Vivienda en el próximo año, bajará?

Cita de jueye

El excedente que aún queda de la primera burbuja es descomunal, hay muchas en manos de bancos aún.

En Alemania el récord de viviendas construidas desde 1996 ha sido 306.376 viviendas en el 2020, en Alemania viven mas de 83 millones de personas, en España 47 millones... imagínate cuando en España se hicieron 641.000 viviendas... aunque seamos un país turístico, aunque hagan falta algo mas casa nueva en zonas mas tensas, como grandes ciudades, creo que la presión a la baja del resto de España puede acabar presionando todo el mercado Español, ya que al final, con las hipotecas mas caras, y de cara a una recesión... no creo que la vivienda se salve.

Eso si, tardará mas en bajar que otro tipo de activos.

Cita de archiperre

Buenos apuntes los que ya se han dado. Yo también pienso que bajara, pero aun queda y no creo que la bajada sea tan bestias, al menos en segunda manos, como lo fue hace 15 años.

Como ejemplo, un piso que tienen mis padres, 75 metros, 3 habitaciones, construido en 1974 en Alcorcón llegó a venderse por 240.000 € una puta locura sin sentido. bajaron a 120.000 "que me sigue pareciendo mucho". Ahora están por 150 k aprox.

Cita de :elrisas:

Sabiendo que la bola de cristal no existe, veis una ostia como la de 2008 para los próximos años?

no pensais que esto esta burbujeado? llevo buscando vivienda un tiempo y en madrid es una locura, un piso apetecible, dura un dia, no se negocia precio o se hace de manera muy residual o urgencia vendedora, hay pisos que no puedes ya ni ver porque se lo han quedado antes...

la epoca de imprimir billetes se acabó, y los ahorros de la pandemia se están esfumando con la inflaccion, la epoca de hipotecas tiradas de precio apenas parando intereses nos va a dejar

las acciones estan corrigiendo de narices, veis la vivienda como el ultimo activo en corregir? corregirá? volveremos a un boom inmobiliario hinchado?

solo he vivido el reventon de aquella burbuja donde, efectivamente hubo unas oportunidades muy buenas de compra, pero desde entonces esto solo ha hecho que subir

saludos

Cita de pataliebre_00

Y has estado recopilando datos o hay manera de obtener un histórico?

Cita de Minoxidilo

Tienes las de Madrid o bcn?

Cita de REUSENC

Yo utilizo https://www.habitaclia.com/informes/..._tarragona.htm
Cada mes actualizo mi excel

Idealista también lo tiene https://www.idealista.com/sala-de-pr...ecio-vivienda/

Cita de mak

Vivimos una situación inaudita. Antes de los 90 era mas barato alquilar que comprar, la gente decía "pago un poco mas pero al final será mía".
Después de la reforma hipotecaria de Aznar ya no existía el limite del 80% de las hipotecas, de ahí salieron las hipotecas al 100% y a 40 años. por el mismo precio de un alquiler podías comprar y además no hacia falta tener ahorros. Esto hizo que se disparan los precios.
Mas tarde con la crisis hemos vuelto a las hipotecas del 80% en la inmensa mayoría de los casos, lo cual debería haber traído mucha mas corrección de precios. Pero en cambio lo que ha pasado es que al no poder comprar ha aumentado la demanda de alquiler esto junto con el efecto de airbnb ha hecho que se disparen los precios del alquiler. Como resultado tenemos la situación ridícula donde alquilar cuesta el doble que comprar.
Por eso ahora mismo hay un montón de gente comprando pisos como locos. Además desde principios de año la gente se ha acojonado con tener los ahorros en el banco lo cual ha disparado las compras, y por lo tanto el precio. Y hablo de gente normal pero ahorradora. Que ya he escuchado de varios curritos que tienen 3 pisos, los 3 con hipoteca por supuesto y alquilados.

En repuesta a tu pregunta, yo creo que si van bajar. Esta claro que esta "burbuja" no se puede comparar con la del 2008, pero con una recesión a la vuelta de la esquina empezaran los impagos y por lo tanto las rebajas.

Además como prueba esto Los fondos preparan una avalancha de ventas de viviendas antes del cambio de ciclo esta es la gente que sabe.
Hasta el año pasado estaban comprando como locos pisos que ni llegaban al mercado, ahora los están vendiendo. El articulo da otros motivos a los que yo expongo, pero claro no hay que alertar a los compradores.

Utiliza tus conocimientos en bolsa. No es buena idea comprar caro aunque lo haga todo el mundo.

Cita de archiperre

Por aquí uno de esos curritos que mencionas

No tendrás el artículo?, que no puedo verlo sin subscribirme.

Los fondos preparan una avalancha de ventas de viviendas antes del cambio de ciclo

El impacto que tiene en la valoración de las carteras el alza de tipos, el encarecimiento de la financiación y la amenaza de una crisis están acelerando los movimientos de salida

Los fondos analizan una oleada de ventas residenciales. (EFE/Kai Försterling)
Por Ruth Ugalde
09/05/2022 - 05:00 Actualizado: 09/05/2022 - 08:41
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Es la ambulancia de Blackstone. Así explica un gestor de fondos inmobiliario lo que está ocurriendo entre sus pares, algunos de los mayores propietarios de vivienda en alquiler de España, que se han lanzado en tromba a analizar la venta de grandes carteras de pisos. El pistoletazo de salida de este movimiento lo acaba de dar Blackstone con el traspaso de casi un millar de hogares en renta a las aseguradores AXA y Allianz, que han adquirido estos inmuebles a unas 'yields' o rentabilidades del 2,9% justo antes de que el bono español a 10 años rompiera la barrera del 2% este mes de mayo, cuando en enero se movía en el entorno del 0,5%.

La diferencia entre uno y otro es crítica para este tipo de operaciones, porque la deuda pública se considera el activo más seguro y menos laborioso para los gestores de fondos. Por tanto, para meter el dinero en otro más arriesgado y que exige más gestión, como el residencial, se debe ofrecer mayor rentabilidad, y el diferencial que había hasta ahora ha desaparecido con el 'rally' de las últimas semanas. Esta venta, y la confirmación de un horizonte de subidas de tipos de interés y retirada de estímulos por parte del BCE (Banco Central Europeo), ha convencido al resto de grandes tenedores de que hay una ventana de oportunidad. Y, como ocurre con las salidas a bolsa, cuando esta se abre, se aceleran los movimientos en el mercado. Uno de los primeros en pisar el acelerador ha sido Neinor, promotora controlada por los fondos Orion y Stoneshield, que prepara un proceso restringido para desinvertir parte de su cartera de 'build to rent' (BtR), es decir, de promociones construidas para alquilar.

Aunque en la hoja de ruta del grupo siempre ha estado vender parte de los 5.000 pisos que va a promover para ponerlos en renta, el contexto lo ha llevado a plantear hacerlo este mismo junio sobre unas 1.000 viviendas, la mitad de las cuales ya están operativas, mientras que el resto prevé tenerlo para finales de este ejercicio. Su rival Vía Célere, propiedad de Värde, también lleva tiempo trabajando en la construcción de una plataforma de 2.431 viviendas, repartidas entre Madrid (997 hogares), Valencia (533), Sevilla (419), Málaga (323) y Barakaldo (159), con la idea de vendarla cuando se acerque su fase final de promoción, momento que cristalizará este mismo ejercicio.

El alza de la inflación y de los tipos de interés impacta en el mercado residencial de muy diferentes maneras. La positiva es que, al estar las rentas ligadas al incremento del IPC, los alquileres también crecen. El problema es que las subidas de los precios están siendo tan elevadas y el horizonte tan incierto que no se están pudiendo trasladar estas alzas a las rentas. Desde el punto de vista de la financiación, esta se encarece tanto para el promotor como para los futuros compradores de vivienda, al endurecerse las condiciones de las hipotecas, perspectiva que, 'a priori', también invita a confiar en un escenario más positivo para el negocio de promover para alquilar en vez de para vender. A esto se une un tercer elemento: la valoración de las carteras de los fondos, que se devalúan con el alza de la inflación, ya que cualquier potencial comprador exige una rentabilidad mayor para compensar esta subida, lo que se traduce en un menor precio.

La suma de todos estos elementos actúa como palanca para deshacer posiciones en el capital de las promotoras, como ocurre con Castlelake, que ha sondeado el mercado para vender todo o parte de su participación en Aedas, sin que por el momento haya cristalizado en nada. En una posición comparable se encuentra Bain Capital, dueña de Habitat, que también está interesada en cerrar ciclo y que el pasado verano analizó su integración con Aedas, sin que finalmente llegaran a un acuerdo, como ocurrió también en las negociaciones que mantuvieron Neinor y Vía Célere.

Los fondos detrás de estas promotoras tienen fecha de caducidad, ya que estos vehículos nacen con un plazo de inversión y otro de desinversión. A la presión que ya genera este esquema temporal se une ahora la del contexto de tipos e inflación, lo que empuja a analizar la rotación en el capital de las compañías, ya sea vendiendo a un tercero o a otro fondo de la misma firma. Las fuentes consultadas aseguran que Värde podría haber hecho un movimiento de este tipo en Vía Célere, acomodando toda o parte de su participación en vehículos de la propia firma, al no haber podido sacar a bolsa la promotora ni fusionarla con otro grupo. Otro de los grandes fondos del mercado residencial español es Ares, que opera en España a través de la gestora Avalon, la cual acaba de lanzar el mayor proyecto llave en mano del momento y que quiere aprovechar el contexto de ventas de sus rivales para comprar, posición en la que también estarían Lar y Primonial, interesadas en hacer crecer su plataforma de BtR.

Cita de ApuntateAlGym

Llevamos una década construyendo menos de una vivienda por cada ocho que se construían antes de dicho pinchazo. Falta muchísima vivienda en las zonas con trabajo, que es donde no van a parar de subir


Eso y que dónde esperar que la gente meta el dinero para protegerlo tanta inflación, bajos intereses y la bolsa sufriendo...

Cita de REUSENC

Yo utilizo https://www.habitaclia.com/informes/..._tarragona.htm
Cada mes actualizo mi excel

Idealista también lo tiene https://www.idealista.com/sala-de-pr...ecio-vivienda/

Cita de :elrisas:

Sabiendo que la bola de cristal no existe, veis una ostia como la de 2008 para los próximos años?

no pensais que esto esta burbujeado? llevo buscando vivienda un tiempo y en madrid es una locura, un piso apetecible, dura un dia, no se negocia precio o se hace de manera muy residual o urgencia vendedora, hay pisos que no puedes ya ni ver porque se lo han quedado antes...

la epoca de imprimir billetes se acabó, y los ahorros de la pandemia se están esfumando con la inflaccion, la epoca de hipotecas tiradas de precio apenas parando intereses nos va a dejar

las acciones estan corrigiendo de narices, veis la vivienda como el ultimo activo en corregir? corregirá? volveremos a un boom inmobiliario hinchado?

solo he vivido el reventon de aquella burbuja donde, efectivamente hubo unas oportunidades muy buenas de compra, pero desde entonces esto solo ha hecho que subir

saludos

Cita de DarkskeletorFC

Problema: Por ejemplo por mi zona, pisos de segunda mano y que necesiten una reforma, de media no bajan de 150k+gastos. Añadele la entrada (que facil seran unos 40-50k de media) mas la cuota mensual, gastos ordinarios etc...Cuanta gente trabajadora tiene ahorrado minimo eso mas un sueldo que le de para todo lo demas y que el banco te de la hipoteca? Ya te lo digo yo, los 4 afortunados que se levantan entre el la pareja 3000-4000k

Cita de guillem65

Mucho decis de subir tipos, pero aqui somos muchos que hemos tenido hipotecas a tipos de principios de siglo y ya nos hubiera gustado los que van a venir. Tampoco es ninguna locura. Lo que no era normal eran tipos negativos. Lo sano es lo que va a venir.

Cita de mak

Espero que no estés sobre endeudado

Aquí tienes el articulo


Esta muy dulcificado para no asustar a los futuros compradores. Nadie vende algo que ya tiene construido, alquilado y dando rentabilidad, si no espera un futuro negro.

Cita de javesp

This.

La crisis se inicia en el 2022...

- En los primeros 6-12 meses, las empresas se apretan el cinturon (menos viajes, menos bonus, etc..)

- Si la crisis persiste - despues del periodo anterior - las empresas empiezan a despedir.

- En españa, la gente aguanta su ritmo de gasto y paga la hipoteca mas o menos con el subsidio de desempleo, etc...

- a los 2 años el paro se acaba y tienen que tomar decisiones si no pueden pagar la hipoteca.


Con esto, lo logico es que en el 2022, 2023 y 2024 - lo que haga el mercado sea pararse y quedar plano o ligeras bajadas.

A partir del 2024 y durante 3 años habra una ligera bajada y ligera subida.

En el 2008, el punto mas bajo se alcanzo a finales del 2013


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En el 2008, la crisis fue mas bestia porque habian cipotecones y el euribor se fue al 3% o al 4%... ahora con mas hipotecas tipo fijo imagino que el efecto sera un poco mas leve.

Cita de T-Cube

1- Actualmente las hipotecas tienen unos tipos y unas cuotas bajísimas en comparación con 2008. Esto es debido a que ahora te piden el 30% entre entrada e impuestos, lejos quedaron el 100 o 120%.

2- Debido a eso, el número de familias que van a por una segunda residencia también es mucho menor, después de soltar 50-60k de golpe, aun tienen el piso sin reformar. Tardan años en volver a ahorrar para irse a por la segunda vivienda.

3- Todo por las nubes, IPC volando... imposible vender pisos nuevos mucho más baratos, habría perdidas de las constructoras. Y mucho menos van a bajarle el precio si se venden en cuestión de días promociones enteras.

Por lo tanto no, los pisos no van a bajar al menos no de forma exagerada. Lo que si que puede bajar, en caso de venir una crisis gorda (que está por ver) es el precio de los alquileres. Hay pisos hipotecados a 600-700€ al mes que se están alquilando por 1000€, si el currito de turno no puede pagar esos 1000€, el propietario si que bajará para que al menos cubra la hipoteca, pero obviamente no venderá si no es estrictamente necesario.

Cita de Tigreton

Justo lo contrario a todo lo que dices.

La vivienda está cara sobre todo en las grandes ciudades porque la están comprando desde hace mucho tiempo como inversión. Y quien la compra así no lo hace con hipoteca con lo que el punto uno ni les afecta y el segundo punto ni aplica. Ahora con la inflación y los tipos de interés en positivo las cosas volverán a la normalidad y habrá muchas inversiones más líquidas y más atractivas que crearán una fuga de inversores en vivienda haciendo que con ello el precio baje. Además que los curritos tendrán que pagar más por su hipoteca y esto juega en contra del precio de la vivienda.

Cita de T-Cube

¿Puedes aportar datos de eso que comentas? Me he comprado un piso, en una zona recién edificada, aproximadamente 200 vecinos (faltando aun por construir 2/3 partes), ningún inversor, a 5km del centro de una gran ciudad, el 90% hipoteca fija. Y lo mismo en todas las zonas de alrededor.

Cita de Tigreton

Los inversores invierten en viviendas dentro de las grandes ciudades porque son más fáciles de alquilar y es donde más han subido los precios por eso mismo. Tu te compras un piso a las afueras porque no puedes permitirte nada en la gran ciudad y vienes aquí a dártelas de listo. Flipante.