Comprar piso para alquilar

Cita de PepeCharles

JODER SHUR! Impresionantes rentabilidades, sobre todo la del inmueble 3.
Te voy a hacer unas cuantas preguntas porque me interesa mucho el tema.

Te dedicas a tiempo completo a los pisos o lo compatibilizas con un trabajo "normal"? Me dedico al 100 % a la gestion de los pisos turisticos. No tengo tiempo de tener otro trabajo para poderlo compatibilizar.

Hipotecas? Dedicas parte de la rentabilidad obtenida al pago de hipotecas sobre esos pisos? O has acumulado ese patrimonio sin apenas apalancamiento? No tengo ninguna hipoteca, sino la rentabilidad no seria la misma. Ha sido fruto de una herencia el poderlos obtener la gran mayoria.

En que tipo de ciudad es?
Entiendo que no digas provincia ni nada, simplemente si tiene 400k, 200k, 80k o 20k habitantes. Deduzco que es zona costera por la alta rentabilidad turística.
En el caso de ser en una ciudad grande o mediana, lo compras en el centro, barrios acomodados o barrios obreros?


Tipo Granada/Cordoba. Los tengo en el casco historico de la ciudad los dedicados a turismo y los de larga temporada en el centro de la ciudad (10 minutos andando maximo)


Ya leí que respondiste que haces la reforma con un albañil de confianza, que supongo te hará muy buenos precios y probablemente esa será la clave que te haga disparar la rentabilidad, aparte obviamente de hacer buenas compras. Simplemente te quería preguntar si los compras para hacer una reforma en profundidad o quizás solo para reformar algo "menor" tipo baño y/o cocina.


Valoro si estan ya reformados, en el caso de que tenga que meterme en una reforma, obviamente intento comprarlo lo mas barato posible. Ahora mismo me daria mucha pereza comprar pisos para reformarlos enteros ya que son muchos quebraderos de cabeza sino tienes al grupo de albañiles adecuados.


Bueno, y me dejo algunas pero no quiero abusar y acribillarte a preguntas(aún más ).


Preguntame todo lo que necesites saber sin problema

Cita de Faloman

pues yo debo ser subnormal porque tengo comprados 12 y alquilados, dándome un 7% una vez cubiertos gastos y pagados impuestos

Cita de tio_gilito

Cita de Faloman

Larga estancia, aqui en Mallorca son muy rentables los de larga estancia y en pueblos colindantes a la capital son muy baratos de compra.

Yo he comprado varios por menos de 50k que los tengo alquilados a 500€ / mes

Cita de Isner19

Al no ver ningún mensaje en referencia a la tributación del alquiler me gustaría recordar que el alquiler está de alguna forma BONIFICADO a la hora de hacer la declaración de la renta. Al total de ingresos por el alquiler puedes restar los gastos deducibles tales como IBI ,impuesto basuras, comunidad, reparaciones etc. Pero es que, además, también puedes aplicar una reducción del 60% sobre esa cantidad independientemente de la edad del inquilino.

El resultado es que sólo pagarás un 40% del rendimiento neto de tu alquiler en la Renta 2018.

Ejemplo:

Ingresos alquiler anual : 12000
Gastos deducibles: 1000

11000*0,4 = 4400 que se suman en la base general del IRPF, repito base general, no ahorro.

Cita de Isner19

Al no ver ningún mensaje en referencia a la tributación del alquiler me gustaría recordar que el alquiler está de alguna forma BONIFICADO a la hora de hacer la declaración de la renta. Al total de ingresos por el alquiler puedes restar los gastos deducibles tales como IBI ,impuesto basuras, comunidad, reparaciones etc. Pero es que, además, también puedes aplicar una reducción del 60% sobre esa cantidad independientemente de la edad del inquilino.

El resultado es que sólo pagarás un 40% del rendimiento neto de tu alquiler en la Renta 2018.

Ejemplo:

Ingresos alquiler anual : 12000
Gastos deducibles: 1000

11000*0,4 = 4400 que se suman en la base general del IRPF, repito base general, no ahorro.

Cita de leon130

No entiendo esto.

Si lo alquilo en 450€
Los gastos son IBI 220€
Y comunidad 65€

En cuánto se queda?

Por mis cuentas 370€/mes brutos, si le quitamos 19% unos 300€ al mes netos de alquiler... (es decir, 150€ le resta)

Cita de Isner19

Ingreso Bruto 450 x 12 = 5400
Gastos deducibles = 285
Ingreso Neto = 5115

Base imponible = 5115 x 0,4 = 2046

Esos 2046 se suman a la base general del IRPF, es decir se suma a las rentas de trabajo Dependerá cuanto ganes ya que el irpf va por tramos.

También destacar que esta deducción del 60% se da en el caso de que sea la vivienda habitual del inquilino, es decir, no en caso de un alquiler temporal.

Cita de leon130

Entonces, a efectos sumo el neto 5115 a 2046, le quito el 19% por ejemplo, divido entre 12 meses y es el beneficio?
Me equivoco en algo seguro.

Cita de Cryptober

El shur ha contado los 65e de comunidad como gasto ANUAL. Probablemente debería de ser mensual. Se deberían de rehacer los cálculos.

Cita de Faloman

pues yo debo ser subnormal porque tengo comprados 12 y alquilados, dándome un 7% una vez cubiertos gastos y pagados impuestos

Cita de sagu

Pues si como tu mismo dices supongo que debes de ser subnormal, con lo que se de estos temas lo que dices es irreal o sea que mas bien eres un mentiroso y posiblemente no tenga ni piso propio.

Luego las personas legas en el tema leen estas cosas y se esperan sacar un 7% anual alquilando un piso ¿que ganas mintiendo así? ¿te sientes mejor por ser alguien en Internet?.

Cita de leon130

Entonces, a efectos sumo el neto 5115 a 2046, le quito el 19% por ejemplo, divido entre 12 meses y es el beneficio?
Me equivoco en algo seguro.

Cita de xusclis

De verdad pensáis que es buen momento para comprar para invertir?
Yo estoy viendo cierta histeria a mi alrededor, mucha gente se está lanzando a por hipotecas bestiales, hay veces que ni da tiempo a visitar el piso porque lo venden antes de poder enseñártelo.... me da la impresión de que el mercado está otra vez caro ya que con la subida de los alquileres muchos inversores están comprando para arrendar.

Quizá sea mejor meterlo en bolsa de momento y esperar a que se calmen las aguas.

Cita de Isner19

@Cryptober

Rehaciendo cálculos, considerando el gastos por comunidad mensual:

Rendimiento Bruto: 12 x 450 =4500€
Gastos deducibles: 220+ (12 x 65)=1000€

Rendimiento Bruto- Gastos deducibles: 4500€ - 1000€= 3500€

Base imponible (la cifra por la que tienes que tributar): 3500€ x 0,4= 1400€

Es decir el impuesto se tiene que hacer de los 1400€ no del rendimiento BRUTO (4500€). Los 1400€, deberán ser sumados en la base general del IRPF junto al salario y se calculará el impuesto en función del tramo. Por ejemplo si le corresponde un 19%, quedaría así: 1400 x 0.19= 266€ de impuesto tendrías que pagar.

El rendimiento efectivo del alquiler sería:

Rendimiento después de gastos: 3500€
Impuestos: -266€
Rendimiento efectivo: 3234€/12=269,5€

Mira a ver si te ha quedado más claro, un saludo!

Nota: ÉSTA deducción del 60% se da en el caso de que sea la vivienda habitual del inquilino, es decir, no en caso de un alquiler temporal.

Cita de Fonfo

Tenía pensado que siempre se aplica a un 19 por ciento sobre el alquiler, pero veo como dices que se tiene que sumar a la base imponible para impuestos a personas físicas y puede que tengas que pagar algo más dependiendo de tu salario.


Veo que el 19 solo se aplica en todos los casos cuando se trata de arrendamientos para negocios o empresas. Es cierto? Por qué hay ese porcentaje del 19 siempre en la boca de la gente cuando es el irpf el que determina el porcentaje a pagar de impuesto?

Cita de Isner19

@Cryptober

Rehaciendo cálculos, considerando el gastos por comunidad mensual:

Rendimiento Bruto: 12 x 450 =4500€
Gastos deducibles: 220+ (12 x 65)=1000€

Rendimiento Bruto- Gastos deducibles: 4500€ - 1000€= 3500€

Base imponible (la cifra por la que tienes que tributar): 3500€ x 0,4= 1400€

Es decir el impuesto se tiene que hacer de los 1400€ no del rendimiento BRUTO (4500€). Los 1400€, deberán ser sumados en la base general del IRPF junto al salario y se calculará el impuesto en función del tramo. Por ejemplo si le corresponde un 19%, quedaría así: 1400 x 0.19= 266€ de impuesto tendrías que pagar.

El rendimiento efectivo del alquiler sería:

Rendimiento después de gastos: 3500€
Impuestos: -266€
Rendimiento efectivo: 3234€/12=269,5€

Mira a ver si te ha quedado más claro, un saludo!

Nota: ÉSTA deducción del 60% se da en el caso de que sea la vivienda habitual del inquilino, es decir, no en caso de un alquiler temporal.

Cita de Isner19

Poruqe hay que diferenciar 2 tipos de contratos por arrendamiento en función del uso que se le vaya a dar al inmueble. Existe el contrato para el uso de la vivienda (cuando el inquilino hace de ésta, su vivienda habitual) y el contrato de uso diferente de vivienda que recoge, locales, oficinas, contratos de temporada, etc. Cuando hablamos de éstos contratos, el de uso distinto de la vivienda, es en los que el arrendador tiene que presentar al inquilino una factura en la que aparezca el IVA y el IRPF del 19%. Por ejemplo, si tú como persona física alquilas un local comercial a una persona jurídica, o a un profesional independiente.

Cita de Ivanmad

No invirtais en pisos que no sabéis los gastos que tienen, Ibi,comunidad,basura, derramas, reformas y reparaciones cada dos por tres,declaración a hacienda, inquilinos okupas, tiempo que esta sin alquilar por inquilinos que se van, seguro de impago, comisiones de agencias inmobiliarias,etc
Yo tengo 5 y le pierdo dinero a todos

Cita de fiexplod

Ni de coña compro una vivienda para alquilar.
Tal como estan las leyes, impagos, gastos,etc...ni se me pasa por la cabeza.

Cita de Ivanmad

No invirtais en pisos que no sabéis los gastos que tienen, Ibi,comunidad,basura, derramas, reformas y reparaciones cada dos por tres,declaración a hacienda, inquilinos okupas, tiempo que esta sin alquilar por inquilinos que se van, seguro de impago, comisiones de agencias inmobiliarias,etc
Yo tengo 5 y le pierdo dinero a todos

Cita de Ivanmad

No invirtais en pisos que no sabéis los gastos que tienen, Ibi,comunidad,basura, derramas, reformas y reparaciones cada dos por tres,declaración a hacienda, inquilinos okupas, tiempo que esta sin alquilar por inquilinos que se van, seguro de impago, comisiones de agencias inmobiliarias,etc
Yo tengo 5 y le pierdo dinero a todos

Cita de tio_gilito

Para mi que el problema aquí está en tu gestión ineficiente de los inmuebles. Ni de coña le vas a perder si hacer las cosas en condiciones

Cita de REUSENC

Algo haces mal, sube mas detalles / números y lo miramos

Cita de Nicky Santoro

No os toméis muy enserio lo que diga, en otro hilo ha dicho que se estaba forrando
https://www.forocoches.com/foro/show...#post340839520

Cita de Isner19

@Cryptober

Rehaciendo cálculos, considerando el gastos por comunidad mensual:

Rendimiento Bruto: 12 x 450 =4500€
Gastos deducibles: 220+ (12 x 65)=1000€

Rendimiento Bruto- Gastos deducibles: 4500€ - 1000€= 3500€

Base imponible (la cifra por la que tienes que tributar): 3500€ x 0,4= 1400€

Es decir el impuesto se tiene que hacer de los 1400€ no del rendimiento BRUTO (4500€). Los 1400€, deberán ser sumados en la base general del IRPF junto al salario y se calculará el impuesto en función del tramo. Por ejemplo si le corresponde un 19%, quedaría así: 1400 x 0.19= 266€ de impuesto tendrías que pagar.

El rendimiento efectivo del alquiler sería:

Rendimiento después de gastos: 3500€
Impuestos: -266€
Rendimiento efectivo: 3234€/12=269,5€

Mira a ver si te ha quedado más claro, un saludo!

Nota: ÉSTA deducción del 60% se da en el caso de que sea la vivienda habitual del inquilino, es decir, no en caso de un alquiler temporal.