INVERSIÓN INMOBILIARIA: Compra en Reus

Cita de REUSENC

A mi Uri como ya he dicho me gusta, me entretienen mucho sus vídeos. Sobretodo los videos de dinero sin filtros, al principio traía a un montón de gente que se dedica al mundo inmobiliario con un montón de pisos en gestión, últimamente solo trae a jóvenes dedicados a las criptos, yo me los miro igual porque me gusta, pero a mi me parecía mucho más interesante a sus inicios.


Respecto a tu comentario de que he metido mucho dinero que voy a tardar en recuperar... Si, he metido bastante dinero, piensa que por cada piso la entrada suele rondar sobre los 30k€. Creo que todo el mundo es consciente de que aunque muchos invertimos apalancados el banco solo te presta un 80% si se traga que es para primera vivienda, si no se lo traga suelen dar un 60-70%, y si el banco considera que es para invertir incluso solo te dejan un 50% (banc Sabadell en mi ultima operación solo me daba un 50% y a devolver a 8 años). El tema de la financiación es un tema que me gustaría mucho poder discutirlo con los youtubers porque te lo pintan fácil pero la realidad es que no es tan fácil. Hasta aquí lo de meter mucho dinero.

Respecto a lo de va a tardar mucho en recuperar, mucha gente te dice Buff vaya mierda de inversión vas a tardar en recuperar tu inversión entre 15 y 20 años y bla bla, el piso me está dando rentabilidad desde el primer día, me está dando unas rentas desde el primer día, que yo puedo utilizar para pagar mis facturas, gasolina, comida etc, además, si mañana quiero vender puedo recuperar mi inversión. Atención, porque a no ser que haya comprado muy por debajo del precio del mercado vender pasado un año es probable que palme pasta, porque la compra lleva asociado unos gastos que fácil se te van al 13%. Además, puede ser que el mercado caiga, habría que ver cada situación, pero quiero decir, no es invertir un dinero que nunca más vas a poder recuperar, es un inmueble que te da rentas, y llegado el momento si se quiere, se puede vender.


Es como invertir en bolsa buscando dividendos, no buscas una revaloritzación de las acciones sino que buscas unas rentas en este caso por dividendos, pero desde el primer día te están rentando.


Como lo ves? No piensas igual?

Cita de Bernoulli

Yo también lo suelo ver, no todo, pero sí algunos videos, especialmente lo de dinero sin filtros, me resulta interesante, pero no me creo la mitad.


Respecto a la financiación, he comentado varias veces por el foro que yo compré un piso 100% financiado, y hace poco, Caja Rural de Extremadura me dijo que me daría dinero para más pisos al 100% (siempre que con el 80% de la tasación llegue al 100% de compra). Sólo tendría que pagar los gastos, que si me lo propongo, también lo financio.


Los problemas de esta financiación son dos, interés variable, aval personal. En un piso lo hice por otros motivos que no vienen al caso, pero como norma general, no avalo personalmente las financiones. También como norma general compro a través de alguna sociedad, en este caso era una compra como persona física (de hecho era más complejo, compraba mi mujer financiado al 100%, sin ingresos, avalada por mí).

Cita de REUSENC

Interesante, puede ser que obtener financiación a través de una sociedad sea más fácil que como persona física?Me ha sorprendido lo complicado que me ha resultado obtener la financiación, también es verdad que hablamos de este agosto justo en la escalada brutal del euribor.


Yo ya pienso en el siguiente piso y el tema de la financiación no la veo nada clara.
BBVA me daba el 90%.
Tanto yo como mi pareja tenemos buenos perfiles económicos, pero es que el gestor de ibercaja, que antes he dicho que se porto muy bien, me lo dijo claro, no interesa gente que amortiza hipoteca (nosotros en la primera hipoteca a los pocos meses de tenerla empezamos a amortizar) eso les tira para atrás, prefieren perfiles bajos que estén realmente 30 años pagando la hipoteca y paguen hasta el último céntimo de intereses, aunque conlleva más riesgo de impago.


Lo dicho, me sorprendió mucho las dificultades que nos encontramos teniendo en cuenta nuestro perfil (nóminas) + más el hecho que tengo 3 inquilinos que me pagan cada mes...

Cita de Telemakina

@REUSENC que interesante lo que cuentas macho.

Sí que he escuchado mucho a Carlos Galán, las entrevistas me parecen muy interesantes ya que te cuentan cosas que les ocurre en el día a día y problemáticas que te pueden suceder a ti. También a Ury que me parece un gran comunicador, internet está lleno de información pero hay que coger lo realmente valioso para uno, porque no lo es el 100%. Todo lo que comentan estos divulgadores hay que cogerlo con pinzas, el mundo no es de color de rosas está claro, y si fuera tan fácil todos seriamos ricos xD.


Por otro lado, por lo que veo en los portales que visito, en la zona que digo, Mestral no hay alquileres menores a 500, y si sale alguno, vuela. Está claro que hay que conocer donde compras, yo me he informado a través de conocidos que viven por la zona y también he estado in situ, evidentemente he visto el piso y también me he dado un paseo por el barrio, me he fijado en el tipo de gente que hay, coches aparcados etc.


Soy consciente que los inquilinos que haya en esa zona van a ser extranjeros, pero si tienen una solvencia económica, y de una familia de 5, trabajan 2, pueden pagar el piso sin problema.


Todo esto lo digo sin tener claro si quiero comprar el piso, pero claro que es un trabajo que hay que hacer.


Está quedando un hilo interesante.

Cita de REUSENC

50k€ me parece un precio muy bajo, no estarás mirando en barrios No Go ? Eres de Reus? Conoces bien la ciudad?

Cita de supertonto

Hola,Tienes cocheras rentadas en Reus?
Que rentabilodad te reporta?
Saludos crack

Cita de Telemakina

Interesante shur.


El precio es barato si, sé a qué tipo de personas dirigiré mis alquileres. Por ejemplo, el que he estado mirando está en el barrio de Mestral.


No conozco demasiado la ciudad eh, no soy ni de Catalunya, pero donde yo vivo, el país vasco, está muy jodido comprar para alquilar, por eso me escapó el viernes, visito pisos .. conozco.. y luego ya me lanzaré a la aventura, aún soy un novato que está aprendiendo.


Pero ese piso sí que me gustó y que leches, si no hubiera estas cosas de no mostrarme nada de la Ite por ejemplo si haría una oferta.


¿Con respecto a la ITE que me dices?


De hecho, el agente inmobiliario defiende que sin la ite en orden no se podría escriturar el piso. Diría que es completamente falso

Cita de REUSENC

Solo tu puedes decidir


Otro punto de vista, Imagina que te compras el piso, lo alquilas y en unos años te ves obligado a vender ese piso, crees que te será fácil vender un piso situado en uno de los peores barrios de la ciudad?


A mi me tira para atrás no solo el perfil del futuro inquilino, sino que me da miedo no poder vender ese piso si me hace falta, o verme obligado a malvenderlo por culpa de la zona.


Está claro que la rentabilidad por renta en porcentaje es más alta en barrios como ese, porque los pisos están tirados de precio, pero creo que hay que mirar más allá de la rentabilidad por alquiler.


Si terminas comprando, sube el hilo cuando lo alquiles para contarnos el perfil de la gente que te ha llamado, etc etc, tengo mucha curiosidad


Gracias

Cita de Alexandross

Que opinas del barrio Migjorn? Estilo Gaudí?
Un saludo crack

Cita de REUSENC

Estilo Gaudí si, mucho gitano

Cita de Bernoulli

Yo también lo suelo ver, no todo, pero sí algunos videos, especialmente lo de dinero sin filtros, me resulta interesante, pero no me creo la mitad.


Respecto a la financiación, he comentado varias veces por el foro que yo compré un piso 100% financiado, y hace poco, Caja Rural de Extremadura me dijo que me daría dinero para más pisos al 100% (siempre que con el 80% de la tasación llegue al 100% de compra). Sólo tendría que pagar los gastos, que si me lo propongo, también lo financio.


Los problemas de esta financiación son dos, interés variable, aval personal. En un piso lo hice por otros motivos que no vienen al caso, pero como norma general, no avalo personalmente las financiones. También como norma general compro a través de alguna sociedad, en este caso era una compra como persona física (de hecho era más complejo, compraba mi mujer financiado al 100%, sin ingresos, avalada por mí).

Cita de centrum

Una pregunta: a partir de cuantos pisos sale rentable tener una sociedad?

Cita de Bernoulli

Eso depende de muchas cosas, por ahí dicen que de 8, en realidad tendrían que ser más para poder tener 8 durante 3 años seguidos con los mismos inquilinos y tener algunas ventajas fiscales.

Para mí, desde 1, tanto desde 1 piso como cualquier propiedad, pienso que donde mejor está todo es en una sociedad, pero todo depende de tus planteamientos fiscales.


Yo tengo sociedades para otros negocios, si fuera un asalariado no iba a crear una sociedad para tener 1 piso.


Es más, tengo algún piso propio para uso personal a nombre de persona física, y aunque no me arrepiento de como está hecho, a día de hoy, no lo haría así.

Cita de Bernoulli

Eso depende de muchas cosas, por ahí dicen que de 8, en realidad tendrían que ser más para poder tener 8 durante 3 años seguidos con los mismos inquilinos y tener algunas ventajas fiscales.

Para mí, desde 1, tanto desde 1 piso como cualquier propiedad, pienso que donde mejor está todo es en una sociedad, pero todo depende de tus planteamientos fiscales.


Yo tengo sociedades para otros negocios, si fuera un asalariado no iba a crear una sociedad para tener 1 piso.


Es más, tengo algún piso propio para uso personal a nombre de persona física, y aunque no me arrepiento de como está hecho, a día de hoy, no lo haría así.

Cita de REUSENC

El problema de Salou y Cambrils es que los pisos son mucho más caros por ser costa, y la temporada de turistas es de sólo 4 meses, yo he hecho muchos números y no me termina de cuadrar. Si fuera por ejemplo Barcelona donde hay turistas todo el año si, pero en Cambrils / Salou hay realmente 4 meses, el resto del año no hay nadie (turistas)

Cita de Ribero

Pues no te creas , hay gente trabajadora que vive todo el año

Cita de Telemakina

Buenas!

Llevo un tiempo leyendo e informándome sobre la inversión inmobiliaria, viendo muchos videos en Youtube y escuchando muchos Podcast.


Realmente es un tipo de inversión que se entiende de una manera sencilla y que creo que es "de las más seguras" porque todo el mundo necesito un piso donde vivir.


Al tema, tras una gran noticia en el trabajo, en el que me han hecho indefinido, en una empresa en la que sé que o explota el mundo, o me jubilo allí, quería empezar a mover el dinero para que trabaje por mi.


Pasé un fin de semana en Catalunya, viendo pisos.


Lo que busco es un piso alrededor de unos 50K, sin ascensor y maximo un tercero, que se alquile por unos 500, minimo dos habitaciones....etcetc


Al tema, encontré un piso interesante, en el cual estoy dispuesto a hacer una oferta, pero el tio de la inmobiliaria, tras pedirle dos cosas, como que ya no está muy interesado en darme la información.


Tan solo le he preguntado por el precio de la comunidad y algún informe que facilite cual es la situación de la ITE del edificio.


Lo que me dice es que todo está OK y que sino, no se podría escriturar el piso, que ha hablado con el administrador y es la información que le ha dado,


Si yo vendiera un piso, y tuviera la ITE favorable me encargaría de que el comprador tuviese fácil saber que está superada en el año X.


Le he comentado que me parece sorprendente que con una ITE favorable no estén interesados en mostrársela a un posible comprador.


La verdad que me hace dudar de si hacer una oferta (a la baja en todo caso)


Algún consejo shurs?

Cita de ClouKy

poniendolo en Airbnb en verano y que te entren a vivir en Invierno por un precio mas barato.

Cita de Bils

Eso en españa (al menos cataluña) no se puede hacer ni de coña ya, ademas que aunque la ley te dejara que vas a estar echando a tus inquilinos en verano cada año y buscando nuevos?

Cita de ClouKy

Pues en alguna inmobiliaria tiene puesto anuncios con limite de alquiler marzo-abril, que es cuando empieza la temporada de los guiris, por lo menos el año pasado que lo mire.

Edit: Entra en idealista y pon Salou, alquiler. Lee las descripciones.

Cita de REUSENC

Acaba de salir un piso en alquiler en el Barrio Gaudí, en avenida Barcelona 3hab por 525€ totalmente reformado.
https://www.idealista.com/inmueble/97027455/

Esos pisos cuestan entre 45k€ y 55k€ para reformar.
https://www.idealista.com/buscar/ven...blicacion-desc

525€/mes por 12 meses unos ingresos de 6.300€ anuales, teniendo en cuenta el tipo de barrio minimo buscaría un 10% de rentabilidad, es decir que en el piso no me gastaría más de 63.000€. La reforma no debería de costar más 20.000€ si lo hemos comprado por 43.000€, o no debería de costar más de 10.000€ si hemos comprado el piso por 53.000€.

Quería mostrate un caso real

Las rentabilidades altas están en barrios así, pero yo, prefiero ganar menos pero tener más tranquilidad.

Salutaciones

Cita de REUSENC

Interesante, puede ser que obtener financiación a través de una sociedad sea más fácil que como persona física?Me ha sorprendido lo complicado que me ha resultado obtener la financiación, también es verdad que hablamos de este agosto justo en la escalada brutal del euribor.


Yo ya pienso en el siguiente piso y el tema de la financiación no la veo nada clara.
BBVA me daba el 90%.
Tanto yo como mi pareja tenemos buenos perfiles económicos, pero es que el gestor de ibercaja, que antes he dicho que se porto muy bien, me lo dijo claro, no interesa gente que amortiza hipoteca (nosotros en la primera hipoteca a los pocos meses de tenerla empezamos a amortizar) eso les tira para atrás, prefieren perfiles bajos que estén realmente 30 años pagando la hipoteca y paguen hasta el último céntimo de intereses, aunque conlleva más riesgo de impago.


Lo dicho, me sorprendió mucho las dificultades que nos encontramos teniendo en cuenta nuestro perfil (nóminas) + más el hecho que tengo 3 inquilinos que me pagan cada mes...