Inversión inmobiliaria vs otros valores
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 12:18
#31
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Yo dedico 10 minutos al mes a hacer las aportaciones y actualizar mi Excel, para mí eso no tiene precio. Y creo que una vez que la bola empieza a rodar con cierta cantidad la bolsa es igual o más rentable. Pero bueno es una opinión personal. |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 12:22
#32
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Eso es cierto, pero en mi opinión pesa más la desventaja de tener la inversión tan concentrada. Con la legislación que tenemos si deciden dejar de pagarte lo puedes tener muy negro. Por no hablar del trabajo que da, si ya me fastidia ir a las reuniones de mi comunidad solo me faltaba tener que atender a otros pisos. Además de otros posibles problemas.
Yo dedico 10 minutos al mes a hacer las aportaciones y actualizar mi Excel, para mí eso no tiene precio. Y creo que una vez que la bola empieza a rodar con cierta cantidad la bolsa es igual o más rentable. Pero bueno es una opinión personal. |
Kawawa
10-nov-2025 12:27
#33
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Eso si tienes el piso pagado. Si te apalancado con hipoteca sí compensa |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 12:41
#34
| Periodo sin inquilinos? Será si compras el piso en mordor... Mencionas seguro de impagos e inquilinos que dejan de pagar en la misma frase, o uno o lo otro shur.Luego, las reparaciones tienes que preveerlas desde el principio, una estimación realista es que el 5-10% del alquiler irá a un fondo de reparaciones |
Kawawa
10-nov-2025 12:51
#35
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Periodo sin inquilinos? Será si compras el piso en mordor... Mencionas seguro de impagos e inquilinos que dejan de pagar en la misma frase, o uno o lo otro shur.Luego, las reparaciones tienes que preveerlas desde el principio, una estimación realista es que el 5-10% del alquiler irá a un fondo de reparaciones
Que quieres hacerlo tú? Perfecto. Échale horas enseñando el piso. Cuanto vale tu tiempo? |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 13:53
#36
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Tengo varios pisos en alquiler. No alquilas el piso en 1 día por muy buena zona que sea. Mínimo 1 semana y ahí ya estás perdiendo pasta y tiempo. Suma a la agencia que te va a cobrar 1 mes + iva. Y si se va a los 6 meses el inquilino ya has perdido 2 meses + iva
Que quieres hacerlo tú? Perfecto. Échale horas enseñando el piso. Cuanto vale tu tiempo? Luego sobre la agencia, depende. Si vives cerca puedes hacerlo tú, ahí ya cada uno evalúa. Y sí, el inmobiliario consume más tiempo que los indexados. |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 13:55
#37
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También tienes la opción de hablar con el inquilino que se va y coordinar visitas incluso antes de que él se vaya, como se ha hecho toda la vida shur. Yo diría que la rotación de inquilinos incluso acaba beneficiando porque permite incrementar el precio.
Luego sobre la agencia, depende. Si vives cerca puedes hacerlo tú, ahí ya cada uno evalúa. Y sí, el inmobiliario consume más tiempo que los indexados. Derramas El horno no vaaaa La lavadora está atascadaaaa Me han tirado y no voy a poder pagaaaar |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 14:16
#38
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Personalmente creo que algunas de las "desventajas" que se le suelen sacar al inmobiliario son más mitos que otra cosa. Lo del período con el piso vacío, más allá de las pocas ganas que tengas de buscar inquilino o que tengas que reformarlo o algo así, me parece en el largo plazo una cosa que no hace falta ni tener muy en cuenta. La rotación en tradicional no es tan alta, lo mismo se van a los 6 meses que están 5 años. Así que compensa con creces. Y vamos, salvo que el piso esté subidillo de precio lo normal es tardar nada en encontrar inquilino. Yo he comprado recientemente un piso para alquilar, lo estoy reformando y sólo de conocidos, sin darle bombo ni nada ya tengo como 5 posibles inquilinos. Los okupas/inquiokupas con filtrar bien es muy raro que te suceda, y la comisión por gestión de intermediarios si le echas un mínimo de ganas y te preocupas un poco de tu propio activo lo puedes hacer tu mismo sin mucho jaleo. Desventajas REALES en mi opinión: derramas imprevistas, lesgislación futura, imprevistos tipo humedades, incendios, etc., concentración de capital que dificulta diversificar, vecinos zumbaos, la barrera del % de entrada+impuestos que necesitas para una operación, tema reforma/cuidado del inmueble, y que es un bien poco líquido. Dicho así parece ser mala inversión pero honestamente la típica inversión "carlos galán" de pisos de 50-90k alquilados en 400-600€ con hipoteca de 200-300, cashflows de 200-400 y con una entrada+impuestos de unos 15-20k, para una persona normal, con sueldo normal, que pretende escalar rápido y dedicarse un poco a esto, si se lo monta bien en unos años creo que bate a cualquier persona en condiciones similares que invierta en bolsa tradicional (loterías cripto o chicharros aparte) |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 14:22
#39
| No es repetirse? Si justo he mencionado al principio que el dolor de cabeza y los riesgos son mayores que en bolsa o indexados |
Kawawa
10-nov-2025 14:23
#40
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También tienes la opción de hablar con el inquilino que se va y coordinar visitas incluso antes de que él se vaya, como se ha hecho toda la vida shur. Yo diría que la rotación de inquilinos incluso acaba beneficiando porque permite incrementar el precio.
Luego sobre la agencia, depende. Si vives cerca puedes hacerlo tú, ahí ya cada uno evalúa. Y sí, el inmobiliario consume más tiempo que los indexados. No es todo tan bonito como lo pintan. Si te apalancas es una buena inversión (si la vivienda sigue subiendo) pero te va a quitar tiempo y te va a dar dolores de cabeza A mi en 2 meses solo en uno de los pisos: - Lavadora rota, toca comprar nueva. Llega la lavadora y no la instalan porque decían que no había pagado el servicio. Toca reclamar mientras el inquilino se queja porque lleva 2 semanas con la lavadora nueva sin instalar - cerradura de entrada rota. Servicio de urgencia y cerradura nueva (400€). Los vecinos dando por culo porque el cerrajero hace ruido - wc atascado - inquilino se va y toca buscar otro. 15 días sin alquilarse - me llama el administrador porque dicen que el inquilino hace ruido |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 14:35
#41
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Personalmente creo que algunas de las "desventajas" que se le suelen sacar al inmobiliario son más mitos que otra cosa. Lo del período con el piso vacío, más allá de las pocas ganas que tengas de buscar inquilino o que tengas que reformarlo o algo así, me parece en el largo plazo una cosa que no hace falta ni tener muy en cuenta. La rotación en tradicional no es tan alta, lo mismo se van a los 6 meses que están 5 años. Así que compensa con creces. Y vamos, salvo que el piso esté subidillo de precio lo normal es tardar nada en encontrar inquilino. Yo he comprado recientemente un piso para alquilar, lo estoy reformando y sólo de conocidos, sin darle bombo ni nada ya tengo como 5 posibles inquilinos. Los okupas/inquiokupas con filtrar bien es muy raro que te suceda, y la comisión por gestión de intermediarios si le echas un mínimo de ganas y te preocupas un poco de tu propio activo lo puedes hacer tu mismo sin mucho jaleo.
Desventajas REALES en mi opinión: derramas imprevistas, lesgislación futura, imprevistos tipo humedades, incendios, etc., concentración de capital que dificulta diversificar, vecinos zumbaos, la barrera del % de entrada+impuestos que necesitas para una operación, tema reforma/cuidado del inmueble, y que es un bien poco líquido. Dicho así parece ser mala inversión pero honestamente la típica inversión "carlos galán" de pisos de 50-90k alquilados en 400-600€ con hipoteca de 200-300, cashflows de 200-400 y con una entrada+impuestos de unos 15-20k, para una persona normal, con sueldo normal, que pretende escalar rápido y dedicarse un poco a esto, si se lo monta bien en unos años creo que bate a cualquier persona en condiciones similares que invierta en bolsa tradicional (loterías cripto o chicharros aparte) En Madrid, que es lo que conozco, no sé en pueblos o ciudades tipo Zaragoza que se recomienda mucho, esto se traduce a un piso en Usera, Vallecas (El pozo, Palomeras…), San Isidro, Urgel… véase que vas a tener al 90% de posibilidades un inquilino latinoamericano, bajo perfil, casi recién llegado o rebotado de otro sitio más caro, que va a meter a más gente en casa (sin que te enteres, pero va a pasar) y con cierta idiosincrasia típica de estos perfiles, que no quiere decir que no pague, pero historias va a haber. Súmale el hecho, de que la comunidad donde esté el piso, va a ser similar perfil, antigua, ITES… Yo esas inversiones como ya he dicho, sí las veo con riesgo, por la deriva un poco de la grandes ciudades y barrios y el riesgo de exclusión de los mismos por las políticas migratorias y de vivienda, y dado que es un activo que vas a mantener (en teoria) la vida de tu crédito hipotecario pues oye, lo mismo en 15 años ese barrio trabajador, lo mismo es un barrio malo o zona no-go, y pasará 100% en alguno. Pero eso es cada uno y su nivel de riesgo, yo he asumido que ese “negocio” no es para mi, y tengo suerte de tener viviendas más normales, que hoy día no serian tan rentables, y si me metiera de nuevo, dormiría más tranquilo y lo haría desde el punto de vista de acumular patrimonio a futuro con su posible revalorización y arreglar más a mis hijos y que se pudiera utilizar ojo, no tanto en generar 300 euros mes. |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 15:26
#42
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Yo también me he planteado esa tipología de vivienda, y la verdad, tal y como esta el punto de degradación en grandes ciudades, el inquilino tipo va a ser igual.
En Madrid, que es lo que conozco, no sé en pueblos o ciudades tipo Zaragoza que se recomienda mucho, esto se traduce a un piso en Usera, Vallecas (El pozo, Palomeras…), San Isidro, Urgel… véase que vas a tener al 90% de posibilidades un inquilino latinoamericano, bajo perfil, casi recién llegado o rebotado de otro sitio más caro, que va a meter a más gente en casa (sin que te enteres, pero va a pasar) y con cierta idiosincrasia típica de estos perfiles, que no quiere decir que no pague, pero historias va a haber. Súmale el hecho, de que la comunidad donde esté el piso, va a ser similar perfil, antigua, ITES… Yo esas inversiones como ya he dicho, sí las veo con riesgo, por la deriva un poco de la grandes ciudades y barrios y el riesgo de exclusión de los mismos por las políticas migratorias y de vivienda, y dado que es un activo que vas a mantener (en teoria) la vida de tu crédito hipotecario pues oye, lo mismo en 15 años ese barrio trabajador, lo mismo es un barrio malo o zona no-go, y pasará 100% en alguno. Pero eso es cada uno y su nivel de riesgo, yo he asumido que ese “negocio” no es para mi, y tengo suerte de tener viviendas más normales, que hoy día no serian tan rentables, y si me metiera de nuevo, dormiría más tranquilo y lo haría desde el punto de vista de acumular patrimonio a futuro con su posible revalorización y arreglar más a mis hijos y que se pudiera utilizar ojo, no tanto en generar 300 euros mes. Al final cada uno tiene su contexto y hay que adaptar la estrategia de inversión a cada uno. A mí por ejemplo me gusta este mundillo y no me importaría gestionar más riesgo, negociación o reformas a cambio de un (en principio) % mayor de rentabilidad |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 16:11
#43
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Por poner números, imagina comprar algo por 150k donde tú pones 15k. Tras 10 años, te quedan 100k de deuda y vendes la vivienda a 200k. Literalmente has ganado 100k-15k=85k. Has hecho más de un x6 en 10 años cuando en indexados habrías hecho un x2 aprox. Es que incluso teniendo cashflow negativo te rentaría. Ahora ponle que tienes un cashflow ligeramente positivo, de 50 euros por ejemplo. Eso te pagaría los costes de los imprevistos que mencionas. Eso sí, estamos de acuerdo en que no es una inversión tan automática y cómoda como los indexados. Es casi un trabajo |
Kawawa
10-nov-2025 16:17
#44
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Claro shur, yo hablo de estar apalancado. Si no, carece de sentido.
Por poner números, imagina comprar algo por 150k donde tú pones 15k. Tras 10 años, te quedan 100k de deuda y vendes la vivienda a 200k. Literalmente has ganado 100k-15k=85k. Has hecho más de un x6 en 10 años cuando en indexados habrías hecho un x2 aprox. Es que incluso teniendo cashflow negativo te rentaría. Ahora ponle que tienes un cashflow ligeramente positivo, de 50 euros por ejemplo. Eso te pagaría los costes de los imprevistos que mencionas. Eso sí, estamos de acuerdo en que no es una inversión tan automática y cómoda como los indexados. Es casi un trabajo Con 15k no puedes comprar una vivienda de 150k. Necesitas más capital |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 16:31
#45
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Si coges el dinero que cuesta un piso, lo inviertes en bolsa (indexados, sin complicaciones) y lo gestionas adecuadamente es más rentable. Además de dar menos trabajo, y no hablemos ya de los riesgos de alquilar un piso hoy en día, puedes pasar de tener una inversión a un problema muy gordo.
Yo empecé fuerte con Indexados en enero del 23 con una cartera de 120K, desde entonces he seguido aportando 1K cada mes religiosamente siguiendo la filosofía Bogleheads. Entre beneficios y aportaciones mi cartera vale ahora 220K. He echado cuentas con mi Excel y los beneficios en este periodo han sido de 63K. Han pasado 34 meses, lo que arroja un beneficio medio de 1850€ al mes. Con una inversión bastante inferior a lo que cuesta un piso normal. Es cierto que hemos vivido un periodo alcista de la bolsa y que en otras épocas no va a ser así pero yo creo que a la larga la bolsa es más rentable que alquilar. Además de dar menos trabajo y ser una inversión mucho más diversificada y segura. Se pueden planificar retiradas sistemáticas y con cierta cantidad terminar viviendo de la bolsa. |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 16:47
#46
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Pues ya tienes que estar dependiendo de cuando le venga bien al inquilino para ir haciendo visitas
No es todo tan bonito como lo pintan. Si te apalancas es una buena inversión (si la vivienda sigue subiendo) pero te va a quitar tiempo y te va a dar dolores de cabeza Tal cual. A mi en 2 meses solo en uno de los pisos: - Lavadora rota, toca comprar nueva. Llega la lavadora y no la instalan porque decían que no había pagado el servicio. Toca reclamar mientras el inquilino se queja porque lleva 2 semanas con la lavadora nueva sin instalar - cerradura de entrada rota. Servicio de urgencia y cerradura nueva (400€). Los vecinos dando por culo porque el cerrajero hace ruido - wc atascado - inquilino se va y toca buscar otro. 15 días sin alquilarse - me llama el administrador porque dicen que el inquilino hace ruido |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 16:57
#48
| De hecho el piso que tiene alquilado mi pareja se alquiló completamente vacío sin lavadora. Y sin nevera, añado. |
Kawawa
10-nov-2025 17:00
#49
| En el centro de Madrid donde tengo uno alquilado solo cojo expatriados con rentas altas y bien perfil. Les dices que no tienen lavadora y se rien en tu cara. Ahora, si vas a meter a un peruano o boliviano sin problemas. Luego no te quejes cuando no paguen |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 17:06
#50
| Si alquilas por temporada vale, si alquilas para larga estancia, que tengan que llevarelo todo te garantiza evitarte problemas (si se estropea la lavadora o la nevera el problema es suyo). El piso está alquilado a europeos con seguro de impagos y sin ningún problema. |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 17:15
#52
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Si coges el dinero que cuesta un piso, lo inviertes en bolsa (indexados, sin complicaciones) y lo gestionas adecuadamente es más rentable. Además de dar menos trabajo, y no hablemos ya de los riesgos de alquilar un piso hoy en día, puedes pasar de tener una inversión a un problema muy gordo.
Yo empecé fuerte con Indexados en enero del 23 con una cartera de 120K, desde entonces he seguido aportando 1K cada mes religiosamente siguiendo la filosofía Bogleheads. Entre beneficios y aportaciones mi cartera vale ahora 220K. He echado cuentas con mi Excel y los beneficios en este periodo han sido de 63K. Han pasado 34 meses, lo que arroja un beneficio medio de 1850€ al mes. Con una inversión bastante inferior a lo que cuesta un piso normal. Es cierto que hemos vivido un periodo alcista de la bolsa y que en otras épocas no va a ser así pero yo creo que a la larga la bolsa es más rentable que alquilar. Además de dar menos trabajo y ser una inversión mucho más diversificada y segura. Se pueden planificar retiradas sistemáticas y con cierta cantidad terminar viviendo de la bolsa. Es que no have falta "gestionarlo adecuadamente" para mejorar cualquier inversión inmobiliaria. Haz DCA mensual al sp500 e ya. Tan fácil como eso, sin problemas de derramas, búsqueda de inquilino, reformas, ocupas .. |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 17:21
#53
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Lo mejor es diversificar. Yo invertí en una segunda vivienda que tengo alquilada pero me prometí que hasta que no tuviera al menos el doble del valor de esa vivienda en RV no compraría otra y no creo que lo haga nunca.
Lo mejor desde luego es comprar vivienda con la mayor hipoteca que puedas y usar el dinero que vayas teniendo para RV. Yo lo hice mal porque tengo mis dos casas completamente pagadas y podía haber ganado mucha pasta con el préstamo de la primera hipoteca en lugar de haberla amortizado cual treintañero sintiendose el rey del mambo por tener casa pagada en Madrid A mi es que me da asfixia pensar en una hipoteca a 30 años. Y si no tienes el dinero, pues no hay otra, pero teniéndolo… Empezaría a pensar que las inversiones me pueden ir mal y quedarme sin nada. |
Bailongo
10-nov-2025 17:55
#54
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Yo ahora en inmo solo me meteria si es para vivir. Al menos en Madrid, veo muy dificil empezar con una rentabilidad neta superior al 2,5-2,8%, para eso mejor renta fija americana o europea. Husmeo idealista de vez en cuando y fondos, como Testa Homes, se van despojando de varias propiedades, las cuales tienen algunas mas de cinco meses anunciadas, por cierto. Si las socimis se estan deshaciendo de activos, por algo es. Las casas luego tienen gastos sobrevenidos, sea derramas, okupas o inquilinos que no la cuidan. Yo ahora combinaria una cartera con renta fija americana, MSCI World y un pequenho porcentaje para emergentes. Basicamente, donde no tener remordimientos de haber comprado "caro". |
Kawawa
10-nov-2025 18:05
#55
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Yo ahora en inmo solo me meteria si es para vivir. Al menos en Madrid, veo muy dificil empezar con una rentabilidad neta superior al 2,5-2,8%, para eso mejor renta fija americana o europea. Husmeo idealista de vez en cuando y fondos, como Testa Homes, se van despojando de varias propiedades, las cuales tienen algunas mas de cinco meses anunciadas, por cierto. Si las socimis se estan deshaciendo de activos, por algo es.
Las casas luego tienen gastos sobrevenidos, sea derramas, okupas o inquilinos que no la cuidan. Yo ahora combinaria una cartera con renta fija americana, MSCI World y un pequenho porcentaje para emergentes. Basicamente, donde no tener remordimientos de haber comprado "caro". La rentabilidad no es solo la renta que da el inquilino sino también la revalorizacion del activo En Madrid capital  Más ese 3% que da el inquilino = 21% en 1 año |
Bailongo
10-nov-2025 18:34
#56
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Por lo general, estoy de acuerdo en que la vivienda "siempre sube", guardando como minimo la consonancia con el aumento de la masa monetaria, y por tanto ese 3% inicial luego se convierte en 6% al cabo unos anhos. La cosa es, que ese crecimiento del 18% que da Idealista es algo muy excepcional (y algo inflado). Si vemos los datos del Registro de la Propiedad de Madrid (que es precio de venta y no precio anunciado), los crecimientos interanuales son: 2019/20: 3%, 20/21:5%, 21/22: 7%, 22/23:4%, 23/24:11%. La media de eso sale un 6% anual de subida. Si el 18% se convirtiera en norma por solo dos anhos mas seria una autentica catastrofe. Pero ahora imaginemos que la subida fuera equivalente a la media. Te compras una casa de 370k contando impuestos y gastos, que es lo que te cuesta un piso normal de 3hab segunda mano en Getafe o Leganes construido a partir de 1985 con garaje y ascensor. Pongo esos ejemplos porque son municipios de clase media y trabajadora "de toda la vida" con algunas excepciones. Internanualmente se revalorizaria en 392, 415, 440 y 467k. Pero, es esto sostenible? Si el BCE decide poner en pausa la impresora y se empieza con los recortes en serio, la rentabilidad del inmo se te acaba estancando un par de anhitos. Obviamente, si has podido comprar la casa al contado, con paciencia se pueden soportar estos escenarios, pero en el hilo se ha comentado con demasiado optimismo el dinero regalado que tienes al contratar hipoteca por tu piso de alquiler y, si ocurre lo que digo arriba, se pueden pillar los dedos. |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 20:28
#57
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Lo que no tiene ni pies ni cabeza es que mi segunda vivienda la pagué al contado hace menos de un año. En este caso lo hice porque la mitad del dinero era de mi mujer y no aceptaba hacer nada con ello que no fuera un plazo fijo. Ha pasado de ganar un 0.7% en el bbva y preocuparse cada vez q se le bloqueaba el pin o recibía un sms fraudulento a poco menos de un 4% + la revalorización del piso y además vive mucho más tranquila sin demasiado dinero en la cuenta. Para la mayoría de los españoles es una gran inversión. Yo no quise liarme y como íbamos al 50% pagué lo mío tb sin hipoteca. |
ForoCoches: Miembro
10-nov-2025 20:40
#58
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No sé que condiciones se ofrecen exactamente en España. Donde vivo si tienes buen perfil un 100% de financiación es totalmente realista pero ponle que pones otros 15k de entrada, por ejemplo. Habrías puesto 30k de tu bolsillo, tras 10 años te quedarían 85k de hipoteca y la vendes a 200k. Pones 30k y recibes 125k (sin contar que habrías tenido qlgo más de cashflow que si no pones entrada pero bueno). Rentable es, shur. Incluso teniendo en cuenta los imprevistos que has comentado pero es mucho más dolor de cabeza que otras inversiones |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 20:41
#59
| A menos que empiecen a construir como putisimos locos pisos colmena a precio de saldo, si siguen llegando inmigrantes al ritmo de los pasados 10 años, en españa el tocho no bajara hasta de aqui 50 años. |
ForoCoches: Usuario
10-nov-2025 21:03
#60
| Qué os parecen plataformas tipo Prophero o Monest Capital? Para alguien que tiene cero experiencia adquiriendo inmuebles y alquilándoos. |