Inversión inmobiliaria...es realista?

Cita de Ominous

No entiendo lo que quieres decir.

También soy más partidario de la inversión en bolsa que la inmobiliaria, aunque creo que si es posible, mejor las dos cosas. Pero entiendo perfectamente que la gente opte por la inmobiliaria por varios motivos, entre ellos, la inversión inicial requerida para según qué retornos (teniendo en cuenta que no conlleva el mismo esfuerzo ni es mismo riesgo, por supuesto).

Cita de kurwo

Lo de la inversión inicial estás completamente equivocado o te entiendl fatal. No hay nada que tenga mayor inversión inicial que un piso.

Para ganar 500€ limpios al mes necesitas 200k (un 3%). De los cuales como seguramente no los puedas pagar al contado necesitarás hipoteca, con lo que de esos 500 restale el pago de la hipoteca

Un fondo de dividendos con 500 empresas de todo el mundo está dando 3,5% aprox al precio actual y puedes entrar con putos 50€ si quieres al mes, como si le quieres meter 10.000 o 4 millones. Si quieres pides crédito pero dudo mucho que las condiciones compensen con la rentabilidad producida. Osea, inversión inicial la que tu decidaa y rentabilidad superior, así de primeras. Y ya si nos ponemos a hablar de impuestos y costes asociados repentinos, te descojonas. Y la diversificación que supone tener 500 empresas donde si se cae una entra otra, o un piso que te lo llenan magrebies el día menos pensado...

El inmobiliario es para gente profesional de esto, para los demás es una moneda al aire y habrá muchos sustos. Pero no confundais a la gente

Cita de Ominous

No confundo a nadie, el único confundido eres tú. Y por tus "putos" etc. no solo estás confundido.

Y efectivamente, me entendiste fatal.

Lo que yo te he dicho es que sí, están muy bien los fondos y tal, pero para tener un rendimiento algo apreciable proveniente de un fondo de distribución necesitas tener un capital muy importante ahí metido. Y a modo de comparación puse un ejemplo más arriba, pero lo explico con más detalle: para acometer una inversión que me va a generar unos 700/mes (por decir un número) brutos con un fondo o ETF de distribución como por ejemplo el Vanguard FTSE All World HiDivYld (que por cierto, tengo) tendría que meter unos €240k. ¿Conoces a mucha gente con esa liquidez? Yo no.

Por otro lado - y sé que esto puede variar mucho según la zona - no es nada descabellado pensar que un piso de €150k te pueda aportar €700/mes brutos de ingresos, un 5 y pico % bruto. En mi zona, de hecho, probablemente podrías sacar €700/mes de un piso de €140k, pero bueno.

Para esta inversión, (no, no es una inversión mayor en comparación con el ejemplo equivalente del fondo/etf de dist. que acabo de mencionar) tendrías que disponer de digamos €60k de liquidez para la inversión inicial de entrada + gastos, suponiendo que el banco solo te financia el 70% por no ser vivienda habitual. Yo sí conozco y he conocido a mucha gente con este nivel de liquidez.

Sí, al 2% fijo tendría una cuota de €420/mes y luego hay IBIs y comunidad, hacienda y etc, limpios a lo mejor solo te llega €200/mes, pero €200/mes son €2400/año que es un ROE del 4% sobre un activo que además se estará revalorizando prácticamente todos los años (si compras con cabeza).

Ya, ya lo sé, si cogieses ese 60k y lo metieses en el ETF que he mencionado con sus dividendos del 3,5%, al año estás sacando algo "parecido" con muchísimo menos riesgo y esfuerzo, unos €2100 - brutos, eso sí, no netos como los €2400 en el ejemplo del piso.

Pero aparte de eso, imagina que ambos activos se revalorizan al ritmo medio de 3% anual. Al cabo de 20 años el ETF tendrá un valor de €108k. El inmueble, ya que lo has comprado apalancado y su propio rendimiento en el mercado está generando los ingresos para sufragar la deuda contraída, tendría un valor aprox. de €271k. Sí, puedes ir haciendo aportaciones al ETF. Pero también, con el paso de los años es de suponer que el alquiler se va a ir subiendo mientras la cuota, no, con lo que tu margen va mejorando.

Aunque he dicho que soy más partidario de la inversión en bolsa, estoy haciendo de abogado del diablo. El atractivo de la inversión inmobiliaria es precisamente poder apalancarte mediante la financiación bancaria, y según la situación de cada uno y sus conocimientos puede ser una mala inversión o una muy buena inversión, pero no es blanco/negro.

En mi opinión lo mejor es tener ambas cosas. Un saludo

Cita de Moussambani

Mírate bien lo de Uryvice que yo no digo que no controle o que lo que cuente no sea verdad, pero si no me falla la memoria solo tiene un inmueble en propiedad, al menos como inversión. Y es normal, porque a los residentes fiscales fuera de la UE (él vive en Suiza) las inversiones inmobiliarias en España no le convienen por los impuestos que le suponen. Dicho esto, la inversión inmobiliaria no tiene por qué ser mala idea y conseguir más de un 3% no es tan difícil. Pero piénsalo bien, porque como hagas mucho caso a todos estos youtubers terminas con un tercero sin ascensor en un edificio en el que nunca vivirías. Puedes invertir para conseguir cash flow o para tener un buen patrimonio dentro de unos años y en tu caso tiraría por la segunda opción. Echat un ojo al canal de Invernomics.

Cita de ToqueroDio2

Buenos días Shurs...

He recibido una donación de 100k de la cual voy a utilizar 30k más parte de mis ahorros (otros 20k) y ahorros de mi mano para pagar la entrada del que será nuestro piso en propiedad.


Pero luego, tendré unos 60-70k restantes más una cantidad mensual de mi salario que destinaré al ahorro (400-500€). Le estoy dando vueltas al tema de cada x años, comprar casas para alquilar y generar un cashflow. He seguido un poco lo que dice un chico llamado urivyce, en el que dice que cada 4 años se hipoteca en la adquisición de un nuevo bien inmueble, con una entrada de 25k (lo ahorrado durante 4 años). Pero no llego a ver, lo factible y realista que es ese modelo de inversión. Primero, que el banco te conceda tantas hipotecas con el argumento de que son para alquilar. Segundo, le restas ibi, seguros, mantenimiento y otros impuestos, y se te queda una rentabilidad bajisima. La cuestión es, para que se te quede una rentabilidad neta del 3%, merece la pena meterse en tanto fregado?


Decir que tambien tengo algo metido en fondos indexados, pero realmente, no veo que se genere un interés compuesto, ya que el importe valor del fondo oscila entre un mismo rango.


Que opinais?

Cita de Tricki

A ver, no os flipeis... que esto ya no es el 2006 donde los bancos te daban hipotecas mostrando el carnet del videoclub... si tienes una buena nomina y antiguedad en una empresa sólida aun se pueden estirar, pero no te van a dar tres hipotecas... los ingresos por alquileres se la pela, porque esos los tienes hoy, pero igual mñn no...


DIcho esto... estoy yo tentado de lanzarme a saco y en breves poder vivir de las rentas, ya tengo cositas y seria completar... pero... sinceramente, me da miedo ya que todos estamos tirando a lo mismo, pisicos para alqular... ¿como lo veis?¿cuanto durara esto?

Cita de kurwo

Lo de la inversión inicial estás completamente equivocado o te entiendl fatal. No hay nada que tenga mayor inversión inicial que un piso.

Para ganar 500€ limpios al mes necesitas 200k (un 3%). De los cuales como seguramente no los puedas pagar al contado necesitarás hipoteca, con lo que de esos 500 restale el pago de la hipoteca

Un fondo de dividendos con 500 empresas de todo el mundo está dando 3,5% aprox al precio actual y puedes entrar con putos 50€ si quieres al mes, como si le quieres meter 10.000 o 4 millones. Si quieres pides crédito pero dudo mucho que las condiciones compensen con la rentabilidad producida. Osea, inversión inicial la que tu decidaa y rentabilidad superior, así de primeras. Y ya si nos ponemos a hablar de impuestos y costes asociados repentinos, te descojonas. Y la diversificación que supone tener 500 empresas donde si se cae una entra otra, o un piso que te lo llenan magrebies el día menos pensado...

El inmobiliario es para gente profesional de esto, para los demás es una moneda al aire y habrá muchos sustos. Pero no confundais a la gente

Cita de pyke

Esto mismo. Comprar un piso requiere además un trabajo extra y preocupaciones.

Hay fondos indexados realmente atractivos y que te van a dar mucho más que un 3% neto.

Es tan sencillo como abrir la cuenta, meter el dinero y elegir el fondo. Si quieres el dinero de vuelta, lo tienes en 2 días en tu cuenta.

Cita de trilobyte2

Cada inversion tiene sus ventajas e inconvenientes... y plazos.

Inmobiliaria apalancada, aunque la rentabilidad por flujo de caja pueda ser mas baja, tambien tienes una rentabilidad patrimonial por lo que se paga de la hipoteca (mas lo que han dicho de apreciación). Cuando tienes en cuenta todas estas rentabilidades no es una locura aspirar a rentabilidades del 10%+

Pero el horizonte para cualquiera de estas inversiones es 15-20 años, con menos es dificil que compense (a no ser que te metas en house flipping), con bolsa los horizontes son mas cortos.

Al final de ese periodo tienes un activo que quizas no te rinda tanto como bolsa, pero si que es mas seguro y estable, cosa que de cara a retirarte se agradece.

Dicho esto, yo he estado años usando la bolsa para hacer crecer mis ahorros mas rapido, y solo ahora me estoy planteando comprar un piso para invertir

Cita de Banmartin

¿Cuanto te puedes apalancar en un fondo? ¿Y en un bien inmueble?

Cita de archiperre

Como casi todo en esta vida si y no. Es vital saber que se compra y cuando se compra. Por ejemplo ahora mismo con muy bajas rentabilidades en casi todo "y hasta hace poco tipos hipotecarios de risa" la gente se ha tirado al ladrillo como locos. Igual que el piso puede subir si compras caro, puede bajar y tardar muchiiiiisimo en volver a subir. Tengo ejemplos en casa de esto último.
Como bien apunta @REUSENC cada ejemplo es un mundo. Y cada inquilino y casero también. En mi trabajo casi el 70% de la gente vive de alquiler y yo pero la oreja a muchas historias que alucinas: caseros que no cambian calderas aunque no calienten, que cobran en b, etc, etc, ...lo comento porque soy tanto casero como inquilino y hay que ponerse en los dos lados y tener visión global.

Resumiendo, si compras barato y el piso es muy alquilable "el famoso location, location, location, de los gringos" adelante, si no ...haz mil cuentas.

Cita de ToqueroDio2

Buenos días Shurs...

He recibido una donación de 100k de la cual voy a utilizar 30k más parte de mis ahorros (otros 20k) y ahorros de mi mano para pagar la entrada del que será nuestro piso en propiedad.


Pero luego, tendré unos 60-70k restantes más una cantidad mensual de mi salario que destinaré al ahorro (400-500€). Le estoy dando vueltas al tema de cada x años, comprar casas para alquilar y generar un cashflow. He seguido un poco lo que dice un chico llamado urivyce, en el que dice que cada 4 años se hipoteca en la adquisición de un nuevo bien inmueble, con una entrada de 25k (lo ahorrado durante 4 años). Pero no llego a ver, lo factible y realista que es ese modelo de inversión. Primero, que el banco te conceda tantas hipotecas con el argumento de que son para alquilar. Segundo, le restas ibi, seguros, mantenimiento y otros impuestos, y se te queda una rentabilidad bajisima. La cuestión es, para que se te quede una rentabilidad neta del 3%, merece la pena meterse en tanto fregado?


Decir que tambien tengo algo metido en fondos indexados, pero realmente, no veo que se genere un interés compuesto, ya que el importe valor del fondo oscila entre un mismo rango.


Que opinais?

Cita de KingAlvaru

Yo no invertiria en una propiedad que me va a dar un Retorno de Inversión inferior al 5%, aun que lo optimo es un 6,5-7%. No es fácil, pero tampoco imposible. Mucha paciencia y a encontrar preciazos.

Pd: a mi en Jaén pisos de 80000€ me están dando 450€ “brutos” al mes. Supongo que eso en Barcelona será mucho más difícil de conseguir.

Cita de Moussambani

Mírate bien lo de Uryvice que yo no digo que no controle o que lo que cuente no sea verdad, pero si no me falla la memoria solo tiene un inmueble en propiedad, al menos como inversión. Y es normal, porque a los residentes fiscales fuera de la UE (él vive en Suiza) las inversiones inmobiliarias en España no le convienen por los impuestos que le suponen. Dicho esto, la inversión inmobiliaria no tiene por qué ser mala idea y conseguir más de un 3% no es tan difícil. Pero piénsalo bien, porque como hagas mucho caso a todos estos youtubers terminas con un tercero sin ascensor en un edificio en el que nunca vivirías. Puedes invertir para conseguir cash flow o para tener un buen patrimonio dentro de unos años y en tu caso tiraría por la segunda opción. Echat un ojo al canal de Invernomics.

Cita de Moussambani

Mírate bien lo de Uryvice que yo no digo que no controle o que lo que cuente no sea verdad, pero si no me falla la memoria solo tiene un inmueble en propiedad, al menos como inversión. Y es normal, porque a los residentes fiscales fuera de la UE (él vive en Suiza) las inversiones inmobiliarias en España no le convienen por los impuestos que le suponen. Dicho esto, la inversión inmobiliaria no tiene por qué ser mala idea y conseguir más de un 3% no es tan difícil. Pero piénsalo bien, porque como hagas mucho caso a todos estos youtubers terminas con un tercero sin ascensor en un edificio en el que nunca vivirías. Puedes invertir para conseguir cash flow o para tener un buen patrimonio dentro de unos años y en tu caso tiraría por la segunda opción. Echat un ojo al canal de Invernomics.

Cita de alrexx

Invierte en BTC ahora que va a volver a subir