Manual del Inversor Inmobiliario - Edición rentistas

Cita de RichardG

Tengo la oportunidad de hacerme con una vivienda en Jeronimos (Madrid) antes de que el propietario la saque a la venta (es amigo de un familiar). Es una casa de 110m2 por 289k en una finca señorial, pero está hecha polvo y hay que meterle una reforma integral. Ademas tiene un pasillo bastante grande que le quita casi 15m2 a la vivienda. Compro o espero?

Cita de elsabueso

espera espera, que madrid está bien burbujeada, ya verás cuando pete la burbuja del alquiler

Cita de FJCB

Hasta aquí he leido, una casa en los Jerónimos por 289k y el tal elsabueso le dice que está inflado el precio menudo sabueso!!

Cita de jijito

macho, no se como aun seguis usando el termino de inversion con los pisos paco, de verdad y encima pidiendo hipotecas.

el dia que metais en el excel precio de compra, impuestos, gastos, reformas, INFLACION, intereses y luego lo que ingreseis menos IMPUESTOS otra vez y el precio de venta a los 30 años ( menos los impuestos otra vez )y lo compareis con la renta variable os da un chungo.

Cita de Mom

Tranquilo, hay apps que te lo calculan todo:

https://comprarparaalquilar.com/app-...-rentabilidad/

Eso sí, meterse sin saber del tema o sin hacer números antes es un suicidio.

Cita de jijito

nadie que conozco que se mete a comprar segundas viviendas para alquiler "porque se paga solo" realmente ha tenido en mente todas las variables que entran en juego, las cuales son todas negativas menos el refugio ( que es relativo ), el hipotetico ingreso que te puede dar si lo alquilas y la plusvalia en el tiempo ( si se da ).

De hecho no hay mucha diferencia a dejar la pasta que se muera de risa en el banco si tienes que financiarte para comprar la vivienda.

Cita de Mom

Pues siento decirte que la gente que conoces no tiene mucha idea.

Respecto a lo segundo que dices es al revés: cuanto más te hipoteques más rentabilidad. Te pongo un ejemplo: piso de 60k hipotecado al 80%, sueltas 12k de entrada + 6k de ITP más 3k de gastos+lavado de cara, total de inversión 21k.

Luego lo alquilas por 500/mes y estás pagando de hipoteca entre 150 y 200, comunidad 30, parte proporcional de Ibi 10, seguro otros 10, etc.

Al final por 21k que has soltado estás metiendo a tu patrimonio los 60k que vale el piso más 250 euros a tu bolsillo cada mes. Eso muy resumido, pero creo que se entiende.

Cita de jijito

Si bueno claro te apalancas pagandole al banco el interes que tienes que restarle a eso, mas el hostion de impuestos cuando lo vendas. Y eso suponiendo que lo tengas alquilado siempre. Mas lo que se deprecie o revalorice el euro frente a otras inversiones en otras monedas.

Creo que no estais echando bien las cuentas porque los numeros no salen tan facil como decis, Aun suponiendo que podais alquiler un piso de 60 k por 500 al mes... empezais a ver el primer euro limpio bien entrado en años.

Cita de RichardG

Pues ya que le haces Up actualizo. La compré por 278.000 y la reformé. Ahora la tengo en alquiler.

Cita de FJCB

Yo no lo hubiera dudado ni un instante, los tips que da el tal "elsabueso" algunos estan bastante bien pero, habiendo sido gestor inmobiliario como dice, tiene muy poco olfato para detectar un precio totalmente fuera de mercado, a la baja, como has comprado tú, alegando que la burbuja va a esplotar

Cita de jijito

macho, no se como aun seguis usando el termino de inversion con los pisos paco, de verdad y encima pidiendo hipotecas.

el dia que metais en el excel precio de compra, impuestos, gastos, reformas, INFLACION, intereses y luego lo que ingreseis menos IMPUESTOS otra vez y el precio de venta a los 30 años ( menos los impuestos otra vez )y lo compareis con la renta variable os da un chungo.

Cita de RichardG

Comentar que mi vecina de arriba (misma distribución que el mio, pero sin reformar) ha vendido la casa hace dos semanas por 738k.

Cita de FJCB

Es que estaba muy clara la compra.
Avísame si te sale otra cosa así que yo me arriesgo

Cita de FJCB

No confundas al personal, la renta variable es un una inversión que agrupa activos financieros en los que la rentabilidad es totalmente incierta, te puede salir bien o como el culo, y quien te diga lo contrario te está mintiendo.

Con la renta variable puedes ganar bastante pero tambien perder todo lo invertido.

Cita de ber55

yo más o menos he seguido esa estrategia.

En Junio compré un piso en mi localidad, a 30km de Valencia. El piso reformado de 2010, en una finca de 1975. Buena zona y una Comunidad tranquila y con ascensor.

El precio de compra 53.000€. Total gastos de amoblarlo y ponerlo listo para alquiler (1.000), el piso tenía de casi todo, solo tuve que comprar una cama, nevera y poco más). Total gastos con notaría, y tasas. 60.000€.

Lo he financiado a 15 años con una hipoteca que pago 263€ mensuales (he pagado 18.000€ que tenía en efectivo y el resto financiado). Actualmente está alquilado desde el mes de Julio a razón de 400€ mensuales. Si resto contribución, Comunidad, seguro y gastos diversos, todos los meses sobran entre 30 y 50€.

La idea es dejarlo pagándose solo y no adelantar pago, por si sale otra inversión que ya tengo algo ahorrado y podría meterme en otro. Pero gran como dice el op, es necsario estudiar a fondo muchos factores.

Cita de jijito

Y los impuestos que vas a tener que pagar desde los 18k hasta el precio de venta?