Comprar piso para alquilar
ForoCoches: Miembro
24-jul-2019 23:14
#31
|
Por otro lado también tenemos acciones que dan dividendos para diversificar. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2019 23:27
#32
|
El ladrillo cómo bien dices tiene sus ventajas y sus pegas, me gusta el hecho que las rentas sean mensuales y que te puedas apalancar, la deuda bien administrada no tiene porque ser mala. Lo malo, tratar con los inquilinos (aunque de momento he tenido muuuucha suerte con ellos), impagos, derramas, la dificultad en poder transformar la inversión en dinero en cash en caso de que haga falta. Como he comentado antes, la idea es tener varios pisos y una cartera de acciones / indexados. Lo que se busca es vivir de las rentas algún dia, o por lo menos, que sea un complemento a la pensión. |
ForoCoches: Miembro
24-jul-2019 23:53
#33
|
Soy un friki de los cálculos / números, conozco los números de mi ciudad al dedillo jaja. Los 2 pisos están al centro de la ciudad con todo a mano, son pisos más bien pequeños lo que hace que sea fácil de alquilar, los pisos pequeños son los que dan más rentabilidad. Para mi lo mejor es centro ciudad, 40-60m2, 1 o 2 habitaciones.
El ladrillo cómo bien dices tiene sus ventajas y sus pegas, me gusta el hecho que las rentas sean mensuales y que te puedas apalancar, la deuda bien administrada no tiene porque ser mala. Lo malo, tratar con los inquilinos (aunque de momento he tenido muuuucha suerte con ellos), impagos, derramas, la dificultad en poder transformar la inversión en dinero en cash en caso de que haga falta. Como he comentado antes, la idea es tener varios pisos y una cartera de acciones / indexados. Lo que se busca es vivir de las rentas algún dia, o por lo menos, que sea un complemento a la pensión. Tu plan me parece muy factible. A ver si algunos aprenden algo de ti en vez de soñar con dar pelotazos... Felicidades 
|
ForoCoches: Miembro
25-jul-2019 00:11
#34
|
Soy un friki de los cálculos / números, conozco los números de mi ciudad al dedillo jaja. Los 2 pisos están al centro de la ciudad con todo a mano, son pisos más bien pequeños lo que hace que sea fácil de alquilar, los pisos pequeños son los que dan más rentabilidad. Para mi lo mejor es centro ciudad, 40-60m2, 1 o 2 habitaciones.
El ladrillo cómo bien dices tiene sus ventajas y sus pegas, me gusta el hecho que las rentas sean mensuales y que te puedas apalancar, la deuda bien administrada no tiene porque ser mala. Lo malo, tratar con los inquilinos (aunque de momento he tenido muuuucha suerte con ellos), impagos, derramas, la dificultad en poder transformar la inversión en dinero en cash en caso de que haga falta. Como he comentado antes, la idea es tener varios pisos y una cartera de acciones / indexados. Lo que se busca es vivir de las rentas algún dia, o por lo menos, que sea un complemento a la pensión. Los pisos que tienes en alquiler, ¿tienen ascensor y garaje? |
Olfateo y me voy
25-jul-2019 00:34
#35
|
En mi ciudad, 105.000 habitantes a día de hoy:
Precio de compra medio: 1.284€/m2 Precio de alquiler medio: 6,78€/m2 Rentabilidad media: 6,34% En el pico máximo (Mayo 2007): Precio de compra medio: 2.485€/m2 Precio de alquiler medio: 7,87€/m2 Rentabilidad media: 3,80% Es decir: Precio de compra respecto máximo: -51,67% (llegó a caer hasta el -54,16%) Precio de alquiler respecto máximo: -13,85% (llego a caer hasta el -40,41%) Precio de compra respecto mínimo: 12,74% Precio de alquiler respecto mínimo: 35,60% Conclusión, puedes seguir comprando pisos a mitad de precio de hace unos año y los alquileres se han disparado. Crees que no es buen momento? Hay vida fuera de Madrid y Barcelona Una rentabilidad del 6% bruta, es buena rentabilidad (luego habría que ver IBI, comunidad... ) Sí, claro que hay vida más allá de Madrid y Barcelona, faltaría plus... y en algunos sitios el precio no se recuperará en muchos años (o décadas). Especialmente poblaciones de 50-150k habitantes que no sean capitales de provincia y no peguen fuerte en empleo. |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2019 07:02
#36
| se os olvida otra cosa importante: lo bueno de tener pisos es que en momentos de crisis te permiten acceder a liquidez por muy bajo coste y poder comprar gangas en la bolsa |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2019 10:43
#37
|
Yo tengo 2:
Piso 1: 45.500€ pagado al contado Alquilado a 373€ NETO: 252€/mes (ingresos - gastos) Año completo 2018  Decir que yo pago las facturas de los suministros y que me los devuelve al final del mes. EDITO: Datos desde que lo compré hace 3 años y medio:  Piso 2: 105.000€ con hipoteca. Alquilado a 560€ Hipoteca de 296€ NETO: 159€/m2 (Ingresos - gastos - hipoteca) Aún no ha pasado un año completo, te pongo la previsión para el 2020. El seguro de hogar esta incluido en la hipoteca. En este caso, los suministros los paga el inquilino directamente y además me paga la basura.  EDITO: en la ganancia de la imagen, hay que restar la hipoteca de 296€ al mes Alquiler 5533,90€ Debería ser igual supongo a 373 x 12= 4476€ más los suministros 4476+185,13+755,40+456=5872,53 me sale a mí si incluyes los suministros a no ser que no repercutas la integridad de los suministros al arrendatario. Debido a ésto me sale la cantidad de 3373,94€ limpios de polvo y paja. Tampoco entiendo como has sacado la rentabilidad en tu cuadra, pues aún con tus cálculos, 3035.31/45500=6.67% Un saludo y sin acritud Edito: Veo que también inviertes en acciones por su dividendo, échale un vistazo a ésto: https://www.suredividend.com/dividend-aristocrats-list/ |
Editado: 25-jul-2019 10:52 -
ForoCoches: Miembro
25-jul-2019 11:00
#39
|
No me descapitalizaría aunque tenga el dinero, si me quedo muy tiritando, preferiria dar una señora entrada y que me financien algo para tener un colchon por si van mal las cosas. Si te dan miedo los okupas, puedes contratar una alarma mientras este el piso vacio. No se como va lo del seguro de inquilinos pero lo contrataria tambien por si acaso. Luego ya es como todo, la suerte que tengas, y el piso que este enfocado a un cliente concreto, no en plan barato por alquilarlo que luego te entra chusma. Yo lo alquilaria inicialmente sin amueblar, para el que lo alquile, me de cierta seguridad de que lo quiere para largo plazo |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2019 11:40
#40
|
a simple vista no shur, e incluso podría parecer contraproducente porque vender el piso lleva su tiempo y pagar plusvalias. A lo que yo me refiero es que puedes ir a tu banco de confianza y pedir el 60% del valor del piso sin despeinarte demasiado. Ese dinero lo utilizas para meterte en lo que quieras cuando nadie tiene liquidez. Evidentemente no lo haría con mi vivienda habitual, más bien con las casas que tengo pagadas y alquiladas. |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2019 12:02
#41
|
Me ha surgido la posibilidad de comprar un piso que calculo le puedo sacar un 5% anual en alquileres (piso del 2010 y me lo deja todo amueblado, son amigos de mis padres que ya son mayores y quieren quitarse el piso). Me he informado en varias agencias y pisos de la misma zona se alquilan bien. Lo pagaria al 100% sin hipoteca.
Por una parte me da respeto meterme en la compra de un piso pero no es mucha cantidad y no voy a necesitar ese dinero de aquí a 5-10 años vista. Si viene una crisis seguramente tenga problemas de venta (creo q estamos en la última parte del ciclo económico aunq el BCE va a hacer todo lo posible por estirarlo) pero por ahora la bolsa la veo con un alto riesgo de nula rentabilidad. Aparte creo q si viene una crisis la gente seguirá tirando de alquiler. Decir q es un piso en una ciudad de 250.000 habitantes. Seria el primer piso que compro y unicamente dirigido para alquilar. ¿Qué problema le veis a este tipo de inversión? ¿Que problemas gordos creéis que me pueden surgir obviando que no encuentre gente para alquilar? |
ForoCoches: Miembro
25-jul-2019 12:18
#42
|
a simple vista no shur, e incluso podría parecer contraproducente porque vender el piso lleva su tiempo y pagar plusvalias.
A lo que yo me refiero es que puedes ir a tu banco de confianza y pedir el 60% del valor del piso sin despeinarte demasiado. Ese dinero lo utilizas para meterte en lo que quieras cuando nadie tiene liquidez. Evidentemente no lo haría con mi vivienda habitual, más bien con las casas que tengo pagadas y alquiladas. |
ForoCoches: Miembro
26-jul-2019 15:00
#44
|
Buenas shur, en primer lugar felicitarte por tu hoja tan práctica y muy intuitiva en excell. Dicho ésto hay algunas cosas que no me cuadran tu cuadro, valga la redundancia.
Alquiler 5533,90€ Debería ser igual supongo a 373 x 12= 4476€ más los suministros 4476+185,13+755,40+456=5872,53 me sale a mí si incluyes los suministros a no ser que no repercutas la integridad de los suministros al arrendatario. Debido a ésto me sale la cantidad de 3373,94€ limpios de polvo y paja. Tampoco entiendo como has sacado la rentabilidad en tu cuadra, pues aún con tus cálculos, 3035.31/45500=6.67% Un saludo y sin acritud Edito: Veo que también inviertes en acciones por su dividendo, échale un vistazo a ésto: https://www.suredividend.com/dividend-aristocrats-list/ La rentabilidad esta sacada a partir del coste real del piso, el piso lo compre por 45.500€, pero sumando los gastos de notario etc etc subió hasta los 48.757, para comparar rentabilidades normalmente se utiliza antes de impuestos, porque en cada comunidad hay unos impuestos distintos, en Cataluña es del 10%, además, en el caso de ese piso solo pagué 5% por tener menos de 32 años. Eso explica porque no te cuadra la rentabilidad. Conozco la pagina, es muy buena, de momento aún no me he atrevido a comprar en USA, cada vez sube más y más y me da vértigo. Además los 2 pisos los he comprado en los últimos 3 años y medio, así que el tema bolsa lo tengo abandonado, tengo una cartera que me va dando dividendos donde no he hecho ninguna compra desde hace 2 años, y lo único que tengo más activo es una cartera de indexados, 90% RV World + 10% RF donde voy aportando una cantidad cada mes. Un saludo |
ForoCoches: Miembro
26-jul-2019 15:17
#45
|
El piso esta alquilado a 373€ pero al entrar el inquilino él quería aire así que acordamos que el ponía aire de su bolsillo a cambio de que yo le baraja el alquiler 20€ mensuales durante 3 años, es decir 353€ durante 3 años, a los tres años volverá a pagar los 373€, el aire me lo quedo yo claro. Al final es como si el aire me lo financia él. Eso explica el porque no te cuadran los ingresos.
La rentabilidad esta sacada a partir del coste real del piso, el piso lo compre por 45.500€, pero sumando los gastos de notario etc etc subió hasta los 48.757, para comparar rentabilidades normalmente se utiliza antes de impuestos, porque en cada comunidad hay unos impuestos distintos, en Cataluña es del 10%, además, en el caso de ese piso solo pagué 5% por tener menos de 32 años. Eso explica porque no te cuadra la rentabilidad. Conozco la pagina, es muy buena, de momento aún no me he atrevido a comprar en USA, cada vez sube más y más y me da vértigo. Además los 2 pisos los he comprado en los últimos 3 años y medio, así que el tema bolsa lo tengo abandonado, tengo una cartera que me va dando dividendos donde no he hecho ninguna compra desde hace 2 años, y lo único que tengo más activo es una cartera de indexados, 90% RV World + 10% RF donde voy aportando una cantidad cada mes. Un saludo
|
ForoCoches: Miembro
26-jul-2019 15:47
#46
| Te falta por restarle el pico que se lleva todos los años Hacienda no? |
ForoCoches: Miembro
26-jul-2019 20:27
#48
|
A mi me gusta también restarle lo que se lleva Hacienda para que se vea la ganancia neta de verdad. Si queréis os puedo poner las rentabilidades de mis pisos que tengo tanto de alquiler de larga temporada como turísticos |
ForoCoches: Miembro
26-jul-2019 23:40
#51
|
Soy un friki de los cálculos / números, conozco los números de mi ciudad al dedillo jaja. Los 2 pisos están al centro de la ciudad con todo a mano, son pisos más bien pequeños lo que hace que sea fácil de alquilar, los pisos pequeños son los que dan más rentabilidad. Para mi lo mejor es centro ciudad, 40-60m2, 1 o 2 habitaciones.
El ladrillo cómo bien dices tiene sus ventajas y sus pegas, me gusta el hecho que las rentas sean mensuales y que te puedas apalancar, la deuda bien administrada no tiene porque ser mala. Lo malo, tratar con los inquilinos (aunque de momento he tenido muuuucha suerte con ellos), impagos, derramas, la dificultad en poder transformar la inversión en dinero en cash en caso de que haga falta. Como he comentado antes, la idea es tener varios pisos y una cartera de acciones / indexados. Lo que se busca es vivir de las rentas algún dia, o por lo menos, que sea un complemento a la pensión.
|
ForoCoches: Miembro
26-jul-2019 23:48
#52
 Está quedando un hilo muy majete con muy buenas aportaciones
|
ForoCoches: Miembro
27-jul-2019 07:43
#54
y en comida, y en agua, y en medicamentos shur. Qué pena da todo 
|
ForoCoches: Miembro
27-jul-2019 09:59
#55
|
Me ha surgido la posibilidad de comprar un piso que calculo le puedo sacar un 5% anual en alquileres (piso del 2010 y me lo deja todo amueblado, son amigos de mis padres que ya son mayores y quieren quitarse el piso). Me he informado en varias agencias y pisos de la misma zona se alquilan bien. Lo pagaría al 100% sin hipoteca.
Por una parte me da respeto meterme en la compra de un piso pero no es mucha cantidad y no voy a necesitar ese dinero de aquí a 5-10 años vista. Si viene una crisis seguramente tenga problemas de venta (creo q estamos en la última parte del ciclo económico aunque el BCE va a hacer todo lo posible por estirarlo) pero por ahora la bolsa la veo con un alto riesgo de nula rentabilidad. Aparte creo que si viene una crisis la gente seguirá tirando de alquiler. Decir que es un piso en una ciudad de 250.000 habitantes. Seria el primer piso que compro y únicamente dirigido para alquilar. ¿Qué problema le veis a este tipo de inversión? ¿Que problemas gordos creéis que me pueden surgir obviando que no encuentre gente para alquilar? Por no hablar de tener todo el patrimonio en un solo activo (para mi ya eso lo prohibiría), que cuesta vender rápidamente. Ademas el mercado inmobiliario por varias razones que igual no te interesa que me extienda aquí van a ir de mal en peor, excepto en determinados sitios y una pequeña población no es uno de esos sitios. Se pueden sacar unas mejores rentabilidades 7-8% a medio-largo plazo de otras maneras, pero bueno eso daría para un monográfico. Mi consejo es que no lo hagas. |
ForoCoches: Miembro
27-jul-2019 16:26
#57
|
Yo tengo 2:
Piso 1: 45.500€ pagado al contado Alquilado a 373€ NETO: 252€/mes (ingresos - gastos) Año completo 2018 Decir que yo pago las facturas de los suministros y que me los devuelve al final del mes. EDITO: Datos desde que lo compré hace 3 años y medio: Piso 2: 105.000€ con hipoteca. Alquilado a 560€ Hipoteca de 296€ NETO: 159€/m2 (Ingresos - gastos - hipoteca) Aún no ha pasado un año completo, te pongo la previsión para el 2020. El seguro de hogar esta incluido en la hipoteca. En este caso, los suministros los paga el inquilino directamente y además me paga la basura. EDITO: en la ganancia de la imagen, hay que restar la hipoteca de 296€ al mes Te importa que te haga una consulta? En breve (dentro de 1 mes) tengo un ascenso importante en mi empresa y voy a ganar bastante más. Actualmente tengo una hipoteca a 30 años y pago 500€ mensuales a interés fijo, me quedan por pagar 125.000€. En mi situación qué harías, liquidar hipoteca (interés 2,5%) o guardar cash para comprar otro piso y alquilarlo (o mudarte al nuevo piso y alquilar el actual)? Actualmente tenemos un ahorro familiar de 500€ que en 1 mes pasará a rondar los 1300€ y en un plazo de aproximadamente 1 año rondará los 1800€ mensuales. Saludos |
ForoCoches: Miembro
27-jul-2019 18:30
#58
|
comprar para alquilar cuando lo precios estan por las nubes, una crisis a la vuelta de la esquina, fin del ciclo alcista de bolsa, los alquileres por las nubes y su precio siendo regulado............... QUE PODRÍA SALIR MAL? guardalo para cuando lleguen las rebajas, anda. |
ForoCoches: Miembro
27-jul-2019 20:45
#59
|
Da gusto leer a gente así.
Te importa que te haga una consulta? En breve (dentro de 1 mes) tengo un ascenso importante en mi empresa y voy a ganar bastante más. Actualmente tengo una hipoteca a 30 años y pago 500€ mensuales a interés fijo, me quedan por pagar 125.000€. En mi situación qué harías, liquidar hipoteca (interés 2,5%) o guardar cash para comprar otro piso y alquilarlo (o mudarte al nuevo piso y alquilar el actual)? Actualmente tenemos un ahorro familiar de 500€ que en 1 mes pasará a rondar los 1300€ y en un plazo de aproximadamente 1 año rondará los 1800€ mensuales. Saludos |
ForoCoches: Miembro
27-jul-2019 22:35
#60
|
Te cuento mi caso: Piso en Madrid me cuesta 100.000€ sin hipoteca, le metí una reforma de unos 10000€ y lo tengo alquilado por 750€. De ahí tengo que descontar Ibi, comunidad, seguro piso y seguro anti impago. Descontando gastos me quedan 600€ al mes, con lo que al año me reporta un 7% de beneficios. Cada caso es un mundo y ahí que estudiar muy bien la inversión. |