Rentabilidad alquiler de vivienda.
Perrullo
21-ene-2024 08:49
#572
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Yo creo que con las posibles rotaciones que tenga se quede en un decente 20-25% Pero bueno también tengo en cuenta que esta burbuja no durará siempre…. Esta rentabilidad es fruto de las leyes que tenemos hoy día. A ver si puedo actualizar hoy mas fotos de como me ha quedado lo que ya tengo terminado. |
, enhorabuena!
ForoCoches: Miembro
21-ene-2024 09:59
#573
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Sobre el papel los números son maravillosos pero… Lidiar con 6 inquilinos, rotación, conflictos de convivencia y problemas varios derivados de alquilar por habitaciones a personas que bien seguro no serán jueces ni funcionarios A1, yo la verdad, no lo veo. Siempre teniendo en cuenta que el % parece la leche, pero bajado al número hablamos de ganar neto 800€ al mes. |
ForoCoches: Miembro
21-ene-2024 11:26
#574
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Sobre el papel los números son maravillosos pero…
Lidiar con 6 inquilinos, rotación, conflictos de convivencia y problemas varios derivados de alquilar por habitaciones a personas que bien seguro no serán jueces ni funcionarios A1, yo la verdad, no lo veo. Siempre teniendo en cuenta que el % parece la leche, pero bajado al número hablamos de ganar neto 800€ al mes. Yo he metido un total de unos 200k€ y tengo apenas un sueldo mínimo. |
ForoCoches: Miembro
21-ene-2024 11:51
#575
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Yo creo que con las posibles rotaciones que tenga se quede en un decente 20-25% Pero bueno también tengo en cuenta que esta burbuja no durará siempre…. Esta rentabilidad es fruto de las leyes que tenemos hoy día.
A ver si puedo actualizar hoy mas fotos de como me ha quedado lo que ya tengo terminado. |
ForoCoches: Usuario
21-ene-2024 11:56
#576
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Sobre el papel los números son maravillosos pero…
Lidiar con 6 inquilinos, rotación, conflictos de convivencia y problemas varios derivados de alquilar por habitaciones a personas que bien seguro no serán jueces ni funcionarios A1, yo la verdad, no lo veo. Siempre teniendo en cuenta que el % parece la leche, pero bajado al número hablamos de ganar neto 800€ al mes. |
Perrullo
21-ene-2024 17:33
#577
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Sobre el papel los números son maravillosos pero…
Lidiar con 6 inquilinos, rotación, conflictos de convivencia y problemas varios derivados de alquilar por habitaciones a personas que bien seguro no serán jueces ni funcionarios A1, yo la verdad, no lo veo. Siempre teniendo en cuenta que el % parece la leche, pero bajado al número hablamos de ganar neto 800€ al mes. Llevo en el mundo inmobiliario desde que tengo uso de razón, llevo lidiando con inquilinos desde hace más de 10 años. No se lo vendo a nadie. No es una inversión, es un negocio. Ahora bien habiendo dejado eso claro, para un autonomo como yo que tiene un buen sueldo al menos, poder ganar no esos 800€ si no con que fuesen 600€ ya es una ayuda a mi economia personal que no viene nada mal, descontando un patrimonio que voy pagando mes a mes con los ingreos que me genera ese negocio. |
Perrullo
21-ene-2024 17:34
#578
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Yo soy autonomo y ahora mismo con lo agusto que estoy no me quito de mi trabajo por todo eso, pero al final es un ingreso extra con su trabajo correspondiente para tener algo el día de mañana. |
Perrullo
21-ene-2024 17:37
#579
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Es muy muy peligroso si lo valoras todo bien. El riesgo empieza desde que tienes la llaves, como la mafia de turno de tu ciudad te fiche el piso te puede caer una okupación, como en la reforma no tengas experiencia donde creías que eran 7k luego son 15k sin exagerar.... Como en los inquilinos no tengas un mínimo de filtro y cuidado te cae un tipo que te va a destrozar todo y puede costarte incluso años echarlo.... Pero claro el conocimiento reduce los riesgos. En mi trabajo es donde saco a los inquilinos, ya que con la gente que trabajo en el sector agrícola es donde meto mis inquilinos. Por otro lado tengo buena relación con algunas inmobiliarias de mi zona y también me traen gente. A mi no me quita el sueño, también tengo recursos propios para afrontar un fracaso absoluto de este nogocio que he montado. |
Perrullo
21-ene-2024 17:39
#580
| Yo estoy en Murcia, en una ciudad agrícola de unos 100k habitantes, donde mi target de inquilo es latino-senegales. |
ForoCoches: Miembro
21-ene-2024 17:41
#581
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podriais decir en que ciudades shurs? o mp si no quereis decirlo en el hilo. interesa. thanks Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. Por respuestas como esta merece seguir en el foro, difícilmente podría haber sido más completa ni acertada.
En mi caso también tengo 3 pisos: 60000€, financiados 40000€ y alquilado en 450€ 50000€ alquilado en 420€ 50000€ alquilado en 550€ En todos los casos redondeo el precio de compra con comisión pero sin impuestos, que no tengo los cálculos detallados delante. 1, 2 y 3 habitaciones respectivamente y en zona metropolitana de Ciudad andaluza mediana. Todos con ascensor, 2 con garaje y 1 con trastero. Dos amueblados, uno de lujo y otro estilo Paco. Comunidad rondando los 45€, ibi de unos 200€ y seguro con impago de aproximadamente 2/3 de mensualidad. En los tres supero el 10% de rentabilidad bruta, logrando más del 20% de roce bruto en el primero que fue el único financiado. Invierto en bolsa e incluso en criptos, pero nada da una tranquilidad parecida al inmobiliario. El secreto en la rentabilidad está en el precio de compra. Sólo se puede comprar si surge la oportunidad. Al igual que en cualquier otra inversión no vale cualquier "activo". |
Perrullo
21-ene-2024 17:44
#582
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Una ciudad importante de Murcia, de actividad principal agrícola. 100k de habitantes. A ver si echo un rato, subo las fotos de lo ya reformado y monto post con más detalles para quien le sirva. Porque yo me he llevado muchas hostias en esta operación pensando que tenía una base para este negocio... |
Perrullo
21-ene-2024 18:05
#584
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Recapitulo y os pongo un post más detallado. Ciudad grande de Murcia. Compré un piso de 115000€ financiado al 90% con ING. Es una planta primera lo que eran 2 viviendas hace años. Piso en centro de ciudad, 2a calle más importante de la ciudad nada de barrios obrero ni multicultural. Total metros 241 m2. Bonus de la vivienda, poder realiar división de 2 pisos y tener 2 viviendas el día mañana, viable revisado por arquitecto. Resumiendo los numeros escritos gordos: - 11000€ en impuestos y gastos de operación. - 11500 € que puse yo - 15000€ de reforma (cifra tirada por alto, aún me queda afinarla ya que me queda 1 semana para estar listo) Total de operación 37500€. Yo lo he divido en 2, donde parten las demas viviendas de las plantas superiores y a la vez lo he preparado para alquilar por habitaciones. He sacado 6 habitaciones, 3 baños y 2 cocinas. Espero poder recoger de renta bruta al mes unos 1600€, habrá que restarle 500€ de hipoteca y unos 170€ del resto de gastos (seguros, comunidad....) La habitación más pequeña tiene 15 m2 y la más grande 21 m2. Son habitaciones con tamaños decentes. Las cocinas creo haberlas equipado para el total de las personas, los 2 calentadores de agua también van equipados para tener agua caliente para duchas para el total de los 8 inquilos esperados. En las habitaciones que más espacio tienen y con acceso al exterior donde más luz tienen les he puesto ventiladores de techo para sortear mejor el verano. La reforma he hecho todo lo que yo he podido ya que de mi anterior trabajo tengo experiencia en reformas y tengo conocimientos de electricidad. Todos los trámites con iberdrola para el nuevo suministro, del expediente y la preparación de la memoria tecnica de diseño para mi instalador también la preparo yo. Esto no es una inversión, esto es un negocio. Resalto esto porque tiene mucho trabajo de preparar la vivienda para que sea algo digno y algo de calidad. Luego hay que atender 6 alquileres y atender a las personas. Os dejo fotos de algunas habitaciones que ya tengo terminadas y si puedo luego más tarde subire los baños y las cocinas por si a alguien le sirve y por si alguien me puede aportar a mi también más conocmiento. Especificando aún más serían 3 habitaciones a 250€ y 3 habitaciones a 300€. Según los precios que veo en mi ciudad. A tiempo de bajarlos siempre estoy y a tiempo de subirlos pienso que igual, ya que de momento no está regulado el alquiler de habitaciones. No tengo un gran repertorio de fotos pero algunas tengo de estar en plena reforma y otras de lo que ya tengo terminado. Y ni que decir tiene, si alguien necesita preguntar algo para que le ayude o alguien se ofrece a darme algun consejo, todo bien recibido por aquio o por mp. En plena reforma:    Y a continuación lo que ya tengo terminado:      
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ForoCoches: Usuario
22-ene-2024 00:06
#585
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Recapitulo y os pongo un post más detallado.
Ciudad grande de Murcia. Compré un piso de 115000€ financiado al 90% con ING. Es una planta primera lo que eran 2 viviendas hace años. Piso en centro de ciudad, 2a calle más importante de la ciudad nada de barrios obrero ni multicultural. Total metros 241 m2. Bonus de la vivienda, poder realiar división de 2 pisos y tener 2 viviendas el día mañana, viable revisado por arquitecto. Resumiendo los numeros escritos gordos: - 11000€ en impuestos y gastos de operación. - 11500 € que puse yo - 15000€ de reforma (cifra tirada por alto, aún me queda afinarla ya que me queda 1 semana para estar listo) Total de operación 37500€. Yo lo he divido en 2, donde parten las demas viviendas de las plantas superiores y a la vez lo he preparado para alquilar por habitaciones. He sacado 6 habitaciones, 3 baños y 2 cocinas. Espero poder recoger de renta bruta al mes unos 1600€, habrá que restarle 500€ de hipoteca y unos 170€ del resto de gastos (seguros, comunidad....) La habitación más pequeña tiene 15 m2 y la más grande 21 m2. Son habitaciones con tamaños decentes. Las cocinas creo haberlas equipado para el total de las personas, los 2 calentadores de agua también van equipados para tener agua caliente para duchas para el total de los 8 inquilos esperados. En las habitaciones que más espacio tienen y con acceso al exterior donde más luz tienen les he puesto ventiladores de techo para sortear mejor el verano. La reforma he hecho todo lo que yo he podido ya que de mi anterior trabajo tengo experiencia en reformas y tengo conocimientos de electricidad. Todos los trámites con iberdrola para el nuevo suministro, del expediente y la preparación de la memoria tecnica de diseño para mi instalador también la preparo yo. Esto no es una inversión, esto es un negocio. Resalto esto porque tiene mucho trabajo de preparar la vivienda para que sea algo digno y algo de calidad. Luego hay que atender 6 alquileres y atender a las personas. Os dejo fotos de algunas habitaciones que ya tengo terminadas y si puedo luego más tarde subire los baños y las cocinas por si a alguien le sirve y por si alguien me puede aportar a mi también más conocmiento. Especificando aún más serían 3 habitaciones a 250€ y 3 habitaciones a 300€. Según los precios que veo en mi ciudad. A tiempo de bajarlos siempre estoy y a tiempo de subirlos pienso que igual, ya que de momento no está regulado el alquiler de habitaciones. No tengo un gran repertorio de fotos pero algunas tengo de estar en plena reforma y otras de lo que ya tengo terminado. Y ni que decir tiene, si alguien necesita preguntar algo para que le ayude o alguien se ofrece a darme algun consejo, todo bien recibido por aquio o por mp. En plena reforma: Y a continuación lo que ya tengo terminado: Lorca? |
ForoCoches: Miembro
22-ene-2024 17:38
#586
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Para empezar, no he dicho que sea un modelo para cualquier persona.
Llevo en el mundo inmobiliario desde que tengo uso de razón, llevo lidiando con inquilinos desde hace más de 10 años. No se lo vendo a nadie. No es una inversión, es un negocio. Ahora bien habiendo dejado eso claro, para un autonomo como yo que tiene un buen sueldo al menos, poder ganar no esos 800€ si no con que fuesen 600€ ya es una ayuda a mi economia personal que no viene nada mal, descontando un patrimonio que voy pagando mes a mes con los ingreos que me genera ese negocio. Lo segundo pues ya es una opinión personal, subjetiva, cada uno tiene su situación, pero yo no asumo todo ese riesgo y trabajo por 800/600€ al mes, pero respeto quien si lo haga. |
ForoCoches: Usuario
26-ene-2024 16:22
#587
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Acabando reforma en piso en ciudad del norte, capital de provincia.
Tengo uno en airbnb en el centro desde 2018, pero viendo cómo están los alquileres este nuevo irá destinado a larga estancia. (Zona menos turística pero buena) Os dejo los números: Piso 2º sin ascensor. Escalera descansada y con luz natural en cada tramo. Piso exterior orientado NO y SE 84m2 construidos. 2hab cocina baño salon comedor Precio compraventa: 57.000€ (estaba hecho absolutamente polvo) Gastos: 6150€ Reforma integral: 33.500€ (el baño se reformó en 2010 justo antes de que muriera la propietaria, cambiamos grifería) Total: 96.650€ Alquiler deseado: 750€ Sin hipoteca Gastos Comunidad: 33€ Ibi: 26,5€ Seguro: 19€ Rentabilidad esperada: 8.33% El de airbnb tiene hipoteca al 1.1% y deja mas de un 14% pero era otra época para coger chollos céntricos Si interesa dejo fotos del cambio con la reformaFotos de antes… Las dé después las actualizo en un mes y medio jajaja     
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Quid Pro Quo
06-feb-2024 16:06
#590
| Estoy cerrando la compra de un apartamento que se me ha puesto a tiro en una buena zona. Me quedo para leer tranquilamente que es mi primera incursión en este tipo de negocios... Ahora que? Vacacional.. por año completo.. (que son 5 años si el inquilino quiere..) |
.su virgen viste de oro.
06-feb-2024 16:18
#591
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Depende del tiempo de cada uno. Vacacional o turístico, entra el tema fiscal y de obligaciones de tipo trimestral y anual. Alquiler clásico, menos obligaciones pero a cambio el inquilino puede ser serio o no. |
ForoCoches: Miembro
18-jul-2024 19:46
#594
| ¿Tenéis en cuenta la rentabilidad total que te daría el piso incluyendo alquiler y venta? Lo digo porque yo haciendo números no me atrae mucho este tipo de inversión en términos de rentabilidad bruta, neta, Roce.. pero si que es más que interesante si se tiene en cuenta una futura venta del inmueble (suponiendo que la vivienda siempre se revaloriza, cosa que creo que en España no es descabellado con la brutal escasez de oferta..) |
ForoCoches: Miembro
18-jul-2024 22:34
#595
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¿Tenéis en cuenta la rentabilidad total que te daría el piso incluyendo alquiler y venta? Lo digo porque yo haciendo números no me atrae mucho este tipo de inversión en términos de rentabilidad bruta, neta, Roce.. pero si que es más que interesante si se tiene en cuenta una futura venta del inmueble (suponiendo que la vivienda siempre se revaloriza, cosa que creo que en España no es descabellado con la brutal escasez de oferta..)
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ForoCoches: Miembro
25-dic-2024 12:47
#596
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Por respuestas como esta merece seguir en el foro, difícilmente podría haber sido más completa ni acertada.
En mi caso también tengo 3 pisos: 60000€, financiados 40000€ y alquilado en 450€ 50000€ alquilado en 420€ 50000€ alquilado en 550€ En todos los casos redondeo el precio de compra con comisión pero sin impuestos, que no tengo los cálculos detallados delante. 1, 2 y 3 habitaciones respectivamente y en zona metropolitana de Ciudad andaluza mediana. Todos con ascensor, 2 con garaje y 1 con trastero. Dos amueblados, uno de lujo y otro estilo Paco. Comunidad rondando los 45€, ibi de unos 200€ y seguro con impago de aproximadamente 2/3 de mensualidad. En los tres supero el 10% de rentabilidad bruta, logrando más del 20% de roce bruto en el primero que fue el único financiado. Invierto en bolsa e incluso en criptos, pero nada da una tranquilidad parecida al inmobiliario. El secreto en la rentabilidad está en el precio de compra. Sólo se puede comprar si surge la oportunidad. Al igual que en cualquier otra inversión no vale cualquier "activo". |
ForoCoches: Miembro
14-ene-2025 21:14
#597
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Acabando reforma en piso en ciudad del norte, capital de provincia.
Tengo uno en airbnb en el centro desde 2018, pero viendo cómo están los alquileres este nuevo irá destinado a larga estancia. (Zona menos turística pero buena) Os dejo los números: Piso 2º sin ascensor. Escalera descansada y con luz natural en cada tramo. Piso exterior orientado NO y SE 84m2 construidos. 2hab cocina baño salon comedor Precio compraventa: 57.000€ (estaba hecho absolutamente polvo) Gastos: 6150€ Reforma integral: 33.500€ (el baño se reformó en 2010 justo antes de que muriera la propietaria, cambiamos grifería) Total: 96.650€ Alquiler deseado: 750€ Sin hipoteca Gastos Comunidad: 33€ Ibi: 26,5€ Seguro: 19€ Rentabilidad esperada: 8.33% El de airbnb tiene hipoteca al 1.1% y deja mas de un 14% pero era otra época para coger chollos céntricos Si interesa dejo fotos del cambio con la reformaFotos de antes… Las dé después las actualizo en un mes y medio jajaja Ostras, justo estoy en Oviedo estos días buscando piso y este era uno de los que me interesaba de los que salían en Idealista.... Me flipa que te lo vendieran hace un año y todavía siga el anuncio puesto o.O |