Comprar, reformar y vender piso
ForoCoches: Miembro
31-may-2021 13:48
#31
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En España NO es rentable, porque el gobierno se queda con el IVA de cuando compras, el IVA de las reformas y el rendimiento de cuando vendes.
Cuánto daño ha hecho el Divinity. Y tampoco sirve que lo hagas para alquilar: Compras una casa hecha mierda, la reformas con materiales resistentes y la alquilas... Un plan perfecto hasta que te impagan y te comes unas pérdidas brutales. Para los impagos, hay seguros de impagos |
ForoCoches: Miembro
31-may-2021 17:49
#32
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Buenas, me suena había algún hilo sobre esto pero no lo encuentro.
Alguien se dedica a esto!? Voy a coger un dinero en unos días y había pensado meterme a este tema para mover la pasta. Mi idea es algún piso de 200k€....reformita de unos 30k€ para ponerlo bonito y darle salida por 280k€. Logicamente los 200k€ corresponderían a un precio muy ajustado debido a que compraría alguna ganga de gente con prisa con vender. Dudas.... Mejor constituir sociedad o hacerlo a nombre particular? Posibles chollos me pueden venir por inmobiliarias? O ellos preferirán venderlo más caro por su comisión? O patear idealista? Como encontrar ñapas de confianza que no me la líen con la reforma? Hay algún sitio donde puedo acceder a datos de compraventa según los registros de la propiedad o zonas? Alguien se dedica a esto? En fin.... Me encanta este mundillo, le daremos una vuelta, cualquier observación es bienvenida... Sería en Madrid. conozco gente que se dedica a eso, si. |
Premium⭐⭐⭐⭐⭐⭐ ⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐
04-jun-2021 03:17
#33
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Compras muy barato, reformas, alquilas un par de años, vuelves a vender y entonces, a lo mejor, talvez, quizás... ganes algo. Pero las cantidades que manejas no las veo. Un piso a la venta sobre 150.000€ según la zona puede ser o no atractivo, uno viejo aunque reformado de 300.000€ no le das salida. Ve a ciudades pequeñas, pisos céntricos y grandes. Te sobrará dinero para comprar y reformar. Pero si la compra es un buen chollo, sino te lo comes con patatas o lo alquilas hasta que llegue el comprador ideal. Nota: yo no me metería ahora en esos fregaos, está todo dios vendiendo y bajando precios. |
ForoCoches: Miembro
04-jun-2021 09:40
#34
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Ofrecí por esta cochambrera 90k€. www.idealista.com/94037494 ni me han contestado. LA reforma saldría por 30.000 me han dicho de una empresa de reformas. Total desembolso 130k. alquilar por 750, más de un 6% de rentabilidad sería..... algo así tenía pensado.... |
ForoCoches: Miembro
04-jun-2021 10:10
#35
| Con 200k me compraba yo minimo 4 pisos. Porque no cambias de zona? Te va a rendir mas el dinero. En mi zona sur se ven pisos de fondos buitre que en el mercado costarian unos 60k/80k en 40k. Estamos hablando de doblar la inversión. Y con tu capital inicial, compras 3 y lo demas para las reformas si las hay y para constituir la sociedad. |
ForoCoches: Miembro
04-jun-2021 11:24
#36
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Con 200k me compraba yo minimo 4 pisos. Porque no cambias de zona? Te va a rendir mas el dinero. En mi zona sur se ven pisos de fondos buitre que en el mercado costarian unos 60k/80k en 40k. Estamos hablando de doblar la inversión. Y con tu capital inicial, compras 3 y lo demas para las reformas si las hay y para constituir la sociedad.
 Esta zona la veo más "segura"...barrio tradicional / obrero de toda la vida, con la vaguada al lado y muy bien comunicada. Mi idea no es meter 200k......si no comprar máximo por 90, que con impuestos y gastos me voy a 100 casi.....más reforma....120k de inversión.....y alquilarlo y todos los meses una renta....es por diversificar la pasta.... |
ForoCoches: kawaii
04-jun-2021 11:56
#37
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El tema es luego quién te lo compra, ya que imagino será barrio chungo.....y reza que no se te meta un okupa, o en el mejor de los casos, el inquilino no decida dejarte de pagar
Esta zona la veo más "segura"...barrio tradicional / obrero de toda la vida, con la vaguada al lado y muy bien comunicada. Mi idea no es meter 200k......si no comprar máximo por 90, que con impuestos y gastos me voy a 100 casi.....más reforma....120k de inversión.....y alquilarlo y todos los meses una renta....es por diversificar la pasta.... En los barrios chungos, los pisos son más baratos y obtienes mayor rentabilidad pero te expones a okupas, etnia, etc.... Tienes que escoger, barrio bueno y rentabilidad alta no existe. Y por otra parte, ofrecer un 20% menos, ok, pero un 50% menos...........¿de verdad esperabas que aceptasen?. Seguro que la inmobiliaria ni pasó la oferta al propietario. Filtran los buscachollos. |
ForoCoches: Miembro
04-jun-2021 12:48
#38
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En los barrios decentes la rentabilidad baja mucho, ni te vas a acercar al 6% bruto.
En los barrios chungos, los pisos son más baratos y obtienes mayor rentabilidad pero te expones a okupas, etnia, etc.... Tienes que escoger, barrio bueno y rentabilidad alta no existe. Y por otra parte, ofrecer un 20% menos, ok, pero un 50% menos...........¿de verdad esperabas que aceptasen?. Seguro que la inmobiliaria ni pasó la oferta al propietario. Filtran los buscachollos. A la inmo le interesa más vender cuanto más caro mejor. Pero vamos, que he ofrecido el 50% menos....pero, has visto el piso? Está para tirar...y en esa zona hay oferta a patadas..... Con lo fácil que era invertir en btc en octubre y ver cómo subía 
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ForoCoches: Miembro
04-jun-2021 12:50
#39
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Ofrecí por esta cochambrera 90k€. www.idealista.com/94037494
ni me han contestado. LA reforma saldría por 30.000 me han dicho de una empresa de reformas. Total desembolso 130k. alquilar por 750, más de un 6% de rentabilidad sería..... algo así tenía pensado.... un familiar se dedica a esto mismo, es su medio de trabajo, pero es que este tio sabe de reformas y tiene nociones de todo. lo que no puede pues tira de especialista pero obviamente lo menos posible. para trabajar en esto hay que tener mucha visión de negocio cuando compras, a que precio es el adecuado minimo para ganar dinero, ver los potenciales revalorizadores (nuevas lineas de transporte, creación de parques, obras etc) ver los riesgos (falta de un ascensor con derrama inminente, estado de la ITE etc etc) y sobre todo ser tu el que reformas para maximizar el beneficio. saber rodearte de buenos profesionales cuando los necesitas, o gente que trabaje contigo codo con codo de confianza. por otro lado ya lo han dicho, el tema inmobiliaria. las comisiones evitarlas. hay personas que se dedican a hacer CSI a los propietarios para ofrecerles trato por debajo y dejar que pase el periodo de exclusiva con ellos. es otro pico. son mundos que veo yo complicados entrar sin más. hay mucha gente ya trabajando de eso, que están alerta, tienen comprados al portero de turno, a muchos que se enteran de herencias... son mundos muy trillados. |
Editado: 04-jun-2021 12:55 -
ForoCoches: Usuario
04-jun-2021 14:26
#41
| Vamos que piensas empezar sin tener ni idea de como va el tema. A la compra y reforma para luego vender se le llama "flipping" y no es nada sencillo, entre la reforma y los gastos de notaría, itp, inmobiliaria (si hay), etc, se te va una pasta increíble, piénsalo bien. |
Colapsista
04-jun-2021 14:42
#42
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Piso, gastos de compra y reforma 250k.
El estado se lleva por el beneficio de la venta tirando por lo bajo 6k. Beneficio limpio TEÓRICO poco más de 20k. ¡Ni un 10% suponiendo que tu idea se hace realidad! Y ojito no se tuerza algo. ¿Cuánto tiempo, dolores de cabeza y riesgos tiene esta supuesta operación? ¿Y si te surge un imprevisto eres consciente de la iliquidez del piso? Es MUCHO más rentable la bolsa diversificando bien aún sin tener ni idea, a no ser que seas tú el ñapas, te dediques a reformar y no sepas hacer otra cosa más rentable. No has metido en la ecuación los gatos corrientes del tiempo que tuvieras el piso. IBI, agua, luz, basuras, comunidad, posibles derramas... Por cierto, ahora mismo hay una gran escasez de buenos reformistas y la mano de obra cualificada se paga cara. Materiales como la madera han triplicado en un año, algunos metales han duplicado... Invertir en pisos suele ser un detector de poca cultura financiera. Muchos gastos, problemas y riesgos sobre todo en este país. La clave está en pescar chollos. Pisos de embargos, de gente en apuros, pisos que no han sabido valorar para la venta, pisos que llevan mucho tiempo a la venta y te llevas con una oferta ridícula porque los dueños tienen prisa... tienes que ser un puta, moverte mucho y no tener vergüenza, pero a veces esta gente pilla cosas que, aunque vendieran al día siguiente, ya estarían más caras. La hija de uno de estos que te comento tiene una inmobiliara. Cuando huele chollo se lo queda, cuando no, lo despacha la hija. Y la reforma, algo parecido. Se puede hacer dinero, nada milagroso, en muchas ni ganan o pierden. Pero se puede vivir. Eso sí, nada de ir con un piso de cada vez. Es otra historia. |
ForoCoches: Miembro
04-jun-2021 15:47
#43
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Ofrecí por esta cochambrera 90k€. www.idealista.com/94037494
ni me han contestado. LA reforma saldría por 30.000 me han dicho de una empresa de reformas. Total desembolso 130k. alquilar por 750, más de un 6% de rentabilidad sería..... algo así tenía pensado....
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ForoCoches: Miembro
05-jun-2021 07:27
#45
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El tema es luego quién te lo compra, ya que imagino será barrio chungo.....y reza que no se te meta un okupa, o en el mejor de los casos, el inquilino no decida dejarte de pagar
Esta zona la veo más "segura"...barrio tradicional / obrero de toda la vida, con la vaguada al lado y muy bien comunicada. Mi idea no es meter 200k......si no comprar máximo por 90, que con impuestos y gastos me voy a 100 casi.....más reforma....120k de inversión.....y alquilarlo y todos los meses una renta....es por diversificar la pasta.... |
ForoCoches: Miembro
05-jun-2021 22:35
#46
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Ya, lo sé...por eso he hablado con dos inmos con los que he tenido relación.
A la inmo le interesa más vender cuanto más caro mejor. Pero vamos, que he ofrecido el 50% menos....pero, has visto el piso? Está para tirar...y en esa zona hay oferta a patadas..... Con lo fácil que era invertir en btc en octubre y ver cómo subía En EEUU hay una forma de desviar las ganancias desde la primera inversión, (padre rico,padre pobre ese libro lo explica) y es que si inviertes todos los beneficios de la casa en la compra de otra casa no tienes que pagar tasas hasta que ese dinero vuelve a tu banco. Entonces hacen "flip" de una casa, y cuando la vendes ya tienes la siguiente casa buscada y así sucesivamente. Pero aquí en España creo que eso no se puede hacer, (supongo que como empresa de reformas o algo así no tendrías que pagar el IVA eso sí). Y hecha la ley hecha la trampa, pero hasta donde mis escasos conocimientos llegan, creo que no. Mi plan (que cambia cada mes por mis circunstancias personales) siempre ha sido coger un par o 3 pisos de 50-70k y ponerlos en alquiler a 500/550. Si con eso me manejo bien pues se va abriendo el abanico. Pisos que queden rentabilizados (contando todos los gastos que estos pisos conllevan) en 12-15 años. ¿se encuentran estos pisos? sí, depende de la zona y tal y tal. Pero el negocio tal y cómo tú lo ves, un shur te ha dicho que lo ha hecho, y no te comenta ni zona, ni precios, ni dinero invertido ni nada de nada. En fin, síguete informando shur y actualizanos si encuentras algo interesante 
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ForoNaves: foronauta
05-jun-2021 22:40
#47
| Si no haces tu mismo la reforma me parece una puta mierda de negocio. |
ForoCoches: Miembro
05-jun-2021 22:45
#48
| Exactamente .....en el momento que entran terceros el margen desvanece... Por no hablar de acertar la compra y no te salgan gastos inesperados ....el negocio puede funcionar .pero o sabes muy bien que haces o tienes "asesores " muy metidos en la materia |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 09:40
#49
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A mí me encanta la idea, y me como capítulos en Dkiss de 4 en 4 ajajaja, el problema es lo que te dicen los shurs.
En EEUU hay una forma de desviar las ganancias desde la primera inversión, (padre rico,padre pobre ese libro lo explica) y es que si inviertes todos los beneficios de la casa en la compra de otra casa no tienes que pagar tasas hasta que ese dinero vuelve a tu banco. Entonces hacen "flip" de una casa, y cuando la vendes ya tienes la siguiente casa buscada y así sucesivamente. Pero aquí en España creo que eso no se puede hacer, (supongo que como empresa de reformas o algo así no tendrías que pagar el IVA eso sí). Y hecha la ley hecha la trampa, pero hasta donde mis escasos conocimientos llegan, creo que no. Mi plan (que cambia cada mes por mis circunstancias personales) siempre ha sido coger un par o 3 pisos de 50-70k y ponerlos en alquiler a 500/550. Si con eso me manejo bien pues se va abriendo el abanico. Pisos que queden rentabilizados (contando todos los gastos que estos pisos conllevan) en 12-15 años. ¿se encuentran estos pisos? sí, depende de la zona y tal y tal. Pero el negocio tal y cómo tú lo ves, un shur te ha dicho que lo ha hecho, y no te comenta ni zona, ni precios, ni dinero invertido ni nada de nada. En fin, síguete informando shur y actualizanos si encuentras algo interesante Esos pisos que comentas de 50 o 70k? Dónde?? En Madrid? El problema de esos pisos en Madrid es que un día te ocupan el piso de al lado, tus inquilinos se van, y el tuyo es el siguiente en ser ocupado. SUelen ser pisos de barrios chunguillos que no sabes cómo van a evolucionar los próximos años. Yo había pensando zona vaguada, pero claro, están altos de precio (difícil encontrar algo por menos de 150k), y claro los alquileres no están muy boyantes que digamos....se alquilaría por unos 700€....y claro, enterrar 150k en algo que no sé si se revalorizará para conseguir 700€ al mes....pues no sé....igual mejor un piso de 500k en zona buena para 2.500 al mes....ya que la rentabilidad es menor pero se acabará revalorizando más que los pisos de 60 años de la vaguada....pero volvemos a lo mismos, "enterrar" 500k para 2.500 al mes.....sin saber cómo va a evolucionar el mercado inmobiliario.... EN fin....ya veremos qué hacemos. |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 11:14
#50
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LA verdad es que el mundo este de la inmobiliaria me encanta. Hemos vendido en los últimos años 3 viviendas familiares y me ha encantado el tema de poner yo el anuncio en idealista, negociar con la gente, enseñar la casa....aunque al final siempre nos lo ha acabado vendiendo una inmobiliaria
Esos pisos que comentas de 50 o 70k? Dónde?? En Madrid? El problema de esos pisos en Madrid es que un día te ocupan el piso de al lado, tus inquilinos se van, y el tuyo es el siguiente en ser ocupado. SUelen ser pisos de barrios chunguillos que no sabes cómo van a evolucionar los próximos años. Yo había pensando zona vaguada, pero claro, están altos de precio (difícil encontrar algo por menos de 150k), y claro los alquileres no están muy boyantes que digamos....se alquilaría por unos 700€....y claro, enterrar 150k en algo que no sé si se revalorizará para conseguir 700€ al mes....pues no sé....igual mejor un piso de 500k en zona buena para 2.500 al mes....ya que la rentabilidad es menor pero se acabará revalorizando más que los pisos de 60 años de la vaguada....pero volvemos a lo mismos, "enterrar" 500k para 2.500 al mes.....sin saber cómo va a evolucionar el mercado inmobiliario.... EN fin....ya veremos qué hacemos. Lo único interesante que le veo yo a esto es que si lo tienes alquilado a un precio decente el precio se va amortizando, pero una vez que lleva 12 o 15 años lo vendes y tienes lo que te hayas gastado de vuelta o muy similar. Yo no metía 500k para un alquiler de 2500. En Londres con el coronavirus ha bajado el alquiler un 30%. Imagina que metes ese dinero y tienes que alquilarlo por 1600 euros, una ruina total, si el gobierno hace algo para regular los alquileres también los más altos son los que más sufririan. Yo no compraría piso en Madrid si no es un conocido o persona cercana que me dice oye tengo este chollo que... Para 500k yo soy más partidario de otros tipos de inversión, por lo mismo que tú dices shur, 500k enterrados... En fin veremos como avanza la cosa, ¿no?. Cuidate shur! |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 11:37
#51
| Compra una licencia de taxi y pones a un tercero a explorarlo. Es casi más probable que la administración tire el precio de los alquileres de una u otra forma que se metan con el gremio mafioso del taxi. |
Recentralizador
06-jun-2021 13:18
#52
| Claro, hombre. Y la fórmula de la cocacola también. Sois unos cachondos. |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 16:36
#53
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Ofrecí por esta cochambrera 90k€. www.idealista.com/94037494
ni me han contestado. LA reforma saldría por 30.000 me han dicho de una empresa de reformas. Total desembolso 130k. alquilar por 750, más de un 6% de rentabilidad sería..... algo así tenía pensado.... |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 16:49
#54
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Es que si les ofrezco 150k hacen el negocio del siglo.... Jeje Estoy tanteando, incluso si me dijesen que OK, seguramente no lo comprase ya que tengo que evaluar aún muchas cosas. Saludos!! |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 17:34
#55
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Creo que Cocacola ha triunfado más por su logística que por su fórmula secreta. Dicho esto, ya le he dicho al shur que es una idea arriesga y con muchos cabos sueltos. Dicho eso también, si yo le digo al shur yo he comprado un inmueble por 1XX.XXX y he obtenido 30k en una zona donde la vivienda ronda los 150k (por poner un ejemplo) me parece interesante, sin dar ubicación ni ciudad ni cuanto de tu dinero has invertido. Pero si vendo y digo, "yo lo he hecho dos veces y he conseguido 40k y 50k" y no doy ningún tipo de información, pues me parece que no aporta nada. Pero qué te voy a contar a tí y a tu comentario con el que aportas tanto ¿verdad? Que tengas una buena tarde shur 
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Recentralizador
06-jun-2021 18:26
#56
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Creo que Cocacola ha triunfado más por su logística que por su fórmula secreta.
Dicho esto, ya le he dicho al shur que es una idea arriesga y con muchos cabos sueltos. Dicho eso también, si yo le digo al shur yo he comprado un inmueble por 1XX.XXX y he obtenido 30k en una zona donde la vivienda ronda los 150k (por poner un ejemplo) me parece interesante, sin dar ubicación ni ciudad ni cuanto de tu dinero has invertido. Pero si vendo y digo, "yo lo he hecho dos veces y he conseguido 40k y 50k" y no doy ningún tipo de información, pues me parece que no aporta nada. Pero qué te voy a contar a tí y a tu comentario con el que aportas tanto ¿verdad? Que tengas una buena tarde shur Pisos en Madrid capital. Importe de compra inferior a 200 k€. Rentabilidad sobre importe de compra considerando reforma y gastos inherentes a la compra: 10%. Tramo temporal estimado: 5-6 meses. Ah y gestión profesional. Nada de hacerte tú la reforma ni nada de eso. Saludos y buena tarde para ti también. |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 18:31
#57
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No te enfades, hombre. No soy ése que no ha dicho nada pero pongamos números relativos encima de la mesa. Antes de nada y no lo digo por ti, veo que la sabiduría forocochera sigue siendo universal. Eso no se puede hacer, en España es muy complicado, etc.
Pisos en Madrid capital. Importe de compra inferior a 200 k€. Rentabilidad sobre importe de compra considerando reforma y gastos inherentes a la compra: 10%. Tramo temporal estimado: 5-6 meses. Ah y gestión profesional. Nada de hacerte tú la reforma ni nada de eso. Saludos y buena tarde para ti también. Según tú post, compramos un piso de menos de 200k le metemos gastos de compra, reformar y venta y sacamos un 10% de beneficio en 5-6 meses. ¿ lo he interpretado correctamente? |
ForoCoches: Miembro
06-jun-2021 18:42
#59
| Por sacar algo más en claro, ¿eso sería realizando la compra como particular? |
ForoCoches: Usuario
25-jun-2024 00:54
#60
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Yo me planteo el flipping, pero serviría primero de vivienda propia. El objetivo principal no es sacarle dinero, es evitar tirar el dinero en un mercado del alquiler de mierda que ya se han cargado al conceder demagogicamente derechos al inquilino. En Málaga ha habido un fuerte viraje de pisos en alquiler a pisos en venta. Al margen de que te lo que dicen sobre que la mano de obra escasea, invertir en reforma sí merece la pena: hay apuestas segura de interiorismo porque complacen a todo comprador. Además que reformar es hacerle el trabajo a otro comprador que no lo quiere hacer. Veo en el flipping, especialmente comprando en pueblos con previsión de crecimiento, el pequeño resquicio de los jóvenes a salir del destino de ahogo por el alquiler. Y si cuando vendas, le sacas el gasto en reforma y la revalorización del pueblo, genial. |