🏗️ Urbanitae | Civislend | Wecity: ANÁLISIS de INVERSIONES + MÁXIMO BONO + BIZUM 👍

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Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jun-2026 16:55

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3️⃣ Esto no es asesoramiento financiero. Cada uno debe valorar los riesgos antes de invertir.

4️⃣ Cualquier duda o pregunta, mándame mensaje privado!

Javi230

ForoCoches: Usuario

09-jun-2026 19:48

#62

Nuevo proyecto interesante el jueves 11 de junio a las 12:00 horas en Civislend.

Este proyecto consiste en un préstamo puente destinado a liberar capital ("equity release") a favor del promotor sobre una promoción de 16 viviendas en Nerja, cuyas obras ya están iniciadas y se encuentran 100% vendidas. La salida de los inversores (repago de capital e intereses) se producirá con la finalización de las obras y la posterior entrega de las viviendas a los compradores, momento en el que abonarán el importe pendiente de los contratos de compraventa.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Residencial Nerja.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Préstamo puente para liberar parte de los fondos aportados a la promoción (Equity release).
- Ubicación: Calle Ingenio, 12, 29780 Nerja, Málaga.
- Tipo: Residencial de obra nueva (16 viviendas, 1 local comercial, 29 garajes y 13 trasteros).
- Plazo: 18 meses (+6 meses de posible prórroga).
- Interés: 10% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 15,00% estimada en los 18 meses.
- Ticket: Mínimo 250 €. Máximo inicial de 5.000 € en la primera media hora.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 58% sobre el valor actual (17% sobre el valor final H.E.T.).
- Préstamo total: 925.000 € financiados por inversores de Civislend.
- Aportación promotor (Skin in the game): 295.191 € (Representa el 24% del split de fondos en la formalización de este hito).

- Interés mínimo (Make-whole): Si se amortiza anticipadamente el promotor pagará un mínimo de 6 meses de intereses.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Riesgo Comercial Inexistente: El aspecto más fuerte del proyecto es que el 100% de los activos (viviendas, local, garajes y trasteros) ya están vendidos mediante contratos privados de compraventa. La salida está asegurada a nivel de demanda.
✔️ Avanzado Estado Administrativo y Técnico: La parcela ya es propiedad del promotor, la licencia de obras está concedida y las obras han arrancado (fase de movimiento de tierras y cimentación). Esto neutraliza el principal riesgo burocrático de las promociones.
✔️ Financiación de la Obra Independiente: La construcción en sí misma no dependerá del dinero de los inversores de Civislend, sino que se está financiando mediante las aportaciones a cuenta de los compradores (las cuales están debidamente garantizadas con seguros).
✔️ LTV Muy Conservador: El préstamo de 925.000 € supone apenas un 58% del valor actual del suelo con las obras iniciadas, y representará apenas un 17% del valor final del proyecto terminado. Existe un margen de seguridad masivo en caso de ejecución de garantías.
✔️ Garantías Dobles: La operación está respaldada por una hipoteca de primer grado sobre el activo y una prenda sobre las participaciones de la sociedad prestataria (SPV).

⚠️ RIESGOS:

❗ Naturaleza de la Operación (Equity Release): El objeto del préstamo no es viabilizar el proyecto constructivo en sí, sino "liberar fondos" al promotor. Es decir, los 925.000 € que aportan los inversores irán directamente a la matriz para devolverles liquidez por el suelo ya comprado, dejando la deuda cargada sobre este activo de Nerja.
❗ Desbalance en el Split de Fondos Actual: Para esta operación concreta de liquidez, el préstamo de los inversores asume el peso principal (76% vs 24% que retiene el promotor). Si bien a nivel global del proyecto el coste supera los 4,28M€, en este hito de financiación el apalancamiento sobre el suelo es alto a favor del promotor.
❗ Margen Comercial (ROS) Ajustado: Según el Estudio Económico, los ingresos totales serán de 5.109.200 € frente a unos costes de 4.288.159 €, arrojando un Margen de Ventas (ROS) del 16,07%. Al estar todas las viviendas ya vendidas a precio cerrado, este margen está "congelado"; no puede subir, pero cualquier inflación en los costes de materiales o problemas en la construcción devorará rápidamente dicho margen de seguridad del promotor.
❗ Riesgo de Ejecución de Obra: Aunque la obra tiene licencia y está iniciada, sigue siendo una promoción que debe terminarse a tiempo. Si hubiera quiebra de la constructora o paralización por causas mayores, los inversores no cobrarían en el plazo de 18 meses al no poderse entregar las viviendas.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

El proyecto presenta una relación riesgo/rentabilidad altamente favorable. El hecho de contar con el 100% de las ventas cerradas por contrato, licencia concedida y obras iniciadas, anula los dos mayores riesgos del real estate (burocracia y demanda). A esto se le suma una garantía hipotecaria de primer rango con un LTV muy confortable del 58% actual.

Si bien se debe ser consciente de que el dinero servirá para recapitalizar al promotor (liberación de fondos) y que los márgenes del proyecto están topados al no poder subir precios, la certidumbre de los ingresos pactados con los compradores y la estructura del préstamo hacen que sea una oportunidad sólida para invertir, con alta probabilidad de repago en tiempo y forma al finalizar las obras.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

09-jun-2026 22:42

#63

Nuevo proyecto el viernes 12 de junio a las 12:00 horas en Urbanitae.

El proyecto consiste en la adquisición vía equity (ampliación de capital) de un edificio casi reformado en Lavapiés para obtener licencia turística (Plan Reside), operarlo un año y venderlo a un fondo institucional. La salida del inversor se producirá mediante el reparto de beneficios y la liquidación de la sociedad vehículo una vez ejecutada la venta del inmueble en un plazo estimado de 22 a 26 meses.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Lavapiés 50.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Plusvalía (Equity) - Adquisición, reconversión a uso turístico, explotación y venta.
- Ubicación: Calle de Lavapiés, 50 (Distrito Centro), Madrid.
- Tipo: Residencial / Turístico (19 apartamentos + 1 local comercial).
- Plazo: 22 - 26 meses estimados.
- Interés: 14% TIR neta anual preferente (Cascada de pagos a favor del inversor).
- Rentabilidad TOTAL: 34,21% estimada en el escenario favorable (Rentabilidad sobre el capital aportado).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 59,5% sobre el precio de compra (Préstamo senior de 4.445.000 €).
- Equity total: 4.500.000 € (Capital necesario para la sociedad vehículo).
Aportación promotor (Skin in the game): 1.125.000 € (Representa el 25% del equity total).
- Interés mínimo (Make-whole): No aplica (Es un proyecto de Equity, no de deuda).

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Estructura de cascada muy defensiva: El diseño del reparto de beneficios es la mayor fortaleza del proyecto. Jamison Group no cobra sus beneficios hasta que los inversores de Urbanitae hayan recuperado su capital inicial íntegro más un retorno preferente del 14% TIR anual.
✔️ Alto Skin in the Game: El promotor aporta el 25% del capital social (1.125.000 €), lo que supone una alineación de intereses real y actúa como colchón de primeras pérdidas para el resto de accionistas.
✔️ Riesgo constructivo minimizado: El edificio ya está prácticamente reformado. El CAPEX pendiente es residual (apenas 470.184 €) y no se necesita licencia de obra mayor, solo una declaración responsable, lo que elimina el clásico riesgo de paralización por licencias de construcción.
✔️ Deuda bancaria asegurada: Al tratarse de una subrogación de una hipoteca ya existente, se elimina la incertidumbre de la búsqueda y aprobación de financiación externa.

⚠️ RIESGOS:
❗ Riesgo de Inquilino de Renta Antigua (ALERTA): La documentación indica que uno de los 19 apartamentos está ocupado por un inquilino en régimen de Renta Antigua, el cual está "actualmente en negociación". Si no se logra un acuerdo de salida, esto puede bloquear la explotación turística íntegra del edificio y espantar a compradores institucionales en la fase de desinversión.
❗ Alto Riesgo Regulatorio (Plan Reside): El éxito financiero máximo del proyecto depende de que el Ayuntamiento de Madrid conceda la licencia turística por 15 años. Si la normativa cambia o la licencia se retrasa, el business plan se verá fuertemente comprometido.
❗ Apalancamiento Bancario: El proyecto nace con una deuda senior de 4.445.000 €. En los proyectos de equity, si la venta se retrasa más allá del mes 26, los altos costes financieros de esta deuda pueden devorar rápidamente la rentabilidad del proyecto.
❗ LTC (Loan to Cost) elevado: Mientras que el LTV refleja una ratio segura por el alto valor de mercado esperado, el endeudamiento sobre los costes totales (LTC incluyendo intereses) asciende al 83,6%. El proyecto está altamente apalancado frente a su coste real de ejecución.

👉 CONCLUSIÓN: NO ME GUSTA

Aunque la TIR preferente del 14% y la inyección del 25% de capital por parte del promotor (Jamison Group) actúan como un sólido escudo protector frente a desviaciones, debe abordarse con cautela por dos escollos fundamentales: el riesgo político-regulatorio de depender del novedoso "Plan Reside" del Ayuntamiento de Madrid y, muy especialmente, la existencia de un inquilino de renta antigua. Hasta que ese contrato no se extinga o se negocie una salida en firme, el activo tiene un problema de base para su venta como un bloque turístico libre de cargas.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

09-jun-2026 23:58

#64

Nuevo proyecto el lunes 15 de junio a las 16:00 horas en Urbanitae.

El proyecto Torrinha Gardens consiste en un préstamo a tipo fijo (Tramo B) para continuar la construcción de 27 apartamentos turísticos en Oporto. La salida de los inversores se producirá mediante el repago del préstamo con los fondos de una hipoteca bancaria (BPI) ya contratada, la cual se activará exclusivamente cuando el promotor alcance el 50% de las preventas (14 unidades).

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Torrinha Gardens II – Tramo B
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Préstamo hipotecario a tipo fijo para financiar costes de construcción y generales.
- Ubicación: Rua da Torrinha, Oporto (Portugal).
- Tipo: Residencial / Turístico (27 apartamentos y 1 local).
- Plazo: 10 meses (+ 6 meses de posible prórroga).
- Interés: 10,0% TIN anual simple.
- Rentabilidad TOTAL: 8,33% estimada en los 10 meses.
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 16,3% publicitado sobre el valor terminado (H.E.T.). El LTV real sobre el estado actual de la obra ronda el 69,2%.
- Préstamo total: 2.000.000 € (1M€ del Tramo A + 1M€ del Tramo B).
- Aportación promotor (Skin in the game): El suelo fue aportado mediante fondos propios y las obras se han financiado hasta ahora con preventas y equity (LTC equivalente al 16,6% sin incluir la aportación no dineraria del suelo).
- Interés mínimo (Make-whole): 4 meses de intereses garantizados en caso de amortización anticipada.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Mecanismo de Salida Claro y Anticipado: El repago de los inversores no requiere esperar al final de la obra ni a la entrega de llaves. Depende exclusivamente de alcanzar 14 preventas (50%). En ese momento exacto, el Banco BPI desembolsa su préstamo y liquida la posición de Urbanitae, mitigando drásticamente el riesgo constructivo final.
✔️ Deuda Bancaria Senior "Congelada": Aunque Urbanitae toma una hipoteca de segundo rango, el banco BPI (titular del primer rango) se ha comprometido contractualmente a no realizar ninguna disposición de fondos hasta que se cancele íntegramente el préstamo puente. A efectos de riesgo de capital vivo, Urbanitae no compite con saldos dispuestos del banco.
✔️ Riesgo Burocrático Superado: El proyecto ya tiene la licencia de obras concedida y los trabajos de construcción están en marcha desde octubre de 2025.
✔️ Operador Definido: La explotación de los apartamentos estará a cargo de LovelyStay, una gestora profesional consolidada en el mercado portugués de corta y media estancia, lo que da viabilidad institucional al producto terminado.

⚠️ RIESGOS:
❗ LTV Publicitado: El dossier resalta un LTV muy conservador del 16,3%, pero está calculado sobre la Hipótesis de Edificio Terminado. En caso de tener que ejecutar la garantía hoy mismo, el valor actual de tasación (PVT) apenas supera los 2,88 M€ para cubrir 2 M€ de deuda, dejando un margen de seguridad real mucho más ajustado (aprox. 70%).
❗ Riesgo Comercial (Cuello de Botella): El éxito de la operación depende de vender 14 unidades. Si el mercado sufre una ralentización y las preventas se estancan, el banco BPI no activará el préstamo, forzando la prórroga de 6 meses o, en el peor de los casos, el impago a vencimiento.
❗ Fricción del Segundo Rango Registral: A pesar del pacto de no disposición con el banco, jurídicamente Urbanitae se sitúa en segundo rango. En un escenario extremo de quiebra del promotor, iniciar un proceso de ejecución hipotecaria teniendo a una entidad bancaria por delante en el registro siempre implica mayor complejidad, tiempo y gastos legales.
❗ Riesgo de Contratista: La obra está delegada a un tercero. Si la constructora quiebra o exige revisiones de precios, el ritmo de obra se detiene. Históricamente, las paralizaciones de obra congelan el ritmo de nuevas preventas, lo que afectaría directamente al hito de comercialización exigido para salir.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA
La estructura financiera de este préstamo es técnicamente impecable como operación puente. Vincular el exit de los inversores a un hito puramente comercial (50% de preventas) en lugar de asumir el ciclo completo de promoción (24-36 meses) es un acierto rotundo para proteger el capital. Además, bloquear las disposiciones del préstamo senior del banco elimina la subordinación de caja durante la vigencia del préstamo.

No obstante, es un proyecto que debe abordarse con cautela dentro de la diversificación habitual. El inversor debe tener muy claro que el LTV real que protege su dinero a día de hoy roza el 70%, no el 16% publicitado. Además, ante cualquier adversidad, un segundo grado registral siempre es un lastre. Si confías en la velocidad de absorción del mercado de Oporto para firmar esas reservas pendientes a corto plazo, el proyecto ofrece un binomio rentabilidad/plazo altamente atractivo.

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detranki10

ForoCoches: Miembro

10-jun-2026 17:13

#65

Todo perfecto, Promo y bizum recibido.

Javi230

ForoCoches: Usuario

10-jun-2026 18:09

#66

Cita de detranki10

Todo perfecto, Promo y bizum recibido.

Un placer shur! Gracias

Javi230

ForoCoches: Usuario

11-jun-2026 18:29

#67

Nuevo proyecto interesante el martes 16 de junio a las 12:00 horas en Civislend.

El proyecto consiste en un préstamo puente con garantía hipotecaria de primer rango destinado a financiar parte de la compra de un suelo urbano en Valencia (Turianova) para promover 89 viviendas. La salida de los inversores (repago del principal e intereses) se producirá cuando el promotor alcance el nivel de preventas y autorizaciones necesarias para obtener el préstamo promotor ordinario de una entidad bancaria, el cual cancelará la deuda con Civislend.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Behike Valencia.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Préstamo puente para financiar parte de la compra del suelo.
- Ubicación: Sector Fuente San Luis (Turianova), Valencia.
- Tipo: Residencial de obra nueva (89 viviendas y 99 plazas de garaje).
- Plazo: 15 meses (+ 6 meses de posible prórroga).
- Interés: 10% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 12,50% estimada a 15 meses.
- Ticket: Mínimo 250 €. Máximo inicial de 5.000 € en la primera media hora.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 56% sobre el valor de tasación actual.
- Préstamo total: 5.000.000 € (4,4 M€ para el suelo + 0,6 M€ para gastos de formalización).
- Aportación promotor (Skin in the game): 4.410.850 € (Representa el 47% de los fondos aportados a la firma).

- Interés mínimo (Make-whole): Si el promotor amortiza anticipadamente se devengará un mínimo de 4 meses de intereses.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ LTV Conservador en Fase Temprana: Disponer de una tasación actual de TINSA por 8,91 M€ frente a un préstamo de 5 M€ establece un LTV del 56%. Esto proporciona un margen de seguridad robusto (44% de caída tolerada) en caso de impago y posterior ejecución de la garantía hipotecaria sobre el suelo.
✔️ Elevado "Skin in the Game": Behike Capital inyecta más de 4,4 millones de euros de capital propio (47% de la operación inicial). Esta fortísima barrera de entrada alinea totalmente los intereses del promotor con los de los inversores, ya que son ellos quienes absorberían cualquier primera pérdida.
✔️ Track Record del Promotor: Behike Capital es una gestora experimentada (+25 años, +1.500 viviendas entregadas). Además, tiene un historial comprobable en la propia plataforma Civislend con dos proyectos vigentes (Malasaña Móstoles y Behike Torrejón) que avanzan conforme a su plan de negocio.
✔️ Estructura de Garantía Limpia: Al otorgarse una hipoteca de primer grado para la compra del suelo, los inversores de Civislend son los acreedores principales desde el día uno, sin subordinarse a bancos previos en esta fase.

⚠️ RIESGOS:

❗ Fase Embrionaria (Riesgo Administrativo y Comercial): El proyecto arranca de cero. Al momento de la firma, la licencia de obras no ha sido solicitada y la comercialización no ha comenzado. Financiar suelo en esta etapa (Land Development) conlleva el nivel máximo de incertidumbre en plazos.
❗ Salida Condicionada a la Banca Tradicional: El hito de repago no es la venta de las viviendas, sino convencer a un banco para que otorgue el préstamo promotor. Los bancos suelen exigir licencia concedida y un porcentaje alto de preventas (normalmente entre el 30% y el 50%). Si la burocracia de Valencia se retrasa o las preventas van lentas, el banco no firmará y Civislend no podrá cobrar a tiempo.
❗ Probabilidad Muy Alta de Prórroga: Debido a que el trámite de licencia de obra mayor para 89 viviendas suele demorar más de un año en la mayoría de grandes ayuntamientos, es altamente probable que el plazo de 15 meses sea insuficiente para conseguir la licencia y el hito comercial exigido por la banca. El inversor debe asumir que los 6 meses de prórroga al 10% (llevando el proyecto a 21 meses) son un escenario muy realista.
❗ Ticket Medio-Alto para la Zona: El plan prevé comercializar las viviendas a un promedio de 391.000 € (~3.950 €/m²). Aunque la zona de Turianova está en expansión, son precios exigentes para el mercado valenciano, lo que podría ralentizar el ritmo de las preventas iniciales.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

El proyecto presenta fundamentos financieros defensivos extraordinariamente buenos: un LTV del 56% garantizado en primer rango, respaldo de la tasadora TINSA y, sobre todo, una aportación de fondos propios de casi el 50% por parte de un promotor con solvencia contrastada. A nivel de protección de capital, es una operación muy sólida.

Ahora bien, financiar la compra de suelo sin licencia y sin preventas (fase cero) implica someterse de lleno a la burocracia urbanística. El inversor que decida entrar debe hacerlo mentalizado de que la probabilidad de agotar los 15 meses ordinarios y ejecutar los 6 meses de prórroga es altísima, dada la dependencia de hitos bancarios estrictos. Si la iliquidez a 21 meses no es un problema, la ratio riesgo-rentabilidad es muy atractiva.

Javi230

ForoCoches: Usuario

16-jun-2026 22:07

#68

Nuevo proyecto interesante el jueves 18 de junio a las 12:00 horas en Wecity.

El proyecto consiste en un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado para financiar la adquisición de dos parcelas de suelo en Los Berrocales (Madrid), donde una cooperativa promoverá 26 viviendas. La salida de los inversores (repago de capital e intereses) se producirá mediante las aportaciones de capital de los cooperativistas y/o la formalización de un préstamo promotor bancario tradicional.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Madrid Collado Berrocales.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Préstamo para adquisición de suelo (Parcelas 6.12.1 y 6.12.2).
- Ubicación: Los Berrocales (Etapa III), Vicálvaro, Madrid.
- Tipo: Residencial (26 viviendas plurifamiliares en régimen de cooperativa).
- Plazo: 6 meses (+ 3 meses de posible prórroga).
- Interés: 10,00% anual (Bullet, pago a vencimiento).
- Rentabilidad TOTAL: 5,00% estimada en 6 meses.
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 73,15% sobre el valor de tasación actual.
- Préstamo total: 2.150.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 900.908 € (Representa el 29,5% del coste total de la adquisición de las parcelas).

- Interés mínimo (Make-whole): 3 meses de obligado cumplimiento.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Comercialización Sobresaliente: El principal mitigador de riesgo de este proyecto es que ya hay 23 cooperativistas adheridos para 26 viviendas (88% de éxito comercial). Al ser una cooperativa, la demanda real ya está captada, lo que es el requisito número uno que piden los bancos para dar el préstamo promotor de salida.
✔️ Gestora Solvente y Auditada: El rating emitido por Moore Ibérica otorga a la gestora (INGESCASA) una calificación de "AAA" (Óptima), avalando su historial. El rating global del proyecto se sitúa en un sólido "A" (Alta).
✔️ Agilidad Urbanística Local: Las obras de urbanización de la Etapa III están ya al 75%, y el Ayuntamiento de Madrid ha autorizado la simultaneidad de obras (urbanización + edificación). Esto significa que no hay que esperar años a que el barrio tenga calles y farolas para empezar a levantar el bloque.

✔️ Garantía Estructural Fuerte: Hipoteca de primer rango sobre el suelo a favor de los inversores (canalizado a través de Global Security Partners, S.L. como Agente de Garantías) y aportación de más de 900.000 € por parte de la cooperativa, asumiendo ellos el primer golpe de cualquier pérdida.

⚠️ RIESGOS:

❗ Plazo de Ejecución Altamente Irreal: Un plazo de solo 6 meses para la fase actual del proyecto es temerario desde un punto de vista administrativo. Hay que adquirir el suelo, agrupar las parcelas registralmente, esperar la concesión de una licencia de obras (solicitada a finales de octubre de 2025) y que un banco audite y firme un préstamo promotor. Los bancos en España son lentos y los ayuntamientos más. Es casi seguro que se agotarán los 6 meses y se consumirán los 3 meses de prórroga, con riesgo de impago técnico por iliquidez si el banco retrasa la firma.

❗ LTV Elevado para Suelo (73,15%): Financiar la compra de un suelo al 73,15% sobre tasación sin tener aún la licencia definitiva otorgada deja un margen estrecho en caso de ejecución hipotecaria forzosa. De hecho, el informe de rating de Moore califica el préstamo en sí mismo con un "BB" (satisfactorio, pero no alto) precisamente por este ratio de apalancamiento.
❗ Riesgo Burocrático Inmediato: El Registro de la Propiedad exige la agrupación formal de las fincas (6.12.1 y 6.12.2). Cualquier defecto de forma en la reparcelación, en la nota simple, o un requerimiento técnico del Ayuntamiento sobre la licencia solicitada, congelará la entrada del banco.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

El proyecto de Madrid Collado Berrocales presenta unos fundamentales inmobiliarios excelentes: altísima demanda verificada (88% prevendido), una gestora de primer nivel auditada (INGESCASA) y una ubicación en una zona de altísima proyección en Madrid con garantía hipotecaria de primer rango.

Sin embargo, el inversor debe abordar este proyecto con CAUTELA EXTREMA RESPECTO A LOS PLAZOS. El horizonte temporal de 6 meses no es realista para los tiempos que manejan la administración pública (licencias y agrupaciones registrales) y la banca tradicional (estudios de riesgos para préstamo promotor). Se debe entrar asumiendo que el dinero quedará inmovilizado casi con total seguridad los 9 meses (6 ordinarios + 3 de prórroga) y que la operación podría sufrir tensiones de tesorería derivadas exclusivamente de la lentitud burocrática española, no de la calidad del activo en sí.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

16-jun-2026 22:16

#69

Nuevo proyecto interesante el jueves 18 de junio a las 16:00 horas en Wecity.

El proyecto consiste en un préstamo para financiar el pago del IVA derivado de la compra de una parcela en Los Berrocales (Madrid) por parte de una cooperativa. La salida de los inversores (repago del capital e intereses) se producirá mediante el cobro de la devolución de dicho IVA por parte de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), cediendo este derecho de cobro a favor de los inversores.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Madrid Collado Este.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Préstamo para el abono del IVA de la adquisición de suelo (Parcela 6.12.2).
- Ubicación: Los Berrocales (Etapa III), Vicálvaro, Madrid.
- Tipo: Residencial (Financiación de tributos para cooperativa).
- Plazo: 6 meses (+ 3 meses de posible prórroga).
- Interés: 10,00% anual (Bullet, pago a vencimiento).
- Rentabilidad TOTAL: 5,00% estimada en 6 meses.
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): No aplica LTV tradicional. La garantía cubre 259.544,10 € frente a un préstamo de 280.000 € (Cobertura inicial del 92,6% del principal).
- Préstamo total: 280.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 51.957,09 € para completar la necesidad de fondos.

- Interés mínimo (Make-whole): 3 meses de obligado cumplimiento.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Pagador de última instancia (Riesgo Soberano): La principal fortaleza de la operación es que el grueso del capital no depende del éxito comercial de la promoción, ni de conseguir un préstamo promotor, ni del riesgo constructivo. El reembolso de 259.544,10 € depende directamente de la solvencia de la Hacienda Pública (AEAT).
✔️ Descorrelación del riesgo inmobiliario: Al tratarse de una pignoración de derechos de crédito tributarios, es un excelente producto para diversificar el riesgo dentro de una cartera inmobiliaria, ya que la fuente de repago es un proceso administrativo estandarizado.
✔️ Gestora consolidada: INGESCASA cuenta con un historial contrastado en la gestión de cooperativas (tal y como demuestra el alto porcentaje de comercialización: 23 de 26 socios ya adheridos, un 88%).

⚠️ RIESGOS:

❗ Déficit de Cobertura de la Garantía: El préstamo es de 280.000 € y generará unos intereses a 6 meses de 14.000 €. Sin embargo, la garantía pignorada (la devolución del IVA por parte de la AEAT) es de solo 259.544,10 €. Existe un "agujero" de aproximadamente 34.455 € (diferencia de principal + intereses) que no está cubierto por Hacienda y que dependerá íntegramente de la liquidez de caja de la cooperativa en el momento del vencimiento.

❗ Riesgo de Plazos de la Administración (AEAT): Aunque la devolución del IVA es un derecho claro, la AEAT dispone legalmente de 6 meses desde el fin del plazo de liquidación para abonarlo. Además, es muy frecuente que Hacienda inicie requerimientos rutinarios de información en devoluciones de cuantías altas, lo que paraliza el reloj y retrasa el pago. El plazo de 6 meses (+3 de prórroga) de este préstamo es extremadamente ajustado para los tiempos burocráticos.
❗ Inexistencia de Garantía Hipotecaria real: No hay una hipoteca sobre el suelo a favor de este préstamo. La garantía es puramente pignoraticia (una prenda sobre el derecho de crédito del IVA). Si la cooperativa quiebra, no puedes ejecutar el terreno.
❗ Riesgo de compensación tributaria: Si la cooperativa incurriera en alguna deuda con Hacienda o la Seguridad Social durante este periodo, la AEAT podría compensar de oficio dicha deuda restándola del IVA a devolver, mermando el dinero que llegaría a los inversores.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

Se trata de un proyecto con un perfil de riesgo totalmente distinto al habitual (riesgo administración pública vs riesgo promotor), lo que lo hace muy atractivo para diversificar. La alta comercialización de la cooperativa subyacente otorga tranquilidad sobre la seriedad del gestor.

Sin embargo, se debe contar con cautela por dos motivos técnicos: primero, el plazo de 6 a 9 meses choca frontalmente con la lentitud habitual de la Agencia Tributaria en devoluciones masivas de IVA (la prórroga es un escenario muy probable); y segundo, la garantía cedida por Hacienda no cubre el 100% del principal prestado ni los intereses, dejando una porción del repago expuesta al riesgo de liquidez de la propia cooperativa.

Javi230

ForoCoches: Usuario

18-jun-2026 09:30

#70

Nuevo proyecto interesante el viernes 19 de junio a las 12:00 horas en Civislend.

El proyecto consiste en un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar los costes pendientes de construcción y refinanciar la deuda existente de 12 viviendas unifamiliares en Zuera, Zaragoza. La salida de los inversores (repago de capital e intereses en formato "bullet") se producirá a través de la comercialización y venta de las viviendas, proceso que el promotor iniciará una vez terminadas las obras.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Residencial Zuera.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Financiación de costes de construcción pendientes y refinanciación de la deuda existente.
- Ubicación: C. de la Sierra de Guara, 31, 50800 Zuera, Zaragoza.
- Tipo: Residencial (12 viviendas unifamiliares adosadas).
- Plazo: 15 meses (+ 6 meses de posible prórroga).
- Interés: 11% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 13,75% estimada para el plazo base de 15 meses.
- Ticket: Mínimo 250 €. Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 60% LTV en la primera disposición sobre el valor de tasación actual (1.826.436 €). El LTV H.E.T. (Hipótesis de Edificio Terminado) es del 51% sobre un valor de 2.985.934 €.
- Préstamo total: 1.535.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 372.500 € (25% del total necesario en el momento de la firma).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses (amortización total o parcial sin penalización sólo a partir del mes 6).

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Avance de obra muy sustancial: La construcción ya cuenta con un avance del 73% tras retomarse los trabajos en octubre de 2025. Esto mitiga drásticamente el riesgo constructivo, reduciendo la posibilidad de desviaciones graves en los plazos y sobrecostes de materiales.
✔️ Garantías reales y pignoración: El préstamo está respaldado por una garantía hipotecaria de primer rango sobre las 12 viviendas (tasadas actualmente en 1.826.436 €). Además, se constituye una prenda sobre las participaciones sociales de la SPV (sociedad vehículo).
✔️ Ventaja competitiva en el precio de venta: El "ticket" de venta promedio estimado para el proyecto (250.000 € por viviendas de 172 m2) arroja un precio de 1.452 €/m2. Este valor se sitúa por debajo de la media de la oferta de obra nueva de la zona (1.607 €/m2), lo que dotará al activo de atractivo comercial frente a competidores directos.
✔️ Alineación de intereses: El promotor inyecta 372.500 € de fondos propios a la firma, lo que representa un 25% del esfuerzo financiero del tramo inicial, demostrando un compromiso económico tangible con el éxito de la promoción.

⚠️ RIESGOS:

❗ Carga de refinanciación: El objetivo primordial de la primera disposición neta (925.000 €) es la refinanciación de deuda actual. La nota simple registral evidencia la existencia de una hipoteca a favor de "IBERAVAL, SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA" fechada en enero de 2025, por un principal de 1.050.000 €. Por lo tanto, el dinero captado a los inversores se utilizará en gran medida para rescatar deuda institucional previa y no exclusivamente para inyectar valor directo a la obra.
❗ Comercialización inexistente (0% Preventas): El promotor ha decidido estratégicamente no iniciar la comercialización de las viviendas hasta que la obra esté terminada. Aunque esto busca maximizar el precio de venta, implica que actualmente el riesgo comercial es máximo: la salida de los inversores depende íntegramente de vender las 12 unidades desde cero en el tramo final de la operación.
❗ Ajuste temporal (Riesgo de liquidez): El plazo del préstamo es de 15 meses. Teniendo en cuenta que no hay unidades prevendidas, comercializar 12 chalets, tramitar la financiación de los compradores y formalizar las escrituras públicas en ese margen temporal es un reto considerable. Es altamente probable que el promotor deba recurrir a la prórroga pactada de 6 meses (lo que extendería el repago al mes 21).
❗ Experiencia focalizada del promotor: El promotor cuenta con dilatada experiencia en Zaragoza, pero su historial de proyectos finalizados se centra principalmente en la reforma y "flipping" de viviendas (15 proyectos de esta tipología entregados). Su experiencia específica finalizando desde cero promociones residenciales de obra nueva es más limitada (2 viviendas unifamiliares terminadas en 2025).

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

Se trata de un proyecto interesante en cuanto al alto avance de la obra (73%) y los bajos LTV iniciales (60%), que reducen de forma importante el riesgo de ejecución física del proyecto, creando una barrera de seguridad en caso de tener que ejecutar la garantía. Sin embargo, los inversores deben ser plenamente conscientes de que están asumiendo íntegramente el riesgo comercial, ya que no existe ni una sola preventa asegurada.

Además, el fuerte componente de "refinanciación" destinado a sustituir deuda bancaria preexistente diluye el carácter productivo directo de los fondos. Se debe asumir como escenario base que la rentabilidad no retornará en 15 meses, sino muy probablemente haciendo uso de los 6 meses de prórroga habilitados en el contrato.

En resumen: el proyecto es una operación mejor que un suelo sin licencia y sin obra, porque aquí la obra está muy avanzada; pero la salida por ventas no está probada porque no hay comercialización iniciada y el mercado de Zuera no es tan líquido como Madrid, Málaga o Valencia capital.

Javi230

ForoCoches: Usuario

18-jun-2026 09:44

#71

Nuevo proyecto interesante el Lunes 22 de junio a las 12:00 horas en Civislend.

Proyecto de deuda hipotecaria destinado a cancelar financiación previa y costear la adecuación al Código Técnico de la Edificación de un edificio residencial abandonado (26 viviendas, garajes y trasteros) en La Muela, Zaragoza. La salida del inversor se producirá mediante el pago del principal a vencimiento (formato bullet), cuyo capital provendrá previsiblemente de la entrega y escrituración de las viviendas vendidas.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Residencial La Muela.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Financiar costes de construcción pendientes y refinanciar deuda existente.
- Ubicación: La Muela (50196), Zaragoza.
- Tipo: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.
- Plazo: 15 meses (+ 6 meses de posible prórroga).
- Interés: 11% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 13,75% estimada para el plazo base de 15 meses.
- Ticket: Mínimo 250 €. Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 66% LTV en la primera disposición sobre el valor de tasación actual. El LTV H.E.T. (Hipótesis de Edificio Terminado) es del 54%.
- Préstamo total: 2.350.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 666.915 € en el momento de la firma (30% del split inicial). Estructura total de fondos: 951.013 € (27%).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de intereses garantizados en caso de amortización anticipada.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Promotor experimentado: SILDIBE concentra su actividad estratégicamente en Zaragoza y cuenta con experiencia directa en esta tipología de intervenciones, habiendo entregado 15 proyectos de reforma y venta de viviendas. Adicionalmente, el promotor ya es titular del activo desde noviembre de 2023.
✔️ Avance físico real: A diferencia de proyectos sobre plano, el edificio cuenta con un Certificado de Final de Obra de 2010 y las obras de adecuación actuales, iniciadas en septiembre de 2024, presentan un avance del 65% sobre el presupuesto de reforma.
✔️ Tracción comercial: La comercialización ya se ha iniciado, logrando la reserva de 6 de las 26 viviendas, lo que representa un 23% del total.
✔️ Garantías consolidadas: La operación está respaldada por una garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo (tasado actualmente en 2.320.125 €) y la pignoración de las participaciones sociales de la SPV (Sociedad de Propósito Especial).

⚠️ RIESGOS:

❗ Advertencias severas en la tasación: El informe pericial emitido por Gesvalt incluye advertencias críticas. La sociedad tasadora afirma que no se dispuso de la Certificación de Obra oficial emitida por la Dirección Facultativa, por lo que el avance del 55,103% reflejado en su informe es una estimación basada "únicamente a partir de la inspección ocular". Además, advierten que tampoco dispusieron del presupuesto de contrata oficial.
❗ Riesgo registral de rango: En la Nota Simple consta una hipoteca a favor de IBERAVAL SGR por un principal de 735.000 €. La consecución real de la "garantía hipotecaria de primer rango" para los inversores depende de que la primera disposición neta (1.310.000 €) se ejecute de forma impecable para cancelar y limpiar esta carga previa.
❗ Naturaleza técnica de la licencia: Las obras no están amparadas bajo una licencia de obra mayor ordinaria, sino bajo una "Declaración Responsable" presentada en julio de 2024. Al tratarse de adecuar un edificio con un historial de "estado de abandono" y vandalismo al CTE actual, la declaración responsable traslada toda la carga de legalidad y suficiencia técnica al promotor, aumentando el riesgo administrativo si el Ayuntamiento realiza una inspección desfavorable.
❗ Incertidumbre de costes ocultos: Al ser la rehabilitación de un inmueble construido en 2010 y posteriormente abandonado y vandalizado, la tasadora advierte expresamente que no se hace responsable de posibles "vicios ocultos de la edificación".
❗ Cobertura de ventas insuficiente: Con un LTV final (H.E.T.) del 54% y un nivel de reservas del 23%, el promotor aún necesita formalizar un volumen sustancial de ventas para asegurar la liquidez necesaria que permita devolver el principal al mes 15.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

La operación ofrece un atractivo 11% TIN y cuenta con el mitigante de operar sobre un edificio estructuralmente terminado y un promotor con experiencia local. Sin embargo, las alertas levantadas en el informe de tasación oficial (falta de certificación de la dirección facultativa y ausencia de presupuesto de contrata) restan solidez a la visibilidad real de los costes pendientes. La entrada en este proyecto exige confiar plenamente en la capacidad ejecutiva de SILDIBE para gestionar los sobrecostes inherentes a un edificio vandalizado operando bajo una Declaración Responsable.

Javi230

ForoCoches: Usuario

18-jun-2026 14:19

#72

Nuevo proyecto interesante el viernes 19 de junio a las 12:00 horas en Wecity.

El proyecto consiste en financiar la Fase I de un préstamo destinado a cancelar la carga hipotecaria del suelo y costear el avance de obra de 40 apartamentos turísticos en Torre Pacheco, Murcia. La salida del inversor se realizará mediante la devolución del préstamo utilizando las entregas a cuenta que realicen los compradores de las viviendas.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Murcia Sta Rosalia Apartments.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Cancelación de préstamo previo (carga hipotecaria) y pago de obra.
- Ubicación: Av. Manuel Frutos Llamazares 11, Parcela 15, Urbanización Santa Rosalía Lake, Torre Pacheco (30710), Murcia.
- Tipo: Préstamo con garantía hipotecaria de primer grado (Uso Hotelero).
- Plazo: 9 meses (prorrogable 3 meses adicionales).
- Interés: 11,00% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 8,25% (estimada para el plazo ordinario).
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): LTV 1ª Disposición: 20,85% | LTV Fase I: 23,31% | LTV (H.E.T.): 28,15%.
- Préstamo total: 1.000.000 € (correspondiente a la Fase I, sobre un total previsto de 3.000.000 €).
- Aportación promotor (Skin in the game): 500.000,00 €. (Adicionalmente, los compradores han aportado 3.358.158,12 €).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de obligado cumplimiento.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Tracción comercial excepcional: El proyecto cuenta con un altísimo grado de aceptación en el mercado, habiendo prevendido 30 de las 40 unidades totales, lo que supone un 75% de comercialización.
✔️ Métricas de riesgo (LTV) muy conservadoras: La operación goza de una ratio préstamo-valor excelente para el inversor. Partiendo de una tasación actual de 4.288.735,87 € y un H.E.T. de 10.655.771,40 €, el LTV máximo de esta fase se queda en un ínfimo 23,31%.
✔️ Fuerte implicación de capital externo: Más allá de los 500.000 € aportados por el promotor (Orbesol Grupo Inmobiliario), el proyecto cuenta con 3.358.158,12 € adelantados por los propios compradores. Estos fondos ya han sido inyectados en la obra y disponen de seguros de afianzamiento.
✔️ Avance tangible del proyecto: A diferencia de operaciones sobre plano puro, el promotor ya tiene el activo en propiedad, cuenta con la Licencia de Obra concedida y la construcción presenta un progreso certificado del 27%.
✔️ Protección de rentabilidad: El proyecto incluye una cláusula de obligado cumplimiento de 6 meses, lo que garantiza al inversor un devengo de intereses mínimo de medio año ante posibles amortizaciones anticipadas.

⚠️ RIESGOS:

❗ Riesgo de financiación por fases: El ticket actual de 1.000.000 € cubre únicamente la Fase I de un préstamo global estimado en 3.000.000 €. Si las Fases II y III sufren retrasos o no logran captar fondos en la plataforma, el flujo de caja del proyecto podría tensarse, afectando al cronograma de la obra.

❗ Liquidez vinculada a entregas de clientes: La vía principal de salida para devolver el préstamo a los inversores recae en las entregas a cuenta pendientes de los compradores. Cualquier contratiempo patrimonial de estos clientes para hacer frente a sus pagos podría dilatar la recuperación del principal.
❗ Naturaleza jurídica y turística: El inmueble está licenciado estrictamente como un complejo de "Apartamentos Turísticos" de 4 llaves. Esto implica que su operativa y explotación están sujetas a normativa turística específica y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos clásica, exponiendo el activo a los vaivenes regulatorios y de demanda del sector hotelero.
❗ Riesgo de ejecución inicial: Dado que el préstamo tiene como objeto la "cancelación de préstamo" previo con el que se adquirió el activo, es imperativo que los trámites registrales de cancelación y constitución de la nueva hipoteca de 1er grado se ejecuten sin fricciones para asegurar el rango registral de Wecity.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

La operación presenta unos fundamentales extremadamente sólidos. El riesgo principal derivado de estructurar la deuda en varias fases se ve ampliamente compensado por unas métricas LTV inusualmente bajas (por debajo del 30%) y un éxito comercial masivo (75% prevendido). La inyección de más de 3,3 millones de euros por parte de los compradores finales demuestra que existe demanda real y que la viabilidad comercial, habitualmente el mayor riesgo en promoción inmobiliaria, ya ha sido despejada.

Es una oportunidad robusta que ofrece un 11% anual respaldado por un activo en construcción con licencia y buen ritmo de ventas.

Javi230

ForoCoches: Usuario

19-jun-2026 14:02

#73

Nuevo proyecto el martes 23 de junio a las 12:00 horas en Urbanitae.

Proyecto de deuda para financiar la adquisición de tres locales comerciales y su posterior cambio de uso para desarrollar 66 trasteros (Madrid) y 2 apartamentos (Móstoles). La salida de los inversores se realizará mediante la amortización del préstamo a vencimiento con los ingresos obtenidos por la venta de las unidades resultantes, sin necesidad de alcanzar el 100% de comercialización para satisfacer la deuda.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Proyecto Paseo de los Olivos.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Adquisición de locales y desarrollo de 66 trasteros y 2 apartamentos en tres actuaciones.
- Ubicación: Paseo de los Olivos 90 (Madrid), c/ Joaquín Turina 34 (Madrid) y c/ Salcillo 7 (Móstoles).
- Tipo: Préstamo a tipo fijo con promesa de hipoteca de primer rango.
- Plazo: 18 meses (con posible extensión de 6 meses adicionales).
- Interés: 11,0% TIN anual simple.
- Rentabilidad TOTAL: 16,50% (correspondiente al plazo ordinario de 18 meses).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 51,5% sobre las ventas brutas esperadas (LTC del 75,9% sobre costes sin intereses).
- Préstamo total: 725.000 € (supone el 59% del total de las fuentes del proyecto).
- Aportación promotor (Skin in the game): 509.250 € (Skin in the game equivalente al 41% del capital total aportado).
- Interés mínimo (Make-whole): 18 meses garantizados (Make-whole), independientemente de si el proyecto se devuelve antes.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Solvencia y trayectoria del promotor: La operación está respaldada por una sociedad vinculada a GRUPANXON, un grupo inmobiliario con constructora propia y un historial de altísima fiabilidad en Urbanitae, habiendo devuelto con éxito 14 de los 20 proyectos previos financiados en la plataforma.
✔️ Métricas de apalancamiento conservadoras: El proyecto goza de una estructura financiera muy saneada. El LTV (Préstamo sobre Valor de Venta) es tan solo del 51,5%, garantizando un amplio colchón de seguridad ante posibles bajadas de precio. Además, el promotor compromete una suma considerable (509.250 €), alineando totalmente sus intereses con los del inversor.
✔️ Agilidad administrativa: La ejecución de los dos proyectos de trasteros en Madrid (Torres de Lucero y Joaquín Turina) operará bajo Declaración Responsable ante la Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), lo que neutraliza los prolongados tiempos de espera de las licencias ordinarias y permite iniciar obras en cuanto se disponga del capital.
✔️ Demanda y tracción comercial comprobada: Pese a estar en una fase incipiente, el promotor ya ha logrado captar reservas para 16 de los 66 trasteros proyectados (9 en Torres de Lucero y 7 en Joaquín Turina).✔️ Cobertura total de la rentabilidad: La cláusula de devengo mínimo garantizado de 18 meses asegura que, si el promotor tiene éxito comercial anticipado y amortiza la deuda prematuramente, el inversor reciba de todas formas su rentabilidad íntegra del 16,50%.

⚠️ RIESGOS:
❗ Riesgo urbanístico derivado de la Declaración Responsable: Aunque la Declaración Responsable acelera el inicio, traslada toda la carga legal al promotor. Si en una inspección municipal posterior se detectan deficiencias (especialmente rigurosas en los cambios de uso a residencial de los locales de Móstoles), el proyecto podría sufrir paralizaciones o sobrecostes técnicos.
❗ Saneamiento registral imprescindible: Las notas simples aportadas revelan historiales registrales complejos. En el local de Joaquín Turina consta una hipoteca previa (inscripción 6ª) que fue objeto de certificación para procedimiento de ejecución extrajudicial. La seguridad de la operación depende de que la adquisición y posterior constitución de la "promesa de hipoteca de primer rango" se ejecute de manera impecable para asegurar el blindaje de Urbanitae.
❗ Incertidumbre en los costes de adecuación: El proyecto destina 400.000 € a costes de construcción y apenas 21.200 € a contingencias. Al tratarse de reformas de locales preexistentes en edificios antiguos (como el de Joaquín Turina de 1970), el riesgo de vicios ocultos (estructurales, de humedades o saneamiento) es mayor que en obra nueva, lo que podría tensar la partida de contingencias.
❗ Riesgo de liquidez por absorción comercial: El flujo de caja necesario para cancelar la deuda al mes 18 depende de formalizar un volumen de ventas que garantice la liquidez. Un enfriamiento en el sector podría estancar las ventas y forzar la prórroga de 6 meses prevista en el contrato.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

La propuesta presenta una relación rentabilidad-riesgo sumamente atractiva para el crédito a corto plazo. Si bien toda transformación de locales conlleva riesgos técnicos y administrativos inherentes, la operación está sólidamente blindada por unos ratios de apalancamiento muy prudentes (LTV del 51,5%) y un skin in the game superior al 40%.

El mitigante definitivo es la experiencia y solvencia de GRUPANXON en la ejecución de más de 2.000 unidades en los últimos 5 años y su intachable historial en devoluciones previas con la misma plataforma. El proyecto cuenta con márgenes de maniobra suficientes para absorber ligeros desvíos sin poner en riesgo el principal de los inversores.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

💸 EXTRA (BONUS + BIZUM)
Si quieres invertir, llevarte el bonus de bienvenida de Urbanitae y además un extra de mi parte por BIZUM, regístrate usando mi enlace de referido: https://urbanitae.com/es/invitado/?access=U261881

🟢 Si inviertes entre 500€ y 1500€: Urbanitae te da 25€ + Yo te doy EXTRA 10€. Total: 35€
🟢 Entre 1501€ y 3000€: Urbanitae te da 50€ + Yo te doy EXTRA 20€. Total: 70€
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Javi230

ForoCoches: Usuario

19-jun-2026 14:13

#74

Nuevo proyecto el martes 23 de junio a las 16:00 horas en Urbanitae.

El Proyecto Ronda Nord consiste en un préstamo hipotecario para financiar parcialmente los costes de construcción de una promoción residencial de 28 viviendas plurifamiliares con garajes en Sant Feliu de Guíxols, Gerona. La salida de los inversores se realizará mediante la amortización del préstamo y el abono de intereses utilizando los ingresos generados por la venta de dichas viviendas.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Proyecto Ronda Nord.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Préstamo para la financiación parcial de los costes de construcción de la promoción.
- Ubicación: Ronda Nord, 37, 17220 Sant Feliu de Guíxols, Gerona.
- Tipo: Proyecto de deuda mediante préstamo a tipo fijo.
- Plazo: 18 meses, con la opción de una extensión adicional de hasta 6 meses.
- Interés: 10,0% anual simple para el Tramo A.
- Rentabilidad TOTAL: 15% estimada sobre el plazo base de 18 meses.
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 47,0% sobre el valor de tasación HET (Hipótesis de Edificio Terminado). Presenta un ratio LTV inicial muy conservador de aproximadamente el 30%, basándose en la valoración del activo en su estado actual (4,11 millones de €).
- Préstamo total: Hasta 4.500.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.
- Aportación promotor (Skin in the game): El promotor ha comprometido un capital total de 2.663.616 €. De este importe, 1.868.917 € ya han sido aportados para la adquisición del suelo y el arranque de las obras.
- Interés mínimo (Make-whole): Se establecen 9 meses de intereses mínimos garantizados para el Tramo A en caso de amortización anticipada voluntaria.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Alineamiento y solvencia del promotor: Dinarosi Costa Brava es un gestor especializado con más de 20 años de trayectoria. El suelo fue adquirido íntegramente con fondos propios y actualmente está libre de cargas.
✔️ Riesgo de ejecución mitigado: El proyecto ya cuenta con Licencia de Obras en vigor. Las obras han alcanzado un grado de avance del 25%, incluyendo movimientos de tierra y estructuras iniciales, lo que reduce significativamente la incertidumbre en los plazos constructivos iniciales.
✔️ Garantías robustas: La operación está blindada con una hipoteca de primer rango sobre las 28 viviendas con una responsabilidad hipotecaria del 140% del principal. También incluye una prenda de primer rango sobre las participaciones sociales y las cuentas bancarias de la SPV prestataria.
✔️ Mecanismo de barrido de caja (Cash-sweep): El 70% de los ingresos netos derivados de la venta de las viviendas se destinará obligatoria y prioritariamente a la amortización del préstamo. Ç✔️ Demanda y viabilidad comercial: Un informe de Due Diligence Comercial independiente confirma la escasez de oferta de obra nueva y una sólida demanda en la zona. Además, el promotor vendió íntegramente sobre plano un proyecto anterior de 32 viviendas en la misma calle en solo 14 meses.

⚠️ RIESGOS:
❗ Riesgo comercial: La comercialización de las viviendas aún no ha comenzado, ya que el promotor busca maximizar el valor en etapas más avanzadas. Un posible retraso en el ritmo de ventas podría provocar demoras en el repago del préstamo.
❗ Sobrecostes de construcción: Aunque las obras han comenzado, existe el riesgo de desviaciones en los costes de materiales o ejecución. Este riesgo está parcialmente mitigado por la inclusión de una reserva para contingencias equivalente al 15% del presupuesto total de obra en el Plan de Negocio.
❗ Iliquidez de la inversión: Se trata de una inversión sin liquidez a corto o medio plazo. Los inversores no tendrán capacidad para vender sus instrumentos de inversión y deberán esperar al repago al finalizar el proyecto.
❗ Histórico de la SPV: El balance de situación de la SPV en el ejercicio 2024 refleja resultados negativos de ejercicios anteriores por importe de -386.532,00 €. Aunque es habitual en sociedades vehículo que acumulan gastos antes de iniciar las ventas, es un indicador a monitorear.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

Este proyecto presenta un perfil de riesgo-rentabilidad muy atractivo dentro de las operaciones de deuda. La seguridad es alta gracias a las garantías hipotecarias y prendarias de primer rango, el avance de la obra al 25% (que elimina gran parte del riesgo técnico inicial) y el fuerte compromiso patrimonial del promotor, que aporta el suelo libre de cargas.

Eso sí, no deja de ser una promoción residencial donde las ventas aún no han arrancado, por lo que el riesgo comercial de colocación del producto en tiempo y precio sigue latente, lo que podría obligar a utilizar la extensión de 6 meses del préstamo.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

19-jun-2026 22:14

#75

Nuevo proyecto interesante el martes 23 de junio a las 12:00 horas en Wecity.

Barcelona Pallejà es un préstamo de Wecity para financiar la obra de una promoción de 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros en Carrer Mare de Déu de Loreto 47, Pallejà. La salida prevista para el inversor será mediante la formalización de contratos de compraventa, es decir, con la entrada de dinero procedente de compradores; si las ventas no avanzan, el repago dependería de prórroga, refinanciación o ejecución de la garantía.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Barcelona Pallejà.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto: Financiación de costes de obra.
- Ubicación: Carrer Mare de Déu de Loreto 47, Pallejà, Barcelona.
- Tipo: Préstamo hipotecario a tipo fijo
- Plazo: 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros
- Interés: 11,00% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 16,50% a 18 meses.
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): El Loan To Value (LTV) sobre la Hipótesis de Edificio Terminado (HET) para el conjunto de las fases es del 41,23% (basado en una tasación HET de 3.589.254,11 €). El LTV de la primera disposición es muy conservador, situándose en el 18,55% respecto a la tasación actual del suelo y la estructura realizada (1.360.705,29 €).
- Préstamo total: 740.000 € en esta primera fase (con una estructura global de hasta 1.480.000 €).
- Aportación promotor (Skin in the game): El promotor aporta un capital de 1.231.920,00 €, lo que representa el 62,48% del coste total de la operación en esta fase, destinado a la compra del suelo, costes técnicos y obra ya ejecutada.

- Interés mínimo (Make-whole): Se establece un periodo mínimo de obligado cumplimiento de 6 meses, asegurando el cobro de intereses durante ese lapso si hay amortización anticipada.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Garantía hipotecaria sólida: La operación cuenta con una hipoteca de primer grado inscrita en el Registro de la Propiedad sobre el propio activo. Las labores de ejecución y administración fiduciaria recaen en un Agente de Garantías institucional externo (Global Security Partners).
✔️ Avance físico real: Las obras ya están iniciadas y presentan un estado de ejecución física del 24,51% certificado por la tasadora oficial Gloval Valuation (a fecha de abril de 2026). Esto elimina los riesgos de arranque, movimientos de tierra iniciales y cimentación profunda.
✔️ Situación urbanística resuelta: La promoción cuenta con Licencia de Obras concedida en octubre de 2025 (y modificada con éxito en febrero de 2026), lo que mitiga por completo el riesgo de paralización administrativa previa.
✔️ Estructura financiera equilibrada: El promotor asume la mayor parte del peso económico del proyecto mediante recursos propios (más del 62%), reduciendo significativamente la dependencia crediticia externa.
✔️ Producto idóneo en mercado escaso: La tasación oficial destaca que la oferta de obra nueva residencial es muy escasa en el centro urbano de Pallejá, existiendo una demanda media y equilibrada en un rango de precios coherente para la zona.
✔️ Monitoreo independiente: El uso y disposición de los fondos solicitados por el promotor estará estrictamente auditado y controlado por una empresa de monitoring externa a wecity.

⚠️ RIESGOS:

❗ Bajo nivel de preventas (Riesgo Comercial): El promotor cuenta actualmente con solo 1 reserva sobre las 9 viviendas (11%). Aunque el producto tiene buena salida comercial, la escasez de contratos privados formalizados traslada el riesgo de la devolución directamente al ritmo de ventas futuro durante los 18 meses de plazo.

❗ Desfase registral y condicionantes constructivos: El informe de tasación advierte que la finca aún no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro. Adicionalmente, existe un asiento de presentación de obra nueva calificado desfavorablemente en el Registro de la Propiedad (pendiente de subsanación), y no se ha formalizado aún la Escritura de División Horizontal, lo que requerirá un seguimiento técnico y registral riguroso.
❗ Asignaciones pendientes y servicios: La planta cubierta contempla 9 terrazas de uso privativo cuyo reparto exacto por vivienda no está definido formalmente en el proyecto ejecutivo. Asimismo, la promoción tiene la obligación urbanística impuesta por la licencia de costear la urbanización de una parte de la finca cedida al Ayuntamiento.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

El proyecto de wecity en Pallejá cuenta con excelentes fundamentales de seguridad constructiva y financiera: un LTV HET muy equilibrado (41,23%), una obra real que ya supera el 24% de avance físico y un sólido volumen de recursos propios aportados por el promotor (skin in the game de más del 62%). La garantía real de primer grado aporta una red de seguridad jurídica incuestionable.

Sin embargo, la cautela viene justificada por el estado incipiente de la comercialización (solo un 11% reservado) y los habituales desfases registrales y de catastro que arrastra el activo (como la subsanación de la calificación registral desfavorable de la obra nueva). Es una opción para diversificar carteras de deuda a tipo fijo, siempre monitoreando el avance de las preventas residenciales en los próximos meses.

Javi230

ForoCoches: Usuario

24-jun-2026 14:23

#76

Nuevo proyecto interesante el Viernes 26 de junio a las 12:00 horas en Civislend.

El proyecto consiste en un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar parte de la compra de un suelo urbano consolidado en Granada, destinado a la promoción de 10 viviendas unifamiliares adosadas. La salida del inversor se producirá cuando el promotor obtenga la licencia de obras y se le conceda el préstamo promotor bancario, momento en el que se cancelará la deuda con los inversores de Civislend.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Vivantia Homes Granada.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Financiar parte de la compra de suelo para 10 chalets adosados.
- Ubicación: Cta. del Pino, 70, Genil, 18008 Granada.
- Tipo: Préstamo de tipo fijo con garantía hipotecaria.
- Plazo:15 meses (con opción a prórroga de 6 meses).
- Interés: 10,50% TIN anual.
- Rentabilidad TOTAL: 13,13% (sobre los 15 meses iniciales).
- Ticket: Mínimo 250 €. Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 59%. Se calcula dividiendo el préstamo de 1.000.000 € entre la tasación actual del suelo (1.684.811 €)- Préstamo total: 1.000.000 €
- Aportación promotor (Skin in the game):500.000 € en el momento de la firma. Representa el 33% de los fondos iniciales necesarios para la compra.

- Interés mínimo (Make-whole): Amortización anticipada libre a partir del mes 4. Esto asegura al inversor al menos 4 meses de rentabilidad (Make-whole implícito).

⚖️ FORTALEZAS:

✔️ Subyacente y Garantía: El préstamo cuenta con una garantía hipotecaria de primer rango sobre el suelo. El activo ha sido tasado por Gesvalt en 1.684.811 €, lo que proporciona un margen de seguridad razonable (LTV del 59%) ante un posible impago. Se trata de Suelo Urbano Consolidado.
✔️ Implicación del Promotor (Skin in the game): El promotor aporta 500.000 € de fondos propios al inicio de la operación, asumiendo un 33% del riesgo inicial de la compra del suelo.
✔️ Experiencia: El grupo inmobiliario VIVANTIA HOMES cuenta con más de 20 años de experiencia en promociones a nivel nacional e internacional.
✔️Ubicación Atractiva: La zona de la Carretera de la Sierra está consolidada, es de baja densidad y se encuentra muy próxima al centro de la ciudad y al entorno de la Alhambra.

⚠️ RIESGOS:

❗Riesgo de Licencia (Burocrático): La salida de los inversores de Civislend depende de que el promotor obtenga el préstamo bancario, y este a su vez depende de la obtención de la licencia de obras. La licencia aún no ha sido solicitada. Los tiempos de la administración pública son impredecibles y pueden alargar el proyecto.
❗Incertidumbre Comercial: La comercialización de las viviendas no ha sido iniciada. Además, el precio medio de venta estimado en el proyecto es de 2.824 €/m2. Según el estudio de mercado, el precio medio de los últimos cierres de obra nueva en la zona es de 2.409 €/m2. El promotor asume que venderá más caro basándose en ventajas competitivas, lo cual es una expectativa, no una certeza.
❗Riesgo de Plazo (Liquidez): Aunque el plazo inicial es de 15 meses, el contrato estipula una prórroga posible de 6 meses adicionales. Debes estar preparado para no disponer de tu capital durante 21 meses.
❗Solvencia de la Sociedad Vehículo (SPV): La sociedad prestataria (GLEVAMANT S.L.) fue constituida muy recientemente, en octubre de 2024, con un capital social mínimo de 3.000 €. Presenta unos resultados pasados negativos de -4.148,76 € a junio de 2026. Todo el peso de la solvencia recae sobre el activo hipotecado y no sobre el balance de la sociedad.
❗Divergencia Registral: El informe de tasación advierte que la superficie que figura en el Registro de la Propiedad es inferior a la superficie real comprobada topográficamente, existiendo un exceso de cabida del 7,55% que se recomienda georreferenciar e inscribir correctamente.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

Este proyecto presenta un binomio rentabilidad-riesgo equilibrado, pero que exige precaución. Su mayor fortaleza es la garantía real del suelo (que cubre el principal con un colchón del 41% según tasación) y la fuerte inyección de capital inicial del promotor.

Sin embargo, el éxito del préstamo está enteramente supeditado a un hito administrativo: la obtención de la licencia de obras para conseguir la refinanciación bancaria. Si el Ayuntamiento de Granada se retrasa en la concesión de dicha licencia, es altamente probable que el proyecto agote sus 15 meses y se active la prórroga de 6 meses. A esto se suma el reto de vender las viviendas a un precio superior a la media de la zona. Es una buena opción para diversificar cartera, siempre que asumas que el dinero podría estar bloqueado casi dos años y confíes en el valor real de la tasación del suelo.

Javi230

ForoCoches: Usuario

27-jun-2026 00:43

#77

Nuevo proyecto interesante el lunes 29 de junio a las 16:00 horas en Wecity.

El proyecto consiste en financiar la adquisición de 4 parcelas en la Etapa II del desarrollo de Los Ahijones (Madrid) para promover 64 viviendas VPPB a través de la cooperativa Cerasus Promoción S. Coop. Mad. La salida de los inversores está contemplada mediante la posterior concesión de un préstamo promotor bancario para la construcción y/o con las aportaciones de fondos propios de los propios cooperativistas.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: Madrid Cerasus Los Ahijones.
- Plataforma: Wecity.
- Objeto:Adquisición de suelo.
- Ubicación:Los Ahijones (Etapa II), Madrid.
- Tipo:Préstamo con garantía hipotecaria de 1er grado.
- Plazo: 18 meses + 6 meses de posible prórroga.
- Interés: 11,00% anual.
- Rentabilidad TOTAL: 16,50% estimada.
- Ticket: Mínimo 500 €.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 70,48% sobre una tasación actual (norma ECO) de 2.390.729,56 €.
- Préstamo total: 1.685.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game):2.581.751 € (los cooperativistas cubren el 60,61% de los costes totales de adquisición).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de obligado cumplimiento, lo que garantiza una rentabilidad mínima del 5,5%.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️Nivel de comercialización sobresaliente: El proyecto cuenta con 62 de los 64 cooperativistas ya adheridos. Tener casi el 97% de la promoción reservada antes de comprar el suelo elimina drásticamente el riesgo comercial y es el argumento de mayor peso para facilitar la futura entrada de la financiación bancaria.
✔️Skin in the game muy elevado: Los cooperativistas aportan 2.581.751 € frente a los 1.685.000 € que levanta wecity. Este grado de compromiso de capital propio mitiga enormemente el riesgo de abandono del proyecto.
✔️Demanda y Producto (VPPB): El desarrollo de Vivienda de Protección Pública Básica en esta zona de Madrid cuenta con una demanda fortísima debido a sus precios asequibles frente a la vivienda libre, lo cual justifica la fulgurante velocidad de las reservas.
✔️Experiencia del gestor: Impulsa Proyectos Inmobiliarios respalda la gestión de la cooperativa, aportando un historial de más de 35 años y más de 18.000 viviendas entregadas en el mercado.

⚠️ RIESGOS:

❗Incertidumbre urbanística (Fase inicial de urbanización): Las obras de urbanización de la Etapa II de Los Ahijones acaban de arrancar y la licencia de obra no se solicitará hasta que estas presenten un mayor grado de avance. Al evaluar oportunidades en los nuevos desarrollos del sureste madrileño, al igual que ocurre con proyectos paralelos en el ámbito de Los Berrocales, los plazos burocráticos y los ritmos de urbanización son el mayor cuello de botella.

❗Cargas urbanísticas con prioridad registral: Las notas simples registrales revelan fuertes afecciones vinculadas al pago de los gastos de urbanización (por importes de 508.275 €, 510.500 €, 311.325 € y 312.688 € respectivamente para cada parcela). En el escenario de que no se abonen dichos gastos, la Administración competente podría embargar las fincas, gozando de prioridad registral por encima de la hipoteca de los inversores.
❗Riesgo de financiación bancaria (Dependencia para el Exit): La salida del inversor depende de que un banco otorgue el préstamo promotor. Las entidades bancarias son sumamente estrictas y exigen que el suelo adquiera la condición de solar y tenga licencia de obras concedida para inyectar liquidez. Si la urbanización se retrasa, el banco no entrará en el mes 18 ni en el 24.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

Esta operación presenta un perfil de riesgo muy polarizado. En la vertiente financiera y comercial, el proyecto es excepcionalmente sólido: tener el 97% de las viviendas adjudicadas y más de 2,5 millones de euros de skin in the game proporciona una red de seguridad poco habitual. El motivo de la cautela reside puramente en el calendario urbanístico.

Inyectar capital en la Etapa II de Los Ahijones con las máquinas recién entrando a urbanizar implica asumir un riesgo temporal significativo. El repago depende de la entrada de un banco, y el banco solo entrará cuando el suelo esté maduro y la licencia esté en la mano. Es un proyecto apto para invertir, pero asumiendo mentalmente desde el primer día que los 18 meses son un escenario muy optimista y que el uso de los 6 meses de prórroga—e incluso la necesidad de futuras refinanciaciones—es un escenario altamente probable.

Javi230

ForoCoches: Usuario

27-jun-2026 00:55

#78

Nuevo proyecto interesante el Miércoles 1 de julio a las 12:00 horas en Civislend.

Se trata de un préstamo puente de 2.500.000 € con garantía hipotecaria de primer rango destinado a refinanciar deuda y costear la finalización de 5 viviendas de lujo (áticos dúplex) en un complejo en Menorca. La salida del inversor se materializará mediante la venta de estos inmuebles una vez terminados (actualmente al 75% de ejecución), liquidándose el principal y los intereses en un único pago (bullet) a la fecha de vencimiento.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Arenal Menorca.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto:Refinanciación de deuda y financiación de costes de construcción pendientes.
- Ubicación:Av. de s'Arenal, 6 (Arenal des Castell, Illes Balears).
- Tipo:Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.
- Plazo:15 meses (+ 3 meses de posible prórroga).
- Interés:12,00% TIN.
- Rentabilidad TOTAL:15,00% (estimada al término inicial).
- Ticket: Mínimo 250 €. Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad):LTV 1ª Disposición: 50%. LTV HET (Edificio Terminado): 66%.
- Aportación promotor (Skin in the game):1.823.846 € (supone el 22% de los fondos totales necesarios).

- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses de intereses garantizados en caso de amortización anticipada.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️Solvencia y Track Record del Promotor: Grupo Azur cuenta con casi 40 años de experiencia en el sector inmobiliario de lujo. Además, ya ha operado previamente con Civislend devolviendo en plazo el proyecto "Panorama Fuerteventura".
✔️Garantía hipotecaria respaldada: La operación cuenta con una garantía de primer rango sobre 5 activos que presentan un valor de tasación actual de 2.069.718 € y un valor en hipótesis de edificio terminado (HET) de 3.773.477 €.
✔️Alineación de intereses (Skin in the game): El promotor asume un riesgo directo significativo al aportar 1.823.846 € de fondos propios a la operación.
✔️Comercialización altamente validada: Las otras 27 viviendas de la promoción (que no forman parte de la garantía) ya se encuentran vendidas. De las 5 viviendas objeto del préstamo, 2 ya cuentan con una reserva formalizada de 30.000 € cada una.
✔️Demanda sólida y escasez de oferta: El estudio de mercado confirma que el stock de obra nueva en primera línea en la zona es "críticamente escaso" y roza el nivel "cero". Existe una demanda insatisfecha de compradores internacionales (franceses, británicos, alemanes) de alto poder adquisitivo que buscan compras patrimoniales.

⚠️ RIESGOS:

❗Vicios constructivos severos (Alerta Principal): La tasación de CBRE revela la existencia de "patologías constructivas por filtraciones" derivadas de fallos en la impermeabilización original de las cubiertas. Se ha presupuestado un elevado coste de reparación (CAPEX) de 576.842,29 € para subsanar estos daños. Al tratarse de 5 áticos dúplex, las viviendas en garantía son las más expuestas y directamente afectadas por este defecto estructural.
❗Retrasos y discrepancia en el avance de obra: Mientras que la promoción general presenta un avance del 85%, los 5 activos en garantía se encuentran estancados en un 75% debido a inclemencias meteorológicas previas, evidenciando problemas en el ritmo de ejecución de estas unidades específicas.
❗Ausencia de documentación técnica crítica: El informe pericial de tasación subraya explícitamente que no se ha dispuesto del contrato de ejecución de obra, no se ha aportado el presupuesto de contrata, ni se ha entregado el certificado de eficiencia energética.
❗Avisos y discrepancias registrales: La tasadora advierte de discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral/catastral. Aunque no inducen a error en la valoración, se requiere su correcta inscripción futura.
❗Riesgo de liquidez por ultraestacionalidad: El mercado en Es Mercadal es de carácter "ultraestacional". Durante los meses de invierno (noviembre a abril), la ocupación cae por debajo del 5%. Si los problemas en la cubierta retrasan la entrega más allá de la ventana estival, las ventas y la liquidez podrían paralizarse hasta la siguiente temporada alta.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

El proyecto goza de fundamentales comerciales excelentes: un LTV prudente del 50% en primera disposición, un promotor con experiencia demostrada que aporta gran cantidad de capital propio, y un producto en una ubicación donde la demanda absorbe rápidamente cualquier oferta de obra nueva.

Sin embargo, el riesgo de ejecución es inusualmente alto. Las patologías por filtraciones en las cubiertas (con un sobrecoste de reparación superior al medio millón de euros) afectan de manera directa a los áticos que conforman tu garantía hipotecaria. La falta de documentación básica (como el contrato de ejecución) durante la peritación es una señal de advertencia administrativa. Es una operación rentable y bien avalada sobre el papel, pero requiere asumir que los plazos de obra y los costes podrían sufrir variaciones debido a la complejidad de las reparaciones requeridas.

Javi230

ForoCoches: Usuario

27-jun-2026 01:10

#79

Nuevo proyecto el martes 30 de junio a las 12:00 horas en Urbanitae.

El proyecto consiste en la concesión de un préstamo senior garantizado para financiar la reforma integral y reposicionamiento de una villa de lujo en la urbanización El Herrojo Alto, en Benahavís. La salida del inversor se materializará mediante la venta del activo una vez terminadas las obras de reforma, liquidándose el principal y los intereses generados en un único pago (bullet) a la fecha de vencimiento del préstamo.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto:Villa Solana / Benahavís.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto:Préstamo senior para financiar parcialmente CapEx y reforma integral.
- Ubicación:Urb. El Herrojo Alto, 170, Benahavís (Málaga).
- Tipo:Préstamo de deuda a tipo fijo (Tramo A).
- Plazo:24 meses (con posibilidad de extensión de 6 meses en el mes 24).
- Interés:10,5% anual simple.
- Rentabilidad TOTAL:21,00% (estimada al término inicial de 24 meses).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad):LTV s/ Tasación HET: 56% (sin intereses) / 65% (con intereses).
- Préstamo total:2.240.000 € (Repartido en Tramo A de 1.150.000 € y Tramo B de 1.090.000 €).
- Aportación promotor (Skin in the game):2.058.690 € (representa el 48% del total de las fuentes del proyecto).
- Interés mínimo (Make-whole):18 meses de intereses garantizados (equivalente a un 15,75% de rentabilidad mínima).

⚖️ FORTALEZAS:
✔️Extraordinaria alineación de intereses (Skin in the game): El promotor asume una carga financiera sustancial, comprometiendo 2.058.690 € de fondos propios, lo que cubre el 48% de los costes totales del proyecto frente al 52% financiado por la plataforma.
✔️Paquete de garantías muy robusto: La operación está blindada mediante una hipoteca de primer rango con una responsabilidad hipotecaria del 140% sobre el principal, pignoración de las cuentas corrientes y participaciones de la sociedad, y un mandato de venta al 80% del valor de tasación a partir del mes 24.
✔️Margen comercial razonable y conservador: El precio de salida estimado es de 5.805.000 € (9.000 €/m²). Este valor se sitúa de forma conservadora por debajo de la media del mercado en operaciones similares en la zona de El Herrojo, la cual alcanza los 9.806 €/m².
✔️Márgenes LTV y LTC seguros: La operación presenta un Loan To Value (LTV) del 56% sin intereses y del 65% incluyendo intereses sobre la hipótesis del edificio terminado (HET). Esto permite absorber posibles fluctuaciones a la baja en el precio de venta del mercado de lujo sin comprometer la devolución del capital.

⚠️ RIESGOS:
❗Riesgo Urbanístico Severo (Fuera de Ordenación): El informe pericial de tasación de Tinsa advierte de forma explícita que el inmueble actual "no cumple con las determinaciones de la normativa urbanística vigente" y se encuentra en "Situación de Fuera de Ordenación Relativa". En un proyecto de reforma integral donde hay que tramitar licencias, este estado puede generar bloqueos severos, sobrecostes regulatorios o paralizaciones por parte de la administración local.
❗Discrepancias de Superficie (Registral vs. Física): La tasadora Tinsa señala que existen variaciones muy importantes entre la superficie que consta en el registro (428,70 m²) y la superficie física comprobada (656,31 m²). El saneamiento de esta divergencia registral es indispensable para una correcta comercialización futura y puede dilatar los tiempos de venta y generar costes administrativos.
❗Afecciones fiscales vigentes: La nota simple del Registro de la Propiedad revela que la finca se encuentra afecta por 5 años al pago de posibles liquidaciones complementarias del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y retenciones de No Residentes derivadas de la compraventa original.
❗Estructura Financiera de la Sociedad (SPV): El balance de la prestataria (Avenia Investments S.L.) arrastra unos resultados negativos de ejercicios anteriores por valor de -708.132,51 € en 2024. Aunque en el último ejercicio logró un resultado neto positivo de 808.049,46 €, la sociedad opera con unos fondos de efectivo líquido residuales de apenas 5.897,97 € a cierre de 2024.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA
A nivel financiero, la estructura del tramo de deuda es inmejorable: el promotor arriesga prácticamente el mismo capital que los inversores (48% frente a 52%), las ratios de LTV ofrecen un colchón de seguridad muy holgado, y las garantías reales y societarias son exhaustivas. El precio de venta planeado tiene todo el sentido económico según el estudio de mercado de viviendas comparables en Benahavís.

Sin embargo, el riesgo técnico y administrativo es extraordinariamente alto. La clasificación del activo en situación de "Fuera de Ordenación Relativa" constatada por Tinsa es la mayor señal de alerta (red flag) del proyecto. Al tratarse de una reforma profunda que altera volúmenes y espacios de una finca que actualmente incumple la normativa, el riesgo de que la obtención y ejecución de licencias sufra retrasos fatales es muy superior al de una promoción ordinaria. Invertir exige asumir que el plazo base de 24 meses tiene altas probabilidades de sufrir extensiones por enredos burocráticos y registrales derivados de sus discrepancias de superficie y afectaciones previas.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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🟢 Si inviertes entre 500€ y 1500€: Urbanitae te da 25€ + Yo te doy EXTRA 10€. Total: 35€
🟢 Entre 1501€ y 3000€: Urbanitae te da 50€ + Yo te doy EXTRA 20€. Total: 70€
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Javi230

ForoCoches: Usuario

27-jun-2026 01:24

#80

Nuevo proyecto el martes 30 de junio a las 16:00 horas en Urbanitae.

El proyecto consiste en la concesión de un préstamo puente destinado a financiar la adquisición de un suelo finalista y el pago del IVA asociado para desarrollar una promoción de 24 viviendas de lujo. La salida y repago para el inversor se efectuará a través de dos vías: la recuperación del IVA por parte de la Agencia Tributaria y las inyecciones de fondos propios (equity) que el promotor levantará durante la fase inicial para conseguir financiación bancaria.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto: El Campello.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto: Préstamo puente para adquisición de suelo finalista e IVA.
- Ubicación: Cala de l'Amerador, El Campello (Alicante).
- Tipo: Deuda (Tipo Fijo).
- Plazo: 12 meses + 6 meses de prórroga opcional.
- Interés: 10,0% anual simple.
- Rentabilidad TOTAL: 10,0% en 12 meses (o 15,0% si agota la prórroga de 18 meses).
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): LTV: 38,3% / LTC (fase inicial): 43,6%.
- Préstamo total: 2.255.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game): 4.030.000 € totales (2.830.000 € desembolsados en el "Day One").
- Interés mínimo (Make-whole): 6 meses garantizados.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️ Riesgo urbanístico mitigado: La parcela (UZ-7) tiene condición de solar consolidado y es completamente finalista, lo que permite solicitar directamente la licencia de obra mayor sin depender de planeamientos previos o reparcelaciones.
✔️ Compromiso financiero del promotor: El promotor inyecta 2.830.000 € en el momento inicial, una cantidad que supera el importe del préstamo solicitado a la plataforma (2.255.000 €), lo que demuestra una fuerte exposición y alineación de intereses ("skin in the game").
✔️ Paquete de garantías robusto: La operación se estructura con una hipoteca de primer rango que cuenta con una responsabilidad hipotecaria del 135%, además de pignorar las participaciones de la sociedad (SPV) y sus cuentas corrientes, bloqueando el control operativo en caso de impago.
✔️ Colchón de desviación: El margen neto sobre ventas estimado es del 14,6% frente a unos ingresos previstos de 19,5 millones de euros, lo que permite absorber posibles fluctuaciones de costes durante el desarrollo.

⚠️ RIESGOS:
❗ Complejidad en la estrategia de salida: El cobro depende parcialmente de la eficiencia de la Administración Tributaria para devolver el IVA y de la capacidad del promotor para levantar equity adicional en el mercado privado. Evaluar los plazos de salida en operaciones de deuda puente, tal y como ocurre al analizar las estructuras financieras de proyectos como Pallejá o Madrid Nuevo los Berrocales, demuestra que las demoras burocráticas y tributarias representan el principal factor que activa las prórrogas de los préstamos.
❗ Demoras administrativas en licencias: El propio Ayuntamiento de El Campello estima tiempos de tramitación de entre 9 y 10 meses para conceder la licencia. Cualquier leve retraso forzará la ejecución de la prórroga de 6 meses y retrasará la recapitalización bancaria.
❗ Entorno con servicios limitados: Aunque la zona cuenta con un alto valor paisajístico y vistas al mar, el nivel de comercio de proximidad y servicios en el entorno inmediato es bajo, lo que podría generar fricciones comerciales en clientes que busquen primera residencia.
❗ Ritmo de absorción: El periodo medio de permanencia de una vivienda en el mercado local es de 118 días y suele requerir márgenes de negociación cercanos al 8,7% sobre el precio de oferta.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA
La operación destaca favorablemente por su conservadora estructura de capital: la ratio préstamo-valor (LTV) es notablemente prudente y la inyección inicial de fondos propios del promotor es excepcionalmente alta frente al tamaño de la deuda. Las garantías registrales y societarias ofrecen un resguardo técnico muy sólido.

No obstante, la cautela es necesaria porque el éxito puntual del vencimiento a 12 meses está supeditado a variables que escapan del control operativo del promotor (ritmos de la Agencia Tributaria y del departamento de licencias del Ayuntamiento). La asunción realista es contemplar este préstamo como una operación a 18 meses. Si el horizonte temporal extendido encaja en la planificación de liquidez, es un activo defensivo interesante para el tramo de deuda de una cartera inmobiliaria.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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corco19

ForoCoches: Miembro

04-jul-2026 16:20

#81

Parece que hay proyecto nuevo en Civislend

Koudelka

ForoCoches: Usuario

05-jul-2026 13:31

#82

Cita de corco19

Parece que hay proyecto nuevo en Civislend

Mañana se abre el de Portonovo. Recomiendan meter ahi?

Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jul-2026 13:54

#83

Nuevo proyecto interesante el Lunes 6 de julio a las 16:00 horas en Civislend.

El proyecto consiste en un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar el último pago aplazado de la compra de un suelo en Sanxenxo destinado al desarrollo de 63 viviendas plurifamiliares. La salida de los inversores de Civislend coincidirá con la entrada de un préstamo promotor bancario, condicionado a la obtención previa de la licencia de obras y de las preventas necesarias.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: ORA PORTONOVO.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Préstamo puente para financiar parte de la compra del suelo (el último pago aplazado).
- Ubicación: Portonovo, pedanía de Sanxenxo (Pontevedra, Galicia).
- Tipo: Residencial plurifamiliar de obra nueva con 63 viviendas, garajes, trasteros, zonas verdes y piscina comunitaria.
- Plazo: 15 meses (con posibilidad de prórroga por parte del promotor de 6 meses).
- Interés: 11,00% TIN fijo anual.
- Rentabilidad TOTAL: 13,75% (calculada sobre el plazo base de 15 meses).
- Ticket: Mínimo 250 €. Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad):32% (calculado dividiendo el préstamo bruto entre la tasación actual del suelo de 6.303.982 €).
- Aportación promotor (Skin in the game):48% de los fondos, lo que equivale a 1.855.342 € en el momento de la firma.

- Interés mínimo (Make-whole): Garantía mínima de 6 meses de intereses (el promotor puede amortizar total o parcialmente sin penalización a partir del mes 6).

⚖️ FORTALEZAS:

✔️Garantías robustas: La operación cuenta con una hipoteca de primer rango sobre el suelo y una prenda de las participaciones sociales de la SPV. El LTV del 32% es excepcionalmente bajo para este tipo de operaciones, otorgando un gran margen de seguridad en caso de ejecución del colateral.
✔️Solvencia y experiencia del promotor: ORA Gestión ha entregado más de 1.000 viviendas y tiene experiencia consolidada. Es el cuarto proyecto que desarrollan con Civislend, y los tres anteriores avanzan favorablemente y de acuerdo al Business Plan.
✔️Aportación equilibrada: Un "skin in the game" del 48% demuestra un alto compromiso de capital propio por parte del promotor desde el inicio de la operación, reduciendo el riesgo moral.
✔️Viabilidad comercial del producto: Según el estudio de mercado, el precio promedio de estas viviendas (3.683 €/m2) es muy competitivo frente a la oferta de obra nueva de la zona (4.272 €/m2), lo que facilita su futura absorción en el mercado. La ubicación es muy atractiva, a solo 6 minutos de la playa de Baltar.

⚠️ RIESGOS:

❗Riesgo urbanístico / Licencia: La licencia de obras fue solicitada en enero de 2026, pero aún no se ha obtenido. El proyecto se encuentra en una fase preliminar y cualquier retraso administrativo afectará directamente al inicio de la construcción y a los plazos de salida.
❗Comercialización diferida: La comercialización de las viviendas no está iniciada y comenzará exclusivamente tras conseguir la licencia. Por tanto, la acogida real del mercado es actualmente una proyección teórica basada en tasaciones y estudios previos.
❗Dependencia de terceros para la liquidez (Salida): La devolución del capital a Civislend depende del préstamo promotor bancario. El banco exigirá tanto la licencia concedida como un número específico de preventas para subrogarse o liberar fondos. Un fallo en cualquiera de estos hitos retrasaría el reembolso.
❗Cargas registrales previas: La nota simple registral expedida en junio de 2026 expone una condición resolutoria a favor del vendedor original para garantizar un pago aplazado de 1.815.000 €, pagadero antes del 30 de junio de 2026. Esta financiación puente va precisamente destinada a cubrir ese pago. Si ocurriera cualquier imprevisto técnico o burocrático, el impago conllevaría la resolución de la compraventa original, perdiendo el suelo.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

La operación tiene cosas buenas: LTV muy bajo, garantía hipotecaria de primer rango, activo en una zona vendible, rentabilidad atractiva, promotor/grupo con experiencia declarada y una exposición limitada a obra porque Civislend debería salir antes del inicio real de construcción.

Pero no es una operación limpia al 100%. El riesgo no está tanto en el ladrillo terminado, sino en la fase previa: licencia pendiente, comercialización sin iniciar, salida dependiente de banco y preventas y SPV joven con poco patrimonio propio.

Yo la vería adecuada solo para una posición pequeña y diversificada, asumiendo que puede irse a 21 meses o incluso tensionarse. No la usaría como operación “core” ni metería un ticket grande.

Editado: 05-jul-2026 13:57 -

Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jul-2026 14:04

#84

Nuevo proyecto el lunes 6 de julio a las 16:00 horas en Urbanitae.

El proyecto "La Seda II" consiste en el segundo tramo (Tramo B) de un préstamo destinado a financiar los costes pendientes de construcción de tres edificios para 39 apartamentos turísticos en Valencia. La salida de los inversores se producirá mediante la venta de los activos ya terminados a un operador o inversor, o bien, si el gestor decide quedárselos para su explotación, mediante una refinanciación bancaria que permita el repago del préstamo.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto:La Seda II (Tramo B).
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto:Financiación de los costes de construcción pendientes.
- Ubicación:Valencia (distritos de Ciutat Vella, El Cabañal y El Ensanche).
- Tipo:Deuda (Préstamo hipotecario a tipo fijo).
- Plazo:20 meses, con posibilidad de una extensión de 6 meses adicionales.
- Interés:10,25% anual simple.
- Rentabilidad TOTAL:17,1% en 20 meses.
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad):El préstamo representa un Loan To Value (LTV) del 49,0% sin contar intereses, y un 57,3% incluyendo intereses, respecto al valor total estimado de las ventas.
- Préstamo total: La deuda máxima ascenderá a 4.870.000 € estructurada en tres fases (el actual Tramo B es por 1.465.000 €).
- Aportación promotor (Skin in the game): El gestor ha comprometido e invertido hasta la fecha un equity de aproximadamente 2,4 millones de euros en el proyecto.
- Interés mínimo (Make-whole): Existe un retorno mínimo garantizado equivalente a 12 meses de intereses para este tramo.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️Ubicación y demanda: Los edificios se sitúan en distritos clave de Valencia (Ciutat Vella, El Cabañal y El Ensanche), una ciudad con conectividad nacional e internacional y una demanda turística sólida durante todo el año.
✔️ Gestor experimentado e integrado: El grupo (Estructuras Alero & Juanzo Construcciones) acumula más de 20 años de experiencia en Valencia. Además, cuentan con su propia empresa constructora, lo que minimiza la dependencia de terceros y dota al proyecto de un mayor control sobre los costes y la planificación.
✔️Situación administrativa resuelta: Los tres activos cuentan ya con Licencia de Obras concedida y con la aprobación municipal para el cambio a uso terciario hotelero.
✔️Garantías robustas: La operación cuenta con una hipoteca de primer rango sobre los tres activos con una responsabilidad hipotecaria del 140% sobre el principal. Adicionalmente, se incluyen prendas sobre participaciones y cuentas corrientes, y un barrido de caja del 100% de los ingresos de ventas futuras.
✔️Avance físico real: Los activos ya están en fase de construcción, con grados de avance que van desde el 16% (Buenos Aires) hasta el 36% (Conde de Trénor).
✔️ Protección ante desviaciones: El plan de negocio del proyecto contempla una partida específica de 350.000 € destinada exclusivamente a contingencias de obra.

⚠️ RIESGOS:
❗Riesgo de ejecución y plazos: A pesar del avance, existe riesgo de retrasos y sobrecostes inherentes a cualquier obra de construcción o rehabilitación.
❗Dependencia de rondas futuras (Tramos): Al tratarse del Tramo B, la consecución total del proyecto está supeditada a que en el futuro se logre financiar el Tramo C (por 1.745.000 €). Si este último tramo no se cubre, el proyecto podría quedar descapitalizado antes de finalizar las obras.
❗Deuda a corto plazo de la sociedad prestataria: El balance de 2024 de SUECA 45 2022, S.L. (la sociedad prestataria) refleja unas deudas a corto plazo de 3.705.275,44 €. Esto representa un pasivo circulante muy elevado que requiere un estricto control de liquidez.
❗Riesgo de comercialización o refinanciación (Salida): El éxito del retorno depende de que, una vez finalizados, los activos logren venderse a un operador turístico, o bien que el entorno financiero permita una refinanciación bancaria favorable para el promotor.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA
La operación presenta un perfil de riesgo moderado. Por un lado, ofrece un excelente paquete de garantías (hipoteca de primer rango con LTV del 49,0%) y mitigadores fuertes (licencias ya obtenidas, obras iniciadas y un promotor que es a la vez constructor).

Sin embargo, la cautela es necesaria por la estructura de financiación en tres tramos, que deja el cierre financiero total en el aire hasta el Tramo C, y por el elevado pasivo a corto plazo que presenta la sociedad prestataria en sus últimas cuentas.

Una operación para diversificar, con importe moderado, asumiendo que puede irse a extensión y que la protección real depende de que las obras avancen y se mantenga la liquidez del mercado inversor hotelero en Valencia.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Editado: 05-jul-2026 14:15 -

Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jul-2026 14:12

#85

Nuevo proyecto el martes 7 de julio a las 16:00 horas en Urbanitae.

El Tramo B de este proyecto de deuda financia la fase final de construcción de una villa de lujo en Benahavís, la cual se encuentra actualmente al 60% de avance. La salida para los inversores se producirá exclusivamente mediante la venta de la villa una vez finalizadas las obras (estimada para el segundo trimestre de 2027), momento en el que se utilizarán los fondos para repagar tanto el Tramo A como el Tramo B.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto:La Quinta 237 II.
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto:Financiación de los costes de construcción pendientes hasta la finalización de la villa.
- Ubicación:Urbanización La Quinta, El Herrojo (Benahavís, Málaga).
- Tipo:Deuda (préstamo hipotecario a tipo fijo).
- Plazo:9 meses, con posibilidad de una extensión adicional de 6 meses al vencimiento.
- Interés:11,25% anual simple.
- Rentabilidad TOTAL:8,44% en 9 meses.
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad):54,9% sobre el valor estimado de ventas sin intereses, subiendo a un 61,5% si se contabilizan los intereses totales.
- Préstamo total: 4.390.000 €.
- Aportación promotor (Skin in the game):1.780.250 €, cifra que representa el 29% del total de las fuentes de capital del proyecto.
- Interés mínimo (Make-whole): Retorno mínimo de intereses equivalente a 7 meses para este Tramo B.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️Grado de avance que mitiga riesgos: El proyecto cuenta con un 60% de avance de construcción y todos los trabajos estructurales completados. Esto elimina la incertidumbre principal de los desarrollos inmobiliarios, concentrada habitualmente en las fases de cimentación y movimiento de tierras.
✔️Estructura de garantías muy sólida: La operación incorpora una hipoteca de primer rango sobre el activo (Finca registral 7503). Adicionalmente, cuenta con prenda de primer rango sobre las participaciones de la sociedad prestataria, prenda sobre las cuentas corrientes y un poder irrevocable de venta en favor de los inversores.
✔️Holgura en la tasación: El precio de venta planteado en el plan de negocio es de 8.000.000 €, lo cual es prudente frente al valor de tasación ECO bajo la hipótesis de edificio terminado, fijado en 8.258.520,14 €.
✔️Fuerte implicación patrimonial: La inyección de capital por parte del promotor (1.780.250 €) asegura una gran alineación de intereses al tener un capital expuesto considerable ("skin in the game").

⚠️ RIESGOS:
❗Historial de desvíos en el proyecto: Durante el desarrollo previo financiado con el Tramo A, las lluvias torrenciales provocaron retrasos en el inicio de la cimentación y contingencias imprevistas por valor aproximado de 300.000 €.
❗Altísima concentración y riesgo de liquidez: La devolución íntegra de un pasivo de 4.390.000 € recae en la venta de una única unidad residencial. En el nicho del súper lujo (8 millones de euros), la comercialización suele requerir tiempos de maduración muy superiores a la media.
❗Probabilidad de extensión del plazo: Debido a la naturaleza ilíquida del activo subyacente y los retrasos previos, existe un riesgo considerable de que el plazo de venta se retrase y sea necesario agotar la prórroga de 6 meses (alargando la operación a 15 meses reales).
❗Experiencia del promotor como desarrollador local: Puro Properties lleva desde 2009 comercializando inmuebles en la Costa del Sol, pero esta operación en La Quinta constituye su primera promoción directa como promotor en España.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA
Al cruzar los datos de rentabilidad con las garantías ofrecidas, la operación se perfila con una relación riesgo-beneficio estructurada de manera lógica para este ciclo de la obra. El avance del 60% elimina las principales incógnitas constructivas, y un LTV del 54,9% aporta la robustez que habitualmente solemos exigir frente a otras plataformas y vehículos de crowdlending.

Sin embargo, se debe invertir con cautela. Todo el andamiaje del repago depende de encontrar un único comprador dispuesto a desembolsar 8 millones de euros. Ante la alta probabilidad de que el plazo de comercialización absorba la extensión de 6 meses prevista, la decisión de entrada dependerá de que este ticket no desajuste la liquidez general de tu portfolio, operando siempre bajo la asunción prudente de que los fondos pueden quedar inmovilizados durante, al menos, 15 meses.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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Javi230

ForoCoches: Usuario

05-jul-2026 14:13

#86

Cita de corco19

Parece que hay proyecto nuevo en Civislend

Cita de Koudelka

Mañana se abre el de Portonovo. Recomiendan meter ahi?

He subido análisis del nuevo proyecto de Civislend y de los dos nuevos proyectos de Urbanitae

Javi230

ForoCoches: Usuario

08-jul-2026 05:55

#87

Nuevo proyecto el Viernes 10 de julio a las 12:00 horas en Civislend.

Se trata de un préstamo hipotecario para financiar parte de la compra de un suelo con una obra paralizada en Arroyomolinos, destinado a promover 58 viviendas en régimen de cooperativa. La salida de los inversores se producirá cuando el promotor obtenga la nueva licencia, alcance las preventas exigidas y formalice el préstamo promotor bancario con el que cancelará la deuda de Civislend.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto: Couve Arroyomolinos.
- Plataforma: Civislend.
- Objeto:Préstamo con garantía hipotecaria para financiar parte de la compra del activo (suelo).
- Ubicación: Calle Almería, 49 (28939 - Arroyomolinos, Madrid).
- Tipo:Promoción de 58 viviendas (22 unifamiliares y 36 plurifamiliares con anejos) en régimen de cooperativa.
- Plazo:12 meses, con derecho por parte del promotor a una prórroga de 6 meses.
- Interés:12,25% TIN anual bajo la modalidad de pago de intereses Bullet.
- Rentabilidad TOTAL:12,25%.
- Ticket: Mínimo 250 €. Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad):El LTV inicial será de un conservador 48% sobre el valor de tasación actual (8.706.195 €). Sin embargo, el LTV final escalará hasta el 82% cuando se consolide la financiación bancaria para cubrir el pago aplazado en noviembre de 2026.
- Aportación promotor (Skin in the game):El promotor desembolsa 835.100 €, lo que representa el 15% del precio de compraventa del activo y un 17% del total de los fondos aportados en el momento de la firma.

- Interés mínimo (Make-whole): Se permite la amortización anticipada total o parcial a partir del mes 3 sin penalización, devengando siempre un mínimo de 3 meses de intereses.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️Solvencia y trayectoria del promotor: COUVE Gestión Inmobiliaria aporta más de 30 años de experiencia, con más de 470 viviendas entregadas. Tienen un sólido "track record" en Madrid, habiendo entregado ya promociones finalizadas en Arroyomolinos.
✔️Apoyo bancario desde el origen: Una entidad bancaria de primer nivel acompaña la operación desde el momento inicial con la póliza de IVA. Está estipulado que esta misma entidad cubrirá el pago pendiente del suelo y posteriormente facilitará el préstamo promotor.
✔️Ubicación y demanda contrastada: Arroyomolinos es un municipio con consolidado atractivo residencial en el área metropolitana de Madrid. Según los estudios de la tasadora, los precios de venta propuestos son muy competitivos y atractivos frente a la obra nueva de la zona.
✔️Garantía hipotecaria tangible: El préstamo nace respaldado por una hipoteca de primer rango sobre un activo que cuenta con un valor de tasación comprobado de 8.706.195 €.

⚠️ RIESGOS:

❗Degradación del rango hipotecario: En noviembre de 2026, al entrar el banco a financiar el pago aplazado restante del suelo, la hipoteca de Civislend dejará de ser de primer rango y pasará a ser una hipoteca de segundo rango.
❗Riesgo técnico por obra paralizada: El activo sobre el que se va a promover es una obra que lleva detenida desde 2012, con un nivel de ejecución del 27,88%. La tasadora advierte que requerirá pruebas de carga de la estructura, revisión de aislamientos y reparaciones por posible vandalismo o deterioro.
❗Incertidumbre administrativa y regulatoria: El promotor tiene que tramitar la solicitud de una nueva licencia de obras, ya que la original está caducada. Además, el proyecto original, anterior a 2006, debe ser rediseñado y adaptado a las exigencias actuales del Código Técnico de la Edificación.
❗Riesgo comercial inicial: La comercialización de las viviendas cooperativas aún no se ha iniciado. El éxito de la salida de los inversores está condicionado directamente a conseguir el volumen de preventas exigido por la entidad bancaria para liberar el préstamo promotor.

👉 CONCLUSIÓN: NO ME GUSTA

La operación tiene cosas atractivas: promotor con experiencia, producto residencial vendible, ubicación razonable, rentabilidad alta y una tasación que al inicio da buen LTV. Pero la estructura es bastante más delicada de lo que parece: Civislend pasa a segundo rango, el LTV final combinado sube al 82%, la obra lleva parada desde 2012, la licencia hay que renovarla, la comercialización no ha empezado, la SPV es nueva y débil, y el estudio económico muestra un margen casi inexistente.

Para mí, la frase clave es esta: no estás financiando una promoción residencial normal con primer rango estable; estás financiando la entrada en un activo complejo, con obra parada, licencia pendiente y una futura subordinación frente al banco.

Javi230

ForoCoches: Usuario

13-jul-2026 13:14

#88

Nuevo proyecto el Jueves 16 de julio a las 12:00 horas en Civislend.

Este proyecto busca financiar la adquisición de suelo para el desarrollo de 145 viviendas VPO en Sagunto mediante un régimen de cooperativa. La salida de los inversores de Civislend coincidirá con el momento en que se firme y conceda el préstamo promotor bancario destinado a la construcción de la obra.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO

- Proyecto:Living Sagunto (145 viviendas VPO y anexos).
- Plataforma: Civislend.
- Objeto: Financiación de parte de la compra del suelo.
- Ubicación:Sagunto, Valencia.
- Tipo:Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.
- Plazo:15 meses (con opción a una prórroga de 6 meses).
- Interés:10,50% TIN anual.
- Rentabilidad TOTAL:13,13% bruta a 15 meses. Si se agota la prórroga de 6 meses, a TIN lineal serían aprox. 18,38% brutos a 21 meses.
- Ticket:Mínimo de 250 € y máximo sin límite.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad): 80% calculado sobre el valor de tasación actual.
- Aportación promotor (Skin in the game):4.200.000 € (3.890.240 € para suelo + 309.760 € en gastos de formalización).

- Interés mínimo (Make-whole): Mínimo de 6 meses de intereses si amortiza anticipadamente: aprox. 5,25% bruto mínimo.

⚖️ FORTALEZAS:

✔️Mitigación de riesgo urbanístico: La licencia de obras ya fue concedida en mayo de 2026, lo que acorta plazos de desarrollo.
✔️Demanda y Ubicación: Sagunto es un municipio metropolitano consolidado y en expansión dentro del polo logístico e industrial de la Comunidad Valenciana.
✔️Avance Comercial: La promoción cuenta con un estado de comercialización inicial positivo del 21%, respaldado por 31 viviendas reservadas.
✔️Garantías formales: Hipoteca de primer rango sobre una parcela cuyo Valor Actual es de 5.234.398,69 € y con un Valor Máximo Legal (HET) proyectado de 33.746.414,88 €.

⚠️ RIESGOS:

❗LTV Crítico: Un Loan to Value del 80% para la fase de compra de suelo es elevado y deja un margen de seguridad estrecho ante un escenario de devaluación del activo o ejecución hipotecaria.
❗Inconsistencias Registrales: El informe de UVE Valoraciones advierte de discrepancias entre la dirección del inmueble y su respectiva descripción registral o catastral, recomendando su correcta inscripción.
❗Carencia de Cédula (VPO): El informe técnico señala que, para el cálculo del Valor Máximo Legal, no se dispuso de la Cédula de Calificación Definitiva, Cédula de Calificación Provisional ni del Documento Administrativo.
❗Skin in the game ajustado: El 19% de aportación propia está ligeramente por debajo del umbral del 20-30% de fondos propios que suele ser más conservador en adquisiciones de suelo.

👉 CONCLUSIÓN: CAUTELA

La operación presenta parámetros iniciales muy atractivos gracias al 10,50% TIN y a que el hito más complejo (la concesión de la licencia de obras) ya está superado. Además, el modelo de cooperativa y la demanda local juegan a su favor.

Sin embargo, el LTV del 80% sobre un suelo es agresivo, y las advertencias del informe de tasación relacionadas con las discrepancias registrales y la falta de calificación provisional de VPO obligan a ser conservadores. Al disponer de un ticket de entrada muy bajo (250 €), es un activo que encaja mejor diluyendo su riesgo específico dentro de un portafolio de crowdfunding bien diversificado, en lugar de concentrar gran cantidad de capital en la operación.

Rober_90

ForoCoches: Miembro

15-jul-2026 15:56

#89

Utilizado el referido y cobrada la bonificación tanto de la plataforma como del shur javi230.

Todo perfecto gracias

Javi230

ForoCoches: Usuario

15-jul-2026 19:34

#90

Nuevo proyecto el jueves 16 de julio a las 16:00 horas en Urbanitae.

El Proyecto Arcilla consiste en la concesión de un préstamo vía deuda para financiar los costes de construcción y generales de una promoción de 31 viviendas adosadas prefabricadas en Llers, Gerona. La salida de los inversores se ejecutará mediante los ingresos procedentes de la venta íntegra de las viviendas, aplicando un mecanismo de barrido de caja (cash-sweep) del 100% destinado a la amortización del principal e intereses del préstamo.

📊 ANÁLISIS DEL PROYECTO
- Proyecto:Proyecto Arcilla (Gerona)
- Plataforma: Urbanitae
- Objeto:Préstamo hipotecario para la construcción de 31 viviendas adosadas
- Ubicación:Llers, Alt Empordà (Girona)
- Tipo:Deuda a tipo fijo
- Plazo:27 meses, con una opción de extensión de 6 meses (27+6)
- Interés:11,0% anual simple para el Tramo A
- Rentabilidad TOTAL:24,75% estimado a vencimiento de 27 meses
- Ticket: Mínimo 500 € / Sin máximo.

🛡️ PROTECCIÓN Y CIFRAS:
- LTV (Seguridad):LTV: 67% (sin intereses) / 79% (con intereses) sobre un HET de 9.312.088 €. LTC: 69% / 82% respectivamente.
- Préstamo total:Hasta 6.200.000 € (Tramo A de 2.430.000 € para inversores de Urbanitae).
- Aportación promotor (Skin in the game):2.734.273 € (30,6% de las fuentes del proyecto).
- Interés mínimo (Make-whole):16 meses garantizados (equivalente al 14,67%) para el Tramo A.

⚖️ FORTALEZAS:
✔️Esquema de dobles garantías reales: El préstamo cuenta con una hipoteca de primer rango sobre la finca registral 1013 (el activo a financiar) con una responsabilidad del 140%. Adicionalmente, se constituye una segunda hipoteca de primer rango sobre una promoción independiente en Granollers (finca 6227) para garantizar el 50% de las aportaciones de capital futuras del promotor.
✔️Alto Skin in the Game: El gestor del proyecto compromete 2.734.273 € en fondos propios, de los cuales 1.264.195 € se aportan el día uno. Este compromiso adicional está respaldado por una Equity Commitment Letter.
✔️Riesgo urbanístico neutralizado: La promoción cuenta ya con la Licencia de Obras concedida, lo que elimina el riesgo burocrático inicial y permite un arranque de obra inmediato.
✔️Control de sobrecostes por industrialización: Al utilizar un sistema de hormigón prefabricado con una constructora de primer nivel (Hormipresa), se reducen sustancialmente los riesgos de ejecución, bloqueando presupuestos y minimizando la dependencia de mano de obra in situ.
✔️ Mitigación de anticipos mediante aval: Los fuertes desembolsos que requiere la construcción prefabricada se protegen mediante la emisión de un aval bancario a primer requerimiento por parte de la constructora a favor del promotor.
✔️Tracción comercial validada: A fecha de apertura, la promoción cuenta con un 16% de las unidades reservadas (5 viviendas) y más de 50 interesados, con una Due Diligence comercial favorable.

⚠️ RIESGOS:
❗Riesgo de ejecución financiera fraccionada: El importe total del préstamo (6.200.000 €) se divide en tres tramos (A, B y C). Existe un riesgo estructural derivado de la necesidad de completar el Tramo C (1.970.000 €) con inversores institucionales, lo cual añade incertidumbre al cierre total de la financiación.
❗Dependencia del modelo prefabricado: Si bien reduce tiempos, exige una alta concentración de capital en las fases iniciales de fabricación. Si el aval de la constructora fallase por insolvencia u otro motivo antes del montaje, el proyecto quedaría severamente comprometido.
❗Riesgo de liquidez y comercialización: Al ser un producto bullet, tanto los intereses como el principal se cobran a vencimiento. Un parón en el ritmo de ventas por empeoramiento macroeconómico en la zona del Alt Empordà podría activar la extensión de 6 meses o incluso demorar la salida.
❗Sobrecostes no cubiertos: Aunque el Plan de Negocio cuenta con una partida de contingencias del 5% (312.316 €), cualquier desviación por encima de esta cifra dependerá de la liquidez real del promotor para inyectar el capital prometido en la Equity Commitment Letter.

👉 CONCLUSIÓN: ME GUSTA

Se trata de una operación de deuda estructurada de manera muy prudente, destacando por un excelente paquete de garantías (doble hipoteca, pignoraciones y aval de anticipos) y un elevado make-whole de 16 meses que protege la rentabilidad frente a posibles amortizaciones anticipadas.

El principal factor mitigador del riesgo es el compromiso de capital (Skin in the game) superior al 30% del volumen total del proyecto y la eliminación del riesgo de licencia. El principal aspecto a vigilar es la ejecución fluida del contrato con la empresa de prefabricados, pero la exigencia contractual de avales a primer requerimiento reduce este riesgo a niveles muy aceptables para un perfil inversor enfocado en deuda inmobiliaria.

Aviso Legal: Análisis independiente basado en la documentación facilitada. Tiene carácter informativo, no constituyendo asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos de pérdida de capital. Haz siempre tu propia investigación.

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