Cálculo ganancia patrimonial para el IRPF en viviendas antiguas

Cita de mercantiator

@Factory Por si te sirviera de algo...

Para calcular la plusvalía fiscal (ganancia patrimonial) derivada de la venta de un inmueble adquirido hace más de 50 años, es necesario seguir estos pasos:

1. Determinar el valor de adquisición ajustado:
   • Valor de adquisición inicial: Precio pagado por el inmueble en su momento.
   • Gastos asociados a la compra: Incluyen impuestos, notaría, registro y otros gastos inherentes a la adquisición.
   • Mejoras realizadas: Inversiones que aumentaron el valor del inmueble (por ejemplo, reformas significativas).
   • Amortizaciones: Si el inmueble estuvo alquilado, se deben restar las amortizaciones fiscalmente deducibles correspondientes al período de arrendamiento.
   El valor de adquisición ajustado se calcula sumando el valor de adquisición inicial, los gastos asociados y las mejoras, y restando las amortizaciones.
2. Calcular el valor de transmisión:
   • Precio de venta: Importe obtenido por la venta del inmueble.
   • Gastos asociados a la venta: Incluyen comisiones de agencia, gastos notariales, impuestos y otros gastos relacionados con la venta.
   El valor de transmisión se obtiene restando los gastos asociados al precio de venta.
3. Calcular la ganancia patrimonial:Se resta el valor de adquisición ajustado del valor de transmisión.
4. Aplicar los coeficientes reductores (coeficientes de abatimiento):Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, se pueden aplicar coeficientes reductores a la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Estos coeficientes varían según el tipo de bien y los años de posesión hasta el 31 de diciembre de 1996. Para bienes inmuebles, el coeficiente es del 11,11% por cada año de tenencia anterior a 1994, con un máximo del 100% para más de 10 años. citeturn0search21
   Es importante destacar que existe un límite máximo de 400.000 euros en el valor de transmisión acumulado desde el 1 de enero de 2015 para aplicar estos coeficientes. Si se supera este límite, no se podrán aplicar los coeficientes reductores. citeturn0search22
5. Calcular la base imponible:Se resta la reducción obtenida mediante los coeficientes reductores de la ganancia patrimonial.
6. Aplicar el tipo impositivo:La base imponible se grava según la escala del ahorro en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que para 2024 es:
   • 19% para los primeros 6.000 euros.
   • 21% para la parte entre 6.000,01 y 50.000 euros.
   • 23% para la parte entre 50.000,01 y 200.000 euros.
   • 27% para la parte entre 200.000,01 y 300.000 euros.
   • 28% para la parte que exceda de 300.000 euros.

Ejemplo práctico:

• Fecha de adquisición: 1 de enero de 1970.
• Precio de adquisición: 10.000 euros.
• Gastos de adquisición: 1.000 euros.
• Mejoras realizadas: 5.000 euros.
• Amortizaciones: 0 euros (suponiendo que no estuvo alquilado).
• Fecha de venta: 1 de enero de 2024.
• Precio de venta: 300.000 euros.
• Gastos de venta: 10.000 euros.

Cálculos:

1. Valor de adquisición ajustado:
   • 10.000 (precio de adquisición) + 1.000 (gastos de adquisición) + 5.000 (mejoras) = 16.000 euros.
2. Valor de transmisión:
   • 300.000 (precio de venta) - 10.000 (gastos de venta) = 290.000 euros.
3. Ganancia patrimonial:
   • 290.000 - 16.000 = 274.000 euros.
4. Aplicación de coeficientes reductores:
   • Años de tenencia hasta 31/12/1996: 27 años.
   • Porcentaje de reducción aplicable: 100% (máximo permitido).
   • Ganancia generada hasta 20/01/2006: Se considera que toda la ganancia se generó antes de esta fecha, ya que la adquisición fue en 1970.
   • Reducción aplicable: 274.000 euros (100% de la ganancia).
5. Base imponible:
   • 274.000 - 274.000 = 0 euros.
6. Impuesto a pagar:
   • 0 euros.

Nota: Este es un ejemplo simplificado. Es recomendable consultar con un asesor fiscal para considerar todos los detalles específicos de su situación y asegurarse de cumplir con la normativa vigente.

Cita de Tuerto

Eso no esta bien. Desde que existe la transitoria novena los coeficientes no pueden llevar el incremento imputable a cero.

Si me das los datos aproximados te calculo el incremento imputable.

S2

Cita de Factory

Ostias menudo crack, una respuesta épica shur.

Sin coeficientes por antiguedad lo tenía claro pero que los coeficientes lleven la base imponible a 0? Joder con los pensionistas, son todo ventajas!!

Se me ocurre que ante una posible herencia sería mejor vender el inmueble en vida, con la base imponible a 0 y donar eso en vida o dejarlo en un fondito xq si se transfiere a los herederos la cosa luego cambia si ellos venden, verdad?

Muchas gracias!

Cita de mercantiator

Yo esq de estos temas ando un poco verde y le he preguntado al cgat gpt version conectada a internet... que algunas veces comete fallos gordos...

Lo unico que a groso modo saque en conclusion es que por ejemplo si vives en madrid que el impuesto de donaciones esta bonificado sale a mas a cuenta donar el piso a tus hijos antes de fallecer a lyego tener que pagar el impuesto de sucesiones.

Cita de mercantiator

Yo esq de estos temas ando un poco verde y le he preguntado al cgat gpt version conectada a internet... que algunas veces comete fallos gordos...

Lo unico que a groso modo saque en conclusion es que por ejemplo si vives en madrid que el impuesto de donaciones esta bonificado sale a mas a cuenta donar el piso a tus hijos antes de fallecer a lyego tener que pagar el impuesto de sucesiones.

Cita de yokozuna

Sale más a cuenta esperar a heredar que donar en vida.


Si heredas y el impuesto de sucesiones está bonificado no pagas nada.


Si donas en vida el impuesto de donaciones está bonificado no pagas nada por donación, pero el donante sí tiene que pagar IRPF por la ganancia patrimonial al valorar el bien donado en una cantidad superior al precio de adquisición.

Cita de Factory

- Vivienda comprada en el año 67,
- Precio de compra unos 3000 euros al cambio
- Posible venta 2025 por 80000
- No ha estado alquilado nunca

Cita de Tuerto

El incremento imputable es de 24243,96 si a vendieses en 2024. En 2025 sería un poco mas.

A esto le aplicas un 23% y te dará lo que tienes que pagar de IRPF aproximadamente

S2.

Cita de Tuerto

Se calcula la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 (regla de tres sobre el total de días) y se reduce en el importe resultante de aplicar el 11,11% por cada año de permanencia desde su adquisición hasta 31 de diciembre de 1996 que exceda de dos. (los dos primeros años no tienen reducción).

El cálculo detallado lo tengo hecho en "Clarion" por si eres programador y te interesa.

Cita de Boki

Buenas aprovecho que lo tienes fresco para darte mis datos pero algo mas dificil jaja


vivienda comprada en el 89 por 12.000€ al cambio (nunca alquilada) se vende este próximo año 2025 por 150.000€ con una factura de mejoras de 11.500€ de este año.


La vivienda es de dos personas una mayor de 65 años y otra menor.


Cuánto sería el IRPF total? Y por personas?

Cita de Tuerto

La ganancia es de algo mas de 87.000 euros, que partes en entre los dos.

Si es la vivienda habitual, el mayor de 65 años no tiene que declarar nada, si no es indiferente.

El IRPF serian 9.000 euros por barba.

S2.

Cita de Tuerto

Se calcula la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 (regla de tres sobre el total de días) y se reduce en el importe resultante de aplicar el 11,11% por cada año de permanencia desde su adquisición hasta 31 de diciembre de 1996 que exceda de dos. (los dos primeros años no tienen reducción).

El cálculo detallado lo tengo hecho en "Clarion" por si eres programador y te interesa.

Cita de Boki

Gracias, por ahí encontré una calculadora que salía menos pero confío más en lo tuyo. Gracias

Cita de Factory

La tienes por ahí shur?

Gracias!

Cita de mercantiator

Para calcular la plusvalía de un inmueble con menos antigüedad, ya no se pueden aplicar los coeficientes reductores (coeficientes de abatimiento) porque estos solo son aplicables a inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. En este caso, la ganancia patrimonial tributa completamente como una ganancia del ahorro en el IRPF.
Voy a calcular dos ejemplos:

1. Si el inmueble no estuvo alquilado.
2. Si el inmueble estuvo alquilado.

Vamos a asumir que el inmueble se compró en 2005 y se vende en 2024.
Ejemplo 1: El inmueble no estuvo alquilado

Datos:

• Fecha de adquisición: 1 de enero de 2005.
• Precio de adquisición: 50.000 euros.
• Gastos de adquisición: 2.000 euros.
• Mejoras realizadas: 5.000 euros.
• Precio de venta: 300.000 euros.
• Gastos de venta: 10.000 euros.

Cálculos:

1. Valor de adquisición ajustado:
   • 50.000 (precio de adquisición) + 2.000 (gastos de adquisición) + 5.000 (mejoras) = 57.000 euros.
2. Valor de transmisión:
   • 300.000 (precio de venta) - 10.000 (gastos de venta) = 290.000 euros.
3. Ganancia patrimonial:
   • 290.000 (valor de transmisión) - 57.000 (valor de adquisición ajustado) = 233.000 euros.
4. Base imponible:
   • No hay reducción por coeficientes (por antigüedad insuficiente).
   • Base imponible: 233.000 euros.
5. Impuesto a pagar:
   • Se aplica la escala del ahorro:
     • 19% por los primeros 6.000 euros: 6.000 × 0,19 = 1.140 euros.
     • 21% entre 6.000,01 y 50.000 euros: (50.000 - 6.000) × 0,21 = 9.240 euros.
     • 23% entre 50.000,01 y 200.000 euros: (200.000 - 50.000) × 0,23 = 34.500 euros.
     • 27% entre 200.000,01 y 233.000 euros: (233.000 - 200.000) × 0,27 = 8.910 euros.
   • Total impuesto: 1.140 + 9.240 + 34.500 + 8.910 = 53.790 euros.

Ejemplo 2: El inmueble estuvo alquilado

Datos:

• Fecha de adquisición: 1 de enero de 2005.
• Precio de adquisición: 50.000 euros.
• Gastos de adquisición: 2.000 euros.
• Mejoras realizadas: 5.000 euros.
• Precio de venta: 300.000 euros.
• Gastos de venta: 10.000 euros.
• Años alquilado: 10 años.
• Valor catastral del inmueble (parte de la construcción): 40.000 euros.

Cálculos:

1. Amortización deducible:
   • Amortización anual: 3% de 40.000 = 1.200 euros.
   • Total amortizaciones (10 años): 1.200 × 10 = 12.000 euros.
2. Valor de adquisición ajustado:
   • 50.000 (precio de adquisición) + 2.000 (gastos de adquisición) + 5.000 (mejoras) - 12.000 (amortizaciones) = 45.000 euros.
3. Valor de transmisión:
   • 300.000 (precio de venta) - 10.000 (gastos de venta) = 290.000 euros.
4. Ganancia patrimonial:
   • 290.000 (valor de transmisión) - 45.000 (valor de adquisición ajustado) = 245.000 euros.
5. Base imponible:
   • No hay reducción por coeficientes.
   • Base imponible: 245.000 euros.
6. Impuesto a pagar:
   • Se aplica la escala del ahorro:
     • 19% por los primeros 6.000 euros: 6.000 × 0,19 = 1.140 euros.
     • 21% entre 6.000,01 y 50.000 euros: (50.000 - 6.000) × 0,21 = 9.240 euros.
     • 23% entre 50.000,01 y 200.000 euros: (200.000 - 50.000) × 0,23 = 34.500 euros.
     • 27% entre 200.000,01 y 245.000 euros: (245.000 - 200.000) × 0,27 = 12.150 euros.
   • Total impuesto: 1.140 + 9.240 + 34.500 + 12.150 = 57.030 euros.

Conclusión de ambos ejemplos:

1. Si no estuvo alquilado, el impuesto a pagar sería de 53.790 euros.
2. Si estuvo alquilado, el impuesto a pagar sería de 57.030 euros, porque las amortizaciones reducen el valor de adquisición ajustado, incrementando la ganancia patrimonial.

Para cualquier caso, siempre es recomendable verificar estos cálculos con un asesor fiscal, ya que pueden variar dependiendo de circunstancias específicas (valor catastral, bonificaciones, etc.).