamientos no realistas. 1. ''La bolsa da más rentabilidad que el inmobiliario'' - La rentabilidad se calcula como la relación entre lo que pones y lo que recibes. En inmobiliario no se pone el 100% del valor de la propiedad, si no el 10-15% de esta. Eso hace que una revalorización del 2% te suponga un 20% de rentabilidad (sin contar alquileres). 2. ''El inmobiliario es más seguro'' - Falso. El sector inmobiliario puede dar mayores rentabilidades pero es también más arriesgado ya que careces de diversificación, tienes que tener en cuenta temas legales, problemas con los inquilinos, etc 3. "Tus colegas compraron en un buen momento" - el momento bueno y perfecto nunca llega, hace una década el inmobiliario valía un X% menos y en 10 años la gente dirá lo mismo. Como todo vamos 4. Nadie tiene en cuenta que en la bolsa tu 'fluyes' con el mercado mientras que en inmobiliario puedes tomar medidas para modificar el valor de tu activo (lavado de cara, mejora de aislamiento, etc) |
Editado: 10-nov-2025 12:09 -
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 12:08
#30
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La mayoría de gente que está comentando el hilo no sabe mucho del tema, la verdad. Los de indexados vs inmuebles no tienen en cuenta la reinversión que puedes hacer del cashflow de los inmuebles, además de que esos estudios se basan en "medias", que se supone que si eres buen inversor inmobiliario serás capaz de batir con creces. Otros te hablan de la crisis de 2007 como si los indexados no corrigieran y otros argumentan que es muy difícil tener más de dos o tres hipotecas.
La realidad es que la rentabilidad vs seguridad vs dificultad, los inmuebles son muy probablemente la mejor inversión. Los motivos son 1. El apalancamiento 2. La capacidad de no comportarse tanto como una inversión y comportarse más como un negocio |