Manual del Inversor Inmobiliario - Edición rentistas
ForoCoches: Miembro
04-ene-2019 17:58
#130
|
Hola shurs. En relación a utilizar el mercado inmobiliario como una forma de inversión, cuales consideráis los pasos imprescindibles para proteger el capital de tasas, impuestos, etc. Me refiero a gastos relacionados con la fiscalidad y no tanto a derramas, seguros, etc. Entiendo que al dedicarnos a esto, deberíamos montar una sociedad, ya que donde más vamos a tributar es como personas físicas. Estoy pensando en comprar un piso para alquilarlo. Qué precio de alquiler sería interesante para una vivienda por la que el precio de compra sea 95.000€ impuestos aparte. (Pienso que podría sacar unos 6000/anuales, alquilándolo 10 meses a estudiantes). Saludos |
Olfateo y me voy
05-ene-2019 00:55
#131
|
Hola shurs. En relación a utilizar el mercado inmobiliario como una forma de inversión, cuales consideráis los pasos imprescindibles para proteger el capital de tasas, impuestos, etc. Me refiero a gastos relacionados con la fiscalidad y no tanto a derramas, seguros, etc.
Entiendo que al dedicarnos a esto, deberíamos montar una sociedad, ya que donde más vamos a tributar es como personas físicas. Estoy pensando en comprar un piso para alquilarlo. Qué precio de alquiler sería interesante para una vivienda por la que el precio de compra sea 95.000€ impuestos aparte. (Pienso que podría sacar unos 6000/anuales, alquilándolo 10 meses a estudiantes). Saludos Antes que nada estate seguro que puedes alquilar a ese precio |
ForoCoches: Miembro
05-ene-2019 14:08
#132
|
Hola shur, Lo primero gracias por la currada de hilo @elsabueso, estoy en plena reforma de una vivienda para alquilar y estoy pensando en como protegerme de los posibles impagos. Había pensado pedir un aval bancario a los posibles inquilinos pero no sé si es mejor opción que un seguro de alquiler por tema de comisiones. Según leo en el OP el aval bancario parece que va más enfocado a empresas. Alguna opinión respecto al tema de seguros/como protegerse de la mejor manera y alguna recomendación de empresa para formalizar un seguro? Muchas gracias! |
Olfateo y me voy
05-ene-2019 14:42
#133
|
Hola shur,
Lo primero gracias por la currada de hilo @elsabueso, estoy en plena reforma de una vivienda para alquilar y estoy pensando en como protegerme de los posibles impagos. Había pensado pedir un aval bancario a los posibles inquilinos pero no sé si es mejor opción que un seguro de alquiler por tema de comisiones. Según leo en el OP el aval bancario parece que va más enfocado a empresas. Alguna opinión respecto al tema de seguros/como protegerse de la mejor manera y alguna recomendación de empresa para formalizar un seguro? Muchas gracias!  Hay mucha gente que se le ve la caraDos meses de fianza, seguro de alquiler es de lo mejorcito. Además de pedir últimas 3 nóminas. El problema del aval bancario es la pignoración, entre 3 y 6 meses puede ser una brutalidad para muchos
|
ForoCoches: Miembro
05-ene-2019 14:47
#134
|
El mejor seguro de impago eres tú mismo, fíate de tu instinto
Hay mucha gente que se le ve la caraDos meses de fianza, seguro de alquiler es de lo mejorcito. Además de pedir últimas 3 nóminas. El problema del aval bancario es la pignoración, entre 3 y 6 meses puede ser una brutalidad para muchos Al final como dices es tirar de instinto y tener algo de suerte. Ojalá salga bien la inversión. En cuanto a seguro de alquiler. Hay alguna empresa recomendada? |
Olfateo y me voy
05-ene-2019 14:55
#135
|
No osbtante, yo tiraría de seguro de alquiler a partir de un año, que de hecho en muchos sitios creo que no te lo hacen por menos tiempo. Otra cosa es, según donde estés ubicado, alquilar a estudiantes o luego a turistas, pero ya depende de como lo quieras enfocar. |
ForoCoches: Miembro
05-ene-2019 15:10
#136
|
En cuanto al seguro sé de algunos propietarios que como "gesto comercial" por decirlo de alguna manera, acuerdan con los arrendatarios pagar cada parte la mitad del seguro.
No osbtante, yo tiraría de seguro de alquiler a partir de un año, que de hecho en muchos sitios creo que no te lo hacen por menos tiempo. Otra cosa es, según donde estés ubicado, alquilar a estudiantes o luego a turistas, pero ya depende de como lo quieras enfocar. Pues seguiré informándome a ver que veo. Ya me volveré a pasar por aquí Muchas gracias de nuevo ! 
|
ForoCoches: Miembro
06-ene-2019 23:42
#139
|
El precio del piso son 85.000 negociables (88mtrs brutos) 3 hab +1 baño + 1 aseo+ 1 trastero. Creo que 170€/habitación es posible(510€/mes). Poniéndonos en el peor de los casos 150€/habitación (450€/mes) Actualmente mi flujo de caja son 430€/mes. Viendo ING tienen hipoteca Mixta ofrece un 2,20% TAE (garantizado durante los 10 primeros años) Para un préstamo de 96.000€ a 25 años sale una cuota mensual 397€ (18380€ de intereses totales). El TAE no incluye los gastos en relación a Actos jurídicos documentados (impuesto gravado por el gobierno, no les llega con lo que nos roban por el ITP). Por lo que ese 2,20% puede llegar al 2.5%... no lo sé, creo que los actos jurídicos son entre el 1%-1,5% del precio del inmueble. Info ING en relación al TAE. Para el cálculo de la TAE Variable se ha tenido en cuenta además: un coste de seguro de vida de 27,34 €/mes, un coste de seguro de hogar sin cobertura de contenido de 19,70 €/mes, gastos de gestoría 378,41 €, tasación 363,00 € y un importe de 51,55 € en concepto de arancel registral. Todos los gastos anteriormente citados se refieren a la formalización del préstamo hipotecario y en ningún caso a la operación de compraventa. Mi intención sería ir amortizando la hipoteca antes de los 25 años, en principio en 14 años debería estar liquidado  .Saludos |
Editado: 06-ene-2019 23:45 -
ForoCoches: Miembro
07-ene-2019 00:05
#140
|
Me estoy planteando la compra de un local, 120k 90m2 y un escaparate precioso (reformado recientemente) y actualmente está alquilado por 400€/mes, se trata de una zapatería que va bien.
El alquiler es barato para la zona/características del local, pero según palabras del dueño "más vale pájaro en mano que ciento volando". El caso es que tengo cash para pagar y me cansa tener la pasta parada pudiendo sacarle rentabilidad, pero aunque coqueteo con bolsa, no soy de perfil arriesgado. Me gusta más el local que una vivienda de cara a alquilar una propiedad... pero me da grima descapitalizarme. Opiniones? Me dais un empujón? Te comento mi caso, hace poco (6 meses) compré un local, 88mtrs brutos. el precio fue de 106.000€, conseguí una rebaja de 4.000€  (el local por dentro necesita reforma al igual que la fachada), que con el ITP+notario, se elevo a 120.000€ (por la zona el alquiler rondaría los 500€/mes). Solicite un préstamo personal por 5,70%TAE, que ya me quite de encima y debo a hacienda el ITP por el cuál estoy pagando actualmente un 3,75% TAE. La rentabilidad neta actual que le estoy sacando es un 3.36% de lo que pague, pero mi intención es montar un negocio y el inquilino se va a trasladar en poco tiempo, pero de momento ahí sigue.En tu caso con los número que comentas, lo veo poco rentable para el desembolso que vas hacer. Tienes que negociar ese precio. Los 120.000€ que vas a pagar incluyen ITP, notaría, etc?. El contrato que tiene el inquilino que vigencia tiene? El alquiler que mínimo deberías cobrar son 450€ + IVA. Si el precio de compra venta es de 120.000€, eso no es una inversión, es caer en un abismo 
|
ForoCoches: Miembro
07-ene-2019 01:37
#141
|
A los 120k hay que sumarle ITP y notaría.
Entiendo lo que comentas, pero viendo las características y precio de tu local y las del mío, la única diferencia es que tu lo buscas para montar un negocio y yo para rentabilizar un capital que actualmente tengo parado. Por un lado pienso que mejor sacarle 4k netos al año que sacarle 0. Viendo como están los depósitos, la bolsa americana desinflándose, la vivienda burbujeada de nuevo... Lo ideal sería sacarlo por 100k pero lo veo complicado. Has preguntado en catastro cuánto tienen valorado ese local? Cuál es el coeficiente sobre el valor catastral de tu provincia?. Ese local te va a salir por 137.000€ como poco con impuestos incluidos, si no consigues bajar el precio. Si lo ideal (yo diría razonable) sería pagar 110.000€ Según dices, estás pagando casi un 27% de más. Suponiendo que te pague el inquilino esos 400€ para tí( IVA a parte). Ganarías 4800€ brutos. - IBI, comunidad y seguro de continente(¿500€/año?) y posibles derramas a parte, que no incluimos. Te quedan 4300€ A los cuales imagino que hacienda querrá su parte 19%. Creo que no es un buen negocio, simplemente regular. sabiendo que te vas a descapitalizar notablemente (que fue lo que me pasó a mí). En mi caso quería montar un negocio....aunque aún no lo tengo claro, creo que lo más cómodo es vivir de rentas 🤪 |
ForoCoches: Miembro
08-ene-2019 01:12
#143
|
Fijaos la poca cultura financiera que os pongo un ejemplo familiar: Piso que iban a vender a la inmobiliaria por 60.000€ , llevando alquilado por 650€ durante 4 años por inquilinos de 10(0 problemas, pintan ellos....). Entre ibi,seguros y comunidad no se van ni 600€ anuales. Menos mal que paré la operación y no la regalaron a la inmobiliaria.... Y ellos creyendo que como pillan cash inmediato es buena jugada Yo hice los números y era una rentabilidad neta en torno a 2 dígitos les dije que lo compraba yo. Lo tasaron en 93.000€. |
Editado: 08-ene-2019 01:15 -
ForoCoches: Miembro
08-ene-2019 08:51
#144
|
La intención es alquilar a estudiantes (creo que la zona es bastante cómoda para estudiantes universitarios), por qué a estudiantes, creo que es el grupo que menos problemas da, acaba el curso escolar y se van. El período suele ser de septiembre a junio (10 meses). Los otros 2 meses estaría vacío o para uso personal ocasional en plan fines de semana y así....
El precio del piso son 85.000 negociables (88mtrs brutos) 3 hab +1 baño + 1 aseo+ 1 trastero. Creo que 170€/habitación es posible(510€/mes). Poniéndonos en el peor de los casos 150€/habitación (450€/mes) Actualmente mi flujo de caja son 430€/mes. Viendo ING tienen hipoteca Mixta ofrece un 2,20% TAE (garantizado durante los 10 primeros años) Para un préstamo de 96.000€ a 25 años sale una cuota mensual 397€ (18380€ de intereses totales). El TAE no incluye los gastos en relación a Actos jurídicos documentados (impuesto gravado por el gobierno, no les llega con lo que nos roban por el ITP). Por lo que ese 2,20% puede llegar al 2.5%... no lo sé, creo que los actos jurídicos son entre el 1%-1,5% del precio del inmueble. Info ING en relación al TAE. Para el cálculo de la TAE Variable se ha tenido en cuenta además: un coste de seguro de vida de 27,34 €/mes, un coste de seguro de hogar sin cobertura de contenido de 19,70 €/mes, gastos de gestoría 378,41 €, tasación 363,00 € y un importe de 51,55 € en concepto de arancel registral. Todos los gastos anteriormente citados se refieren a la formalización del préstamo hipotecario y en ningún caso a la operación de compraventa. Mi intención sería ir amortizando la hipoteca antes de los 25 años, en principio en 14 años debería estar liquidado .Saludos Nunca inviertas un dinero que no tienes en algo que su rentabilidad no es segura, si te se meten okupas, tienes una derrama importante, necesitas hacer obras de 2 o 3 meses porque resulta que las tuberias estan todas para cambiar....... te ves con un dinero que NO tienes, luego debes pagar al banco, y una propiedad que soloo te repercute en gastos.... Es un plan perfecto. |
ForoCoches: Miembro
08-ene-2019 11:14
#145
|
Nunca inviertas un dinero que no tienes en algo que su rentabilidad no es segura, si te se meten okupas, tienes una derrama importante, necesitas hacer obras de 2 o 3 meses porque resulta que las tuberias estan todas para cambiar.......
te ves con un dinero que NO tienes, luego debes pagar al banco, y una propiedad que soloo te repercute en gastos.... Es un plan perfecto. Inversión segura solo existe 1 (la muerte). Esa nunca falla. Por otra parte, la gran mayoría de las inversiones requiere financiación. Podemos analizar con números si una inversión puede ser más rentable o no, Evidentemente una tasa de demora hay que tenerla en cuenta a la hora de invertir en inmuebles. Gastos de mantenimiento. Por eso hay que ajustar bastante el precio de compra. El riesgo en una inversión siempre va a estar presente, incluso dejando el dinero en el banco sin tocarlo habrá riesgo. Saludos. |
ForoCoches: Miembro
08-ene-2019 11:57
#146
|
La gran mayoria de las inversiones que generan beneficios no necesitan inversión, la gran mayoria de las inversiones que generan minusvalias están financiadas, el único que gana dinero en estos casos es la banca, que esta nunca pierde. En este caso concreto, tienes un inmueble que te ha costado 96.000€, sin contar los gastos de poner al dia para poder alquilar, haces calculos de alquilar en 450€ al mes durante 10 meses, lo que representa un 4,6% descuenta gastos, IBI (250€), seguro (150€) , comunidad ( 20€ al mes, 220€), suministros los dos meses que está vacio ( 20€ agua y 60€ luz) contando que los gastos asciendan a 700€ te queda un 3,95% si a esto le quitamos un 2,2% del hipotecario ( aunque dices que igual puede ser un 2,5%) te queda un 1,75%. Todo esto suponiendo que el piso vas a tenerlo alquilado por el precio que pones y sin que tengas que gastar ni un euro mas en ninguna reparación, tendrias que hacer muy bién los números, yo los he hecho a groso modo y ya se ve claro que endeudarse por 100.000€ para no sacar apenas beneficio pues no tiene sentido. |
Editado: 08-ene-2019 12:12 -
Eres kangrena
08-ene-2019 16:24
#147
|
@elsabueso: me lo he leído todo y me falta un asunto que es el motivo de haber entrado aquí. Mi duda es la siguiente, si yo voy a tener 4pisos, que es mejor: a) crear una empresa mía propia desde la cual comprar y gestiónar esos 4pisos b) comprar y gestiónar los pisos yo como persona física con mi DNI. En tu Post pones muy poco de fiscalidad y temas relacionados. Quería saber q opciones existen para gestionar de la manera más eficiente y barata un conjunto de pisos |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
08-ene-2019 17:22
#149
|
@elsabueso: me lo he leído todo y me falta un asunto que es el motivo de haber entrado aquí.
Mi duda es la siguiente, si yo voy a tener 4pisos, que es mejor: a) crear una empresa mía propia desde la cual comprar y gestiónar esos 4pisos b) comprar y gestiónar los pisos yo como persona física con mi DNI. En tu Post pones muy poco de fiscalidad y temas relacionados. Quería saber q opciones existen para gestionar de la manera más eficiente y barata un conjunto de pisos Interesa, si me puedes citar a mi con la respuesta te lo agradezco
|
***
08-ene-2019 17:40
#150
|
@elsabueso: me lo he leído todo y me falta un asunto que es el motivo de haber entrado aquí.
Mi duda es la siguiente, si yo voy a tener 4pisos, que es mejor: a) crear una empresa mía propia desde la cual comprar y gestiónar esos 4pisos b) comprar y gestiónar los pisos yo como persona física con mi DNI. En tu Post pones muy poco de fiscalidad y temas relacionados. Quería saber q opciones existen para gestionar de la manera más eficiente y barata un conjunto de pisos |