¿Qué PER pagaríais por una propiedad en Mónaco?

Cita de Dackel080

Supongo que te refieres a Société des Bains de Mer.

Hace tiempo eché cálculos de los pisos de mi zona y el PER de alquiler era 20-25, si tenías mucha suerte a lo mejor podías encontrar alguna oportunidad cuyo alquiler esperado lo hiciera estar a PER 18 o incluso 15, pero como digo, raro de narices.

No tengo ni puta idea de lo que se paga de alquiler en Mónaco, pero he estado allí, miré inmobiliarias como también he mirado varias veces los precios por internet y sinceramente no me parecieron tan caros para lo que es aquello, ni en comparación con otras zonas que conozco (hablo de precio de compra-venta, no de alquiler).

Dicho esto, creo que el PER de un alquiler allí podría asemejarse más al PER que se paga por algunas empresas de extremo lujo como Ferrari o Hermès. Respondiéndote, yo estaría dispuesto a pagar 40-60 veces por una propiedad en Mónaco.

Cita de Membroza

Sí, esa es la empresa.


¿Que no te parecieron caros? Pero si la media por metro cuadrado es de 50.000 € Si en el mejor barrio de Munich el metro sale por 13.000 €, y es la ciudad más cara de Alemania...


A mí más de PER 30-35 la verdad es que se me atragantaría ya. Lo que me queda duda es si encasillarlo con empresas de lujo para valorarlo, pues son activos muy diferentes. Y más para marcas como Ferrari que han tenido épocas muy malas, donde su reputación no estaba alta y el PER bajó mucho (llegó a estar a 16 en 2016).

Cita de Terence Hill

El negocio arrendador es sólo una de las patas de esta empresa, ¿no? También posee y explota casinos y hoteles. Activos únicos de difícil comparación. Recuerda un poco a Vici Properties (un REIT estadounidense que posee y alquila varios casinos de Las Vegas, aunque no el icónico Bellagio). Las comparaciones con grandes empresas hoteleras americanas es complicada por los modelos de negocios de estas últimas, más centrados en franquicias. Habría también que ver posibles estacionalidades, ciclicidad, deuda, expectativas de crecimiento/expansión, etc.

Cita de casfer

monaco tiene una particularidad enorme que aupa el precio de la vivienda

al tener 0 impuestos sobre la renta, el piso te valdra una pasta, pero te permite ahorrarte un 50% de tu renta en impuestos, de forma que es otra rentabilidad que genera esa propiedad

Cita de Terence Hill

Es interesante. Buscando un poco, parece que la empresa compró hace un poco un hotel de lujo en Courchevel (una estación de esquí en los Alpes franceses) y ahora andan remodelándolo para elevarlo a los estándares de los hoteles que tienen en Mónaco, con vistas a inaugurarlo para la Navidad del año que viene.

Viendo los ingresos trimestrales por encima, el segmento casinos es estacional y de crecimiento muy bajo mientras que el negocio hotelero es también estacional pero ahí sí que hay más capacidad de crecimiento (la empresa va remodelando y ampliando un poquito sus hoteles y restaurantes).



De la pata arrendadora sólo tenemos datos trimestrales desde el año 2011. Este negocio sí que no parece particularmente estacional ni cíclico:



A SBM parecía costarle romper la "barrera" de los €500Mm de facturación anual durante la GCF, pero una vez lo consiguió sólo la pandemia de 2020-21 pudo frenar su crecimiento.



Eso sí, hay que tener en cuenta que a principios de 2015 hubo una ampliación de capital que diluye las cifras por acción de esas fechas (marcada con una flecha negra en los dos últimos gráficos).

Cita de Membroza

Interesante, no sabía eso.



Muy buenos gráficos. ¿Cómo los has sacado?

Cita de casfer

pues es asi, alli el unico impuesto es el IVA.
esta todo diseñado para que sea un paraiso fiscal para gente en base a IRPF y demas, pero para que no se instalen empresas, sino solo particulares.

entonces claro, eres alguien que tiene un salario de ponle 1M de euros

pues igual una vivienda alli te vale 2M de euros cuando tienes la misma en la toscana por 750k
pero en monaco te ahorra cada año 500k en impuestos...

Cita de Membroza

Por 2M € allí no te dan casi ni las gracias


Pero sí, para gente de mucha pasta es altamente interesante. Especialmente para franceses.

Cita de Terence Hill

Informes periódicos de la empresa: https://fr.montecarlosbm-corporate.c...ns-periodiques

Cita de Membroza

Hola shurs,

Por mi experiencia alquilando pisos en España, mi cálculo es que los dueños ganan neto aproximadamente un 3,5% anual de lo que costaría a precio de mercado comprar la propiedad. Ahora he visto los alquileres recuperarse un poco, pero cuando el covid con los tipos a 0, el PER del piso que estoy ahora alquilando estaba a 33, aunque creo que lo normal es que ande sobre un 23-25. Si al año siguiente el propietario puede alzar el precio un 2 ó 2,5%, pues la rentabilidad sería de un 5,5-6% anual.

Esta es la rentabilidad de un pacoinversor en ladrillo poco sofisticado y con propiedades en ciudades con demanda media-alta.

Por lo tanto la pregunta: ¿Qué PER pagaríais por tener en Mónaco un apartamento en muy buen estado listo para alquilar?

Teniendo en cuenta esto:

• Mónaco tiene deuda sobre PIB del 0%. Esto hace que no tengan incentivos para estrujar al ciudadano y se mantenga como destino preferido para "refugiados ricos". En España con el 101,8% de deuda sobre PIB y ninguna intención de cuadrar cuentas, pueden surgir nuevos impuestos para propietarios.
• En España el índice de actualización de rentas aplica una fórmula para estar siempre por debajo de la inflación real, haciendo incremental a peor la inversión. Así que yo calculo que un propietario podrá revalorizar un 2,5% anual el alquiler y dando gracias.
• En España ponen tu propiedad con cuenta a tu bolsillo para proteger lo que llaman personas vulnerables y puede hacerte perder mucho dinero y nervios. En Mónaco por el perfil de cliente, eso no pasa.
• El perfil de quien alquila la vivienda en Mónaco es más demandante. La propiedad debe tener primeras calidades y requiere con más frecuencia lavados de cara y mantenimiento. Pero a cambio, tienes un poder de fijación de precios alto, con subidas del 5-7% anuales.
• En Mónaco no cabe un alfiler, por lo que a menos que haya una recesión fuerte, las propiedades incrementan de precio a un ritmo parecido al que una persona con perfil inversor cualificado puede revalorizar su patrimonio, ya que es principalmente su potencial comprador. Desde el 2016, el precio por metro cuadrado ha aumentado a un 7,5% anual, algo similar a la bolsa.

La propiedad no es la del vídeo, sino que es un ejemplo para amenizar el tema. La pregunta va un poco para ver cómo valora otra gente algunos activos de una empresa cotizada en ese país que tengo en cartera.

Cita de ToruWatanabe

El error es hablar de PER y no de yield….partiendo del NOI al Valor de mercado.

Cita de Membroza

Por 2M € allí no te dan casi ni las gracias


Pero sí, para gente de mucha pasta es altamente interesante. Especialmente para franceses.