Rentabilidad alquiler de vivienda.
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20-jun-2023 00:06
#361
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Cuando hago cuentas para ver la rentabilidad de un alquiler dudo en cómo manejar ese 3%. En el momento de la desgravación es un “ingreso” pero si al vender el piso tributas por el precio de compra minorado por estas deducciones ese “ingreso” pasa a ser un gasto, por lo que es neutro. ¿No es hacerse trampas al solitario contarlo como “ingreso”? He leído hablar de excels para el cálculo de rentabilidad, ¿alguien podría pasármela por favor? |
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20-jun-2023 17:19
#362
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Hola shurs!! ¿Alguien por aquí con experiencia en alquiler por habitaciones? Me han ofrecido un inmueble de 3 habitaciones por 78k en zona universitaria, alquilable por habitaciones obteniendo en total un ingreso aproximado de entre 670-720€ al mes. ¿Cómo lo veis?
Lo que me echa para atrás y merma un poco la rentabilidad es los meses julio y agosto vacío. Lo de los veranos....a mi el segundo inquilino que tube me dijo me voy en verano al pueblo, me guardas la habitación? le dije, si claro, tu págamela y te la guardo, fue el último. Hasta ahora todos pagan todos los meses, al final prefieren pagar todo el año y no tener que andar limpiando la habitación. Entiendo que tal vez mi experiencia no te aporta, pero es real 
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ForoCoches: Usuario
21-jun-2023 00:29
#363
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Si vas con hipoteca tu capital invertido será mucho menor que si no necesitas hipoteca. Por tanto un 5% de ROI en términos absolutos es muy diferente si es sobre 20.000€ o sobre 100.000€, teniendo en cuenta que los ingresos y gastos serán iguales en ambos casos (los gastos no, ver siguiente punto). Aquí el ROI del hipotecado sube. Si vas con hipoteca en el balance ingresos-gastos metes los intereses como gasto. Gasto que no tendrías en caso de no estar hipotecado. Aquí el ROI del no hipotecado sube. Hipotecarse vs no hipotecarse tiene un impacto del 70-80% en el capital invertido. Esto hace que, pese a que el hipotecado deba asumir el gasto en intereses el ROI de su caso siempre salga mejor. Nada de esto me parece hacerse trampas. Lo cierto es que el hipotecado obtiene más rentabilidad porcentual pero en valores absolutos, y con un ROI inferior, el no hipotecado ganará más. De hecho creo yo que conforme pasan los años y vas amortizando hipoteca el cálculo del ROI debería hacerse con un capital invertido igual a la inversión inicial más la amortización hasta la fecha, porque las ganancias utilizadas para amortizar pasan a ser dinero tuyo invertido. Así el ROI de un hipotecado bajaría cada año. |
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21-jun-2023 10:33
#364
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Tened en cuenta que si un electrodoméstico se rompe lo tenéis que reponer, veo que no se suelen hacer las cuentas bien...y si la casa alquilada no la teneis cerca, cada vez que vayais a enseñarla gasta tiempo y gasoil... A día de hoy con depositos que dan un 4% no merece la pena comprar para alquilar, |
Menos forear y más amasar
21-jun-2023 11:06
#365
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Tened en cuenta que si un electrodoméstico se rompe lo tenéis que reponer, veo que no se suelen hacer las cuentas bien...y si la casa alquilada no la teneis cerca, cada vez que vayais a enseñarla gasta tiempo y gasoil...
A día de hoy con depositos que dan un 4% no merece la pena comprar para alquilar, Si se vive lejos hay la opcion de acudir a una immobiliaria y que hagan estos tramites por ti, el porcentaje que se lleven del alquiler recibido tambien lo puedes deducir. Lo positivo que le veo a este tipo de inversion es que una vez pagada la hipoteca dispones de un bien, resultado del trabajo de años y que te da un abanico de posibilidades segun cuales sean tus metas. |
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21-jun-2023 11:11
#366
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La rotura de un electrodomestico es algo que va a suceder y si se tiene un dinero apartado para cubrir esos gastos se cambia por otro y de esta manera la casa se mantiene habitable y en buenas condiciones. El valor del electrodomestico lo puedes deducir a lo largo de su vida util (unos 7 años) mientras la vivienda este alquilada.
Si se vive lejos hay la opcion de acudir a una immobiliaria y que hagan estos tramites por ti, el porcentaje que se lleven del alquiler recibido tambien lo puedes deducir. Lo positivo que le veo a este tipo de inversion es que una vez pagada la hipoteca dispones de un bien, resultado del trabajo de años y que te da un abanico de posibilidades segun cuales sean tus metas. Y si, es un bien, pero como no lo tengas alquilado te está costando el dinero por todos los gastos (ibi, comunidad, agua, luz...) |
Menos forear y más amasar
21-jun-2023 11:37
#367
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El riesgo de no tener la vivienda alquilada se puede reducir haciendo un estudio antes de la compra, por ejemplo mirando el porcentaje de viviendas disponibles para alquiler en un determinado barrio. Cualquier porcentaje inferior al 2% significa que hay una escasez cronica de oferta y en un periodo de 2 o 3 dias vas a tener varios interesados. Interesa buscar y encontrar estas zonas si se quiere tener la vivienda ocupada. El hecho de que haya una alta demanda se traducira en mas opciones para elegir quien pones en tu casa, la calidad de los inquilinos y tambien el posible crecimiento anual del valor de la vivienda en si. Yo personalmente no le doy importancia a cuanto ha costado una vivienda y en cuanto queda la rentabilidad neta. Pienso que hay otros factores mas importantes a tener en cuenta y que a la larga daran mejores resultados. |
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21-jun-2023 11:41
#368
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Como bien habéis hablado más arriba, yo a la hora de calcular la rentabilidad siempre uso un escenario pesimista, en el que de los ingresos por alquiler resto una parte (sobre un 5%) de posibles averías, y otro 5% por períodos vacíos, aparte de obviamente intereses, conunidad, IBI etc. Otra duda que tengo, es que si pides una hipoteca y dices que es para vivienda habitual pero finalmente la alquilas, ¿la deducción que has tenido hay que rechazarla o bien luego hacer una complementaria y pagar la diferencia? |
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21-jun-2023 12:53
#369
| Leyendo lo que ponéis veo números muy muy desfasados entre precio de compra y potencial alquiler. Caso real de gran ciudad española: piso de obra nueva, dos habitaciones con garaje + trastero en un residencial. Precio de venta 230K y se alquila por 925€/mes. Aquí un piso de 60K no se alquila ni de coña por más de 400€ |
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21-jun-2023 13:28
#370
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Leyendo lo que ponéis veo números muy muy desfasados entre precio de compra y potencial alquiler. Caso real de gran ciudad española: piso de obra nueva, dos habitaciones con garaje + trastero en un residencial. Precio de venta 230K y se alquila por 925€/mes. Aquí un piso de 60K no se alquila ni de coña por más de 400€
Los pisos de obra nueva son pisos donde te gustaría vivir tu, pero recuerda que el piso en alquiler no es donde vivirás tú |
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21-jun-2023 13:29
#371
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Como bien habéis hablado más arriba, yo a la hora de calcular la rentabilidad siempre uso un escenario pesimista, en el que de los ingresos por alquiler resto una parte (sobre un 5%) de posibles averías, y otro 5% por períodos vacíos, aparte de obviamente intereses, conunidad, IBI etc.
Otra duda que tengo, es que si pides una hipoteca y dices que es para vivienda habitual pero finalmente la alquilas, ¿la deducción que has tenido hay que rechazarla o bien luego hacer una complementaria y pagar la diferencia? |
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21-jun-2023 23:52
#373
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Tened en cuenta que si un electrodoméstico se rompe lo tenéis que reponer, veo que no se suelen hacer las cuentas bien...y si la casa alquilada no la teneis cerca, cada vez que vayais a enseñarla gasta tiempo y gasoil...
A día de hoy con depositos que dan un 4% no merece la pena comprar para alquilar, ¿Qué depósitos hay ahora interesantes? |
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22-jun-2023 07:57
#374
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https://www.elespanol.com/invertia/o...0678227_0.html
"Los barrios de Barcelona donde el precio del alquiler se ha disparado por encima del 30% el último año En ocho de los diez distritos de Barcelona, además, el precio del alquiler ha llegado a sus máximos históricos" Locura arrendaticiaaaa Seguramente las cuentas de los youtubers esos, eran con el crédito gratis y ahí igual se podía hacer el cuento de la lechera. Hoy por hoy, no tanto... |
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22-jun-2023 08:02
#375
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El tema hacienda me lo lleva un gestor, pero me cito a mi mismo
En la declaración hay un apartado de financiación, puedes desgravar solo los intereses de esa financiación. Si buscas por Internet hay varias páginas donde te explican que puedes desgravar en tu piso de alquiler, en todas vas a encontrar que te dicen que puedes desgravar los intereses de la hipoteca. La fuente directa de hacienda no la tengo pero supongo que buscando en Google se podría encontrar Gracias por la info |
ForoCoches: Miembro
22-jun-2023 09:53
#376
| En BIG dan un 4% y en Myinvestor un 3%, de momento, quedan muchísima ssubidas de tipos asi que subiran ma´s los depositos |
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22-jun-2023 19:23
#377
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Tened en cuenta que si un electrodoméstico se rompe lo tenéis que reponer, veo que no se suelen hacer las cuentas bien...y si la casa alquilada no la teneis cerca, cada vez que vayais a enseñarla gasta tiempo y gasoil...
A día de hoy con depositos que dan un 4% no merece la pena comprar para alquilar, Dejo hasta un riñon |
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22-jun-2023 19:31
#378
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"Banco de investimento global", en esta misma sección (inverforo) hay un hilo, no se si sigue abierto o ya cerrarón el plazo. Pero vamos que si esto sigue asi, y tiene pinta (aunque nadie lo sabe), los depósitos tarde o temprano acabarán dando mucho más. |
ForoCoches: Usuario
22-jun-2023 20:32
#379
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Tened en cuenta que si un electrodoméstico se rompe lo tenéis que reponer, veo que no se suelen hacer las cuentas bien...y si la casa alquilada no la teneis cerca, cada vez que vayais a enseñarla gasta tiempo y gasoil...
A día de hoy con depositos que dan un 4% no merece la pena comprar para alquilar, Hay que tener en cuenta que además de tener una rentabilidad en la vivienda también te la están pagando gratis. Eso un depósito no lo da |
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22-jun-2023 21:18
#380
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Banca normal cuánto están ofreciendo? Muchas gracias por la respuesta |
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22-jun-2023 21:36
#381
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Perdona que no me explaye más pero no quiero desviar el hilo al compañero. |
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23-jun-2023 08:20
#382
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La verdad es que 3500€ es una pasta, si aporta valor se paga con gusto pero la cuestión es lo que dices, ¿hasta que punto no habrías encontrado algo igual o mejor por tu cuenta? En mi caso cuadra aún menos ya que el valor de mis pisos es muy bajo e impacta demasiado en su rentabilidad.
Yo en mis hipotecas y subrogaciones siempre he mirado por mi cuenta tomando como base lo encontrado en foros y brókers de los grandes gratuitos y en todos los casos yo he encontrado mucho mejores condiciones. Es verdad que supone tiempo, pero me lo tomo como un hobby y al final hasta disfruto de ver lo conseguido. Eso sí, a veces es frustrante dedicar tu tiempo y encontrarse con un muro en una oficina que está sobrada de hipotecas y te da unas condiciones pésimas cuando sabes de sobra que están ofreciendo mejores condiciones a gente con peor perfil. |
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23-jun-2023 08:40
#383
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La gente no entiende que a parte de sacar una rentabilidad, te están pagando una vivienda. En mi caso acabo de comprar un estudio por 40k de una habitación, se me queda una hipoteca de 168e. Voy a poder alquilarlo en torno a unos 380e. Al final de mi bolsillo han salido 12k solamente, además voy a sacar una rentabilidad bastante buena y voy a tener un piso en propiedad... |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2023 09:56
#384
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+1
La gente no entiende que a parte de sacar una rentabilidad, te están pagando una vivienda. En mi caso acabo de comprar un estudio por 40k de una habitación, se me queda una hipoteca de 168e. Voy a poder alquilarlo en torno a unos 380e. Al final de mi bolsillo han salido 12k solamente, además voy a sacar una rentabilidad bastante buena y voy a tener un piso en propiedad... |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2023 09:59
#385
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Brókers gratuitos que funcionan bien hay varios: Trioteca, Iahorro, Idealista... |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2023 10:03
#386
| El sabadell por medio de la inmobiliaria que me lo ha vendido. Tipo de interes 3,8 fijo con vinculaciones. |
Miembro
23-jun-2023 10:28
#387
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Buenas,
Me he leído el hilo entero, muchísimas gracias por todos los aportes. Nos ayudan (¡y mucho!) a los que queremos empezar en este tipo de inversiones. Pido consejo humildemente para ver qué haríais en mi situación, ya ando un poco perdido. Resumen rápido: - 32 años, vivo de alquiler en Barcelona (380€ al mes con párking, precio muy muy antiguo con caseros muy majos y piso genial, 8 años viviendo aqui, compartido con 3 personas en total que son amigos míos de toda la vida) - Ahorros de unos 60k aproximadamente (con mucho sudor y lágrimas) que aumentarán en unos 85k de una pequeña venta que hice. - Trabajo y sueldo estable (IT). - Sin pareja ni con visos a tenerla Disyuntiva: - Me gustaría comprar mi primera vivienda habitual para vivir solo y, obviamente, dejar de pagar alquiler. La idea es volver a mi ciudad natal por tema família (Mataró) donde se vive bien (quitando los barrios multiculturalizados, que son muchos) y los precios son razonables. - Pero también me gustaría invertir en un piso y ponerlo en alquiler. También en Mataró, donde han subido los alquileres pero aún encuentras precios "ganga" si buscas bien. ¿Qué pasa si hago esto, pero? Pues como deduciréis, me descapitalizaría muy mucho (según el precio de la vivienda, claro) y tendría que seguir pagando el alquiler de Barcelona. Que no me desagrada, porque me gusta la zona, la convivencia y el precio reducido que me permite ahorrar y tener coche y moto. Lo que nos lleva a las conclusiones finales: 1) ¿Invertir directamente en mi primera vivienda habitual, dejar el alquiler barato y mudarme allí, pero sin rentabilidad alguna porque viviría allí, y más adelante comprar otra vivienda para ya alquilar? 2) Comprar una vivienda en Mataró y alquilarla, y por ende, seguir viviendo de alquiler en Barcelona durante un tiempo, seguir ahorrando y comprar más adelante primera vivienda habitual. Si me sobran ahorros después de la operación y en un tiempo consigo amasar otra cantidad de dinero decente supongo que se podría plantear una segunda hipoteca. Si has llegado hasta aquí, muchas gracias. ¡Menudo tocho me ha quedado! Os leo. |
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23-jun-2023 10:30
#388
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Como duelen las hipotecas actuales... ¿Te compensa tener vinculaciones para un capital tan pequeño? Supongo que este año las has puesto para ayudar a que aprueben una operación tan baja, pero seguro que te compensa subir intereses y contratar seguros más ecónómicos para próximos años. Yo estoy buscando mi cuarta vivienda para alquiler (quinta propiedad) y con tercera hipoteca. El problema no es tanto tener varias, sino que, como conceden poco porcentaje de financiación, se queda por debajo de los 50000€ de hipoteca mínima de la mayoría de bancos. A ver si me decido... Por cierto, ¿en que zona es para un alquiler tan bajo? En todas las zonas hay un suelo del que no baja ninguna vivienda por pequeña o en mal estado que se encuentre. |
ForoCoches: Miembro
23-jun-2023 10:31
#389
 gracias shurMi problema es el mismo que tienes abajo, el problema que la vivienda que quiero tasar, estará su valor en torno a unos 60k (es en un pueblo) pero al ser ya de mi propiedad, solo dan el 65%, y la hipoteca mínima son 50k, con lo que estoy jodido. La mayoría de bancos no dan hipotecas para casas en propiedad (no entiendo porque la verdad), ING me da el 65% pero mín 50k, y no encuentro otro que de más del 65% para vivienda en propiedad... Alguien sabe de bancos que hagan estas operaciones? Gracias.
Como duelen las hipotecas actuales... ¿Te compensa tener vinculaciones para un capital tan pequeño? Supongo que este año las has puesto para ayudar a que aprueben una operación tan baja, pero seguro que te compensa subir intereses y contratar seguros más ecónómicos para próximos años. Yo estoy buscando mi cuarta vivienda para alquiler (quinta propiedad) y con tercera hipoteca. El problema no es tanto tener varias, sino que, como conceden poco porcentaje de financiación, se queda por debajo de los 50000€ de hipoteca mínima de la mayoría de bancos. A ver si me decido... Por cierto, ¿en que zona es para un alquiler tan bajo? En todas las zonas hay un suelo del que no baja ninguna vivienda por pequeña o en mal estado que se encuentre. |
Editado: 23-jun-2023 10:46 -
ForoCoches: Miembro
23-jun-2023 10:52
#390
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Gracias.
Como duelen las hipotecas actuales... ¿Te compensa tener vinculaciones para un capital tan pequeño? Supongo que este año las has puesto para ayudar a que aprueben una operación tan baja, pero seguro que te compensa subir intereses y contratar seguros más ecónómicos para próximos años. Yo estoy buscando mi cuarta vivienda para alquiler (quinta propiedad) y con tercera hipoteca. El problema no es tanto tener varias, sino que, como conceden poco porcentaje de financiación, se queda por debajo de los 50000€ de hipoteca mínima de la mayoría de bancos. A ver si me decido... Por cierto, ¿en que zona es para un alquiler tan bajo? En todas las zonas hay un suelo del que no baja ninguna vivienda por pequeña o en mal estado que se encuentre. El piso lo he comprado en una ciudad del sureste español. A media hora de la playa. |
Editado: 23-jun-2023 10:55 -