Rentabilidad alquiler de vivienda.

Cita de PetShop

ostias, no sabía que se podia fraccionar el IBI o las basuras, lo voy a mirar. Lo de TUIO totalmente de acuerdo , hay cacho de diferencia para arriesgarse.

Cita de Hornet23

Pillo sitio que me interesa el hilo.

Mi pequeño aporte:Para mi el indicador clave de este tipo de inversiones es el "%cash on cash". Osea, que % representa lo que ganas anualmente sobre lo que invertiste de tu bolsillo. Lo veo la manera mas fácil de comparalo con otro tipo de inversiones (indexados, etc.).


Yo soy mas o menos joven (33 años) y estoy construyendo patrimonio, así que ese % lo veo clave. Mi objetivo es el 10% en ese indicador (utilizando deuda con sentido) y ahora mismo estoy en el 12%.


Un saludo

Cita de Bernoulli

Espero que tengas todo bajo una sociedad en la que no avales personalmente.


Ese indicador que dices es interesante y yo lo tengo en cuenta en los negocios, pero no te puedes olvidar de la otra parte, que es lo que estás moviendo, su valor y tu deuda (y riesgo).

Cita de Hornet23

Si en cuanto a indicadores, creo que los principales que uso son estos:Cash on cash (%). Para ver la rentabilidad sobre el capital que hemos metido. Y el coste de oportunidad vs. meterlo en otra cosa.
Rentabilidad bruta (%). Este lo uso en la fase de busqueda para ver si mas o menos saldria rentable.
Cashflow anual (€): para ver si vale la pena en terminos absolutos, hay inversiones peqeñas que e % parecen la caña pero luego son 4 duros.
Deuda sobre ingresos (%): la suma de las cuotas de todas las hipotecas sobre la suma de todos los ingresos. Utilizo los ingresos por trabajo porque en algunos bancos no te cuentan los ingresos del alquiler. Objetivo no pasar del 35%.


Tema fiscalidad... pues de momento lo tengo todo a nivel persona física. A medias con mi mujer. No es un patrimonio muy elevado (4 pisos baratos, 4 apartamentos y algun parkling y trastero). El problema que veo a lo de la sociedad es que he leido que tienes que pagar un autonomo societario de 370€ al mes, presentar mas documentacion, y que no se si podria conseguir financiacion, que a nivel persona fisica todavia tenemos margen. Me pierdo algo?

Cita de Bernoulli

Te pierdes la seguridad. Yo tengo todo en sociedades, y divididas según el negocio, incluso algunas con el mismo negocio pero distintos activos. Yo prefiero tener gastos de gestorías y demás pero saber que si llega a caer una sociedad, pierdo todo lo que esté dentro de esa sociedad y no el resto. Me podía ahorrar alguna sociedad y meter todo en la misma, pero me parece una mala estrategia. Las tengo con trabajadores, sin trabajadores, con activos, sin apenas activos, con mucha deuda, con muy poca, sin ella,... Por otra parte, casa uno sabrá cómo se organiza, pero tener todo a medias con tu mujer, personalmente no es una idea que me agrade.


Yo tengo un piso puesto a nombre de mi mujer y pagado por mi, no se trata de ser egoísta. Pero si mañana hay deudas que no se pueden pagar, os afectará a los dos innecesariamente. Si en un punto no hay acuerdo sobre cómo manejar un negocio, el dinero o las inversiones, os afectará a nivel de pareja. Y así otros muchos supuestos. Yo hago mis negocios, y mi mujer no hace ninguno porque no le interesa el mundo de los negocios, pero si le interesara la apoyaría para que hiciera SUS negocios.


Por otra parte, en las sociedades usas dinero bruto antes de impuestos (hasta que toca pagar el impuesto de sociedades) y en tus cuentas personales usas dinero neto ya pasado por impuestos (que es menos). Yo prefiero ponerme una nómina con lo que necesito para vivir, y el resto tenerlo dentro de sociedades que se endeudan y aumentan su patrimonio cada año.


Respecto a la deuda bancaria, yo tengo y he tenido préstamos con una cuota muy superior al 35% del beneficio de las sociedades, cosa que como persona física no es tan fácil.


Un banco no te va a dar dinero sin aval personal en una sociedad sin un historial (de ti como empresario, no necesariamente en esa sociedad concreta) por lo que el mejor momento para empezar es ayer.

Cita de Hornet23

Muy interesantes tus puntos. La seguridad juridica es obviamente una ventaja. De momento con mi mujer estamos muy alineados en la estrategia y como te digo estamos “empezando”.


Los 370€/mes de autonomo todavia son un gasto demasiado importante vs los beneficios que nos aportaria y vs el cashflow actual de nuestro “negocio”.

Cita de Bernoulli

¿Realmente necesitas el cashflow para algo? Yo tengo sociedades en las que la respuesta es sí y otras en las que la respuesta es no.

Según qué pretenda. Si "sólo" quiero que mi patrimonio crezca, me da igual el cashflow, lo que quiero es poder endeudarme más y poder pagar esa deuda. ¿Qué haces con ese flujo de caja? ¿Pagar impuestos por él? ¿Para luego coger más dinero pasado por impuestos, intentar crear algo de riqueza con él y volver a pagar impuestos?


Yo solo pago impuestos en las sociedades que los pago con un fin, tener una bonita fotografía para el banco, decirle lo rentable que soy y que me dé más dinero. Por eso en unas sociedades doy beneficio y pago impuestos y en otras doy pérdidas o me quedo ahí ahí mientras cada año incremento mi patrimonio neto.

Cita de Hornet23

Top.


En mi caso casflow positivo es clave para tener mas capacidad de inversion y ir haciendo la bola del patrimonio rodar.


Obviamente a parte del cashflow, ir devolviendo capital tambien incrementa patrimonio.

Cita de Bernoulli

En el caso de inmuebles, ¿Has considerado que si compras el inmueble a otra sociedad (por ejemplo un banco), te ahorrarías el ITP? puedes elegir pagar IVA o ITP. Si "pagas" IVA lo recuperas, incluso está la opción de compensarlo antes de pagarlo.

No estoy muy puesto en inmuebles, porque aunque tengo alguno, como inversión no me gustan, pero me suena que hay algunos gastos que como persona física no te puedes deducir y como sociedad sí. Además, si lo tienes vacío en algún momento, en tu declaración de la renta te imputarán una renta que no has tenido y pagarás por ello, mientras que estando en una sociedad no.

Cita de Hornet23

No soy un experto y para proximas inversiones mirare si lo de la sociedad es una opcion…




Lo del IVA lo se pero no se si es tan facil que te lo devuelvan rapido… porque compensarlo con iva repercutido si la sociedad solo tiene alquileres no lo veo.

Cita de Bernoulli

No hace falta compensar con nada, eso es un mito.

Yo he comprado algún inmueble y directamente no he pagado el IVA, según no sé qué ley/exención que no recuerdo.


Tengo sociedades a las que todos los años les queda IVA a devolver, pido la devolución a Hacienda y me lo devuelven (se va casi un año).

Cita de SusMato

Shur, pero tus sociedades están destinadas a la inversión o realmente tienes una actividad empresarial?

Porque mi pareja está estudiando montarse una clínica de fisioterapia y yo comprarme un piso, o sea que igual me interesa investigar esa vía de asociarnos y que ella desempeñe su actividad profesional en mi piso.

Cita de REUSENC

Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.

Estas dispuesto a hacer todo eso?

Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea:
105k€ alquilado por 700€
75k€ alquilado por 460€
73,5k alquilado por 512€

Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta.

Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes:

Ingresos: 700€
Gastos de comunidad -52,58€
Ibi: -30,88€
Seguro de hogar: -9,81€
Basura: -11,51€
Mantenimiento: -25,00€
Intereses hipoteca: -155,91€
GANANCIAS: 414,31€/mes
ROI: 9,94%

En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta.

Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€
Ingresos: 700€
Gastos de comunidad -52,58€
Ibi: -30,88€
Seguro de hogar: -9,81€
Basura: -11,51€
Mantenimiento: -25,00€
GANANCIAS: 570,22€/mes
ROI: 5,47%

Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%.


Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma.

EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando.

Cita de toallín

Reusenc, viendo que controlas del tema te voy a hacer una pregunta, a ver si siendo de Reus y teniendo pisos conoces la zona y me orientas.


Llevo tiempo mirando por mi ciudad para invertir pero no acabo de lanzarme por cuestión de precio.


El caso es que veo que la zona de Torredembarra tiene precios de venta muy bajos pisos de 2/3 habitaciones incluso fincas con piscina comunitaria en zonas normales y me está tentando.


Conoces la zona? Como esta el alquiler medio de un 2 habitaciones? 500-550?


Llevo veraneando toda mi vida allí y mi intención es a largo plazo vivir allí, por lo que no me importa una rentabilidad "baja" en caso de ser algo en lo que viviría.

Cita de Douglas Quaid

Buenas Shurs, mis 3 tíos quieren vender el piso que mi abuelo dejó en herencia y mi padre está pensando si comprarles esos 3/4 para dejarnos el piso a mi hermano y a mi para el futuro (vivimos fuera de la ciudad pero a la larga es probable que volvamos). Es un piso "doble", aunque ahora está unido, y los inquilinos pagan unos 800 euros al mes. Es una vivienda bastante antigua pero en buen estado, con inquilinos para largo plazo y céntrica en una ciudad pequeña. El precio total de compra serían unos 170.000 y calculo que subiendo el alquiler y teniendo en cuenta gastos y demás nos daría una rentabilidad neta del 4,7. Qué os parecen los números?

Cita de Chenterges

Piso doble te refieres a 2 pisos que ahora están unidos y se pueden convertir en 2 independientes?
Si los inquilinos van para largo está complicado. lo suyo sería separarlos y lograr 2 pisos si se pudieran alquilar por ¿600? cada uno... Y así y atendríais los dos pisos separados para los hermanos si esa es la idea. Pero tener un piso doble solo para unos inquilinos es hacer el canelo desde mi punto de vista.

Cita de Chavoldel8

Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar.
Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido.
No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos).
Como son vuestras experiencias?

Cita de xorron

Acabando reforma en piso en Oviedo.
Tengo uno en airbnb en el centro desde 2018, pero viendo cómo están los alquileres este nuevo irá destinado a larga estancia. (Zona menos turística pero buena)

Os dejo los números:

Piso 2º sin ascensor. Escalera descansada y con luz natural en cada tramo.
Piso exterior orientado NO y SE
84m2 construidos. 2hab cocina baño salon comedor

Precio compraventa: 57.000€ (estaba hecho absolutamente polvo)
Gastos: 6150€
Reforma integral: 33.500€ (el baño se reformó en 2010 justo antes de que muriera la propietaria, cambiamos grifería)
Total: 96.650€
Alquiler deseado: 750€
Sin hipoteca

Gastos
Comunidad: 33€
Ibi: 26,5€
Seguro: 19€

Rentabilidad esperada: 8.33%

El de airbnb tiene hipoteca al 1.1% y deja mas de un 14% pero era otra época para coger chollos céntricos

Si interesa dejo fotos del cambio con la reforma

Cita de Chavoldel8

Hola shur, interesa fotos y, solo si quieres, porque entiendo que es algo privado, algun pequeño dato por MP.
Desde que cree el hilo hasta ahora, he metido gran parte a plazo fijo debido a los altos intereses.
Hace unas semanas mire asi por encima de nuevo el mercado y joder, esta mas caro aun que cuando cree el hilo xddd.
Pense que no se podia pedir 750€ en oviedo .

Aun recuerdo cuando alquile un estudio en la zona del HUCA en 2017 con plaza de garaje por 350... ahora piden 450 minimo .
Ojala no pase como en gijon que han paralizado las licencias turisticas.

Cita de perrullero28

Yo os he leido bastante, yo hice mi primera operación hace unos meses. Compré un piso de 115000€ financiado al 90% con ING. Resumiendo los numeros escritos gordos... 11000€ en impuestos, 11500 € que puse yo y 15000€ de reforma. Total de operación 37500€, quizás algo menos pero aúno tengo los detalles de todo.

La vivienda es una planta primera, 2 viviendas que unieron hace muchos años. Yo lo he divido en 2 y a la vez lo he preparado para alquilar por habitaciones. He sacado 6 habitaciones, 3 baños y 2 cocinas. Espero poder recoger de renta bruta al mes unos 1600€, habrá que restarle 500€ de hipoteca y unos 170€ del resto de gastos (seguros, comunidad....)


La reforma he hecho todo lo que yo he podido ya que de mi anterior trabajo tengo experiencia en reformas y tengo conocimientos de electricidad.


Esto no es una inversión, esto es un negocio. Resalto esto porque tiene mucho trabajo de preparar la vivienda para que sea algo digno y algo de calidad. Luego hay que atender 6 alquileres y atender a las personas. Os dejo fotos de algunas habitaciones que ya tengo terminadas y si puedo luego más tarde subire los baños y las cocinas por si a alguien le sirve y por si alguien me puede aportar a mi también más conocmiento.