Dilema con piso para inversión

Cita de 4evah

Mi resultados en 5 años:

Fondos indexados: 7.4% anual
Inversión inmobiliaria: 4.3% anual


Tu me dirás 🤷*️

Cita de Pakooo11

Vamos que estás sacando un 7,4% sin ser nada conservador verdad?

Yo tengo un piso donde saco un 10%, sin contar que el precio del piso se ha revalorizado

Cita de REUSENC

Yo tengo un piso donde saco un 10%, sin contar que el precio del piso se ha revalorizado

Cita de Subastas

Subo la apuesta para lo indexados del foro... yo tengo 3 pisos con rentabilidades Netas del 12, 10 y 14% más la revalorizacion en caso de venta del 80%, 75% y 210%

Cita de Pakooo11

Son ocasiones a las que puede acceder todo el mundo?

Si no es así, en mi caso que soy el que pregunto podrías desubicarme un poco.

Yo me muevo en el mundo de los vehículos y he tenido un A5 hasta hace 4 o 5 meses que me costó 5k, y un X3 que me costó 2k hace 4 años, pero porque tengo ocasiones que no tiene todo el mundo.

Te pregunto por tu nick, básicamente.

Cita de Pakooo11

Buenas shurs, os voy a comentar una situación que llevamos un tiempo dando vueltas mi familia y yo.

Tengo 26 años, y cobro algo más de 1300€ netos en 14 pagas, no llego a 1600€ netos en 12 pagas, soy programador y tengo un salario "decente" para tener poquita experiencia.

El caso es que de siempre me ha atraído el tema inmobiliario y llevo un tiempo viendo pisos a modo de inversión. Mi pareja está opositando, y está cerca pero aún no se lo ha sacado, y en el caso de que lo saque, hasta bajarnos a Andalucía a hacernos nuestra casa nos queda bastante tiempo, y en el caso de que abandone aspirará a un trabajo de 1100-1200€ tope, por aquí por Andalucía.

La cosa viene cuando hago cuentas de meterme en un piso para invertir y me salen demasiado fáciles.

La hipótesis más fácil:

Vivienda de 75.000€, se queda en unos 84.000€, con los gastos de notaría e impuestos más las comisiones de la inmobiliaria.

Aporto 15.000€ y pido 70.000€, a 30 años (en la primera hipótesis), a un interés del 3% fijo con bonificaciones (sin calentarme mucho la cabeza, la hipoteca que me da mi banco).

Este piso es alquilable por mínimo unos 450€ mes (por la parte más corta), prácticamente 10 meses al año, de comunidad tiene 40€ en los que se incluye agua, la luz va por separado.

Estamos hablando de que pido 70.000€ y acabo pagando unos 90.000€. Esto me genera una letra durante 30 años de unos 250€, en un alquiler mensual mínimo de 450€ por la parte más corta. Le sumo, unos 100€ al mes de gastos hipotéticos todos los meses, de que haya problemas anuales, y que haya meses en los que no está alquilado.

Es decir, un gasto de 350€/mes, para un alquiler de 450€/mes. En un año, he pagado la letra del piso, y he obtenido unos 1200€ de beneficios. En 10 años, he sacado entre 10-12000€ además de pagar la letra. En 20 años ya he obtenido además de pagar la letra, pagar los intereses, y en 30 años pagar lo aportado. Finalmente, tras 30 años, la vivienda no me ha costado nada.

¿Qué es lo que me estoy comiendo? Esas cuentas están hechas siendo no muy optimistas, y sin calentarme la cabeza en buscar una hipoteca, solo he sido optimista en tenerlo todo el año alquilado. Pero vamos, es un piso barato y cerca de una Universidad, no sería descabellado que esté siempre alquilado.

Los problemas que me ponen mi familia:

No soy tan joven como creo para hipotecarme como inversión en algo a 30 años, sin yo tener casa propia.

El trabajo, pese a ser programador y en teoría tener un futuro tranquilo y acabar con un salario decente puede que no ocurra, y que esté en el paro, o en condiciones peores a las imaginadas.

Tener un préstamo a 30 años, implica que dentro de 5-6 años cuando quieras hacerte tu casa te presten entre y poco o nada al tener ya un préstamo.

Que compres el piso, lo pongas a 30 años y por circunstancias deje de estar bien comunicado, situado o enfocado a algo y deje de ser alquilable.

El tema es que yo ahora mismo vivo con mis padres, trabajo en remoto, no tengo que ir a la oficina y tengo un coche de unos 15-16k, que cojo solo para ir al gym, al deporte o a los viajes que haga, y me da pena tenerlo tirado en la calle porque en la cochera hay otro, y el dinero del coche más lo que yo tenga ahorrado y demás, quiero invertirlo en algo que me genere.

Y yo, solo me iría de alquiler en principio si mi pareja se sacase la plaza, que me tendría que ir de Andalucía, pues a donde tuviese la plaza, y poquito a poco bajarnos para abajo, pero eso puede pasar bastante tiempo. .. así que aunque lo veo una decisión arriesgada, me parece una buena decisión.

A la hora del futuro alquiler que tenga que pagar hasta que consigamos meternos en una vivienda en el lugar donde queremos vivir, mi letra del piso de inversión, la voy a pagar con el alquiler, así que no me perturba tener que pagar letra de piso de inversión + alquiler de vivir con mi pareja.

No sé que me estoy comiendo, pero esas cuentas me salen en pisos entre 70-90, variando el alquiler entre 400-600, respectivamente, y sin ponerme a buscar hipotecas decentes.

Incluso está la opción de ponerlo a la mitad de años, y tener una letra ajustada al alquiler, lo que no generaría beneficio mensual, pero si lo costearía, y que me liberaría de la carga en la mitad de tiempo.

En fin, no lo sabemos pero algo nos dice que no estamos atendiendo a algún grave problema.

Perdón por el tocho shurs, espero alguna opinión.

Cita de Subastas

Las subastas son públicas pero hay que ir con cash, nada de hipotecas.


También decir que son una mina de problemas si no tienes ni idea y puedes perder lo invertido.

Cita de volum

¿A qué está opositando tu pareja?
Es cierto que las administraciones autonómicas y municipales de Andalucía regalan puestos de empleo público (para sostener sus redes clientelares y corruptelas meriodionales varias), pero la cosa se va a poner complicada con el proceso de estabililzación de interinos (y si tienes 26 años tu pareja dudo que sea interina pata negra).

Además si le va a tocar en academia (GC, Policía) o puestos intinerantes las posibilidades de que te haga la liana existen.



Yo no haría planes pensando en tu pareja, sinceramente. Y una vivienda no debería suponer más del 30-40% de tus ingresos mensuales.

Cita de Pakooo11

Oposita a Agente de Hacienda sin concurso y estatales, no ha cumplido aún los 25 años y este año ha estado entre las 100 primeras del corte de las 10.000, en la criba en la que se quedaron 1000.

El segundo examen lo hizo el 9 de julio y no ha salido la nota todavía pero le salió fatal.

Por eso digo que a corto plazo creo que se las sacará si sigue con dedicación plena, eso sí, las primeras plazas son a Barcelona, tras concurso de destinos puedes llegar a Madrid y tras concurso de destinos puedes bajar a Andalucía zonas menos demandadas.

Ya cuando elijas si quieres Sevilla, Málaga, Córdoba ahí empiezas a plantearte la vivienda habitual, mientras tanto es una tontería comprar una vivienda de mayores lujos al azar entre nuestro pueblo donde vivimos, y 3 provincias donde nos gustaría vivir.

Gastos no tengo ninguno compañero, fiestas, gasoil por ocio, comer fuera y beber fuera continuamente. Pero pienso que no me voy a recortar de nada, si no tengo que pagar nada ni estoy generando anda.

Aún así, para cuando elija donde poner el huevo, es probable si sigo avanzando y progresando laboralmente que mi salario sea algo más alto.

Y si se las sacase antes de lo previsto y tuviese que irme a Barcelona por un poner a que cada uno paguemos 450-500€ de alquiler, seguiría pudiendo hacer una aportación mensual a un indexado, o pagar una letra igualmente.

Cita de Pakooo11

Con lo comido por lo servido, te refieres a que aportando 15k, puede que en 20 o 30 años (según ponga la hipoteca), me encuentre con un inmueble pagado de entre 60-80k que no me ha supuesto ningún peso económico no? (aunque puede que muchísimo peso mental, dolor y molestias para mantenerlo, alquilarlo, etc)



Lo ideal sería hacer una aportación de 15k, hipotecarse a 30 años con una letra de unos 2400€ anuales, con algo que te asegure unos 4500€ anuales, y que metiéndole unos 1000€ de gastos anuales de mantenimiento incluyendo desperfectos, comunidad, IBI y demás, te permita un beneficio anual de otros 1000€.

Lo cual rebuscando diría que se puede encontrar sin demasiada dificultad.

Cita de Wraith

Te has dejado todo.

impuestos sobre los beneficios de alquiler, ibi, seguro del hogar, eso ya hace que tus beneficios teoricos de 1200€/año bajen bastante. Por no añadir amueblar la casa para alquilar.

Cita de TradinG JusO

sinceramente si ni tan siquiera sabes como funciona el irpf de los arrendamientos mejor no te plantees este tipo de inversión.

Cita de Almluce82

Bueno tengo 2 pisos, uno de ellos lo tengo alquilado desde 2006, en estos años e disfrutado de todo tipo de inquilinos, buenos, malos y peores!!!sacando cuentas de los meses que no me han pagado en estos años, las veces que tuve que pintar, cambiar cerraduras, arreglar averías, impuestos, cambio de cama y colchones(en 3 ocaciones) y 3 neveras, una derrama de 1500€ de comunidad, pago del 5% a la inmobiliaria que lo gestiona y declaración de la renta( este año pague 1270€) te aseguro que salgo cada año lo comido por lo servido, vamos que lo que estoy ganando es el pago de la hipoteca que acabo en 3 años!!!, en ese momento le ganaré dinero, aunque estoy por venderlo y quitarme la alegria de tenerlo alquilado…..y todo esto llevándolo una inmobiliaria, que si tuviera que estar detrás de la gentuza yo estaría en la cárcel ya.

Ahora tengo un seguro de impagos a partir del inquilino anterior que se fue decidiendo no pagar 2000€ Y dándole gracias que no se quedara de inquiokupa Por qué las inmobiliarias se lavan las manitas.y si, lo debería haber puesto hace unos años!! Al final te cobran 1 mes del alquiler y es tranquilidad shur.
si tienes la oportunidad compra, pon seguro de alquiler y prepara cuartos€ para la declaración de la renta!! Cuando te aburras lo vendes eee ya!

Cita de REUSENC

Yo tengo un piso donde saco un 10%, sin contar que el precio del piso se ha revalorizado

Cita de tarado0

Cualquier persona con un sp500 o un world en los últimos 10 años ha tenido mejor rentabilidad neta que tú piso me parece.

Cita de tarado0

Cualquier persona con un sp500 o un world en los últimos 10 años ha tenido mejor rentabilidad neta que tú piso me parece.

Cita de tarado0

Cualquier persona con un sp500 o un world en los últimos 10 años ha tenido mejor rentabilidad neta que tú piso me parece.

Cita de adryan77

La clave de la inversión inmobiliaria a mi parecer está en el apalancamiento. Yo mismo le estoy sacando a una de mis viviendas un 35% neto anual.

Cita de Wraith

Te has dejado todo.

impuestos sobre los beneficios de alquiler, ibi, seguro del hogar, eso ya hace que tus beneficios teoricos de 1200€/año bajen bastante. Por no añadir amueblar la casa para alquilar.

Cita de LaDolores

Pues creo que te faltan derramas, mantenimientos, imprevistos... pero vaya, sí, al final es muy posible que se te pague 'sólo' el piso si lo alquilas.Pero claro, cuántos años va a tener dentro de 30 años? Calificaciones energéticas? ITE? Tejados?...

Cita de volum

Un familiar mío es inspector de Hacienda en Barcelona. A mí no es un sitio que apasione para vivir, pero si dices que crees que se lo va a sacar -y afortunadamente es de las oposiciones con menos mamoneo-, no estarás. mal.

Cita de Almluce82

Bueno tengo 2 pisos, uno de ellos lo tengo alquilado desde 2006, en estos años e disfrutado de todo tipo de inquilinos, buenos, malos y peores!!!sacando cuentas de los meses que no me han pagado en estos años, las veces que tuve que pintar, cambiar cerraduras, arreglar averías, impuestos, cambio de cama y colchones(en 3 ocaciones) y 3 neveras, una derrama de 1500€ de comunidad, pago del 5% a la inmobiliaria que lo gestiona y declaración de la renta( este año pague 1270€) te aseguro que salgo cada año lo comido por lo servido, vamos que lo que estoy ganando es el pago de la hipoteca que acabo en 3 años!!!, en ese momento le ganaré dinero, aunque estoy por venderlo y quitarme la alegria de tenerlo alquilado…..y todo esto llevándolo una inmobiliaria, que si tuviera que estar detrás de la gentuza yo estaría en la cárcel ya.

Ahora tengo un seguro de impagos a partir del inquilino anterior que se fue decidiendo no pagar 2000€ Y dándole gracias que no se quedara de inquiokupa Por qué las inmobiliarias se lavan las manitas.y si, lo debería haber puesto hace unos años!! Al final te cobran 1 mes del alquiler y es tranquilidad shur.
si tienes la oportunidad compra, pon seguro de alquiler y prepara cuartos€ para la declaración de la renta!! Cuando te aburras lo vendes eee ya!

Cita de TradinG JusO

sinceramente si ni tan siquiera sabes como funciona el irpf de los arrendamientos mejor no te plantees este tipo de inversión.

Cita de liberatus

Tremendo, y eso que le bastaba con hacerse leído cuatro artículos para hacerse una idea.
Encima quiere alquilarlo <1 año por ser para estudiantes, cuando le llegue la renta le va a dar un susto.

Cita de aklau

Shur yo te voy a dar mi opinión, como alguien que también ha hecho esos cálculos y tenido esos dilemas en el pasado.
Creo que al inicio de tu etapa de ahorro comprar un piso para alquilar no es interesante, en primer lugar por la falta de diversificación que supone (pones grandísima parte de tus huevos en la misma cesta, encima apalancándote) y en segundo lugar por la pérdida de capitalización que implica, pues dejas de componer ese capital que inviertes y además tributas año tras año por tus ganancias, dejando de componer también esos impuestos que tienes que pagar.
El segundo motivo se hace más evidente aún cuando te sitúas dentro de 5 años y piensas en lo que harías con el dinero obtenido: ¿qué harás con las plusvalías según las vayas cobrando? Si sigues en etapa de ahorro (y probablemente lo sigas), las volverás a invertir, y cuando saques plusvalías de esa nueva inversión, volverás a tributar por ellas. ¿Ves la ineficiencia desde el punto de vista fiscal?
Por eso te están dando la chapa con los indexados, precisamente, por las posibilidades de composición de capital que presentan: sacas rendimiento de tu ahorro de manera inmediata, sacas rendimiento del rendimiento en sí mismo, e incluso sacas rendimiento de los impuestos (que no pagas hasta que vendas el fondo). Desde un punto de vista de ahorro temprano son muy útiles, más eficientes que una vivienda. Y conste que los indexados tampoco me parecen la panacea como te están intentando vender (al final siguen al mercado, y el mercado no siempre tiene porqué subir), pero para esta etapa de tu vida en la que estás creo que son más acertados.
Un piso, sin embargo, lo veo más bien como una forma de diversificación cuando ya tienes un capital relevante en otras inversiones. Por decir algo, si tienes 100k en bolsa, 100k en indexados, 50k en p2p, meterte en un piso de 80k con una hipoteca ridícula, aportando el 50% de tu capital, pues genial. Ahí sí le veo sentido.

Cita de foziw

Yo lo haría, si no lo haces te arrepentirás en un futuro.

No dejes que otros tomen las decisiones en tu propia vida, si te equivocas siempre tendrás una oportunidad de venderlo, y habrás aprendido la lección en el caso de que salga mal.


En el caso de que te salga bien, todo serán ventajas.


Bien es verdad que si en un futuro quieras pedir una segunda hipoteca te será más difícil, pero si el banco ve que has sido buen cliente y que has pagado siempre al día, obviamente que lo valorará positivamente.

Cita de Mom

OP, me he leído todo el hilo. Tu plan está muy bien pensado, se nota que tienes cabeza y que planificas bien todos los pasos. No hagas caso a quienes se ponen en lo peor; a mucha gente da miedo alquilar porque sólo ven los problemas y no los beneficios. Pero los "problemas" (seleccionar inquilinos, arreglar desperfectos, gestionar algún posible impago...) son el trabajo que tienes que hacer para obtener una rentabilidad. Y no es tanto (hay quien lo tiene calculado, por ejemplo en alquiler por habitaciones serían una hora de trabajo/mes por inquilino). Alguna cosilla más:

. Lo de comprar luego la vivienda con tu novia: el endeudamiento total es un 30 o 35% de los ingresos. Si ella cobra 1.100 y tú 1.300 por ejemplo son 2.400 mes, así que mínimo os podéis hipotecar por 800/mes. Si tienes una hipoteca de 250, os darían otra con cuota de hasta 550/mes, eso en el peor de los casos, ya que hay bancos que cuentan parte de los ingresos por alquiler, normalmente el 50%. Si ella obtiene plaza, las condiciones serán mejores.

. Sobre la hipoteca que te dan ahora: un 3% fijo es una puta burrada todavía. Pasa por el hilo de hipotecas y vete a varios bancos a ver qué puedes conseguir. Valora también variable que cada vez están más bajas y al ser una cantidad pequeña y faltar años hasta comprar con tu novia te da tiempo a ir amortizando. También te subirá el cashflow que a su vez lo puedes destinar a invertir o amortizar.

. Sobre el piso que vayas a comprar: no te cases con ninguno, ve a ver muchos por la zona y haz lo que te ha dicho un shur más arriba: ofertas a la baja. Aunque 9 te manden a la mierda, si el que hace diez te vende con un 30 o 40% de rebaja pues eso que te ahorras.

. Dentro de x años, cuando tengas claro qué vivienda queréis tu pareja y tú y cuánto cuesta, si no te da el ratio de endeudamiento, vendes el piso que te compras ahora y lo más probable es que le hayas sacado un buen rendimiento a la operación.
.

Cita de Manu

¿Es aqui donde se reunen compradores de pisos de 60K € en Madrid, reformados por 10K € y puestos en alquiler por 800€?

Cita de foziw

Bueno pero cuenta con que a parte de la rentabilidad de las rentas, @REUSENC ha ganado un activo más que presumiblemente revalorizado el día que lo quiera vender.