Rentabilidad alquiler de vivienda.
ForoCoches: Miembro
04-mar-2023 10:13
#331
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el seguro de impago es mad o menos media mensualidad y se paga una vez al año. yo llevo 5 años con los mismos inquilinos y no me han dado problemas (pareja joven emancipada), pero aun asi, el seguro de impagos lo seguire teniendo, ya que por ganar 300 y pico menos no me va a afectsr a mi economoa, en cambio, si me dejan de pagar durante un año podría soportarlo economicamente, pero el beneficio seria cero.... por otro lado, la idea de pedir el 50% tiene otro beneficio, y es que si los inquilinos destinan dicha vivienda como su vivienda habitual, a mi en hacienda me desgravan los intereses de esa hipoteca, por lo que se puede decir que de esa hiñoteca no pagaria intereses. |
Editado: 04-mar-2023 10:16 -
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04-mar-2023 17:06
#332
| Yo lo único es que empiezo a ver demasiada gente con la misma estrategia... comprar 10 pisos y vivir de rentas... además es la sencilla... pero tener solo esa estrategia puede ser delicado, por mil cosas... la vida las economías los ciclos pueden cambiar... o tu, tu familia, tu salud... |
ForoCoches: Miembro
04-mar-2023 17:45
#333
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puede ser.. yo tambien creo que esta Estrategia de inversion lleva michos años, lo que pasa que antes no habia foros para comentarlo. antes tambien la persona consercadora tenia a su alcance depositos al 5% y ahora no.... |
ForoCoches: Miembro
11-may-2023 13:05
#334
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Que tipo de piso creeis que es mas rentable a futuro? Piso A- Piso construido en el año 1967, piso viejo de 102m, con 4 habitaciones y 1 baño. En reforma se puede ir unos 15k. Es un primero con ascensor. Zona centrica. El precio rondaria los 60k. De alquiler podría llegar a pedir unos 500e. Piso B- Piso de solo 3 viviendas construido en el año 92, segundo piso sin ascensor. Son 152m con 2 baños y 3 habiataciones y no haria falta reforma, ahora mismo ya hay gente de alquiler en ese piso. Zona centrica con posibilidad de expansion en un futuro ya que esta previsto que se haga un centro comercial muy cerca. El precio serian 90k y de alquiler podría pedir unos 600e. A priori el piso "a" es mas interesante pero pensando a futuro no se si el piso "b" tendrá mayor valor...Luego también estaría el tema de la comunidad, en el piso "b" pagaría muy poco. |
Miembro desmembrado
11-may-2023 13:55
#337
| Como están los bancos de "receptivos" ahora para dar financiación? Si no tienes ingresos recurrentes pero el capital solicitado x2 o x3 es imposible conseguir financiación del banco? |
ForoCoches: Miembro
12-may-2023 12:45
#338
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Justo ayer vivisté un piso que pedian 64.500€ alquilable por 490€, me consta que el que hizo la oferta la hizo de 60.000€ y se la van a aceptar. Piso de 30m2, para comprar y entrar a alquilar sin hacer hacerle nada, amueblado. Calcula la rentabilidad 
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ForoCoches: Miembro
12-may-2023 14:19
#341
| Reus, "pueblo" de la provincia de Tarragona de "solo" 106.000 habitantes |
ForoCoches: Miembro
13-may-2023 08:42
#343
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Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.
Estas dispuesto a hacer todo eso? Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea: 105k€ alquilado por 700€ 75k€ alquilado por 460€ 73,5k alquilado por 512€ Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta. Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes: Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ Intereses hipoteca: -155,91€ GANANCIAS: 414,31€/mes ROI: 9,94% En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta. Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€ Ingresos: 700€ Gastos de comunidad -52,58€ Ibi: -30,88€ Seguro de hogar: -9,81€ Basura: -11,51€ Mantenimiento: -25,00€ GANANCIAS: 570,22€/mes ROI: 5,47% Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%. Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma. EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando. Se te desmonta el chiringuito y te quedas sin pisos. |
ForoCoches: Miembro
13-may-2023 10:40
#344
| Pones ahi atras que desgravas la hipoteca comprado el ultimo año… pero eso no desgrava ya… |
"No sé dónde está el límite pero sí sé dónde no está"
ForoCoches: Miembro
13-may-2023 11:48
#345
| Si la hipoteca es de un piso para alquilar si se puede desgravar. |
ForoCoches: Miembro
13-may-2023 13:11
#348
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El tema hacienda me lo lleva un gestor, pero me cito a mi mismo A ver, esto me lo lleva un gestor pero cogiendo la renta del 2021 intentaré responderte.
 En verde los ingresos, en rojo los gastos. Intereses y demás gastos de financiación en 2021: Solo la parte de intereses de tu hipoteca, por ejemplo en mi caso la cuota de la hipoteca es de 296€ y de intereses tengo solo 155€. Pues ahí puedes desgravar 155€ * 12meses Gastos de reparación y conservación de 2021: está claro, todo el mantenimiento (leroy merlin, bauhaus, muebles etc....) Intereses y gastos de reparación y conservación 2021 que se aplican en este ejercicio: la suma de las 2 anteriores Gastos de comunidad: los gastos de comunidad Primas de contratos de seguro: el seguro de hogar Tributos, recargos y tasas: Ibi + tasa de basura en mi caso Amortización del inmueble: Aquí la cosa se complica un poco, te puedes amortizar el 3% de lo que te costó el piso, para hacer el calculo hay que coger el valor catastral, imagina que el valor catastral es de 40.000€ y el valor catastral de la construcción es de 30.000€, la relación %(Valor catastral construcción/Valor catastral) sería 75% (30k€/40k€) este % lo aplicas al coste de tu piso, coste total, en mi caso pues serían los 105k€ + 15k€ de impuestos, 120k€ * 75% y de eso solo el 3%: 2.664€ Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. : con eso casi terminamos, una vez has hecho ingresos - todos lo que puedas desgravar, de eso que queda "neto" aún le puedes desgravar el 60% si para tu inquilino el piso es primera vivienda, en caso de alquilar tu piso en Airbnb aquí no habría nada que desgravar. Rendimiento neto reducido. Este es el rendimiento real fiscalmente, y esto se te suma a tu base para para los impuestos. Intentaré hacer el calculo real con los mismos números que he puesto antes: Ingresos íntegros computables de capital inmobiliario.: +8.400,00€ Intereses y demás gastos de financiación en 2021: -1.870,92 Gastos de reparación y conservación de 2021: -300€ Gastos de comunidad: -630,96€ Primas de contratos de seguro: -117,72€ Tributos, recargos y tasas: -508,68€ Amortización del inmueble: -2.666,16€ Con todo eso llegas a: Rendimiento neto. : +2.305,56€ Alquiler de larga duración? SI Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. : -1.383,34€ Rendimiento neto reducido.: 922,22€ Resumiendo mucho mucho, de esos 8.400€ que ingreso como alquiler, en cuanto empiezo a quitar gastos (basura, ibi, gastos de comunidad...) el 3% de la amortización del inmueble y que es para vivienda habitual, esos 8.400€ de ingresos se terminan convertiendo en solo 922,22€ de beneficios "fiscalmente hablando", por lo que esos 922,22€ se me suma a la base imponible para hacer la declaración y según tus ingresos del trabajo, dividendos, bolsa, pisos etc etc te van a quitar un %, por ejemplo 20%? pues acabaría pagando solo 184,44€ de impuestos. Al final, se pagan relativamente pocos impuestos, creo que vale la pena declarar el alquiler. En el caso de un piso que no tenga hipoteca pues se pagarían un poco más porque no te puedes desgravar esos intereses, que en mi caso son casi 1.900€ que es pasta. Insisto, todo esto me lo lleva un gestor, así que los datos creo que están correctos porque lo he cogido de mi declaración, pero bueno, pregunta siempre a un profesional porque yo no lo soy. Saludos En la declaración hay un apartado de financiación, puedes desgravar solo los intereses de esa financiación. Si buscas por Internet hay varias páginas donde te explican que puedes desgravar en tu piso de alquiler, en todas vas a encontrar que te dicen que puedes desgravar los intereses de la hipoteca. La fuente directa de hacienda no la tengo pero supongo que buscando en Google se podría encontrar |
ForoCoches: Miembro
13-may-2023 21:08
#350
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Hola
Las rentabilidades que indican supongo que será en Barcelona o similar. Según idealista en noviembre había subido un huevo los alquileres en el Barcelona ciudad, pero también son muy altos los precios de venta. Para sacar un 10% bruto tienes que haber comprado muy bien de precio... Suerte con la búsqueda! https://www.elespanol.com/invertia/o...0678227_0.html
"Los barrios de Barcelona donde el precio del alquiler se ha disparado por encima del 30% el último año En ocho de los diez distritos de Barcelona, además, el precio del alquiler ha llegado a sus máximos históricos" Locura arrendaticiaaaa En Barcelona hoy en día con los pisos por las nubes supone una gran inversión inicial para pisos habitables... Tener en cuenta que si es tan rentable comprar para alquilar, la gente compraría para vivir y luego vendería o alquilaría en vez de estar en alquiler dejandose pastizales... |
ForoCoches: Usuario
14-may-2023 17:29
#351
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Viendo este hilo me ha picado la curiosidad. Con estos datos, una vivienda de 80k alquilable por unos 500€, vacía julio y agosto y con unos inquilinos que tienden a 0 problemas (de impagos y destrozos de vivienda etc...) qué opináis? |
ForoCoches: Miembro
15-may-2023 04:18
#352
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Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar. Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido. No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos). Como son vuestras experiencias? Igual hoy por hoy no compensa arriesgar por ese 1% extra… alla cada uno |
ForoCoches: Miembro
15-may-2023 04:23
#353
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No está mal pero tampoco bien salvo impago o derramas/arreglos que irán surgiendo. |
ForoCoches: Usuario
15-may-2023 16:09
#354
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Pero nada del otro mundo por lo que me comentas (calculé sobre un 5%), la gracia es pillar un chollo de vivienda que se alquile a precio decente. Seguiremos buscando. Gracias! |
ForoCoches: Miembro
15-may-2023 16:23
#355
| Pues si es a funcionarios y pagas al contado quedatela, toda piedra hace pared |
ForoCoches: Miembro
15-may-2023 18:43
#356
| Pues suerte! Piensas hacer contrato o de palabra modo amigo? |
ForoCoches: Usuario
15-may-2023 21:20
#357
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Sobre el alquiler? Pues preferiría modo amigo obviamente, pero de todas formas lo tengo que pensar antes de lanzarme a la piscina. Cabe destacar que sería una ciudad en la que NO vivo (500km), pero que conozco y tengo familia política. En fin, muchas cosas a valorar. |
ForoCoches: Miembro
18-jun-2023 19:54
#358
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Buenas a ver si me podeis aclarar un par de dudas y como poder hacer. Hace unos meses vendi lo que era mi vivienda habitual, yo me mude a un piso que era de mi abuela, ya que ella entro en la residencia. Me lo transfirio como donacion pero ella tiene el usufructo. Ahora la segunda parte, con lo que saque de mi vivienda voy mirando pisos, y he visto uno que me cuadra bastante, es un piso que tiene inquilino con contrato hasta 2025. El alquiler es un poco bajo pero bueno, esta reformado y bien ubicado. Mis dudas son dos, una vez adquirido podria reclamar el uso para mi de ese piso? aunque tenga yo ya un piso en propiedad. Y se tenga que ir el actual inquilino. La segunda duda es al haber vendido mi vivienda habitual tengo dos año para reinvertir ese dinero en una nueva vivienda habitual, se podria considerar esa compra como mi futura vivienda habitual? como se debe justifica? Enpadronamiento? Facturas? A ver si alguien domina estos temas por aqui, igualmente buscare algun abogado especialista a ver que me cuenta. |
Miembro
19-jun-2023 11:49
#359
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Buenas, Me he leído el hilo entero, muchísimas gracias por todos los aportes. Nos ayudan (¡y mucho!) a los que queremos empezar en este tipo de inversiones. Pido consejo humildemente para ver qué haríais en mi situación, ya ando un poco perdido. Resumen rápido: - 32 años, vivo de alquiler en Barcelona (380€ al mes con párking, precio muy muy antiguo con caseros muy majos y piso genial, 8 años viviendo aqui, compartido con 3 personas en total que son amigos míos de toda la vida) - Ahorros de unos 60k aproximadamente (con mucho sudor y lágrimas) que aumentarán en unos 85k de una pequeña venta que hice. - Trabajo y sueldo estable (IT). - Sin pareja ni con visos a tenerla Disyuntiva: - Me gustaría comprar mi primera vivienda habitual para vivir solo y, obviamente, dejar de pagar alquiler. La idea es volver a mi ciudad natal por tema família (Mataró) donde se vive bien (quitando los barrios multiculturalizados, que son muchos) y los precios son razonables. - Pero también me gustaría invertir en un piso y ponerlo en alquiler. También en Mataró, donde han subido los alquileres pero aún encuentras precios "ganga" si buscas bien. ¿Qué pasa si hago esto, pero? Pues como deduciréis, me descapitalizaría muy mucho (según el precio de la vivienda, claro) y tendría que seguir pagando el alquiler de Barcelona. Que no me desagrada, porque me gusta la zona, la convivencia y el precio reducido que me permite ahorrar y tener coche y moto. Lo que nos lleva a las conclusiones finales: 1) ¿Invertir directamente en mi primera vivienda habitual, dejar el alquiler barato y mudarme allí, pero sin rentabilidad alguna porque viviría allí, y más adelante comprar otra vivienda para ya alquilar? 2) Comprar una vivienda en Mataró y alquilarla, y por ende, seguir viviendo de alquiler en Barcelona durante un tiempo, seguir ahorrando y comprar más adelante primera vivienda habitual. Si me sobran ahorros después de la operación y en un tiempo consigo amasar otra cantidad de dinero decente supongo que se podría plantear una segunda hipoteca. Si has llegado hasta aquí, muchas gracias. ¡Menudo tocho me ha quedado! Os leo. |
ForoCoches: Miembro
19-jun-2023 19:38
#360
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Hola shurs!! ¿Alguien por aquí con experiencia en alquiler por habitaciones? Me han ofrecido un inmueble de 3 habitaciones por 78k en zona universitaria, alquilable por habitaciones obteniendo en total un ingreso aproximado de entre 670-720€ al mes. ¿Cómo lo veis? Lo que me echa para atrás y merma un poco la rentabilidad es los meses julio y agosto vacío. |