Inversión Inmobiliaria con sentido?
ForoCoches: Miembro
03-abr-2025 07:24
#1
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Hola!! Entre mi pareja y yo, como media España entiendo, queremos hacer algo con nuestros ahorros muertos de asco. Hemos visto una casa para comprar, pequeña de 2 habitaciones cerca de una universidad y en una zona trabajadora tranquila de mi ciudad. 120.000€. está casa, hace 4 años sería locura comprarla por ese precio... Pero llevamos año y medio mirando y... Está loca la cosa. Pero en teoría serían 400 hipoteca mensual 30 años y 675 de alquiler mensual. He estado mirando calculadoras de rentabilidad (Javi linares etc) y me sale 6% bruta y 1% neta, y eso sin contar luego el IRPF. ¿Veis con sentido esta compra? Es decir, parece poco o nada rentable, pero, si luego se va pagando sola la casa con el alquiler, aún sacando poca o nada rentabilidad, le vemos sentido para tener más libertad en el futuro. Es más rentable el SP 500 obviamente, pero al ser con mi pareja tengo que jugar con lo que hay. Os agradecería alguna opinión al respecto, estás cosas dan vértigo. Gracias |
Toquero
03-abr-2025 21:01
#3
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Nose que numeros has hecho pero si salen asi ni se te ocurra vamos. Haz el calculo sobre tu dinero invertido de tu bolsillo, ahi deberia estar por encima del 10%. La idea de invertir en inmuebles es que te apalanques lo maximo en banco, hoy en dia estan dando 90% de financiacion sin mayor problema para un perfil normal. A priori 120k de piso y 675 de alquiler no salen muy bien los numeros.La otra idea es alquiler por habitaciones , ahi debería subir la rentabilidad. |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 07:57
#4
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Nose que numeros has hecho pero si salen asi ni se te ocurra vamos. Haz el calculo sobre tu dinero invertido de tu bolsillo, ahi deberia estar por encima del 10%. La idea de invertir en inmuebles es que te apalanques lo maximo en banco, hoy en dia estan dando 90% de financiacion sin mayor problema para un perfil normal. A priori 120k de piso y 675 de alquiler no salen muy bien los numeros.La otra idea es alquiler por habitaciones , ahi debería
subir la rentabilidad. Gracias por los comentarios!!! Estoy de acuerdo que no sale del todo bien, sobre todo con los problemas que el inmobiliario puede conllevar. Son demasiados factores a tener en cuenta, obviamente la rentabilidad es el mayor de todos, pero el hecho de tener como una casa cada uno también reconforta, y además la casa se iría pagando sola (en teoría). Hay terceros sin ascensor apañadisimos por 90k que darían mucha más rentabilidad en alquiler, eso está claro, pero son edificios de 65 años etc... Mientras este tiene 20 años aprox, ascensor, etc... En fin, puta vida. 
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ForoCoches: Usuario
04-abr-2025 08:13
#6
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Hola!!
Entre mi pareja y yo, como media España entiendo, queremos hacer algo con nuestros ahorros muertos de asco. Hemos visto una casa para comprar, pequeña de 2 habitaciones cerca de una universidad y en una zona trabajadora tranquila de mi ciudad. 120.000€. está casa, hace 4 años sería locura comprarla por ese precio... Pero llevamos año y medio mirando y... Está loca la cosa. Pero en teoría serían 400 hipoteca mensual 30 años y 675 de alquiler mensual. He estado mirando calculadoras de rentabilidad (Javi linares etc) y me sale 6% bruta y 1% neta, y eso sin contar luego el IRPF. ¿Veis con sentido esta compra? Es decir, parece poco o nada rentable, pero, si luego se va pagando sola la casa con el alquiler, aún sacando poca o nada rentabilidad, le vemos sentido para tener más libertad en el futuro. Es más rentable el SP 500 obviamente, pero al ser con mi pareja tengo que jugar con lo que hay. Os agradecería alguna opinión al respecto, estás cosas dan vértigo. Gracias Hace poco hemos comprado una planta baja en granada con 3 hab. 2 baños y parcialmente reformada, faltan cositas pero está bastante bien, por unos 120k |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 08:23
#7
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Siempre te quedará invertir en ladrillo en las ciudades universitarias, por si tus hijos quieren irse de SICUE o a otra universidad.
Hace poco hemos comprado una planta baja en granada con 3 hab. 2 baños y parcialmente reformada, faltan cositas pero está bastante bien, por unos 120k En fin, muchas gracias, iremos a hacer otra visita hoy para double check y tomamos la decisión. |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 08:46
#9
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De dónde sacas esos cálculos?? A mi me sale que el alquiler es el 6,75% del precio de compra. Si calculas alquiler-hipoteca te da un 2,75%. Pero pero, la cosa es que el compra con apalancamiento. Igual pone solo 10k o 15 y recibe 3,3k anuales + la revalorización del piso. Quitale gastos de gestión, seguros, etc pero y se te queda que el piso te devuelve un 20% de tu inversión inicial, se va pagando solo y aumenta de valor un 2 o 3% anualmente, que es un 20 o 30% de tu inversión |
ForoCoches: Super Miembro
04-abr-2025 08:51
#10
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De dónde sacas esos cálculos?? A mi me sale que el alquiler es el 6,75% del precio de compra. Si calculas alquiler-hipoteca te da un 2,75%. Pero pero, la cosa es que el compra con apalancamiento. Igual pone solo 10k o 15 y recibe 3,3k anuales + la revalorización del piso.
Quitale gastos de gestión, seguros, etc pero y se te queda que el piso te devuelve un 20% de tu inversión inicial, se va pagando solo y aumenta de valor un 2 o 3% anualmente, que es un 20 o 30% de tu inversión |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 08:52
#11
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Todos esos datos suponiendo que no tengas derramas, que comprar electrodomesticos que se rompan, mas mano de obra en algunos casos (poner un termo, ventanas...) COmo os complicais la vida, con lo facil que es indexarse |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 12:36
#12
| Cierto cierto, mi error. No sé como lo calcula dicha calculadora, imagino que será sobre el valor del inmueble, lo que me parece una mala métrica para este tipo de inversiones |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 12:43
#13
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Hola!!
Entre mi pareja y yo, como media España entiendo, queremos hacer algo con nuestros ahorros muertos de asco. Hemos visto una casa para comprar, pequeña de 2 habitaciones cerca de una universidad y en una zona trabajadora tranquila de mi ciudad. 120.000€. está casa, hace 4 años sería locura comprarla por ese precio... Pero llevamos año y medio mirando y... Está loca la cosa. Pero en teoría serían 400 hipoteca mensual 30 años y 675 de alquiler mensual. He estado mirando calculadoras de rentabilidad (Javi linares etc) y me sale 6% bruta y 1% neta, y eso sin contar luego el IRPF. ¿Veis con sentido esta compra? Es decir, parece poco o nada rentable, pero, si luego se va pagando sola la casa con el alquiler, aún sacando poca o nada rentabilidad, le vemos sentido para tener más libertad en el futuro. Es más rentable el SP 500 obviamente, pero al ser con mi pareja tengo que jugar con lo que hay. Os agradecería alguna opinión al respecto, estás cosas dan vértigo. Gracias Si es en caso de compra para inversión, los bancos no dan el 80% de la hipoteca, más bien el 50% o el 60% y otro problema es que no puedes hipotecar a 30 años, si no sólo a 15 años o máximo 20 años dependiendo quién te gestione la operación y el tipo de interés es más alto que el de la vivienda habitual (se supone que tiene más riesgos) me ofrecía a un tipo fijo cerca del 5%. Hace 2 semanas estuve barajando la misma operación y finalmente me eche atrás. |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 12:56
#14
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Sería nuestra segunda vivienda. Pero hemos consultado a un gestor de hipotecas y algún tema hay para para que nos den el 90% (básicamente ponerla como mi vivienda habitual). Por otro lado, la rentabilidad la he sacado distintos sitios, y algunas da un 1% neto, otro 2,5 neto aprox... Etc... Es según muchas cosas que aún no controlamos, dato que pones que sube o baja, y cambia la cosa. Es obvio que esto conlleva más complicaciones que una indexación ( que la hago de forma privativa), tengo que ir a hablar con el presidente y volver a ver la casa (hay que meterle aire acondicionado) cortinas, sofá, cama... Básicamente de 5k a 10k, para dejarla bien y que la gente viva agusto ahí. Hay millones de factores, muchas contras y pros, algunos considero que son bola de cristal incontrolable. Lo único que puedo hacer es asegurar la parte de la gestión de la compra que no haya problemas (que habrá), que el tipo de interes fijo sea algo pagable siempre, y el resto pues ya veremos. Gracias por las aportaciones. Está tarde tengo visita a la inmobiliaria para que nos cuenten un poco. Veremos... |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 13:09
#15
| Yo estoy en la misma tesitura que tú pero por esa rentabilidad que dices,prefiero dormir tranquilo con mis depósitos al 3% |
ForoCoches: Miembro
04-abr-2025 22:27
#16
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Sería nuestra segunda vivienda. Pero hemos consultado a un gestor de hipotecas y algún tema hay para para que nos den el 90% (básicamente ponerla como mi vivienda habitual).
Por otro lado, la rentabilidad la he sacado distintos sitios, y algunas da un 1% neto, otro 2,5 neto aprox... Etc... Es según muchas cosas que aún no controlamos, dato que pones que sube o baja, y cambia la cosa. Es obvio que esto conlleva más complicaciones que una indexación ( que la hago de forma privativa), tengo que ir a hablar con el presidente y volver a ver la casa (hay que meterle aire acondicionado) cortinas, sofá, cama... Básicamente de 5k a 10k, para dejarla bien y que la gente viva agusto ahí. Hay millones de factores, muchas contras y pros, algunos considero que son bola de cristal incontrolable. Lo único que puedo hacer es asegurar la parte de la gestión de la compra que no haya problemas (que habrá), que el tipo de interes fijo sea algo pagable siempre, y el resto pues ya veremos. Gracias por las aportaciones. Está tarde tengo visita a la inmobiliaria para que nos cuenten un poco. Veremos... El problema es que aquí cada uno calcula la rentabilidad un poco como le da la gana y muchas calculadoras usan cashfloe/valor inmueble lo cuál no es representativo Rentabilidad de toda la vida es el cociente entre lo que pones y lo que sacas. En este caso tu pones la entrada y por un lado obtienes cashflow, por otro un activo que se va pagando solo y por otro una revalorización de dicho activo. Cómo lo calcularía yo? Inversión inicial (la entrada + 5 o 10k que comentas de reformas) es tu inversión inicial, ponle 15k Inversión: 15k Lo que obtienes a 10 años: 10*cashflow anual+(valor inmueble*revalorización a 10 años)-deuda banco. Por poner unos números, imagina que la casa en 10 años vale 160k, has obtenido un cashflow de 50 euros al mes (600 al año) y en 10 años te quedan 70k de hipoteca Inversion/beneficio=(600*10+160k-70k)/15k*100=600,4% que analizado es en torno a un 20% anual Ahora repite los números con un caso más realista y repítelo considerando escenarios pesimistas (tiempo con el piso vacío, que tengas gastos en reparaciones de un 10% del valor, etc..). Y si quieres hilar fino también considera una subida del precio del alquiler de un 2% anual |