Rentabilidad alquiler de vivienda.
ForoCoches: Miembro
08-nov-2023 23:34
#513
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Hola. ¿Alguien me ayuda a sacar la rentabilidad con estas cifras? Hipoteca de 70000 euros. Gracias. 
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Editado: 08-nov-2023 23:39 -
ForoCoches: Usuario
27-nov-2023 17:33
#515
| Hola, ¿me podrías explicar algo mejor esto? (Sobretodo lo del 60% por ser primera vivienda del inquilino) |
ForoCoches: "El Miembro"
27-nov-2023 17:47
#516
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Partes de un 5.2% bruto anual. En esta operación el negocio lo hace el banco, en todo caso. |
ForoCoches: Miembro
27-nov-2023 18:19
#517
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115.000 - 70.000 es lo que has invertido, no? 45.000 €. Habría que separar la cuota de hipoteca entre intereses y amortizacion, pero bueno por simplificar Has sacado 866,68 € limpios, entonces 866.68/45.000 = 1.9%, no? Te diría que es el beneficio antes de impuestos, pero con ese beneficio el IRPF no será mucho. Por cierto, lo de restar el "Seguro de vida" para minorar los beneficios del alquiler, no sé, igual tendrías que mirarlo, me imagino que lo haces porque es obligatorio para la hipoteca, pero no sé ... |
ForoCoches: Miembro
27-nov-2023 18:20
#518
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https://www.ocu.org/fincas-y-casas/g...r-ley-vivienda |
ForoCoches: Miembro
27-nov-2023 18:22
#519
| Pues básicamente lo que hace es que si el rendimiento de tu arrendamiento es 866 € al año, si tu inquilino lo usa como vivienda (primera), el 60% está exento, es decir, no tienes que declarar en el IRPF por los 866€ sino por el 40% de ello, unos 350 € estaría sujetos a IRPF |
ForoCoches: Miembro
27-nov-2023 18:23
#520
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115.000 - 70.000 es lo que has invertido, no? 45.000 €. Habría que separar la cuota de hipoteca entre intereses y amortizacion, pero bueno por simplificar
Has sacado 866,68 € limpios, entonces 866.68/45.000 = 1.9%, no? Te diría que es el beneficio antes de impuestos, pero con ese beneficio el IRPF no será mucho. Por cierto, lo de restar el "Seguro de vida" para minorar los beneficios del alquiler, no sé, igual tendrías que mirarlo, me imagino que lo haces porque es obligatorio para la hipoteca, pero no sé ... |
ForoCoches: Miembro
27-nov-2023 18:25
#521
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Haz una regla de 3 con tu piso... |
ForoCoches: Miembro
27-nov-2023 18:36
#522
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De todas formas, ejemplos como el del compañero yo creo que son la mayoria de los pisos, rentabilidades muy justas, y que como toque una reparacion gorda (caldera o similar) te comes gran parte de la rentabilidad, lo que se lee por ahí de gente comprando pisos por 50K y alquilándolos por 700 €/mes a mi me parece muy vendehumos |
ForoCoches: "El Miembro"
27-nov-2023 21:23
#523
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Un objetivo realista aunque optimista a mi juicio sería un 8 bruto (aprox 6 neto) Por menos de eso, a depósitos o indexados. A no ser que vaya a apalancarte al 90-100% que ahí lo que saques bueno es pues el dinero no es tuyo. Pd. Para el ejemplo anterior, 45.000€ al 4% en depositos son 1800€ que se te queda en el doble neto que lo que sacas por el piso (sin contar amortización) pero con riesgo nulo y 100% pasivo. Si el enfoque es hacer patrimonio la rentabilidad neta o el CF es secundario a mi parecer |
ForoCoches: Miembro
28-nov-2023 12:42
#524
| Pillo sitio para leer con calma. Yo estoy mirando para comprar pero las rentabilidades están bajando mucho debido a la subida bestial de precios aunque haya subido el alquiler. |
ForoCoches: Miembro
30-nov-2023 02:07
#525
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No necesitas ningún libro, si lees aquí mismo tienes buenos consejos:
Aprovechar la financiación que te ofrecen los bancos, cuando el interés que ofrecen es bueno. Si tuvieras un buen capital mejor varios pisos con hipoteca que uno al contado. Mejor varios pisos baratos que uno caro, la rentabilidad es mayor. Pisos fuera de las capitales o poblaciones más caras, cerca del metro o bien comunicadas. Si no tienes dinero para dar el 30% de entrada utiliza los depósitos y genera dinero hasta acumular esa cantidad. Si dispones de mucho capital quizá la bolsa pueda darte más rentas en dividendos sin mover un dedo. Si eres joven y tienes mucha pasta no necesitas nuestros consejos, puedes disfrutar de la vida o dedicarte a la bolsa con empresas o ETFs de crecimiento y no de distribución. La famosa bola de nieve es muy leeenta, y con aportaciones pequeñas es casi imposible, te llevará toda una vida, quizá disfrutes para la jubilación. Todos estos puntos son una opinión personal, cada uno tendrá la suya, pero a mí me ha resultado. También he de decir que comencé ahorrando gracias a mis padres, y poco después obtuve un buen sueldo de funcionario, por lo que empezar no me resultó demasiado difícil. Perdona que reviva el hilo, pero tengo la posibilidad de comprar un piso al 90-100% de hipoteca (si funci) y lo haría 100% por invertir (actualmente vivo en un alquiler muy bueno por 300€ de un familiar). Por qué debería pagar el 30% de entrada si apalancandome puedo usar ese dinero de la entrada para otras inversiones? Soy plenamente consciente de que estoy intentando hacer la pacoinversión y este comentario es absolutamente de PACO, pero por eso pregunto. Controlo de inversión indexada y ya meto mensualmente mis 200€ sin fallo, pero pudiendo apalancarme al 100%, no entiendo muy bien xk no debería hacerlo con una hipoteca que tenga una cuota de, yo que sé, 700€ y sabiendo que probablemente pueda sacarle unos 800-900€ al piso. No me parece tan complicado y al final es un piso que “se está pagando solo” y mi inversión es de 0€ (o muy poco, solo los gastos). También en una inmobiliaria me han querido vender la moto y ofrecerme la posibilidad de ser el próximo casero explotador, mostrándome pisos ya adaptados (zulos) para alquiler por habitaciones. Lo cual me parece tentador si lo único que me importase fuese el beneficio y recordando que yo he puesto 0€ porque es una hipoteca al 100%. Sé que me estoy perdiendo cosas y estoy obviando el riesgo de impago, pero se supone que las rentabilidades calculadas incluyen un seguro de impago y que la gestión de los inquilinos tmb me la hacen ellos (y cuyo precio tmb està incluido en el todo). Adjunto los datos que me han dado para referencias y curiosidad de los lectores. Podeis darme consejos y lecciones o indicarme dónde encontrarlas??? Me parece como que en este hilo hay mucha sabiduría y se hacen las cosas muy bien, pero luego en la calme cualquier subnormal tiene un piso alquilao y le saca pasta. Qué me estoy perdiendo? Muchas gracias por la ayuda.  
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ForoCoches: Usuario
30-nov-2023 11:22
#526
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Perdona que reviva el hilo, pero tengo la posibilidad de comprar un piso al 90-100% de hipoteca (si funci) y lo haría 100% por invertir (actualmente vivo en un alquiler muy bueno por 300€ de un familiar).
Por qué debería pagar el 30% de entrada si apalancandome puedo usar ese dinero de la entrada para otras inversiones? Soy plenamente consciente de que estoy intentando hacer la pacoinversión y este comentario es absolutamente de PACO, pero por eso pregunto. Controlo de inversión indexada y ya meto mensualmente mis 200€ sin fallo, pero pudiendo apalancarme al 100%, no entiendo muy bien xk no debería hacerlo con una hipoteca que tenga una cuota de, yo que sé, 700€ y sabiendo que probablemente pueda sacarle unos 800-900€ al piso. No me parece tan complicado y al final es un piso que “se está pagando solo” y mi inversión es de 0€ (o muy poco, solo los gastos). También en una inmobiliaria me han querido vender la moto y ofrecerme la posibilidad de ser el próximo casero explotador, mostrándome pisos ya adaptados (zulos) para alquiler por habitaciones. Lo cual me parece tentador si lo único que me importase fuese el beneficio y recordando que yo he puesto 0€ porque es una hipoteca al 100%. Sé que me estoy perdiendo cosas y estoy obviando el riesgo de impago, pero se supone que las rentabilidades calculadas incluyen un seguro de impago y que la gestión de los inquilinos tmb me la hacen ellos (y cuyo precio tmb està incluido en el todo). Adjunto los datos que me han dado para referencias y curiosidad de los lectores. Podeis darme consejos y lecciones o indicarme dónde encontrarlas??? Me parece como que en este hilo hay mucha sabiduría y se hacen las cosas muy bien, pero luego en la calme cualquier subnormal tiene un piso alquilao y le saca pasta. Qué me estoy perdiendo? Muchas gracias por la ayuda. Cambié de banco y me ofrecieron el 70%. A partir de ahí en un tercer banco al que mudé mi hipoteca principal me siguen ofreciendo el 70%. Por otro lado tampoco aconsejaría financiar el 100%, en mi zona un piso grande para alquilar por habitaciones, digamos cinco sin salón, se va al menos a 190-200 mil euros. 200 mil euros a 20 años al 3,5% resulta en una cuota de 1160€ al mes, a nada que tengas una derrama el beneficio se te va a cero, sería algo similar a invertir en empresas de dividendo que un año dejen de darlo. Mis cuotas hipotecarias son relativamente bajas para el beneficio (260€, 470€ y 430€) y desde que comencé a alquilar siempre he recibido “dividendos”, a pesar de pagar derramas importantes (tejado). Además, dudo mucho que te financien más de un piso al 100%. También hay que tener en cuenta que hay bancos que no toman en cuenta los ingresos de rentas inmobiliarias para ofrecerte financiación, me pasó en La Caixa, en cambio sí lo hicieron en BBVA. Cuantas más viviendas acumules más alta será la deuda, y eso al banco no le gusta, por mucho que les expliques que vas a sacar beneficios del alquiler. A mí un director de Sabadell me llegó a decir: “¡Si fuera tan fácil lo haríamos nosotros!” |
ForoCoches: Miembro
30-nov-2023 23:02
#527
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Mi recomendación del 30% es porque generalmente no te van a dar el 100% de la hipoteca cuando ya tienes varias viviendas, al menos ese fue mi caso, a partir de la segunda me pusieron pegas, y no quisieron financiarme.
Cambié de banco y me ofrecieron el 70%. A partir de ahí en un tercer banco al que mudé mi hipoteca principal me siguen ofreciendo el 70%. Por otro lado tampoco aconsejaría financiar el 100%, en mi zona un piso grande para alquilar por habitaciones, digamos cinco sin salón, se va al menos a 190-200 mil euros. 200 mil euros a 20 años al 3,5% resulta en una cuota de 1160€ al mes, a nada que tengas una derrama el beneficio se te va a cero, sería algo similar a invertir en empresas de dividendo que un año dejen de darlo. Mis cuotas hipotecarias son relativamente bajas para el beneficio (260€, 470€ y 430€) y desde que comencé a alquilar siempre he recibido “dividendos”, a pesar de pagar derramas importantes (tejado). Además, dudo mucho que te financien más de un piso al 100%. También hay que tener en cuenta que hay bancos que no toman en cuenta los ingresos de rentas inmobiliarias para ofrecerte financiación, me pasó en La Caixa, en cambio sí lo hicieron en BBVA. Cuantas más viviendas acumules más alta será la deuda, y eso al banco no le gusta, por mucho que les expliques que vas a sacar beneficios del alquiler. A mí un director de Sabadell me llegó a decir: “¡Si fuera tan fácil lo haríamos nosotros!” Muchas gracias por la explicación. La mayoría de razones son lógicas pero no se aplicarían a mí porque es para ser mi primera vivienda. Vivo en Madrid, asique comprar algo aquí que no sea mayor a 150k euros es muy dificil sin comprar un zulo o en una selva de barrio. Pero me voy aclarando y seguiré leyendo cosillas para intentar ilustrarme, Por lo pronto, imagino que lo más razonable es un piso cerca de un centro de funcionarios como los que yo soy, que pueda alquilar a gente como yo de manera tradicional y no complicarme la vida. Eso sí, que sean unos cientos de euros los beneficios sobre la cuota de hipoteca para evitar que una derrama me destroce la rentabilidad. Aún así, la rentabilidad tmb incluiría (virtualmente) el propio piso, no? Aunque busques beneficio neto con respecto a cuota de hipoteca vs renta del alquiler, la misma cuota de la hipoteca ya engloba parte del beneficio porque no la pagas tú, la paga el inquilino, y es deuda que te estás quitando y cada vez más el piso pasa a ser tuyo (y no del banco), no? Gracias otra vez. |
ForoCoches: Usuario
01-dic-2023 09:43
#528
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Muchas gracias por la explicación.
La mayoría de razones son lógicas pero no se aplicarían a mí porque es para ser mi primera vivienda. Vivo en Madrid, asique comprar algo aquí que no sea mayor a 150k euros es muy dificil sin comprar un zulo o en una selva de barrio. Pero me voy aclarando y seguiré leyendo cosillas para intentar ilustrarme, Por lo pronto, imagino que lo más razonable es un piso cerca de un centro de funcionarios como los que yo soy, que pueda alquilar a gente como yo de manera tradicional y no complicarme la vida. Eso sí, que sean unos cientos de euros los beneficios sobre la cuota de hipoteca para evitar que una derrama me destroce la rentabilidad. Aún así, la rentabilidad tmb incluiría (virtualmente) el propio piso, no? Aunque busques beneficio neto con respecto a cuota de hipoteca vs renta del alquiler, la misma cuota de la hipoteca ya engloba parte del beneficio porque no la pagas tú, la paga el inquilino, y es deuda que te estás quitando y cada vez más el piso pasa a ser tuyo (y no del banco), no? Gracias otra vez. Sí, la tendencia siempre es que el piso valga más en un futuro, pero yo siempre soy muy cauto con esto, que hasta ahora haya sido así no quiere decir que siempre vaya a ocurrir, decisiones políticas por ejemplo podrían traer un cambio de tendencia. De todos modos, y esto es una opción personal, al igual que con las acciones, sigo el consejo de que lo mejor es no hacer nada, es decir, compro y no pienso en vender, sino en recibir rentas vitalicias. |
ForoCoches: Miembro
01-dic-2023 20:41
#529
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
ForoCoches: Miembro
01-dic-2023 21:21
#530
| No, me gusta el riesgo jaja, me lo he planteado muchas veces pero aún no he dado el paso, de momento nunca he tenido un impago, tocamos madera |
ForoCoches: Miembro
02-dic-2023 13:22
#531
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Este año que es el segundo que lo tengo alquilado lo quité. Y tengo que revisar el de la vivienda para coger uno más economico tipo TUIO , porque entre una cosa y otra se van dos meses de alquiler a gastos |
ForoCoches: Miembro
02-dic-2023 13:35
#532
| Yo contraté el de vivienda en TUIO hace justo dos semanas, muy fácil, todo online, aun no te puedo decir en caso de siniestro como responden, pero poco a poco me iré pasando todo a TUIO, la diferencia de precio es muy considerable, me gusta también que puedo pagar mensualmente, intento que todos los gastos de mis pisos de alquiler se paguen mensualmente, por ejemplo todo el tema ayuntamiento lo tengo mensualmente. Lo que no quiero es que hay un mes al año donde me vengan de golpe 2000€ entre impuestos, seguros de hogar etc etc, todo lo que puedo proregueteado al mes |
ForoCoches: Miembro
02-dic-2023 21:08
#533
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Yo contraté el de vivienda en TUIO hace justo dos semanas, muy fácil, todo online, aun no te puedo decir en caso de siniestro como responden, pero poco a poco me iré pasando todo a TUIO, la diferencia de precio es muy considerable, me gusta también que puedo pagar mensualmente, intento que todos los gastos de mis pisos de alquiler se paguen mensualmente, por ejemplo todo el tema ayuntamiento lo tengo mensualmente. Lo que no quiero es que hay un mes al año donde me vengan de golpe 2000€ entre impuestos, seguros de hogar etc etc, todo lo que puedo proregueteado al mes
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ForoCoches: Miembro
02-dic-2023 21:22
#534
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Vislumbro sensatez en los últimos comentarios!
Entre tanto vendedor de enciclopedias youtubero, ya no sabe uno porqué no compró 3 pisos de 80K, en un 4o sin ascensor y no lo alquila por 800e...si en Youtube y los foros lo dicen! Todo esto da para varios temas de conversación. Edit: Ya hay que ser tarugo para pagar 700-800e por un piso valorado en 80K. Si fuese así, el inquilino tiene que dar una tranquilidad total. Lo que mas que he encontrado buscando mucho son pisos por 80k que se podrían alquilar por 500 eur y ya rebuscando mucho y arriesgando... |
ForoCoches: Miembro
02-dic-2023 21:41
#535
| Pregunta en tu ayuntamiento, en mi caso se puede pagar en 10 meses, de febrero a noviembre |
ForoCoches: Usuario
03-dic-2023 17:43
#536
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. |
ForoCoches: Miembro
03-dic-2023 18:01
#537
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A la hora de buscar pisos para alquilar, buscáis que el edificio sea con o sin ascensor? Siempre he tenido la sensación que son más rentables los sin ascensor por las derramas que te puedes evitar en caso de tener ascensor. |
ForoCoches: Miembro
03-dic-2023 18:14
#538
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Por otro lado el piso te subiría de valor... |