Duda con invertir en la compra de un piso

Cita de Javier_1986

Yo creo que haciendolo a traves de una inmobiliaria, ya te filtraria un poco en cuanto a inquilinos, si hay algun problema con ellos, tambien te harian de filtro

Pienso en el bajo, para alquilarlo a gente mayor, ya que es pequeño, no tiene escaleras, esta a pie de calle,...

Que crees que es mejor con o sin muebles

Con muebles puedes pedir algo mas, sin menos pero no te los rebientan

Tambien habia pensado en meter algo de dinero en acciones o algun fondo, pero es que es mi primera vez y acudo a vosotros

Pero hacerlo a traves del banco??

Muchas gracias por tu aportación, aqui estoy para leeros y aprender

Un saludo

Cita de pablobeuchat

2 cosas a considerar
1 la hipoteca que conceden bancos actualmente no suele ser menor de 50000, para cantidades menores lo ideal es un préstamo
2 el flipping house si tributas como particular es un sinsentido, pierdes todos los beneficios en impuestos
Lo que planteas tiene sentido a medio y largo plazo. Un beneficio neto aprox del 5% anual y la vivienda subiendo de forma anual.

Cita de Benito Camelas

Yo me fío de Tinsa, me parecen datos más fiables.

El problema es que una vivienda:

Te da un alquiler casi asegurado y los precios de alquileres están de récord y con lo duros que están con los bancos tienes que ahorrar un 20%+10% para un piso de segunda mano y si es nuevo más(más IVA, altas suministros....)

El dividendo se puede esfumar en cualquier momento.

La vivienda tiene la mejor ecuación rentabilidad riesgo, un inculto financiero solo puede aspirar a indexar en bolsa americana.

Cita de lambo1350

Ahora eres precavido pero por lo menos quieres pasta.
Para el seguro ya te filtran ellos, que no entra cualquiera, por si quieres ahorrarte un mes de comisión o más de la inmobiliaria. Y si no tiene muebles, sin muebles te da menos dolores de cabeza.
Y para ti, fondos indexados con aportaciones periódicas.
Tienes por aquí hilo específico.

Lo suyo es acciones, fondos y algo tangible como inmobiliario. Diversificado.

Cita de Javier_1986

Un colega por razones ajenas a tenido que poner el suyo en alquiler, eso si,amueblado y se lo han cogido por 500€

Cita de Javier_1986

Ya lo soy tambien en el trabajo

Me gusta estudiar y pensar las cosas el poco tiempo libre que tengo

Acciones y fondos a traves del banco?

Habia pensado como mucho 10000 en cada y dejarlo ahi olvidado

Te sabria mal si te escribo un mp?

Un saludo

Gracias por tu ayuda

Cita de cgm_cgm

Uno de mis pisos ingresa 500 eur al mes y si hago balance de los 10 años que lo tengo en posesion, creo que ha empezado a generar dinero hace bien poco.

Despues de todos los impuestos, seguros, gastos y derramas al final del año quedan entre 2500-3500 eur en mi caso. A los 6 años le meti una reforma integral de 22000 eur. A partir de ahi, pues a que aguante, este siempre alquilado, que paguen, que no lo destrocen, etc…

Al final tengo un piso conservado y renovado pero de beneficio neto… no te saca de pobre.

Me descojono cuando la gente que habla de los pisos como un gran beneficio y cuentan el alquiler como beneficio neto…. No es oro todo lo que reluce, lo que si te da es una flexibilidad muy alta pudiendo meterte en otros fregados y usar los pisos como aval o hipotecarlos en caso de necesitar pasta urgente por algun tema grave.

Luego ya si suben o bajan o hay que reformarlos varias veces… ya es medio loteria.

Cita de Chylinski

Si eres conservador, yo me indexaría mediante fondos de inversion. Incluso, sin indexarte existen muy buenos fondos de retorno absoluto. El riesgo es bajo, y la liquidez es inmediata (aunque hubiese perdidas)

El problema del inmobiliario, es que los costes son indeterminados, (reformas / averías / impuestos / derramas), y no se asegura la liquidez (no puedes echar a un inquilino para venderlo, y la venta no está asegurada.

No confundas tu concepto de “conservador” con la “ignorancia” (en el buen sentido de la palabra) y asesórate en algún banco especialista (no se si se pueden poner nombres aquí, pero por mp estaría encantado de ayudarte.

Un saludo

Cita de lambo1350

No banco y aportaciones te salvan de comprar mal. Que puede ser que compres bien, pero como no lo sabes...

MP sin problemas. Esta noche te contesto lo que escribas.

Cita de Javier_1986

Si no es mucho preguntar, te hago un CSI

Cantidad hipotecada? 0

Años para pagar? A tocateja

Amueblado? No

M2 del piso? 95

Pagos por impuestos, seguros,... tendria que mirarlo porque lo lleva una gestoria porque no vivo en el pais, solo se los numeros gordos y las trimestrales que me hacen por ser residente en el extranjero (mod 210) que me las envian para mi declaracion fuera una vez al año… pero ya te digo, en mi caso por 500 eur me saco un beneficio de 2,5-3,5k al año, depende un poco de lo que pase, hubo años donde 4 meses estuvo parado u otros años donde hubo derramas.

Es para hacerme una idea

Yo no pretendo hacerme rico, pero mejorar algo la vida...

Gracias por tu ayuda

Un saludo

Cita de Chylinski

(no puedes echar a un inquilino para venderlo, y la venta no está asegurada.

Cita de gote

En julio y agosto se alquila solo y a muy buen precio, junio y septiembre bastante bien y si coges un apartamento cerca de ciudadella hay bastantes posibilidad del resto del año tenerlo alquilado. También el turismo de allí es bastante bueno, y también de cara al futuro a modo personal, ya que me encanta Menorca, una mezcla de todos los factores.

Cita de cgm_cgm

No necesitas echar al inquilino para cambiar la titularidad del piso tampoco, justo en el piso que he puesto de mi ejemplo personal fue comprado con inquilino dentro, cosa que favorece bastante si el piso lo quieres para ese fin… lo unico que las condiciones del contrato se mantienen logicamente y hay gente que no sabe redactar contratos o son verdaderos cafres y te las comes salvo que le interese tambien al inquilino firmar uno nuevo.

Cita de an_can46

Precios por menorca? Similares a los de por aquí?

Cita de cgm_cgm

Te respondo a las preguntas en tu post…

Pero la idea que quiero transmitir es que por mucho que lo alquiles en 500, ponle que de eso vas a ver el 50% con mucha suerte. Hay infinitas variables, el agua, electricidad, internet… incluido o aparte, derramas, cuanto es el ibi, la comunidad….

Y calcula que con el paso de los años el piso se deteriora y hay que renovarlo, ya sea un electrodomestico o si es un piso viejo igual le cambias todas las ventanas y las instalaciones para poder alquilarlo.

Y otro secreto… si tienes mala suerte, esta temporadas vacio pero los gastos ahi siguen o el inquilino anterior te dejo el piso hecho mierda y poco puedes hacer con la justicia de risa que existe.

Entonces llegamos al tema de si compensa… que es ya tema personal e individual.

Imaginate que tienes 350 eur de hipoteca y al final limpios al mes te quedan 275 eur de alquileres. Pues al final tu vida a corto plazo no va a mejorar, vas a tener mas gasto y preocupaciones a costa de tener patrimonio y un futuro posiblemente mejor.

Yo los tengo pagados y me saco para las vacaciones y un par de caprichos…. Estan de seguro por si necesito dinero, se vende algo o dejar algo a mis hijos….

Podria dejar el dinero en la cuenta pero bueno, supongo que ahora valen mas que hace 10 años que los compre (o mas ) pero no me quita el sueño, ni lo se…. Y si ya empieza a dar beneficio mes a mes pues ole, pero si lo que buscase es “ganar dinero” y “vivir mejor a corto plazo” no me metia en ladrillo, porque el ladrillo no da eso

Cita de cgm_cgm

No necesitas echar al inquilino para cambiar la titularidad del piso tampoco, justo en el piso que he puesto de mi ejemplo personal fue comprado con inquilino dentro, cosa que favorece bastante si el piso lo quieres para ese fin… lo unico que las condiciones del contrato se mantienen logicamente y hay gente que no sabe redactar contratos o son verdaderos cafres y te las comes salvo que le interese tambien al inquilino firmar uno nuevo.

Cita de Chylinski

Tu mismo me corriges muy correctamente, pero al mismo tiempo me das la razón a lo que he dicho de manera simple/no clara.

El inquilino a última hora es un problema, y tener un inquilino dentro es un impedimento muchas veces para un posible comprador que quiera el piso como residencia, por tanto, te movería a un submercado mucho menor.

Creo que estamos de acuerdo los dos / Gracias por la apreciacion

Cita de Javier_1986

Que lo compraste embargado?

Que hiciste con el inquilino?

Un saludo

Cita de Javier_1986

Yo pienso en que seria una ayuda para pagarlo y tener algo, ya que en el banco no hace nada

Cita de Javier_1986

Hola, buenos dias

Os expongo mi duda, a ver si me podeis hechar un golpe de mano

Resulta que actualmente tengo un patriminio de 90000€ y querria moverlo sin quererme meter en tema de inversiones y tal porque soy bastante conservador, la operacion la haria yo solo

Actualmente tengo con mi pareja un piso a medias del cual me quedan por pagar 25000 en 7 años

Hace poco compre una plaza de parking para guardar el coche, esta la pague en efectivo porque me salio un coche y no dude nada en pillarlo

Vamos al grano

Estoy pensando en comprar un piso pequeño, es un bajo de 65 m2, tiene 2 habitaciones, cocina, cuarto de baño con plato de ducha y la cocina equipada

Esta casi casi nuevo de trinca, hay que limpiar y como mucho arreglar un par de grietas y pintar, ya que lo quiero alquilar sin muebles

Se ve que piden 78000€,el cual, el dueño lo venderia por 70000€,ya que fue un fondo inversor a comprarlo pero el dueño no acepto la oferta, ya que le pagaban 50000 en A y 20000€ en B

Yo habia pensado en presentarle una oferta de 68000€, y mi idea seria pagar 40000 y el resto una hipoteca

Lo alquilaria a traves de una inmobiliaria, renovando año a año, con seguro de impagos y tal

Como lo veis?

Podeis darme algun golpe de mano?

Un saludo

Muchas gracias por vuestra ayuda

Cita de Javier_1986

Hola, buenos dias

Os expongo mi duda, a ver si me podeis hechar un golpe de mano

Resulta que actualmente tengo un patriminio de 90000€ y querria moverlo sin quererme meter en tema de inversiones y tal porque soy bastante conservador, la operacion la haria yo solo

Actualmente tengo con mi pareja un piso a medias del cual me quedan por pagar 25000 en 7 años

Hace poco compre una plaza de parking para guardar el coche, esta la pague en efectivo porque me salio un coche y no dude nada en pillarlo

Vamos al grano

Estoy pensando en comprar un piso pequeño, es un bajo de 65 m2, tiene 2 habitaciones, cocina, cuarto de baño con plato de ducha y la cocina equipada

Esta casi casi nuevo de trinca, hay que limpiar y como mucho arreglar un par de grietas y pintar, ya que lo quiero alquilar sin muebles

Se ve que piden 78000€,el cual, el dueño lo venderia por 70000€,ya que fue un fondo inversor a comprarlo pero el dueño no acepto la oferta, ya que le pagaban 50000 en A y 20000€ en B

Yo habia pensado en presentarle una oferta de 68000€, y mi idea seria pagar 40000 y el resto una hipoteca

Lo alquilaria a traves de una inmobiliaria, renovando año a año, con seguro de impagos y tal

Como lo veis?

Podeis darme algun golpe de mano?

Un saludo

Muchas gracias por vuestra ayuda

Cita de cgm_cgm

Pues eso, para el futuro tener algo..... pero como antes habias puesto lo de "mejorar mi calidad de vida", lo entendi como que querias algo que te diera dinero ahora y que contabas con 500 eur extra para gastar al mes...


Y todo al cocer mengua.

Cita de Acamarero

Pues los numeros salen shur...a priori.
Lo unico, como recomendacion para que te salgan numeros "realistas". Mira a ver por la zona desde la pagina idealista, por ejemplo, como estan los alquileres por la zona con caracteristicas similares a lo que vas a comprar y si te merece la pena o no realmente.
No todo lo barato o caro es bueno, es mas bien "relativo a..." (lo digo por ser un bajo, que quizas te merece mas algo un poco mas caro pero que sea un "piso piso".

Cita de iMorTalESP

Lo veo buen movimiento. Supón que sacarás 5k netos al año. En 12 años lo tienes amortizado y luego todo será beneficio neto.

Cita de Mr De Tu

Compra sin hipoteca, ahorraras gastos.

Cita de Javier_1986

Yo pienso que es mejor hipotecarse, no? Al final no te descapitalizas

Un saludo

Cita de Javier_1986

Yo pienso que es mejor hipotecarse, no? Al final no te descapitalizas

Un saludo

Cita de cgm_cgm

Y pagar intereses por tener el dinero disponible y parado? Ahora estan bajos, pero todo suma… si no le vas a dar salida a ese dinero y va a estar congelado en la cuenta, no veo la ventaja de hipotecarte de primeras.

Si tienes el inmueble sin cargas y te llega un imprevisto enorme que no te da con el remanente que deje la compra del inmueble, pues ahi sacas la hipoteca… te has ahorrado meses/años de intereses y pides ajustado a lo que necesites.

Mi opinion claro, no soy tampoco experto…. Pero lo de no descapitalizarse esta muy bien, cuando hay un plan detras.