Comprar piso para alquilar
Recentralizador
06-ago-2019 21:23
#122
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Echo de menos en este hilo el cómo generar riqueza con deuda. Soy pro alquiler al 200% teniendo algo de bagaje en el asunto pero sin deuda los números no son muy buenos. ROE vs ROI |
Editado: 06-ago-2019 21:29 -
Recentralizador
06-ago-2019 21:30
#123
| Si tuviera 200.000 euros, no compraría un piso que con impuestos y gastos me lo hubiera gastado todo. Me compraría 10 pisos de 50.000 euros pero con deuda. |
Recentralizador
06-ago-2019 22:58
#125
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Por ejemplo, del 1, pongamos que la vivienda son 60.000, 5.000 impuestos+gastos y 10.000 reforma. Si hipotecas el 80%, o sea, 48.000, de tu bolsillo salen 12.000+5.000+10.000=27.000 La hipoteca de los 48.000 a 30 años, unos 175 de cuota mensual, que son 2.100 al año. La ganancia anual es 5.400-2.100=3.300 El rendimiento anual es 3.300/27.000=12% en vez del casi 8% de comprar al contado. En vez de 1 piso de 75.000 al contado yo me compraría 2 de 75.000 con hipoteca. Diversifico y reinvierto las ganancias para futuros pisos y así aplico interés compuesto. |
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Editado: 06-ago-2019 23:04 -
ForoCoches: Miembro
06-ago-2019 23:23
#126
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Por ejemplo, del 1, pongamos que la vivienda son 60.000, 5.000 impuestos+gastos y 10.000 reforma.
Si hipotecas el 80%, o sea, 48.000, de tu bolsillo salen 12.000+5.000+10.000=27.000 La hipoteca de los 48.000 a 30 años, unos 175 de cuota mensual, que son 2.100 al año. La ganancia anual es 5.400-2.100=3.300 El rendimiento anual es 3.300/27.000=12% en vez del casi 8% de comprar al contado. En vez de 1 piso de 75.000 al contado yo me compraría 2 de 75.000 con hipoteca. Diversifico y reinvierto las ganancias para futuros pisos y así aplico interés compuesto. 12% de 27000 = 3.240€ x 2 = 6.480€ 8% de 60000 = 4.800€ x 2 = 9.600€ |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 00:11
#128
| ¿Probarías a alquilarlo a estudiantes? No sé de qué zona eres, shur, pero a lo mejor si hay algo interesante para los estudiantes (universidades, escuelas de policía, centros de formación, etc), podrías sacarle un mayor rendimiento de esa manera. |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 02:13
#130
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Por ejemplo, del 1, pongamos que la vivienda son 60.000, 5.000 impuestos+gastos y 10.000 reforma.
Si hipotecas el 80%, o sea, 48.000, de tu bolsillo salen 12.000+5.000+10.000=27.000 La hipoteca de los 48.000 a 30 años, unos 175 de cuota mensual, que son 2.100 al año. La ganancia anual es 5.400-2.100=3.300 El rendimiento anual es 3.300/27.000=12% en vez del casi 8% de comprar al contado. En vez de 1 piso de 75.000 al contado yo me compraría 2 de 75.000 con hipoteca. Diversifico y reinvierto las ganancias para futuros pisos y así aplico interés compuesto. Y así es como se arruinaron miles de personas en el 2007. Hipotecándose por más de lo que podían pagar si les fallaba la venta/alquiler del piso (o pisos) que tenían pensado vender o alquilar. ¿Más rentable? Sí. ¿Más arriesgado? También. |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 02:15
#131
| Cierto, pero con lo que dice el shur, en este caso dispondrías de 33.000e más para pedir otra hipoteca y sacarle mejor rendimiento a tu dinero. |
Recentralizador
07-ago-2019 06:06
#132
| Que no el qué. Es que no sé por qué haces el 8% de 60.000 y encima lo multiplicas por 2. |
Editado: 07-ago-2019 06:09 -
Recentralizador
07-ago-2019 06:09
#133
| Ahora viene la segunda parte y es que apalancar para un 10% es meterte un tiro, como tú dices. Si apalancas, qué menos que un 20%-25% para aguantar bajadas de alquiler y subida de hipoteca. |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 07:05
#134
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¿800 de alquiler? No se en tu zona, pero en la mía para cobrar ese dinero el piso vale entorno a 350.000
Por supuesto, la comunidad altísima por la zona del piso. Y reza que no te lo destrocen y te paguen. 500€ de mantenimiento del fondo? Que yo sepa los Vanguard o Amundi en BNP es el 0.30%. Y se te olvida el interés compuesto, a largo plazo estás engordando la vaca. El piso a largo plazo reforma, pierdes pasta. |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 07:39
#135
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y si le explicas lo que son los seguros de impago y el tipo de interés fijo ya entra en cortocircuito |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 08:57
#136
| Pero con más dinero para otra Hipoteca seguirá siendo el 12% de menos si dinero, no acabo de ver la ventaja de pedir hipoteca. |
Recentralizador
07-ago-2019 09:05
#137
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En cualquier caso, con 75.000 euros de capital en el primer caso sacas 5.400 euros y en el segundo, con el mismo capital puedes abordar dos operaciones, que suman rendimientos de 6.600 euros y todavía tienes 33.000 euros más en el bolsillo. Y encima diversifica. ¿Qué hipótesis tiene mayor probabilidad? ¿Que te deje de pagar un inquilino con 1 vivienda o que te dejen de pagar 2 inquilinos de 2 viviendas? |
Editado: 07-ago-2019 09:07 -
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 09:42
#138
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Problema 1: si pones todo el dinero que tienes en el piso, llevas demasiados huevos en una cesta. Si te hace falta el dinero no puedes vender una parte, si no todo, y te llevara tiempo, no un click de ratón. Problema 2: da más quebraderos de cabeza y trabajo que otras inversiones. El porcentaje que sacas es menor pero con menos vaivenes. Si tienes solución para ambos puntos, no es mala cosa. |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 09:51
#139
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Me refería a que puede llegar a ser un suicidio si no se hace bien, si no se estudia bien la zona, si se tiene mala suerte con los inquilinos, la época económica... hay varios factores que no controlamos que si alguno de ellos o varios salen mal, la cosa se nos puede complicar muchísimo. |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 09:54
#140
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Tienes 50.000€ y le sacas un 3% anual neto: 1.500€ al año Caso B Tienes 50.000 y te dejan otros 50.000 y le sacas un 2.5% anual neto (inclusive pagando los intereses del préstamo): 2.500€al año ¿Qué opción prefieres? Vendría a ser esto shur. Por supuesto, aquí se tendría que estudiar el riesgo de la operación y si se ve viable y con riesgo asumible, tirar para adelante. Un saludo, |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
07-ago-2019 09:55
#141
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¿800 de alquiler? No se en tu zona, pero en la mía para cobrar ese dinero el piso vale entorno a 350.000
Por supuesto, la comunidad altísima por la zona del piso. Y reza que no te lo destrocen y te paguen. 500€ de mantenimiento del fondo? Que yo sepa los Vanguard o Amundi en BNP es el 0.30%. Y se te olvida el interés compuesto, a largo plazo estás engordando la vaca. El piso a largo plazo reforma, pierdes pasta. |
ForoCoches: Miembro
07-ago-2019 21:35
#143
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Caso A:
Tienes 50.000€ y le sacas un 3% anual neto: 1.500€ al año Caso B Tienes 50.000 y te dejan otros 50.000 y le sacas un 2.5% anual neto (inclusive pagando los intereses del préstamo): 2.500€al año ¿Qué opción prefieres? Vendría a ser esto shur. Por supuesto, aquí se tendría que estudiar el riesgo de la operación y si se ve viable y con riesgo asumible, tirar para adelante. Un saludo, Pero a la opción B porque presupones que le vas a sacar un 5%? (poniendo que el interés que estás incluyendo de la hipoteca sea un 2.5). Por que el caso A le gana un 3% y el B un 5? |
Recentralizador
07-ago-2019 23:08
#144
| Porque el dinero que sale de tu bolsillo (no el que te presta el banco) es menos en mayor medida que la reducción de beneficios por las cuotas de la hipoteca. |
Ago 2004
08-ago-2019 00:01
#145
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Por ejemplo, del 1, pongamos que la vivienda son 60.000, 5.000 impuestos+gastos y 10.000 reforma.
Si hipotecas el 80%, o sea, 48.000, de tu bolsillo salen 12.000+5.000+10.000=27.000 La hipoteca de los 48.000 a 30 años, unos 175 de cuota mensual, que son 2.100 al año. La ganancia anual es 5.400-2.100=3.300 El rendimiento anual es 3.300/27.000=12% en vez del casi 8% de comprar al contado. En vez de 1 piso de 75.000 al contado yo me compraría 2 de 75.000 con hipoteca. Diversifico y reinvierto las ganancias para futuros pisos y así aplico interés compuesto. La opción que comentas es más arriesgada sin duda, y la mayoría por liquidez y no andar con hipotecas lo metería a fondos o solo un piso más top como por ejemplo un apartamento muy céntrico que a las malas a futuro le valdría para vivir. |
Recentralizador
08-ago-2019 00:07
#146
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En mi zona ni se compran por esos precio ni se alquilan por esos precios. Si compras muy barato y encima alquilas caro siempre salen las cuentas.
La opción que comentas es más arriesgada sin duda, y la mayoría por liquidez y no andar con hipotecas lo metería a fondos o solo un piso más top como por ejemplo un apartamento muy céntrico que a las malas a futuro le valdría para vivir. |
ForoCoches: Miembro
08-ago-2019 00:32
#147
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Bueno, actualizo para decir q la mujer se ha puesto mala y parece que está en el hospital. Le hubiera hecho una oferta pero me dicen q estan liados con la mujer ingresada y no querian saber nada del piso por ahora. No es que me corra prisa tampoco.. De todas maneras está quedando muy buen hilo y gracias a todos los que aportáis. |
ForoCoches: Miembro
13-nov-2019 17:49
#148
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https://m.forocoches.com/foro/showth...#post350142434 Por si a alguien le interesa |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
13-nov-2019 18:36
#149
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Yo podría tener una inquilina de confianza durante 12 años pero paso porque le quitas la comunidad, Hacienda, gastos de averías y al final estás en un 3/4% con un valor que toca actualizar/reformar. Suma IBI también.
Prefiero Fondos Indexados pero aportaciones periódicas. Llevo este año sobre un 8%, sin tocar Hacienda hasta que venda y sin dolores de cabeza. |
ForoCoches: Usuario
14-nov-2019 02:37
#150
| Inversión y vivienda no encajan en la misma frase ahora mismo |