Rentabilidad alquiler de vivienda.

Cita de eduruni

Me parece una idea buenísima, pero invirtiendo en inmobiliario por tu cuenta normalmente se saca más ROCE que ese 10%.


A no ser que me estés hablando de inmuebles más "premium" que los típicos que se comentan aquí.

Cita de eduruni

Yo vivo en Madrid shur. Y sí, claro que puedes conseguir ROCEs de más del10% (con financiación).


En todo lo demás...de acuerdo contigo, sí. Por eso digo que me parece una idea buenísima.


Con qué compañia inviertes? Yo he mirado Housera y han publicado un inmueble en Cartagena que no me termina de convencer del todo.

Cita de Trumpero

Yo en su día estuve también investigando para comprar mi primer piso para alquiler y no me convencía nada, ni las horas que había que echar ni las rentabilidades que me salían donde vivo, en Madrid.Por suerte encontré otra forma de invertir en inmobiliario sin complicaciones, los inmuebles tokenizados, y es donde invierto yo.
Rentabilidades del 10% anuales con cobro de dividendos mensuales. Luego a parte la plusvalía que se pueda obtener con la venta, que depende del proyecto puede variar desde el 1% hasta el 10% en los años que dure el proyecto.
A mi me ha facilitado bastante la vida este tipo de inversiones.

Cita de Trumpero

No entiendo porqué duplica el riesgo y el coste, ¿puedes explicarlo?Duplicar el riesgo me parece excesivo. Si un inmueble te vale 80.000€ dices que se duplica a 160.000€? No veo por qué.
Sobre que basa la mayoría de la rentabilidad en la revalorización del inmueble creo que es todo lo contrario. Basa la mayoría de la rentabilidad en el dinero generado por su alquiler. Si te fijas, en todos los proyectos se prevé una rentabilidad por el aumento de valor del inmueble bastante baja en varios años (escenario muy conservador), yendo esta rentabilidad desde el 1% de rentabilidad en varios años en ciudades más grandes como Valencia o Sevilla, hasta el 6-8% en municipios más pequeños.
Sin embargo, la rentabilidad por el alquiler de los inmuebles está por encima del 10% anual en casi todos los inmuebles.

Cita de Grand Khan

Muy sencillo,


Riesgo de alquilar directamente tú..... Riesgo impago inquilino
Riesgo de invertir en empresa de alquiler....Riesgo de impago inquilino+Riesgo de una empresa intermediaria que mañana desaparece.


Doble riesgo.


Y en cuanto al coste....


Si alquilas tú la rentabilidad es neta para tí, si alquilas a traves de una empresa, a esa rentabilidad has de descontar sus gastos y beneficios.


No le encuentro las ventajas de regalar mi dinero a una empresa que desconozco y que en cuanto el escenario actual se dé la vuelta queden todos atrapados.


En la época del boom salieron muchos fondos de este tipo que ante la crisis y la falta de liquidez atraparon a muchos inversores y hablo de FONDOS respaldados por bancos, imaginate a estos......SUERTE

Cita de Trumpero

El riesgo de impago de inquilino lo eliminas tanto a nivel individual como a través de empresa con seguro de impago. Ellos lo tienen seguro.En cuanto al riesgo de que una empresa desaparezca, no estamos hablando de invertir en acciones de una compañía, donde sabemos que en caso de quiebra los accionistas son los últimos en cobrar en caso de liquidación de los activos de la compañía.
Con Reental somos sus acreedores, ya que tokenizan un préstamo participativo para comprar el inmueble. Esto quiere decir que al ser acreedores de la empresa (les hemos prestado dinero), en caso de que quiebre la empresa, tendrá que vender sus activos, es decir los inmuebles, y nosotros somos los primeros en cobrar con las ventas de los inmuebles.
No veo grandes riesgos, incluso teniendo que vender los inmuebles los venderían en el peor de los casos un 20% por debajo del precio de mercado (mi opinión).

Cita de Grand Khan

Error, serás el penúltimo en cobrar.....
Primero los bancos que tengan los pisos como garantía hipotecaria, luego papá estado, luego los trabajadores, luego los otros bancos y luego..... Nadie porque no quedará nada.


Esto huele a sellos, arte y naturaleza, bosques, juicyfields y pirámides de Egipto....está más visto que el tebeo.


Y no me refiero a ninguna empresa en particular, sino en general, en este sistema de "tokenizar".


Pdresentame alguna empresa de este tipo que tenga más de 30 años de actividad y me la creeré, mientras tanto ....ni con un palo.

Cita de Trumpero

Pero si los pisos no tienen hipoteca. Los pisos son propiedad de la empresa. No hay hipotecas. La hipoteca se la damos los que prestamos el dinero a la empresa para que compren los inmuebles. Nosotros somos los primeros en cobrar.El sueldo de los empleados no supone casi nada. para una empresa que tiene decenas de pisos en propiedad.
En su día ya me preocupé de analizar bien el tema y preguntar todo para que me quedase claro.
De todas formas yo solo digo donde yo invierto en inmobiliario con las rentabilidades que ya he dicho. Cada uno preferirá un tipo de inversión u otro. Hay mil formas de invertir en inmobiliario y esta es solo una de ellas.

Cita de eduruni

El ROCE es "return on capital expenditure" (o algo parecido).


Es la rentabilidad del alquiler menos hipoteca y gastos. Pero no sobre el precio del inmueble, sino sobre el dinero que tú tienes que poner de tu bolsillo (porque el resto del precio del inmueble lo financias).

Cita de agea

Y que tal te va a nivel de impuestos?. Tributa como un dividendo más ? O va por IRPF?

Cita de Grand Khan

Una inversión alternativa y más fiable para pequeños inversores es comprar un trastero o plaza de garaje y alquilarla.....sacas más rentabilidad, controlas el negocio y evitas riesgos de terceros.

Cita de Trumpero

Ufff plaza de garaje estuve yo mirando y le sacaba muy poco, como un 5% o así. Hablo sin hipotecarme.En trasteros como está la cosa?

Cita de eduruni

Estas seguro, shur? Yo creo que es al revés
- Rendimientos de alquileres por IRPF
- La venta del inmueble sería una ganancia o pérdida patrimonial y son los porcentajes que tú dices

Cita de eduruni

Estas seguro, shur? Yo creo que es al revés
- Rendimientos de alquileres por IRPF
- La venta del inmueble sería una ganancia o pérdida patrimonial y son los porcentajes que tú dices

Cita de agea

Yo he visto que al ser security tokens, no sería por IRPF como un alquiler normal sino que sería como con los dividendos. Al menos esto es así en Alemania y Suiza, por eso pregunté cómo va aquí en España.

Cita de supermotard_87

@REUSENC, donde miras por cuanto se alquilan pisos/casas en distintas zonas? Gracias.

Cita de vancho

Ahh ok entonces cuando sacas ese 10% solo lo haces teniendo el cuenta el capital que has amortizado ya de la hipoteca?
Pero eso es engañoso no? Total vas a tener que pagarlo igualmente y con intereses, yo la verdad, sin tener hipoteca ahora mismo, pensaba comprarlo sin hipoteca a no ser que entienda el beneficio de apalancarme, fuera de que el dinero que no metes puedes invertirlo en otra cosa, pero por otro lado te "obligas" a que tus inversiones superen los intereses que te cobra el banco por la hipoteca.

Cita de REUSENC

Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.

Estas dispuesto a hacer todo eso?

Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea:
105k€ alquilado por 700€
75k€ alquilado por 460€
73,5k alquilado por 512€

Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta.

Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes:

Ingresos: 700€
Gastos de comunidad -52,58€
Ibi: -30,88€
Seguro de hogar: -9,81€
Basura: -11,51€
Mantenimiento: -25,00€
Intereses hipoteca: -155,91€
GANANCIAS: 414,31€/mes
ROI: 9,94%

En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta.

Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€
Ingresos: 700€
Gastos de comunidad -52,58€
Ibi: -30,88€
Seguro de hogar: -9,81€
Basura: -11,51€
Mantenimiento: -25,00€
GANANCIAS: 570,22€/mes
ROI: 5,47%

Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%.


Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma.

EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando.

Cita de Dominus

en tres cuatro años puedo estar en la situacion de comprar otro piso para alkilar. lo que busco es un piso que pidan 135.000€ para negociarselo a 120.000€. sobre este piso podria pedir 700€ / mes, con un gasto de comunidad de 50€/ mes y unos gastos anualizados ( seguro vivienda, seguro impago, IBI) de 100 €/mes. lo ideal es que tubiera fachada, tejado y portal hechos y pasada la ITE.
la idea que has planteado de pedir hipoteca para dos pisos y aportar el 50% de cada uno me ha gustado. otra opcion seria pedir ampliacion de mi hipoteca de mi vivienda habitual y seguir desgravando a hacienda.
queria un poco hablar del tema de esta segunda opcion, es decir, de comprar dos pisos pidiendo la mitad al banco. que riesgos ve FC en esta operacion?

Cita de Trumpero

Yo en su día estuve también investigando para comprar mi primer piso para alquiler y no me convencía nada, ni las horas que había que echar ni las rentabilidades que me salían donde vivo, en Madrid.Por suerte encontré otra forma de invertir en inmobiliario sin complicaciones, los inmuebles tokenizados, y es donde invierto yo.
Rentabilidades del 10% anuales con cobro de dividendos mensuales. Luego a parte la plusvalía que se pueda obtener con la venta, que depende del proyecto puede variar desde el 1% hasta el 10% en los años que dure el proyecto.
A mi me ha facilitado bastante la vida este tipo de inversiones.

Cita de Axel-CR

Se que la gente que invierte profesionalmente usan el apalancamiento pero me gustaría saber exactamente porque.
Ademas que como comentaba un shur mas arriba si tienes dos pisos tienes mas diversificado y te puede fallar un inquilino, dos es mas dificil.

Otra duda para hacer los numeros, que vale aproximadamente un seguro de impagos para alquileres de 600/700€?
Y que gasto conlleva de notaria la compra? Tengo puesto 1000€ en el excel pero no se si voy encaminado.

Cita de Tricki

A la primera... el apalancamiento es facil... si compras a tocateja un piso de 100k y cobras 600 al mes, pues cobras 600 al mes
Si compras con hipoteca dos pisos, y coges 50k de hipoteca para cada uno, cobras 600x2, y pagas... 400 de hipoteca... claro segun esten los tipos de interes.


Cuando el euribor estaba al -0.30% era cojonudo, dinero gratis. COn el euribor al 3.70%... ojo la cuota, calculatela bien que si no solo ganara el banco, y no te dara con el alquiler


seguro de impagos para 700euros echale 400-500 al año, puedes calcularlo en la web de alguna aseguradora, depende tb de si cubres destrozos, si cubres 6,9 o 12 meses...




gastos de compra calcula 11-12% del precio de escrituracion (ITP, AJD, registro, notaria...)


saludos

Cita de Axel-CR

Buenas noches a todo, primero de todo agradecer la información que compartís en este tema porque es de mucha ayuda y muy interesante.

Me quiero meter en la inversión inmobiliaria para diversificar ya que ya tengo fondos de inversión.
Dispongo de unos 100-120k para invertir y una de las primeras dudas que me asalta es: invierto en un inmueble o invierto en dos con dos hipotecas? Precio medio de 100k cada piso y financio 50% cada uno.
Haciendo numeros de rentabilidades con el excel me sale que la rentabilidad neta del mismo piso hipotecando la mitad o pagando al contado me disminuye un 1% casi, de 7% a 6% aprox. Pero en cambio el ROCE sube bastante mas, de 7% a 10%.
Que tiene mas valor? el roce o ganar un 1% de rentabilidad neta?

Se que la gente que invierte profesionalmente usan el apalancamiento pero me gustaría saber exactamente porque.
Ademas que como comentaba un shur mas arriba si tienes dos pisos tienes mas diversificado y te puede fallar un inquilino, dos es mas dificil.

Otra duda para hacer los numeros, que vale aproximadamente un seguro de impagos para alquileres de 600/700€?
Y que gasto conlleva de notaria la compra? Tengo puesto 1000€ en el excel pero no se si voy encaminado.

Cita de supermotard_87

Antes de comprar 1 o 2 viviendas has de tener un objetivo y una estrategia para llegar a ese objetivo. Es una vivienda suficiente para conseguirlo? O quizas necesito 2? o 3?

Comprar por comprar solo porque cuadre con tu presupuesto, en el momento inoportuno y en el lugar equivocado, puede no ser una buena inversion.

Cita de druidh

Lo recuperas si cuando vendes el precio de la vivienda ha subido por lo menos el IPC, si estás perdiendo poder adquisitivo. Para calcular el ROI anual yo si tendría en cuenta toda la amortización del préstamo, seguramente te quede un 4-5%.