INVERTIR en vivienda turística en CANARIAS. Dudas y consejos

Cita de alimon

Lo subo.

Sigo buscando mas consejos por aqui.

Cita de L0C0

Te veo muy perdido, Shur... Tienes experiencia previa en el mundillo???

Cita de L0C0

Si no buscas dolores de cabeza ya te digo yo que esta inversión de 300k te va a dar bastantes.

Cita de an5ia

Hay empresas que se encargan de gestionarte la propiedad a cambio de una comisión, están en las principales zonas turísticas de toda España por lo que no creo que tengas problemas de encontrarlas en Canarias.

Cita de Subastas

shur, si te interesa invertir en inmobiliario vía subasta, clica en mi firma.

Cita de alimon

Amplio un poco información del hilo.

Efectivamente, estoy bastante perdido, ya que como dices, no tengo experiencia en el mundillo, pero bueno, de ahí la razón de este hilo, adquirir al menos una idea muy básica de por donde me puedo mover.

La razón del interés en este tema, es que la persona interesada (un familiar) cuenta con cierto dinero en cuentas corrientes que no quiere invertir en productos bancarios (ya tiene por otro lado) ni desde luego al casino de las criptos, que ni sabe que son, ni le interesa saber.
Su perfil es muy conservador, en el sentido de que prefiere ganar 1 a ganar 5, si con eso duerme mas tranquilo, de ahi que con varias propiedades en su zona a las que le saca su pico de rentabilidad en alquileres tradicionales, se haya interesado por algo vacacional en plan tranquilo, en zonas donde, a priori lo que es la propiedad vaya a mantener o no perder mucho valor, en caso de que vengan mal dadas.

Tampoco quiere invertir mucho en esto, precisamente por la distancia (aunque ni visitaría la isla para nada nunca.

Su interés o el nuestro, viene del hecho de que otra persona de nuestro entorno, compró 2 apartamentos vacacionales de 1 habitación, en un pequeño complejo con piscina comunitaria, pero muy cuidado y bien situado, en enero de 2020 (que menuda fecha.....). Los apartamentos estaban mas o menos bien, aunque les metió 20k y 10k a cada uno en reformarlos, y dejarlos de portada de revista de decoración.

Los empezó a alquilar en agosto de 2020, y a pesar del covid, en 2021 los ha tenido alquilados 290 y 283 días al año. Los alquila mínimo por periodos de 7 dias, y la tarifa es, de media, de 80€/noche. Casi todas las reservas le llegan por booking, mas que por otras plataformas. Ahora mismo no tiene disponibilidad hasta mayo (una semana en abril le queda).

Los gestiona a través de una pequeña empresa que se dedica a ello, en Puerto del Carmen y Teguise. La empresa le ha gestionado todo, desde la reforma y decoración de los apartamentos en base al presupuesto marcado (todo muy resultón, pero vamos, básicamente estilo ikea) , a la gestión de los mismos en el día a día, recibir a los clientes, gestionar las reservas, atender peticiones del cliente, limpiezas, gestionar mantenimiento y reparaciones.......todo eso que hace un "anfitrión". Es una empresa pequeñita, familiar, que gestiona 20-25 alojamientos, muy cuidados y con muy buena atención al huesped De hecho ninguno de los que tienen baja de 9,3 de puntuación en booking.

Por ese servicio cobran 15€ por cada día de reserva del alojamiento. La comisión de servicio de booking (por simplificar) es del 15% del total de la reserva, unos 13€ por noche aprox. Por lo que le quedan unos 50€ por noche de rentabilidad. A esos gastos habría que sumar 90€/mes de comunidad del complejo (que incluye el agua, no la luz) y unos 50€ al mes de consumo eléctrico, además de un IBI de 180€ anuales por apartamento.

Por redondear, ingresa 22k al año de alquileres, de los que tiene que descontar 4125€ de la empresa que los gestiona, 3300€ de comisión booking, 1000€ de comunidad, 600€ de luz, 180 de IBI y una partida de 700€ en mantenimiento. El resultado es que obtiene limpios 13k al año por apartamento. 26k entre los dos

Como pidió una hipoteca por el 50% de lo que le costaron, amortiza 9k al año en la hipoteca, y se queda 17k.



Estas son las cifras aproximadas que me ha dado, de las cuales no tengo que desconfiar (o si), lo cierto es que si he podido ver los calendarios de reservas pasadas y futuras, y en ese sentido, si coincide con lo aqui expuesto.



Personalmente, creo que los apartamentos los compró un pelín caros (justo antes del covid. Mas cerca de los 150k cada uno que de los 100k que es mas mi idea), aunque es cierto que el complejo en el que están es bastante bueno, y la situación sin ser top primera linea, está bastante cerca de Varadero. Esos factores influyen en el precio, entiendo.



En los primero acercamientos que hice a este tema, como se puede ver en en mensaje incial, yo tiraba mas a por casas o adosados con su jardín de 2-3 habitaciones, porque personalmente jamás alquilaría una propiedad asi en un complejo, ni en Puerto del carmen, pero me he ido dando cuenta de que el rarito soy yo y que hay que pensar como una abuela inglesa jubilada, porque en realidad por lo que he podido ver con algunas herramientas disponibles en internet, son este tipo de propiedades las que mas se alquilan con diferencia.

También he descartado prácticamente Playa Blanca (a pesar de ser la parte de la isla que personalmente mas me gusta), porque en realidad el ratio de alquiler alli es mas bajo. Es verdad que se alquilan mucho chalets con piscina muy caros (sobre todo cerca de playa mujeres o papagayo), pero son propiedades que están muy por encima de las posibilidades. y los okupas........

Me queda bastante claro que solo hay 2 zonas con buenas posibilidades: Puerto del Carmen y Costa Teguise (en ese orden). Playa Honda está bien, pero mas para turista nacional, o alquiler estacional. Y dentro de ellas, partes mejores, peores, e incluso descartables.

Además, también parece ser bastante mas rentable en su ratio coste de compra vs retorno por alquiler, los apartamentos de 1 habitación, que los pisos o apartamentos de 2 o mas habitaciones, que aunque a un precio mayor, no hay tanta diferencia. Otra cosa a la que los huéspedes (especialmente extranjeros) parecen darle bastante importancia a la hora de alquilar, aparte de ubicación céntrica o cercana, es al hecho de que haya piscina comunitaria (algo que yo aborrezco) y que la terracita o balcón tenga vistas al mar.

También he notado que el cliente extranjero es menos tocahuevos que el nacional, aunque mas exigente, y además fiel. En el sentido de que como le guste el sitio y el alojamiento te lo va a reservar todos los años. Es mas, los que menciono mas arriba ya están alquilados para las navidades de 2022, no hay sitio entre el 20/12 y el 08/01. Ingleses, por supuesto.


En fin, esto es un poco lo que he venido aprendiendo en un par de semanas, que entiendo que es rascar la superficie solo.

Siento el tochazo, es para explicarlo todo, podeis saltaros partes.

Como digo cualquier opinión es bienvenida.


Gracias.






Shur, entré en tu hilo antes, y por curiosidad he mirado la web de subastas del boe, que cada cierto tiempo curioseo mi zona, pero ahora mismo no hay nada interesante. He mirado el histórico, y creo que llegamos 2-3 años tarde, que fue lo último que he visto a precios atractivos subastado por las zonas que he mencionado. Hay alguna cosa hace unos meses, pero supongo que sería puja del propio embargado, porque los precios son de mercado o incluso peores.