Crowdfunding Inmobiliario | Hasta 300€ | Urbanitae | Civislend | Wecity 🏠💵

Cita de Dgr9983

Hoy ha petado civislend. No ha habido opciones de entrar hoy

Cita de ||-_0||aw

Me interesa este tema y necesito dedicarle tiempo para mirarlo bien. ¿El tema de que al final salga algo mal y te quedes ya no solo sin la rentabilidad no obtenida sino encima palmando pasta como va? ¿Normalmente la rentabilidad se ajusta a lo que se indica o suele ser luego inferior porque las previsiones y la realidad no cuadren? ¿La rentabilidad prevista es anual o es la de la totalidad del proyecto?, es decir si te dicen rentabilidad del 15% y el proyecto tarda 3 años, es un 15% anual estimado o es un 5% anual estimado?.

Y una última cosa, ¿la información que te envían de cada proyecto es estándar o existe la posibilidad de solicitar información extra antes durante y después?, información contable por ejemplo.

Muchas gracias!!!.

Cita de jesuxito

Buenas tardes,

Lo primero de todo es decirte que es una tipología de inversión que conlleva riesgos altos porque nadie da una rentabilidad anual de doble dígito sin riesgos (a partir del 10%). Si buscas algo seguro para todo tu capital no queda otra que mantenerse en la renta fija, depósito, letras del tesoro. Otra cosa es que quieras dedicarle una parte a invertir en esta tipología, que es lo que hacemos algunos.

Una vez aclarado eso, podemos entrar en los riesgos que corremos invirtiendo aquí.


Hablando de la tipología de préstamos, que es la principal forma de invertir en estos proyectos que publican estas 3 plataformas, lo que hacemos es prestarle dinero a un promotor para que pueda construir un edificio. Al prestarle dinero él firma en contrato una garantía sobre el suelo y el edificio que se va a construir en nombre nuestro.

Si el préstamo va bien lo que podemos deducir es que el promotor ha sabido gestionar el dinero para elegir al arquitecto que diseñe unas viviendas que cubran la demanda de la zona donde construye. Luego también ha elegido un constructor que pueda construir las viviendas y ha firmado contratos con una inmobiliaria para que venda las viviendas.

Cuando venda las viviendas construidas nos repaga el préstamo + la rentabilidad con el margen que ha sacado gracias a su buena gestión y tanto él como nosotros ganamos dinero.

Si el préstamo va mal puede deberse a que el promotor ha tenido problemas porque no consigue vender las viviendas construidas debido a que no es lo que la gente busca o están más caras de lo que deben. Esto puede suceder porque suceda una crisis inmobiliaria como en 2007.

También puede ir mal un préstamo porque, aunque tenga reservadas el 100% de las viviendas, los costes del proyecto le aumenten tanto que se coma los beneficios futuros que va a conseguir o incluso los supere y tenga que vender a pérdidas (en las crisis con Ucrania en 2022 hubo este problema).

Si sucede esto, los inversores exigiríamos nuestro dinero prestado más los intereses, pero el promotor puede que no consiga devolvérnoslo y es entonces cuando entrarían en juego las garantías. Si ejecutase las garantías el Agente de Garantías designado por la plataformas de inversión lo que pasaría es que se iniciaría un proceso judicial en el que se pondría a subasta pública el edificio/parcela para que cuando alguien interesado puje y lo compre ese dinero se nos de a los inversores por ser los poseedores de esa garantía hipotecaria.

Cuando se vende en subasta pública ya depende de si se puede vender por encima del dinero que nos debe el promotor + los intereses generados. Si se vende por menos entonces perderíamos dinero y nos devolverían menos del dinero invertido. Así se perdería dinero de forma resumida.


La rentabilidad en mi caso, después de más de 100 proyectos (entre todas las plataformas que utilizo), está superando ligeramente el 10%. Así que si decides meterte en este mundillo espera un 10% de rentabilidad anual aproximadamente una vez se hace la media entre unos proyectos y otros (antes de impuestos claro).

Si la rentabilidad que te indican es del 15% a a 3 años, sí, sería un 5% anual. Siempre van a indicarse un % anual que no deja de ser la TIR y es comparable al resto de inversiones. Y en cada plataforma suelen colgar ya la información estándar con la que en teoría puedes valorar el proyecto. Aunque puedes pedirles más información que consideres oportuna y, en Urbanitae al menos, te puedo decir que me han proporcionado algún documento extra a posterior, pero excepcionalmente.

He resumido mucho el tema y hay conceptos con el LTV, LTC, etc que entran en juego para valorar cada circunstancia, pero si quieres entrar en detalle lo puedes hacer indagando consultando en las FAQ de las plataformas y tirando de google acerca de los conceptos que te parezcan nuevos.


Espero haberte aclarado algo, un saludo.

Cita de ||-_0||aw

Si, algo si. Gracias.

Había leído otra modalidad en la que se constituye una SL con la finalidad de llevar a cabo el proyecto y una vez se finalice y se venda todo se disuelve. Los que prestan su dinero tienen participaciones sociales de esa sociedad y al disolverse se llevan su parte proporcional de los beneficios que quedan.

Cita de jesuxito

Esa modalidad es la de plusvalías y ahí entramos como socios inversores junto con el promotor. Ahí no se asegura ningún retorno y no hay garantías de ningún tipo porque no somos prestamistas. Las rentabilidades suelen estar entre el 15-20% anual y el riesgo es mayor. No hay nadie al que exigirle dinero si por X o por Y perdemos dinero.

Depende del buen hacer y trackrecord del promotor el que el proyecto salga bien. El suelo y la edificación siempre tendrán un valor, por lo que el dinero no se pierde, sino que está en el propio activo. Esta es la tipología de más riesgo y la que más retrasos me ha dado porque como no es como un préstamo en el que haya un plazo estipulado, aquí se devuelve el dinero + beneficios cuando se entreguen todas las viviendas.

Cita de ||-_0||aw

Cuantas veces te has visto con que la empresa no pueda pagar lo prometido o hayas tenido que acudir a la ejecución de laa garantías?

Gracias, siempre es bueno conocer la experiencia de alguien que lleva tiempo metido en esto.

Cita de enerre

Como va el tema de impuestos con estas plataformas?

Creo que ellos te lo retienen todo,no? Tú solo tendrás que pagar impuestos cuando lo declares en el IRPF. O me equivoco?

Todas son españolas? Por ejemplo para alguien que no sea residente en España y huya de tener nada que ver con España. Hay alguna?

Cita de Sber

registrado en civislend!

Cita de jesuxito

Buenas noches,

Gracias. Cualquier duda que tengas no dudes en hacerla.

Lo único que puedo decirte es que una vez elegido el proyecto en que que quieras invertir, tendrás que estar a la hora en punto para poder invertir. Se financian rápido los proyectos y a veces se colapsa la web y toca seguir insistiendo

Cita de Sber

Sí, el proyecto de 5M de Urbanitae en Benalmádena vi como literalmente en 10/15 segundos quedaba financiado full y aluciné jajajaja

Cita de Keysita

Urbanitae siempre pone limite en la inversión? Lo vengo observando en los últimos proyectos y no se si es siempre asi..

Cita de jesuxito

Buenos días,

No siempre limita, pero como cada vez parece haber más demanda inversora se ven obligados si quieren que participemos el mayor número de inversores en cada proyecto y al menos estén abiertos más de 1 mimuto.

De hecho a Wecity le pasa similar y Civislend también limita a veces.

Cita de Keysita

En Wecity he dejado de entrar porque lo de máximo de 500€ ya me da la risa..