Manual del Inversor Inmobiliario - Edición rentistas

Cita de Uki

Buenas shurs.

Os quiero exponer una inversión que tengo en mente a ver qué os parece:

Compra de piso de 2° mano para alquilar a estudiantes. Durante el verano como piso de Airbnb o similar.

Precio: 70.000€, aunque voy a intentar sacarlo por 55.000€ - 60.000€.

Piso: 4 habitaciones, 2 baños (con bañera las dos), terraza (cerrada y caben una mesa y un par de sillas), cocina con comedor (y chimenea (lol), la cual si alquilamos el piso la tapiaremos) y dos despensas. El piso está bastante bien distribuido, lleno de muebles de hace mil años. La señora lo vende porque tiene casa en su pueblo y se quiere ir para allí. 120m2.
Sin cargas, 18€ de comunidad al mes, 400€ de Ibi al año. La calefacción (una de las pegas) es de gasoil con la caldera individual y el depósito en el trastero. Tiene el enganche en la ventana para el gas ciudad si quisiéramos ponerlo. Digo que es una pega porque al quitar esa caldera ganamos una despensa y un trastero.
La otra pega, las ventanas, todas viejas y que tendría que cambiar. En total 8 ventanas y una puerta para la terraza En mi comunidad autónoma se supone que existen ayudas para el tema de mejorar eficiencia energética de los edificios pero me tendría que informar más, ya que quizá podría meter algo por ahí.
Todas las habitaciones tienen ventanas que dan a la calle y desde las que se ve la catedral. Los baños también tienen ventanas pero dan al patio, el cual es abierto.

Ubicación: Buenísima, detrás de la catedral de la ciudad. Zona de toda la vida en la que no hay gitanos ni nada por el estilo. A 15 minutos de la universidad andando, en 5 minutos en patinete/bici y a 3 minutos de la zona de fiesta. Es, sin lugar a dudas, lo mejor del piso aparte de las vistas.

Lo peor: un 5° sin ascensor (de ahí el precio). Es el último piso. Si fuera para mí ni me lo plantearía, pero siendo para un piso de estudiantes creo que no tiene tanta importancia. Hay proyecto de poner ascensor quitando 1 m de una habitación en casa piso, cosa que por lo que comentaron los vecinos estarían de acuerdo... Que está a falta del primero que ahí un lío con los hermanos que tienen el piso. Esto del ascensor hay que cogerlo con pinzas. Pero en caso de poner el ascensor, un piso en esta zona, de estos metros y según lo que ahí por la zona podría rondar los 300k.

Ruido: Nada. Una zona muy tranquila

Garaje: no tiene, la zona para aparcar es mala, aunque a dos minutos andando tiene el parking más grande de la ciudad que funciona con la hora.

Trastero: tiene, pero lo dicho, está ocupado por el depósito de gasoil.

Fachada: aunque el edificio es antiguo (50 años) la fachada no está muy mal, más o menos del estilo de las de la zona.

Orientación: La mitad sur la otra mitad oeste.

Tema económico:
Lo cogería a medias con mi padre, con el cual tengo una excelente relación. Teniendo en cuenta que lo sacáramos en 60.000€ pagaríamos la mitad cada uno.
Por parte de mi padre, sin problemas de solvencia, paga sus 30k a toca teja y tiene bastante más solvencia.

Por mi parte podría pagar directamente más de la mitad, aunque prefiero sacar una hipoteca de 35.000€ a 30 años. Tengo la hipoteca de mi vivienda habitual a medias con mi pareja que para nada nos ahoga (350€ al mes). Ingreso más de 50k de sueldo anual.

He estado revisando en mi ciudad los alquileres de habitaciones, ahora que casi no ahí demanda pues acaba de terminar el curso. La horquilla está entre los 180€ a 400€, siendo un precio habitual los 200€-250€.

¿Vosotros como lo veis? Yo creo que está bastante bien y no tiene demasiado riesgo. Casi al 100% me meteré pero me gustaría saber vosotros qué opináis, puesto que en este grupo seguro que hay gente con muchísima más experiencia que yo.

Gracias de antemano a todos!

Cita de Juanramazov

que pensais en comprar por 90k un apartamento en medellin (colombia ) en el poblado , es el mejor barrio , el piso tiene licencia airbnb y cada vez en esa ciudad ( viajo bastante por trabajo a latam) se esta llenado de nómadas digitales etc , al mes se puede sacar unos 1500 ocupación a el 100%, con un 66% de ocupación 1000 a el mes... el piso tiene zona de seguridad privada , parking etc.. como lo veis?

Cita de Bernoulli

No me gusta la inversión inmobiliaria.

Dicho lo cual, viajo habitualmente a Colombia y pienso que lo que propones no es al menos una mala inversión. De ahí a que sea tan rentable como crees que va a ser, no lo tengo claro.


Airbnb en Colombia ha caído mucho en los últimos meses, hace poco me alojé en Bogotá, en Usaquén, por 34 euros/noche donde hace unos meses costaba 60-70 euros/noche.


Tengo entendido que en gran parte de Colombia hay burbuja de Airbnb y están cayendo los precios.


Hacer cuentas en euros en Colombia tiene su riesgo, como sabes ahora estamos a unos 4300 pesos por euro y hace un año a unos 5000-5200.


No sé qué ocupación vas a tener en la realidad, no sé cuánto te cobrarán de administración mensual, imagino que al menos 500.000-1.000.000 COP.


Al margen de todo lo anterior, en el largo plazo, el poblado y a ese precio, no creo que pierdas dinero, que ya es algo. Cuánto vas a ganar, no lo sé.

También depende de cuándo patrimonio suponga para ti esa inversión sobre el total que tengas, tu relación con el país, etc.


Yo no descarto comprar algún día algo por ahí, más probablemente en Bogotá, pero no lo haría pensando en que sea una inversión muy rentable.

Cita de Juanramazov

shur buenos dias, en abril compre un apartamento en palmas ( poblado) en medellin , pues desde mayo que entro en mercado 100% ocupado, renta por mes ..hasta abril de 2024, la administración mas luz , agua , internet sale 1.000.000 de pesos y luego la agencia que me lleva el apartamento se lleva un 15% ( ellos hacen todo)....en neto entre gastos etc gano entorno a 750 eur mes, piensa que el pago en airbnb es en usd , y a mi la agencia me paga en usd a una cuenta que tengo en USA... inversión 120k eur.
Tambien los intereses en estos países son mucho mas alto que aqui, ósea la gente a crédito acaba pagando 2 apartamentos por el precio de 1,(compre a bocateja) si que es cierto que en aurbnb los precios han caído, pero al final el poblado o laureles en un pais que se esta exponiendo a el turismo de una manera brutal , no creo que acabe perdiendo, dios dira,
Yo tambien vivo entre españa y latam, ( medellin y Ciudad de México ), no descarto irme a vivir a medellin una temporada llevo 6 años lleno de manera alternativa y me gusta bastante la vida social y creo que existen muchas oportunidades de negocio , españa es un geriátrico a el aire libre

Cita de Bernoulli

Me alegro, los números que dices por ahora pintan muy bien.


Efectivamente allí las rentabilidades son muy distintas a las de España, con sus riesgos, claro.


Abrí hace un tiempo un hilo sobre CDTs en Colombia, casi llegan al 15% (en su día estuvieron por encima) y tengo un negocio pequeño y recién puesto en Bogotá, el tiempo dirá, pero a mí me parece una opción muy interesante de diversificación, aunque cada vez veo en Colombia más políticas europeas en las cosas malas (impuestos, LGTBI, feminismo, etc.). Creo que el mejor momento para entrar en Colombia fue hace como 10-15 años, pero hoy todavía hay muchas oportunidades que mañana serán más complicadas.

Cita de Juanramazov

De momento va bien , la verdad que tambien lo compre en un tipo de cambio muy bueno, a 5000 el peso / eur , en el tema que dices veo mucha diferencia de bogota a otras regiones , en Antioquia la gente es mas uribista, y creo que pero no seguirá en el próximo mandato, si que es cierto que el que metió mano hace 10 o 15 años ha coronado , y conozco a unos cuantos...
yo castellano con residencia en bcn imagínate como estoy ya de españa ... por eso me planteo fijar residencia en medellin por que realmente puedo, me ata mi pareja y el miedo, pero estoy muy cansado de Barcelona donde existen mas perros que niños , la ciudad mas WOKE de españa

Cita de Bernoulli

No sé, para mí Medellín es la Barcelona de Colombia. No cabe un perroflauta más.

Son muy regionalistas, sólo quieren consumir cosas de allí, no de Colombia, sino de Antioquia. De hecho, son muy buenos para los negocios, pero es muy difícil entrar allí a competir con ellos si no eres de allí. Siempre he visto muchas similitudes con Cataluña.


Hace tiempo leí por aquí algún hilo de algún shur que comentaba haber ido en un vuelo con políticos catalanes a Medellín que se iban a reunir con políticos de allí. Imagino que ya estarán tratando de crear sus alianzas.


En fin, conozco casi toda Colombia, pocos departamentos no he visitado, y hoy por hoy invertiría en Bogotá que aún lo veo "barato" para lo que es. Zonas como el eje cafetero se han disparado absurdamente de precio, zonas como l Cartagena, qué pereza... Sólo por no lidiar con la gente de allí y Medellín pues guay, pero sabiendo que es la Barcelona de Colombia.

Cita de Juanramazov

si note eso en Antioquia que son muy suyos... pero para llegar a el nivel de locura de Cataluña es años comiendo cabezas, tu en mi poción darías el salto a establecer residencia en colombia y dejar españa ?

Cita de SLIM SIZE

Sitiando