Estrategia de Inversión inmobiliaria con varios socios - Apalancamiento
ForoCoches: Usuario
21-jul-2025 05:13
#1
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Hola a todos, A ver que os parece esta majaderia Imaginemos que alguien dispone de unos 200.000 € en liquidez y esta interesado en invertir en el sector inmobiliario, pero no tiene un perfil financiero ideal para que le concedan varias hipotecas por su cuenta por la razon que sea. La idea seria buscar un socio que tuviera un perfil adecuado para el banco pero que le faltara liquidez para comprar propiedades y pagar la entrada a medias (o al porcentaje que se acuerde) y luego alquilar y repartir segun ese porcentaje. Pongamos que se buscan comprar propiedades por valor de unos 100k. Cada entrada de un 20% (20k, que serian 10k cada socio). Teniendo 200k daria para 20 propiedades a medias, poniendo cada socio un 10% de las entradas. Ahora, evidentemente el banco no va a financiar estas 20 propiedades a la vez a un mismo comprador/es. Por lo que habia pensado, que si se buscan socios diferentes para cada operacion (o un socio por cada dos inversiones, o la formula que sea), esto podria ser una estrategia factible. Es asi, o se estaria cumpliendo alguna ilegalidad / el banco se oleria la tostada y no te financiarian? Seria un apalancamiento bastante importante, pero si se tienen 20 propiedades de 100k a medias (en otras palabras, el equivalente a 10 propiedades de 100k) y se le puede sacar un beneficio pongamos de un 5% anual (creo que por ahi andan los tiros, si no, me corregis), estariamos hablando de un flujo de 50k euros anuales por una inversion de 200k. Los numeros son inventados, pero creo que la idea se entiende. Resumidamente, apalancarse x10 tirando de varios socios. Imagino que esto es una ida de olla, y que tiene fallas por todas partes, por eso lo escribo por aqui, a ver que se dice. Os leo |
ForoCoches: Miembro
21-jul-2025 05:27
#2
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Es todo un despropósito, sí. De hecho no sabría por dónde empezar, pero lo que me cuesta ver es algún punto de todos que no lo sea. |
ForoCoches: Usuario
21-jul-2025 05:58
#3
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200k para comprar 10 pisos de 100k a medias, poniendo el 40% de entrada, reduciendo asi el apalancamiento a la mitad. A un 5%, seguirian siendo 25k anuales lo que se sacaria de alquiler. Un apalancamiento por 5. Y dando un 40% de entrada al banco, no seria una buena garantia para que les concedieran el prestamo? Tan locura es? Es por razones mas bien fiscales o de otro indole? |
Editado: 21-jul-2025 06:03 -
ForoCoches: Miembro
21-jul-2025 06:52
#4
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Cuando se habla de sacar un 5% de beneficios en alquileres, no se refiere a un 5% sobre el valor del bien, sino sobre la inversión realizada. Por ejemplo, compras un piso de 200.000 €, poniendo tu 40.000. Te queda hipoteca de 160.000, por la que pagarás unos ciertos intereses. Pues si lo alquilas, con suerte, descontados los gastos y los intereses, te quedará un beneficio del 5% sobre los 40.000 invertidos, es decir, 2.000 €. Parte de ese dinero serán beneficios pero irán destinados a saldar deuda, que es una forma de aumentar patrimonio en el fondo, y otra parte podría llegarte como beneficio efectivo. Además de que en tu ejemplo has cometido el error de pensar que ese beneficio del 5% era sobre el valor de los inmuebles, también has olvidado que parte de ese beneficio no te llega directo, sino como reducción del capital pendiente de las hipotecas (una buena parte) y los impuestos y gastos derivados de la compra de los inmuebles. Por lo tanto, y siguiendo tu ejemplo ideal sin gastos de adquisición, como mucho podrás obtener un 5% de beneficio sobre la inversión realizada, es decir, un 10.000. |
¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?
21-jul-2025 06:54
#5
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Hola a todos,
A ver que os parece esta majaderia Imaginemos que alguien dispone de unos 200.000 € en liquidez y esta interesado en invertir en el sector inmobiliario, pero no tiene un perfil financiero ideal para que le concedan varias hipotecas por su cuenta por la razon que sea. La idea seria buscar un socio que tuviera un perfil adecuado para el banco pero que le faltara liquidez para comprar propiedades y pagar la entrada a medias (o al porcentaje que se acuerde) y luego alquilar y repartir segun ese porcentaje. Pongamos que se buscan comprar propiedades por valor de unos 100k. Cada entrada de un 20% (20k, que serian 10k cada socio). Teniendo 200k daria para 20 propiedades a medias, poniendo cada socio un 10% de las entradas. Ahora, evidentemente el banco no va a financiar estas 20 propiedades a la vez a un mismo comprador/es. Por lo que habia pensado, que si se buscan socios diferentes para cada operacion (o un socio por cada dos inversiones, o la formula que sea), esto podria ser una estrategia factible. Es asi, o se estaria cumpliendo alguna ilegalidad / el banco se oleria la tostada y no te financiarian? Seria un apalancamiento bastante importante, pero si se tienen 20 propiedades de 100k a medias (en otras palabras, el equivalente a 10 propiedades de 100k) y se le puede sacar un beneficio pongamos de un 5% anual (creo que por ahi andan los tiros, si no, me corregis), estariamos hablando de un flujo de 50k euros anuales por una inversion de 200k. Los numeros son inventados, pero creo que la idea se entiende. Resumidamente, apalancarse x10 tirando de varios socios. Imagino que esto es una ida de olla, y que tiene fallas por todas partes, por eso lo escribo por aqui, a ver que se dice. Os leo El banco en base a que te va a conceder 10 hipotecas? Si ti proyección son 50k brutos el banco se va a reir en tu cara, que ademas son a repartir con los socios. De esos 50k entiendo que hay que dejar un fondo para emergencias, que vas a hacer, dejar 10 fondos de emergencias para derramas o gastos varios? Uno por socio? Por otro lado, donde encuentras 20 pisos de 100k y que sea una zona con potencial de alquiler? |
Usuario Reencarnado
21-jul-2025 08:26
#6
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Hola a todos,
A ver que os parece esta majaderia Imaginemos que alguien dispone de unos 200.000 € en liquidez y esta interesado en invertir en el sector inmobiliario, pero no tiene un perfil financiero ideal para que le concedan varias hipotecas por su cuenta por la razon que sea. La idea seria buscar un socio que tuviera un perfil adecuado para el banco pero que le faltara liquidez para comprar propiedades y pagar la entrada a medias (o al porcentaje que se acuerde) y luego alquilar y repartir segun ese porcentaje. Pongamos que se buscan comprar propiedades por valor de unos 100k. Cada entrada de un 20% (20k, que serian 10k cada socio). Teniendo 200k daria para 20 propiedades a medias, poniendo cada socio un 10% de las entradas. Ahora, evidentemente el banco no va a financiar estas 20 propiedades a la vez a un mismo comprador/es. Por lo que habia pensado, que si se buscan socios diferentes para cada operacion (o un socio por cada dos inversiones, o la formula que sea), esto podria ser una estrategia factible. Es asi, o se estaria cumpliendo alguna ilegalidad / el banco se oleria la tostada y no te financiarian? Seria un apalancamiento bastante importante, pero si se tienen 20 propiedades de 100k a medias (en otras palabras, el equivalente a 10 propiedades de 100k) y se le puede sacar un beneficio pongamos de un 5% anual (creo que por ahi andan los tiros, si no, me corregis), estariamos hablando de un flujo de 50k euros anuales por una inversion de 200k. Los numeros son inventados, pero creo que la idea se entiende. Resumidamente, apalancarse x10 tirando de varios socios. Imagino que esto es una ida de olla, y que tiene fallas por todas partes, por eso lo escribo por aqui, a ver que se dice. Os leo Porque si tienes 200k, quieres invertir en varios inmuebles para evitar ciertos riesgos... te compras un fondo de inversión REIT/SOCIMI que hace eso mismo, y en inmuebles probablemente más rentables, Y en el medio/largo plazo es muy posible ese 5% (o más) de rentabilidad. Y tu en vez de ir de, hora, de banco en banco buscando hipoteca, hora, de abogado en abogado gestionando cobros, sigues mirando netflix. |
¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?
21-jul-2025 08:30
#7
| Ostia, tener algo parecido a testaferros? Y no se va a quejar el banco a la hora de firmar hipoteca sobre una propiedad por solo un porcentaje de esta? |
¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?
21-jul-2025 08:32
#8
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Imagino que es un juego mental.
Porque si tienes 200k, quieres invertir en varios inmuebles para evitar ciertos riesgos... te compras un fondo de inversión REIT/SOCIMI que hace eso mismo, y en inmuebles probablemente más rentables, Y en el medio/largo plazo es muy posible ese 5% (o más) de rentabilidad. Y tu en vez de ir de, hora, de banco en banco buscando hipoteca, hora, de abogado en abogado gestionando cobros, sigues mirando netflix. |
ForoCoches: Miembro
21-jul-2025 08:33
#9
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Vamos a hacer unos números un poco realistas sobre rentabilidad: Adquisición de un inmueble de 200.000 euros con destino a alquiler: -Gastos de adquisición 20.000 euros. -Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento: 2000 euros/año mínimo. -Alquiler por 800 euros/mes, 9600 euros/año. -Ingresos tras descontar gastos: 7.600 euros/año. SIN APALANCAMIENTO -Inversión necesaria: 220.000 euros. -Rentabilidad antes de impuestos: 3.45% -De los ingresos obtenidos una vez descontados los gastos, enteramente todos llegan líquidos a tu bolsillo CON APALANCAMIENTO. HIPOTECA 80%. -Inversión necesaria, 60.000 euros. -Capital pendiente hipoteca: 160.000 euros. -Tipo de interés: 2.8% TAE. -Intereses primer año hipoteca: 4.500 euros. -Ingresos tras descontar gastos e intereses: 3100 euros. -Rentabilidad antes de impuestos: 5.15% -De los ingresos obtenidos una vez descontados los gastos, 2900 euros se van a saldar deuda, es decir, reducir el capital pendiente, y 200 euros entran líquidos en tu bolsillo. -Esto es el primer año. A medida que avancen los años y se vaya reduciendo el capital, los intereses irán siendo algo menores y la rentabilidad neta irá subiendo poco a poco. Efectivamente, el apalancamiento en el mercado hipotecario es una herramienta que permite incrementar los ingresos, pero por supuesto aumentando el riesgo de quiebra o problemas en caso de tener el inmueble vacío o encontrarte con impagos. Pero lo que no te cuentan siempre es que la mayor parte de ese aumento de ingresos va a cancelar capital pendiente del apalancamiento, con lo que si ese dinero lo quieres para usarlo y mantener un nivel de vida concreto, no te sirve. Las rentabilidades enormes, de hasta dos dígitos, que anuncian algunos "bros", son para casos muy contados de inmuebles comprados a precio de ganga y alquilados por habitaciones o en zonas muy tensionadas. Vamos, mirlos blancos, que no son fáciles de encontrar si no tienes contactos. Además, por mucho socio que busques y otras historias, los bancos no sueltan la panoja tan fácilmente como parece, y tienes bastante difícil que te ofrezcan buenas condiciones en segundas y terceras hipotecas, ya no hablemos si hay socios por medio y no todos cumplen los requisitos. |
Usuario Reencarnado
21-jul-2025 08:34
#10
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No conozco esa plataforma, pero sumas al riesgo de la inversión, el riesgo de que la plataforma siga funcionando mañana... 
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ForoCoches: Miembro
21-jul-2025 08:35
#11
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Imagino que es un juego mental.
Porque si tienes 200k, quieres invertir en varios inmuebles para evitar ciertos riesgos... te compras un fondo de inversión REIT/SOCIMI que hace eso mismo, y en inmuebles probablemente más rentables, Y en el medio/largo plazo es muy posible ese 5% (o más) de rentabilidad. Y tu en vez de ir de, hora, de banco en banco buscando hipoteca, hora, de abogado en abogado gestionando cobros, sigues mirando netflix. |
ForoCoches: Usuario
21-jul-2025 08:47
#12
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Más allá de los números, te diría que se te cae en el paso inicial de conseguir una hipoteca a alguien a quien no se la concederían. Si quieres comprar una vivienda escriturando a nombre de dos particulares la hipoteca es obligatoriamente a las dos personas y el estudio de solvencia también. Y si aún fuera así suerte para conseguir una financiación del 80% de una segunda vivienda de monto tan bajo a interés interesante. Un poco fisuras sin plan. |
Expert Truster
21-jul-2025 15:28
#13
| los youtubers de la libertad financiera e ingresos pasivos han sido un desastre para la raza humana |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
21-jul-2025 15:33
#14
| Las cosas a medias con socios acaban regular, por experiencia lo digo, si tienes 200k compras un piso de ese rango de precios y ya |
ForoCoches: Miembro
21-jul-2025 17:31
#15
| Si te lees bien mi mensaje verás que yo afirmo que en determinadas circunstancias efectivamente con apalancamiento se logran mayores beneficios. Otra cosa es como se recogen estos beneficios. |
ForoCoches: Miembro
09-nov-2025 04:15
#16
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Hola a todos,
A ver que os parece esta majaderia Imaginemos que alguien dispone de unos 200.000 € en liquidez y esta interesado en invertir en el sector inmobiliario, pero no tiene un perfil financiero ideal para que le concedan varias hipotecas por su cuenta por la razon que sea. La idea seria buscar un socio que tuviera un perfil adecuado para el banco pero que le faltara liquidez para comprar propiedades y pagar la entrada a medias (o al porcentaje que se acuerde) y luego alquilar y repartir segun ese porcentaje. Pongamos que se buscan comprar propiedades por valor de unos 100k. Cada entrada de un 20% (20k, que serian 10k cada socio). Teniendo 200k daria para 20 propiedades a medias, poniendo cada socio un 10% de las entradas. Ahora, evidentemente el banco no va a financiar estas 20 propiedades a la vez a un mismo comprador/es. Por lo que habia pensado, que si se buscan socios diferentes para cada operacion (o un socio por cada dos inversiones, o la formula que sea), esto podria ser una estrategia factible. Es asi, o se estaria cumpliendo alguna ilegalidad / el banco se oleria la tostada y no te financiarian? Seria un apalancamiento bastante importante, pero si se tienen 20 propiedades de 100k a medias (en otras palabras, el equivalente a 10 propiedades de 100k) y se le puede sacar un beneficio pongamos de un 5% anual (creo que por ahi andan los tiros, si no, me corregis), estariamos hablando de un flujo de 50k euros anuales por una inversion de 200k. Los numeros son inventados, pero creo que la idea se entiende. Resumidamente, apalancarse x10 tirando de varios socios. Imagino que esto es una ida de olla, y que tiene fallas por todas partes, por eso lo escribo por aqui, a ver que se dice. Os leo Cuántos años de experiencia gestiionandolos? Con qué resultados? Sigue pensando en pobre y serás un marrón más. El negocio del inmobiliario no es endeudarse. Pero ánimo campeón, sigue intentandolo. |
ForoCoches: Usuario
09-nov-2025 05:46
#17
| No es que sea 100% imposible pero lo veo completamente innecesario, muy raro todo. Una persona con 200k es raro que no pueda acceder a hipotecas aunque sea de una en una. Compras uno, lo alquilas, al x tiempo otro y así. O también puedes buscar operaciones "grandes" de edificios enteros para reformar y cosas así y en lugar de hacer chorrocientas operaciones haces 1 o 2. También está la opción de comprar a tocateja el inmueble y rehipotecarlo después de la compra... |
mo derador (flanders)
09-nov-2025 06:00
#18
| Un banco te deja apalancarse tantas veces siendo un mindundi? A esto se refiere con buscar un socio? |
