Rentabilidad alquiler de vivienda.

Cita de palacio

No.

Los datos míos son si el precio baja, al contado y contando todos los impuestos y gastos.

Los vuestros son montandoos películas y haciendo ingeniería financiera.

Así que si pongo hipoteca le saco un 15% de rentabilidad, claro claro...

Cita de REUSENC

Las zonas top no suelen ser muy rentables si solo miramos el alquiler. Pero ya que tienes el piso no lo veo mal alquilarlo, entiendo que hay hipoteca y que el alquiler cubriría la hipoteca no? Si es un piso que más adelante te hará falta pues alquila.

Cita de kennies

Solo te quedas con lo que te quieres quedar...


¿Un 1% sobre mi rentabilidad lo hace poco rentable? ¿En serio?


Mis pisos de alquiler tienen mucha más comunidad que los del compañero, sobre los 40€ mensuales. Pero esto no invalida lo dicho por el él, es más, en mi vivienda habitual, una casa, pago menos que él en ese piso.

Cita de Chavoldel8

Me está gustando mucho como están quedando los aportes en el hilo .
Yo también tenía claro que los pisos más rentables son los "viejos" y en zonas obreras , por el hecho de que su precio fácilmente es la mitad que uno en zona más top y de obra nueva o seminueva ( 10-15 años) , y los alquileres no difieren mucho .
Aprovecho y hago otra consulta.
Usáis alguna metodología para saber por cuánto podríais alquilar el piso que habéis comprado , más allá de abrir idealista y ver por cuánto se alquilan los inmuebles parecidos?
Me explico. Mi mayor "miedo" es que , en mis números teóricos, a la hora de la práctica , no se cumplan , y pida más por el alquiler ( o incluso por debajo de mercado). O incluso peor , que luego , me cueste alquilar el inmueble, bien por precio, o por características del mismo .
Quizás solo sean paranoias de mi mente , pero me gustaría oír vuestras opiniones.
Tengo ojeado uno, un apartamento , que aunque sea de 1970, está bien ubicado, bastante reformado , y me dejaría un 8.5 bruta , y un 6.9 neta , contado los gastos de compraventa + pequeño lavado de cara y amueblar .
Cuando lo alquiláis por agencia, os cobran comisión ? O solo al inquilino?

Cita de vancho

Estaba hablandolo con mi mano ahora por que tenemos dos vistos, un piso en una zona bien pero una callejuela y de construcción de 1960 que su precio son 135ks de saque alquilable por 700 y otro cuyo precio son 190ks alquilable por 800 pero en una zona residencial con piscina...de 1995...
Yo le saco mi hoja Excel y le demuestro que es mas rentable el primero evidentemente, pero entonces ella me dice que claro, no estoy teniendo en cuenta la revalorización, el cómo de rapido se alquile entre uno y otro inquilino, el cómo de rapido se venda en caso de querer salir de la inversión etc.

Vosotros tenéis en cuenta estas cosas o mirais % neto y listo??

Cita de vancho

Estaba hablandolo con mi mano ahora por que tenemos dos vistos, un piso en una zona bien pero una callejuela y de construcción de 1960 que su precio son 135ks de saque alquilable por 700 y otro cuyo precio son 190ks alquilable por 800 pero en una zona residencial con piscina...de 1995...
Yo le saco mi hoja Excel y le demuestro que es mas rentable el primero evidentemente, pero entonces ella me dice que claro, no estoy teniendo en cuenta la revalorización, el cómo de rapido se alquile entre uno y otro inquilino, el cómo de rapido se venda en caso de querer salir de la inversión etc.

Vosotros tenéis en cuenta estas cosas o mirais % neto y listo??

Cita de Chavoldel8

Desde la barra de bar shur.
La revalorización tiene bastante parte de azar. Te pongo como ejemplo Oviedo .
Hospital nuevo (HUCA, construido aproximadamente hace 10 años) hizo que los pisos de 1 km a la redonda aproximadamente se revalorizaran bastante.
Por ende , la zona donde estaba el antiguo hospital , ha perdido valor ( cierre de negocios , menos alquiler a MIR , y un largo etcétera).
Al margen de la revaloración, 700€ al mes , por invertir 135+ 10% de gastos de registro notaría e ITP+ mínimo lavado de cara te plantas en 150k€.
Ahí restas gastos que ya detallo el otro shur y uff, te queda una rentabilidad de mierda en mi opinión .
Yo , como dije más arriba , tengo visualizado un apartamento de unos 47k€ , que se alquilan en 400€.
La única ventaja es , el invertir de manera apalancada.
Pero vamos, lo que está claro, es que pisos del 2000 en adelante no dan un % que merezca la pena

Cita de Chavoldel8

Por otro lado, como se dijo más arriba, el negocio no es alquilar en barrios TOP, ni psicinas ni leches , sino en barrios obreros ( no me refiero a barrios marginales ni multiculturales, sino barrios obreros que todas las capitales de provincia tienen ).
Alquiler 30-40% menos que pisos en barrios TOP , pero precios a menos de la mitad de lo que cuesta uno en barrio top .
Ejemplo practico en mi ciudad .
Barrio top: 2 habs + plaza de garaje 600-650€/mes . Precio de 135k para arriba . Pero media 145-150k.
Barrio obrero : parcialmente reformado, pero bien decorado y amueblado , 2 habs 450€ 65-70k€.
Así un poco por encima .
Haz un cálculo en tu zona usando idealista.
Un saludo .

Cita de Chavoldel8

Hola shurs.
Despues de investigar en la inversion de este sector, a traves de diversos divulgadores de contenido, vease inmoemprende, libre a los 30, ect, es un tipo de inversion que quiero realizar.
Abro este hilo para ver las diferentes rentabilidades que tengan los shurs que tengan pisos en alquiler.¿ Por qué pregunto esto? Llevo aproximadamente seis meses investigando el mercado inmobiliario de mi ciudad, y de Asturias, comunidad donde resido, y no aparecen inmuebles que te den un 10% de rentabilidad bruta, tal y como dicen estos creadores de contenido.
No se en que tipo de barrio invierten, ni nada, pero haciendo calculos con la herramienta excel de rentabilidades, mas bien rondan un 8-9 por ciento bruto y luego se queda en un 6 por ciento neto( eso en los casos mas optimos).
Como son vuestras experiencias?

Cita de vancho

Antes de nada, gracias por opinar, la verdad es que el hilo me está encantando entre opiniones y ejemplos.
Sobre el tema de la revalorización tienes razón aunque siempre hay un punto de probabilidad, luego evidentemente puedes tener mala suerte como el caso que has puesto...


Sobre la rentabilidad, tienes razón, las cuentas las estoy haciendo con 100ks suponiendo que aceptaran una oferta agresiva, el piso está a la venta por 135ks pero pone que es negociable (soy un optimista lo se) y al estar reformado le estoy metiendo solo 10ks para muebles y demás, la rentabilidad bruta se me queda en un 6,94% la neta 6,15% no es para tirar cohetes pero...comprar algo más barato en sitios que más o menos me pillen cerca o donde tenga familia para poder controlar un poco me obligaría a irme a un barrio multicultural.


¿Con esa rentabilidad no merece la pena?

Cita de vancho

Estaba hablandolo con mi mano ahora por que tenemos dos vistos, un piso en una zona bien pero una callejuela y de construcción de 1960 que su precio son 135ks de saque alquilable por 700 y otro cuyo precio son 190ks alquilable por 800 pero en una zona residencial con piscina...de 1995...
Yo le saco mi hoja Excel y le demuestro que es mas rentable el primero evidentemente, pero entonces ella me dice que claro, no estoy teniendo en cuenta la revalorización, el cómo de rapido se alquile entre uno y otro inquilino, el cómo de rapido se venda en caso de querer salir de la inversión etc.

Vosotros tenéis en cuenta estas cosas o mirais % neto y listo??

Cita de vancho

Antes de nada, gracias por opinar, la verdad es que el hilo me está encantando entre opiniones y ejemplos.
Sobre el tema de la revalorización tienes razón aunque siempre hay un punto de probabilidad, luego evidentemente puedes tener mala suerte como el caso que has puesto...


Sobre la rentabilidad, tienes razón, las cuentas las estoy haciendo con 100ks suponiendo que aceptaran una oferta agresiva, el piso está a la venta por 135ks pero pone que es negociable (soy un optimista lo se) y al estar reformado le estoy metiendo solo 10ks para muebles y demás, la rentabilidad bruta se me queda en un 6,94% la neta 6,15% no es para tirar cohetes pero...comprar algo más barato en sitios que más o menos me pillen cerca o donde tenga familia para poder controlar un poco me obligaría a irme a un barrio multicultural.


¿Con esa rentabilidad no merece la pena?

Cita de Choplifter

¿En serio la gente paga 700 euros de alquiler por un piso de 100k?

Por donde vivo nada a esos precios , por 150k vivienda social de los años 60 (unos 60 metros) y se alquilan a unos 600 euros.

Cita de yoclio

buenas shurs

Esta el hilo muy interesante

Tengo una vivienda alquilada, me costo en 2015 100k reformado totalmente (gastos incluidos) y la tengo alquilada por 650€.



Estos son los datos de un año sin derramas ni gastos

RENT BRUTA 7,57%
RENT NETA 5,86% (año ideal)

RENT NETA 2022 3,61% (2350€ fachada )

Ahora mismo venden pisos iguales en los mismos bloques por 140-150k en peor estado.

Entonces la rentabilidad la deberia calcular con los 100k que me costo en 2015 o con el valor actual que podria tener de venta? El piso si lo pusiera actualmente en alquiler podria sacar 750-800€

Cita de yoclio

buenas shurs

Esta el hilo muy interesante

Tengo una vivienda alquilada, me costo en 2015 100k reformado totalmente (gastos incluidos) y la tengo alquilada por 650€.



Estos son los datos de un año sin derramas ni gastos

RENT BRUTA 7,57%
RENT NETA 5,86% (año ideal)

RENT NETA 2022 3,61% (2350€ fachada )

Ahora mismo venden pisos iguales en los mismos bloques por 140-150k en peor estado.

Entonces la rentabilidad la deberia calcular con los 100k que me costo en 2015 o con el valor actual que podria tener de venta? El piso si lo pusiera actualmente en alquiler podria sacar 750-800€

Cita de eduruni

Hola shur.


Qué agencias son esas que te llevan la gestión integral? Conoces alguna en Madrid?

Cita de REUSENC

Inmoemprende compra pisos de bancos, destrozados y en barrios multiculturales, después hace él mismo las reformas y los pone en alquiler. Claro que obtiene muy buena rentabilidad, porque se lo hace él y porque asume mucho riesgo por las características de sus pisos / barrio / inquilino. El así lo ha explicado en infinidad de vídeos y nunca lo ha escondido.

Estas dispuesto a hacer todo eso?

Mi caso, no miro en barrios malos, sino que miro en barrios normales y en el centro de mi ciudad, para que te hagas una idea:
105k€ alquilado por 700€
75k€ alquilado por 460€
73,5k alquilado por 512€

Lo bueno es el hecho de apalancarte con hipoteca que hace aumentar la rentabilidad. Cogemos el piso de 105k alquilado por 700€. Así de modo rápido y para poder comparar te sale una rentabilidad del 8,0%, que en verdad no sería así porque el piso de 105k tendrá unos gastos aprox de compra venta de 15k con lo cual la rentabilidad baja ya a 7%. Eso bruta, si contamos ibis, basuras, gastos de comunidad, etc etc baja aún más la rentabilidad neta.

Pero aquí viene la gracia, piso comprado con hipoteca, yo puse de mi bolsillo solo 50.000€, los números son los siguientes:

Ingresos: 700€
Gastos de comunidad -52,58€
Ibi: -30,88€
Seguro de hogar: -9,81€
Basura: -11,51€
Mantenimiento: -25,00€
Intereses hipoteca: -155,91€
GANANCIAS: 414,31€/mes
ROI: 9,94%

En los pisos que tengo alquilados me he dado cuanta que pago muy pocos impuestos, porque entre que desgravo el 3% de del valor del piso, desgravo los intereses de la hipoteca, que además tenemos el 60% por ser primera vivienda para el inquilino etc etc, la rentabilidad 9,94% es prácticamente neta.

Los mismo número per comprado al contado, no lo tengo pero podríamos hacer una aproximación, invertido de mi bolsillo 120k€
Ingresos: 700€
Gastos de comunidad -52,58€
Ibi: -30,88€
Seguro de hogar: -9,81€
Basura: -11,51€
Mantenimiento: -25,00€
GANANCIAS: 570,22€/mes
ROI: 5,47%

Yo personalmente me muevo en estos números, si el piso lo compro al contado, estoy sobre el 5% neto (antes de impuestos), si el piso lo compro con hipoteca estoy sobre los 10%. Este año he comprado uno con hipoteca que los números me salen sobre el 12%, pero aún es pronto para tener números más precisos pero se moverá por ahí, entre el 10% y el 12%.


Los youtubers que tu ves consiguen realmente más rentabilidad pero porque suelen comprar piso con problemas. Yo hasta hora, he comprado pisos que he podido alquilar el día siguiente de la firma.

EDITO: en el ROI del 9,94% hay que tener en cuenta que poco a poco irá subiendo, porque los intereses de la hipoteca poco a poco van bajando.

Cita de Wowmankiller30

Pregunta sería : ya he visto y leído mil videos y comentarios de este tipo, pero como se consiguen varias hipotecas si en España no se conceden para inversión? Y si no es tu vivienda habitual nadie te da financiación?

Cita de REUSENC

En su caso como que compra pisos muy baratos me suena que los compra al contado. Muchos bancos exigen un mínimo de hipoteca, por ejemplo 50k€, si te dedicas a comprar pisos de 30k€ pues te tocarà pagar al contado.

Respecto hipotecas para inversión, en España si que las dan, pero son malas condiciones, el banco Sabadell hará unos meses me ofrecía el 50%-60% del valor de la vivienda a pagar en 8 años. Lo que hice fue irme ibercaja y decirles que era para mi vivienda habitual y coló, y lo mismo con BBVA, ibercaja me daba el 80% y BBVA el 90%. Esa hipoteca representa mis segunda hipoteca y para comprar mi 4o piso. En el foro hay gente con 3 o más hipotecas.


Pero si, la financiación es un tema que creo que es mucho más complicado de lo que hacen entende los youtubers

Cita de Wowmankiller30

Y no indagan si tienes más hipotecas activas y son para vivienda habitual,tan fácil cuela o tener varias de vivienda habitual con buenas condiciones y el 80% no lo veo tan sencillo eso.

Cita de REUSENC

A los bancos fui y les explicaba tal cual son las cosas, tengo una hipoteca en curso, debo tanto dinero y me quedan tantos años, tengo dos pisos en alquiler, y un tercer piso en el que vivo y quiero comprarme un 4o para irme a vivir yo. Y te digo, firme con ibercaja al 80% hará dos meses

El gestor del banco sabia perfectamente que era para inversion, al salir del notario se me acerca y me dice que ahora lo vas a alquilar no? A lo que le conteste ya tengo inquilino, mañana firmamos jaja. Y era verdad, la agencia que me vendió el piso busco inquilino incluso antes de firmar la compraventa así que en el momento de comprar / firmar ya tenía apalabrado un inquilino.

Edito, todo esto con la ayuda de un bróker hipotecario

Cita de Wowmankiller30

Joder que fácil conseguís algunos las cosas , aunque lo del gestor del banco suena un poco troll.

Cita de REUSENC

No gano nada en mentir, estamos en FC y a todos nos gusta trolear, pero en el subforo de inversión siempre intento ser lo más transparente posible porque me gusta la inversión y me lo tomo muy en serio y siempre pienso que aportando lo poco que se siempre podré ayudar a alguien que esté aún más pez que yo.

Sobre si resulta "fácil" para nada, yo siempre he dicho en este foro que el tema de la financiación me parece mucho más complicado de lo que muchas veces algunos youtuber te lo pintan, todos te dicen lo mismo "todos mis pisos están comprandos con financiación" pues yo tengo mis dudas, porque para conseguir mi segunda hipoteca lo que es fácil fácil no fue, difícil tampoco.

Muchos creen que los bancos solo dan una hipoteca y yo te digo que no porque yo tengo dos, pero es que en el foro hay foreros que tiene 3 o incluso más. Al final lo que el banco mira no es el número de hipotecas sino que las puedas pagar.

Cita de Chavoldel8

Me está gustando mucho como están quedando los aportes en el hilo .
Yo también tenía claro que los pisos más rentables son los "viejos" y en zonas obreras , por el hecho de que su precio fácilmente es la mitad que uno en zona más top y de obra nueva o seminueva ( 10-15 años) , y los alquileres no difieren mucho .
Aprovecho y hago otra consulta.
Usáis alguna metodología para saber por cuánto podríais alquilar el piso que habéis comprado , más allá de abrir idealista y ver por cuánto se alquilan los inmuebles parecidos?
Me explico. Mi mayor "miedo" es que , en mis números teóricos, a la hora de la práctica , no se cumplan , y pida más por el alquiler ( o incluso por debajo de mercado). O incluso peor , que luego , me cueste alquilar el inmueble, bien por precio, o por características del mismo .
Quizás solo sean paranoias de mi mente , pero me gustaría oír vuestras opiniones.
Tengo ojeado uno, un apartamento , que aunque sea de 1970, está bien ubicado, bastante reformado , y me dejaría un 8.5 bruta , y un 6.9 neta , contado los gastos de compraventa + pequeño lavado de cara y amueblar .
Cuando lo alquiláis por agencia, os cobran comisión ? O solo al inquilino?