Inversión inmobiliaria
ForoCoches: Usuario
07-mar-2024 20:21
#1
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Hola Shurs, Estoy planteándome invertir en un piso y a pesar de tener echos unos cálculos, quisiera experiencia de los que ya habéis hecho esto y/o lo seguís haciendo. Actualmente vivo de alquiler (800€/mes), y tengo todo el dinero repartido entre depósitos que acaban en breve y cuentas remuneradas (aprox 3% de media), que irá bajando a la par que el euribor. Mi idea sería comprar un piso y dependiendo de donde/características, alquilarlo por habitaciones y sacar unos 900€ (Zona estudiante cerca barcelona) o vivir yo y ahorrarme el alquiler. (100€ que "pierdo", pero no me quemo la cabeza con inquilinos, no declaro ganancias en hacienda, etc). Tengo el dinero para pagar al contado con impuestos, gestoria, etc. Entiendo el punto de apalancarse si no se tiene el dinero o para utilizarlo en otras inversiones, pero en mi caso, y con el euribor como está ahora...incluso así podría interesarme? (Lo que me quedase no lo metería en otra cosa que no sean cuentas remuneradas, depósitos o indexados, no sé si cubrirían los intereses de hipoteca). Con excel básico, hay un piso que me cuadra y está para entrar a vivir (muebles y electrodomésticos incluidos, he vivido un tiempo en ese piso de alquiler) y serían unos 180K de compra con todos los gastos incluidos, a 900€ alquilado rentabilidad bruta del 6% y neta del 4.75%, ROI 21 años (Considerando IBI, comunidad, seguro y 25€/mes mantenimiento). Si me lo quedo, considerando que me ahorro el alquiler de 800€(no podría encontrar mucho por debajo de eso): Rb 5.3% y neta 4%(ROI 25 aprox). Según he estado viendo, si lo alquilara y declarase, podría deducirme IBI, comunidad , seguro, mantenimiento... si viviera yo, nada. Qué rentabilidades consideráis minimas y medias en inversión inmobiliaria? como véis esta situación? Estando el precio de la vivienda en máximos historicos alcanzando 2008, comprar o esperar? todo tipo de consejos y recomendaciones constructivas. |
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07-mar-2024 20:37
#2
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Si ese 6% es alquilando por habitaciones es una porquería... Soy consciente que depende de la zona es difícil sacarle rentabilidad, pero tener que gestionar a varios inquilinos como tendrás que hacer si lo haces por habitaciones, sacarle un 6% es ridículo, yo intentaría sacar más de 10% por habitaciones y entre 6-7% por alquiler tradicional. Yo si mi hipotecaría, de hecho me hipotecaría lo máximo posible, piensa que puedes desgravarte la parte de la cuota de la hipoteca correspondiente a los intereses. El resto sigue con tus depósitos al 3% |
ForoCoches: Usuario
07-mar-2024 20:50
#3
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Si ese 6% es alquilando por habitaciones es una porquería...
Soy consciente que depende de la zona es difícil sacarle rentabilidad, pero tener que gestionar a varios inquilinos como tendrás que hacer si lo haces por habitaciones, sacarle un 6% es ridículo, yo intentaría sacar más de 10% por habitaciones y entre 6-7% por alquiler tradicional. Yo si mi hipotecaría, de hecho me hipotecaría lo máximo posible, piensa que puedes desgravarte la parte de la cuota de la hipoteca correspondiente a los intereses. El resto sigue con tus depósitos al 3% Actualmente el precio de alquiler está bastante estable, no creo que pudiera conseguir alquilarlo por más de 300 teniendo unos inquilinos con cierta estabilidad, más aún si quieren topar el precio (Evitar Erasmus, prácticas de 3-6 meses, ... entiendo que esto puede ser atractivo para quien no le importe tenerlo algún mes vacío, saber que en 6 meses cambia de problemas, etc). Por lo que para mejorar rentabilidad, la unica opción es encontrar algo muy bien de precio; lo que he comentado es precio de mercado aprox. Respecto la hipoteca, pillaría algo a tipo fijo seguro, y quizá ahora me podria salir bien si lo mio lo metiera en depósitos, pero si en unos años baja el euribor, mi cuota seguirá igual pero los depósitos podrán bajar (incluso a 0 como hace unos años). Podría salirme a cuenta teniendo en cuenta lo que me deduzca, la diferencia de interés? |
Editado: 07-mar-2024 20:56 - Razón: Incluir contenido
ForoCoches: Miembro
07-mar-2024 20:55
#4
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Las rentabilidades que indicas, son brutas o netas?
Actualmente el precio de alquiler está bastante estable, no creo que pudiera conseguir alquilarlo por más de 300 teniendo unos inquilinos con cierta estabilidad, más aún si quieren topar el precio (Evitar Erasmus, prácticas de 3-6 meses, ... entiendo que esto puede ser atractivo para quien no le importe tenerlo algún mes vacío, saber que en 6 meses cambia de problemas, etc). Por lo que para mejorar rentabilidad, la unica opción es encontrar algo muy bien de precio; lo que he comentado es precio de mercado aprox. Respecto la hipoteca, pillaría algo a tipo fijo seguro, y quizá ahora me podria salir bien si lo mio lo metiera en depósitos, pero si en unos años baja el euribor, mi cuota seguirá igual pero los depósitos podrán bajar (incluso a 0 como hace unos años). Podría salirme a cuenta teniendo en cuenta lo que me deduzca, la diferencia de interés? Yo nunca he invertido por habitaciones que quede claro, pero si que me lo he planteado muchas veces y siempre me pongo ese límite de mínimo 10%. Como más inquilinos a gestionar más potenciales problemas, y por eso exijo más rentabilidad. Para invertir hipoteca fija siempre Por cuanto lo podrías alquilar en alquiler tradicional? Si mañana el euribor baja siempre estás a tiempo de amortizar hipoteca 
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ForoCoches: Usuario
07-mar-2024 21:06
#5
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Brutas
Yo nunca he invertido por habitaciones que quede claro, pero si que me lo he planteado muchas veces y siempre me pongo ese límite de mínimo 10%. Como más inquilinos a gestionar más potenciales problemas, y por eso exijo más rentabilidad. Para invertir hipoteca fija siempre Por cuanto lo podrías alquilar en alquiler tradicional? Si mañana el euribor baja siempre estás a tiempo de amortizar hipoteca Por alquiler tradicional, más o menos lo mismo. No hay ningún piso en alquiler en toda la ciudad por menos de 800€, una media de 900€. Está muy enfocado a los estudiantes. Quizá por habitaciones podría sacar 1000 tirando a lo alto. La cosa es si mudarme yo y ahorrarme mis 800€ de alquiler y no tener comederos de cabeza, o no. Respecto la amportización, tienes razón, aunque tendría que ver las condiciones de amortización, cuanto puedo amortizar (me suena que había un limite máximo que básicamente era que el banco perdía dinero.) Otra opción es, no invierto en vivienda, pero vivo de alquiler (no me parece algo negativo), e invierto en otra cosa. Sin embargo, en qué que me de rentabilidad neta sobre el 5%? Me veo más seguro invirtiendo en vivienda (que si no se alquila podría vivir yo, vender, etc) que en otro tipo de inversiones. Es solo mi percepción, ya sé que no tiene por qué ser así. |
ForoCoches: Miembro
07-mar-2024 21:34
#6
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Para la rentabilidad, solo por confirmar, incluyes gastos de compraventa, notaria, gestoria, etc, no?
Por alquiler tradicional, más o menos lo mismo. No hay ningún piso en alquiler en toda la ciudad por menos de 800€, una media de 900€. Está muy enfocado a los estudiantes. Quizá por habitaciones podría sacar 1000 tirando a lo alto. La cosa es si mudarme yo y ahorrarme mis 800€ de alquiler y no tener comederos de cabeza, o no. Respecto la amportización, tienes razón, aunque tendría que ver las condiciones de amortización, cuanto puedo amortizar (me suena que había un limite máximo que básicamente era que el banco perdía dinero.) Otra opción es, no invierto en vivienda, pero vivo de alquiler (no me parece algo negativo), e invierto en otra cosa. Sin embargo, en qué que me de rentabilidad neta sobre el 5%? Me veo más seguro invirtiendo en vivienda (que si no se alquila podría vivir yo, vender, etc) que en otro tipo de inversiones. Es solo mi percepción, ya sé que no tiene por qué ser así. Piso escriturado por 69.000€, con gastos 77.155,78€ Alquilado por 577,50€/mes Rentabilidad bruta de 8,98% Gastos (ibi, basura, seguro de hogar, 300€ de mantenimiento (para hacer números siempre pongo 300€ aunque muchos años es 0€), gastos de comunidad... ): -102€/mes Neto esperado: 475€ Rentabilidad neta esperada: 7,38% Digo esperada porque la compra es muy reciente, pero por mi experiencia la rentabilidad real será bastante aproximada a la esperada. La mayoría de veces no gastos ni 0€ en mantenimiento. El piso lo compré reformado por lo que espero no tener que meter pasta durante muchos años. Piso en TGN, recién reformado por 69.000€ como puede ser... si, si, es un piso muy pequeño, es un estudio. Esa rentabilidad es de las más altas que tengo sin hipotecar el piso. Hipotecando el piso llego al 10%. Otro ejemplo, y este habrá gente que no le guste como calculo la rentabilidad porque ya me ha pasado que algunos se me han tirado a la yugular. Piso 1 habitación en Reus: Escriturado por 73.500€, entrada de 33.341€ + hipoteca de 58.800€ con cuota mensual de 301€ a 20 años, pedí a 30 años pero justo era cuando el euribor empezó a escalar y el banco como que me dio un euríbor bajo para poder mantenerme ese interés bajo me dijo que o a 20 años o que nada de nada. Te lo comento porque verás que el cashflow es algo bajo, inicialmente tenía que ser más alto pero el banco en el último memento "me la jugo", pero bueno, igualmente estoy contento con la inversión. Alquilado por 537€/mes Gastos de comunidad, ibi, basura, seguro de hogar y 300€ de mantenimiento al año: -133€/mes Hipoteca de -301€ Cash flow de: 103€/mes Rentabilidad : 3,70% (muy baja la verdad, con la hipoteca a 30 años sería más) Pero ahora viene la magia de la hipoteca  Con esos 33.341€ consigo 1.236€ anuales para mi pero también tengo un piso que se está pagando, y en ningún momento lo estamos contabilizando Como contabilizamos que el piso se está pagando? pues teniendo en cuenta la parte de la cuota de la hipoteca que corresponde a la amortización del capital, es decir de mi cuota de 301€ 200€ van a amortizar capital, es dinero que yo no "veo" pero es beneficio porque va para pagar mi piso, los 101€ restantes es directamente un gasto, porque los intereses no podré recuperarlos nunca.Por lo tanto: Ingresos: 537€ Gastos- -133€ Intereses hipoteca: -101€ Beneficio (que no cashflow): 303€ Beneficio anual: 3.636€ Respecto los 33.341 que pagué: 10,90% Si este piso no lo hubiera pagado con hipoteca tendríamos los siguientes datos: Piso de 73.500€ más gastos : 82.230€ Alquilado por 537€ Rentabilidad bruta de 7,74% Si quitamos los gastos de -133€ Cashflow: 404€ Rentabilidad : 404€ x 12 meses / 82.230€ = 5,89% Gracias a la hipoteca paso de unos 5,89% a 10,90%. Lo dicho anteriormente, no todo el mundo está de acuerdo a esa forma de calcular la rentabilidad, pero bueno, los datos reales son los expuestos, a partir de aquí que cada uno saque sus conclusiones. |
Editado: 07-mar-2024 21:40 -
ForoCoches: Miembro
07-mar-2024 21:37
#7
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Por cierto, quiero añadir, que los pisos que compras para invertir no son los pisos donde tendrás que vivir tú. Eso que te quede claro. Si compras pisos buenos, en zonas buenas, con todo a mano, vamos pisos que tú irías a vivir... eso pisos no son los más rentables. No te digo de ir a barrios chungos tampoco, pero si que tendrás que evitar zonas buenas, pisos grandes, pisos con comunidades caras etc. EDITO: otra cosa es que digas, yo quiero comprar un piso caro, en buena zona porque en 10 años me iré a vivir yo y mi intención es que los 10 primeros años se pague solo porque lo voy a alquilar... ok, me parece muy bien, pero no será la mejor rentabilidad si miramos la rentabilidad pura y dura. |
Editado: 07-mar-2024 21:44 -
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 15:03
#8
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Respecto al calculo de la rentabilidad con/sin hipoteca, entiendo tu cálculo, y también el de quien te dice que lo haces erroneamente. Creo que el punto está en que tú asumes para esa rentabilidad que siempre está alquilado, y tienes como beneficio (no cashflow) siempre lo mismo. Sin embargo, si un mes por algún motivo no lo alquilas, no solo no tendrás cashflow, si no que el beneficio será bastante menor (porque tendrás que pagar tú esa mensualidad de la hipoteca, con los intereses correspondientes, sin haber recibido nada por el alquiler). Evidentemente siempre puede pasar de que algún mes no lo tengas alquilado, pero en ese caso que sea sin hipoteca, solo dejas de ganar la mensualidad, pero no tienes que pagar los intereses de la hipoteca...no sé si me explico. No digo que sea erroneo, si no que es algo que asumes, y que quizá desde el punto de vista de otra persona no debería ser así. Digamos que con hipoteca tienes una rentabilidad diferente entre cuando tienes hipoteca y ya se ha pagado (considerando cashflow). Es complicado hacerlo con el beneficio ya que cuando pagues hipoteca o dejes de pagarla, el beneficio será diferente, por lo tanto, desde mi punto de vista, creo que lo más equitativo para tener una rentabilidad media estable es hacer los cálculos con lo que recibes del alquiler menos los gastos: Cashflow+hipoteca / gastos total de compra (gastos, entrada e hipoteca). En cualquier caso, respecto a la hipoteca, además de lo que comentas de la rentabilidad, creo que dependerá mucho de si finalmente me lo quedo para mi (y me ahorro el alquiler, sería como una inversión con un alquiler algo menos de lo que podría encontrar en mercado, o si lo preparo para alquilar, donde se busca rentabilidad y ahí puedo empezar a desgravarme hipoteca y hacer los cálculos como comentas. En definitiva, creo que para hipoteca o no, depende de si lo alquilo o me lo quedo. Estas de acuerdo en esta afirmación? Por curiosidad, vives de alquiler o piso propio? |
Editado: 09-mar-2024 15:04 - Razón: incluir cita y ajuste de formato
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 16:04
#9
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Por cierto, quiero añadir, que los pisos que compras para invertir no son los pisos donde tendrás que vivir tú. Eso que te quede claro. Si compras pisos buenos, en zonas buenas, con todo a mano, vamos pisos que tú irías a vivir... eso pisos no son los más rentables.
No te digo de ir a barrios chungos tampoco, pero si que tendrás que evitar zonas buenas, pisos grandes, pisos con comunidades caras etc. EDITO: otra cosa es que digas, yo quiero comprar un piso caro, en buena zona porque en 10 años me iré a vivir yo y mi intención es que los 10 primeros años se pague solo porque lo voy a alquilar... ok, me parece muy bien, pero no será la mejor rentabilidad si miramos la rentabilidad pura y dura. Buenas shur. Me pareces un crack con este tema. Yo no lo descarto en un futuro. Que números buscas a la hora de lanzarte a por un piso de alquiler? Que zonas son más interesantes (ya se que cada ciudad varía, me refiero genéricamente, zona de estudiantes, curritos...)? Target de inquilinos? Creo que son preguntas básicas para arrancar en estas cosas. |
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 16:47
#10
| Yo lo cogería claramente para vivir tu. Si estás pagando ese alquiler, no te interesa meterte en chollos por 100 eur a mayores. |
Gerente
09-mar-2024 19:04
#11
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Si, incluyo todo, ejemplo de mi último estudio en Tarragona.
Piso escriturado por 69.000€, con gastos 77.155,78€ Alquilado por 577,50€/mes Rentabilidad bruta de 8,98% Gastos (ibi, basura, seguro de hogar, 300€ de mantenimiento (para hacer números siempre pongo 300€ aunque muchos años es 0€), gastos de comunidad... ): -102€/mes Neto esperado: 475€ Rentabilidad neta esperada: 7,38% Digo esperada porque la compra es muy reciente, pero por mi experiencia la rentabilidad real será bastante aproximada a la esperada. La mayoría de veces no gastos ni 0€ en mantenimiento. El piso lo compré reformado por lo que espero no tener que meter pasta durante muchos años. Piso en TGN, recién reformado por 69.000€ como puede ser... si, si, es un piso muy pequeño, es un estudio. Esa rentabilidad es de las más altas que tengo sin hipotecar el piso. Hipotecando el piso llego al 10%. Otro ejemplo, y este habrá gente que no le guste como calculo la rentabilidad porque ya me ha pasado que algunos se me han tirado a la yugular. Piso 1 habitación en Reus: Escriturado por 73.500€, entrada de 33.341€ + hipoteca de 58.800€ con cuota mensual de 301€ a 20 años, pedí a 30 años pero justo era cuando el euribor empezó a escalar y el banco como que me dio un euríbor bajo para poder mantenerme ese interés bajo me dijo que o a 20 años o que nada de nada. Te lo comento porque verás que el cashflow es algo bajo, inicialmente tenía que ser más alto pero el banco en el último memento "me la jugo", pero bueno, igualmente estoy contento con la inversión. Alquilado por 537€/mes Gastos de comunidad, ibi, basura, seguro de hogar y 300€ de mantenimiento al año: -133€/mes Hipoteca de -301€ Cash flow de: 103€/mes Rentabilidad : 3,70% (muy baja la verdad, con la hipoteca a 30 años sería más) Pero ahora viene la magia de la hipoteca Con esos 33.341€ consigo 1.236€ anuales para mi pero también tengo un piso que se está pagando, y en ningún momento lo estamos contabilizando Como contabilizamos que el piso se está pagando? pues teniendo en cuenta la parte de la cuota de la hipoteca que corresponde a la amortización del capital, es decir de mi cuota de 301€ 200€ van a amortizar capital, es dinero que yo no "veo" pero es beneficio porque va para pagar mi piso, los 101€ restantes es directamente un gasto, porque los intereses no podré recuperarlos nunca.Por lo tanto: Ingresos: 537€ Gastos- -133€ Intereses hipoteca: -101€ Beneficio (que no cashflow): 303€ Beneficio anual: 3.636€ Respecto los 33.341 que pagué: 10,90% Si este piso no lo hubiera pagado con hipoteca tendríamos los siguientes datos: Piso de 73.500€ más gastos : 82.230€ Alquilado por 537€ Rentabilidad bruta de 7,74% Si quitamos los gastos de -133€ Cashflow: 404€ Rentabilidad : 404€ x 12 meses / 82.230€ = 5,89% Gracias a la hipoteca paso de unos 5,89% a 10,90%. Lo dicho anteriormente, no todo el mundo está de acuerdo a esa forma de calcular la rentabilidad, pero bueno, los datos reales son los expuestos, a partir de aquí que cada uno saque sus conclusiones. Y como gestionáis el tema okupas? , lo digo porque pensaba que no era algo muy común , hasta que me he metido a ver pisos y hay un montón de pisos en venta que están ocupados.... |
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 21:24
#12
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En el seguro indicáis que es para alquiler? Aseguráis contenido o solo continente? Cuanto? Algo mínimo que haya que tener, y algo superfluo que no merezca la pena? Cobertura antiokupas? Por cierto REUSENC he visto que cuentas las basuras en tus gastos mensuales. En mi caso, creo que por ley me dijeron que debe estar a nombre del inquilino(que es quien genera esa basura), de hecho, se incluye prorrateada en la factura del agua. |
Editado: 09-mar-2024 21:31 -
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 21:27
#13
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Si, incluyo todo, ejemplo de mi último estudio en Tarragona.
Piso escriturado por 69.000€, con gastos 77.155,78€ Alquilado por 577,50€/mes Rentabilidad bruta de 8,98% Gastos (ibi, basura, seguro de hogar, 300€ de mantenimiento (para hacer números siempre pongo 300€ aunque muchos años es 0€), gastos de comunidad... ): -102€/mes Neto esperado: 475€ Rentabilidad neta esperada: 7,38% Digo esperada porque la compra es muy reciente, pero por mi experiencia la rentabilidad real será bastante aproximada a la esperada. La mayoría de veces no gastos ni 0€ en mantenimiento. El piso lo compré reformado por lo que espero no tener que meter pasta durante muchos años. Piso en TGN, recién reformado por 69.000€ como puede ser... si, si, es un piso muy pequeño, es un estudio. Esa rentabilidad es de las más altas que tengo sin hipotecar el piso. Hipotecando el piso llego al 10%. Otro ejemplo, y este habrá gente que no le guste como calculo la rentabilidad porque ya me ha pasado que algunos se me han tirado a la yugular. Piso 1 habitación en Reus: Escriturado por 73.500€, entrada de 33.341€ + hipoteca de 58.800€ con cuota mensual de 301€ a 20 años, pedí a 30 años pero justo era cuando el euribor empezó a escalar y el banco como que me dio un euríbor bajo para poder mantenerme ese interés bajo me dijo que o a 20 años o que nada de nada. Te lo comento porque verás que el cashflow es algo bajo, inicialmente tenía que ser más alto pero el banco en el último memento "me la jugo", pero bueno, igualmente estoy contento con la inversión. Alquilado por 537€/mes Gastos de comunidad, ibi, basura, seguro de hogar y 300€ de mantenimiento al año: -133€/mes Hipoteca de -301€ Cash flow de: 103€/mes Rentabilidad : 3,70% (muy baja la verdad, con la hipoteca a 30 años sería más) Pero ahora viene la magia de la hipoteca Con esos 33.341€ consigo 1.236€ anuales para mi pero también tengo un piso que se está pagando, y en ningún momento lo estamos contabilizando Como contabilizamos que el piso se está pagando? pues teniendo en cuenta la parte de la cuota de la hipoteca que corresponde a la amortización del capital, es decir de mi cuota de 301€ 200€ van a amortizar capital, es dinero que yo no "veo" pero es beneficio porque va para pagar mi piso, los 101€ restantes es directamente un gasto, porque los intereses no podré recuperarlos nunca.Por lo tanto: Ingresos: 537€ Gastos- -133€ Intereses hipoteca: -101€ Beneficio (que no cashflow): 303€ Beneficio anual: 3.636€ Respecto los 33.341 que pagué: 10,90% Si este piso no lo hubiera pagado con hipoteca tendríamos los siguientes datos: Piso de 73.500€ más gastos : 82.230€ Alquilado por 537€ Rentabilidad bruta de 7,74% Si quitamos los gastos de -133€ Cashflow: 404€ Rentabilidad : 404€ x 12 meses / 82.230€ = 5,89% Gracias a la hipoteca paso de unos 5,89% a 10,90%. Lo dicho anteriormente, no todo el mundo está de acuerdo a esa forma de calcular la rentabilidad, pero bueno, los datos reales son los expuestos, a partir de aquí que cada uno saque sus conclusiones. |
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 21:33
#14
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En mi caso, no lo tengo en cuenta porque es algo que si no sumo por beneficios de alquiler, lo sumaré por beneficios de otras rentabilidades. Me ahorro una cuenta y sé que no es rentabilidad neta real, pero si lo hago para comparar, como en otros tipos de inversión tendré que declararlo igual, pues peras con peras. |
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 21:40
#15
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Según entiendo, tienes que declarar las ganancias, y calcular la retención que te harían por esas ganancias anuales.
En mi caso, no lo tengo en cuenta porque es algo que si no sumo por beneficios de alquiler, lo sumaré por beneficios de otras rentabilidades. Me ahorro una cuenta y sé que no es rentabilidad neta real, pero si lo hago para comparar, como en otros tipos de inversión tendré que declararlo igual, pues peras con peras. Es por entenderlo, insisto. No como crítica. Me parece a priori, que si buscas rentabilidad neta es después de impuestos (IRPF). Y si, cada uno hará con sus cuentas según convenga y cada uno tiene una retención particular. |
ForoCoches: Miembro
09-mar-2024 21:45
#16
| Yo pienso que descapitalizarse nunca es buena idea. Cash is King. |
ForoCoches: Usuario
09-mar-2024 22:25
#17
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Es más que nada, porque si hacemos Ingresos menos gastos es una cosa. Y si hacemos ingresos menos gastos, y añadimos las deducciones fiscales (intereses, comunidad, ibi, etc)....habrá que tener en cuenta la retención fiscal por IRPF (más que nada porque aquí es donde esta la ventaja de los gastos deducibles).
Es por entenderlo, insisto. No como crítica. Me parece a priori, que si buscas rentabilidad neta es después de impuestos (IRPF). Y si, cada uno hará con sus cuentas según convenga y cada uno tiene una retención particular. Sí, y estás en lo cierto. Si quieres hacer la cuenta en neto 100%, debes sumar la ganancia en la renta, calcular la subida de IRPF correspondiente, aplicárselo al total y calcular la diferencia. Estoy contigo, aunque depende de lo que se considere descapitalizar. No quedaría la cuenta a 0, ni mucho menos, si es a lo que te refieres. Pero si tienes(inventado) 300k, y te quitas 200k, no creo que sea un problema. |
ForoCoches: Miembro
10-mar-2024 07:16
#18
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Veo el cash como una oportunidad para generar más riqueza. Siempre trato de apalancarme con deuda buena al máximo para tener el el máximo produciendo en sentido contrario. Pero depende de si vas a conseguir más por un lado de lo que pagues de interés por el otro. Igualmente, siempre conservaría el máximo cash posible, la inflación y la subida de precios de la vivienda te los paga también. |
ForoCoches: Miembro
10-mar-2024 19:16
#19
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Vivo en piso propio, vivo en el primer piso que compré para alquilar hace unos años se fue la inquilina y entre yo. Estuve varios años teniendo 2 pisos en alquiler y yo viviendo de alquiler. Buenas shur. Me pareces un crack con este tema. Yo no lo descarto en un futuro.
Que números buscas a la hora de lanzarte a por un piso de alquiler? Que zonas son más interesantes (ya se que cada ciudad varía, me refiero genéricamente, zona de estudiantes, curritos...)? Target de inquilinos? Creo que son preguntas básicas para arrancar en estas cosas. Los okupas normalmente okupan pisos de bancos. Esto mismo quería preguntar...tema seguros.
En el seguro indicáis que es para alquiler? Aseguráis contenido o solo continente? Cuanto? Algo mínimo que haya que tener, y algo superfluo que no merezca la pena? Cobertura antiokupas? Por cierto REUSENC he visto que cuentas las basuras en tus gastos mensuales. En mi caso, creo que por ley me dijeron que debe estar a nombre del inquilino(que es quien genera esa basura), de hecho, se incluye prorrateada en la factura del agua. Los dos pisos con hipotecas sigo con el seguro que firmé con la hipoteca. Hasta hace poco las basuras las pagaba yo o lo que es lo mismo, las incluya dentro del alquiler. El último año con todo el tema de la ley de vivienda, limitaciones de alquiler etc etc, la basura nos las incluyo y es el inquilino quien las paga. Con los que no tienen hipoteca pues pago impuestos pero realmente me parecen poco, eso de hago el alquiler en negro para no pagar impuestos me parece una gilipollez porque realmente se pagan pocos impuestos. |
Editado: 10-mar-2024 19:19 -
ForoCoches: Miembro
11-mar-2024 01:59
#20
| Una duda que me surge, cómo gestionáis el tema de hipotecas? El Op habla de que vive de alquiler y que tiene oportunidad de comprar sin hipoteca, tengo entendido que si pides una hipoteca para digamos tu piso para vivir y luego otra para tu piso para alquilar, los tipos de la segunda no son los mismos (son más elevados). Al menos eso tengo entendido…estoy equivocado? Alguien que pueda desarrollar esto que tenga experiencia en pedir varias hipotecas? |
ForoCoches: Usuario
19-mar-2024 11:39
#21
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Una duda que me surge, cómo gestionáis el tema de hipotecas? El Op habla de que vive de alquiler y que tiene oportunidad de comprar sin hipoteca, tengo entendido que si pides una hipoteca para digamos tu piso para vivir y luego otra para tu piso para alquilar, los tipos de la segunda no son los mismos (son más elevados). Al menos eso tengo entendido…estoy equivocado? Alguien que pueda desarrollar esto que tenga experiencia en pedir varias hipotecas?
Alguna vez alguien se ha planteado alquilar el piso, pero viviendo en él? No me refiero alquilar habitaciones, si no por ejemplo tener tu piso y tú hipoteca a tu nombre, y alquilarselo por ejemplo a tu pareja. Ambos podéis meterlo en hacienda de esa manera, no? (Entiendo que esto solo es posible si no estáis casados, pareja de hecho, etc...) Al final, es persona propietaria, alquila a otra persona. Cómo se I/A-legal es esto? |
ForoCoches: Miembro
19-mar-2024 15:57
#22
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Creo que las hipotecas para segundas viviendas son más caras. Sin embargo, de alguna manera puedes demostrar que aunque te compras tú vivienda n°3, la vas a destinar como primera vivienda (imagino que porque esté en otra localidad, n° de habitaciones, etc...no tengo muy claro como, pero creo que se puede. A ver si algún experto o experimentado tiene más datos.
Alguna vez alguien se ha planteado alquilar el piso, pero viviendo en él? No me refiero alquilar habitaciones, si no por ejemplo tener tu piso y tú hipoteca a tu nombre, y alquilarselo por ejemplo a tu pareja. Ambos podéis meterlo en hacienda de esa manera, no? (Entiendo que esto solo es posible si no estáis casados, pareja de hecho, etc...) Al final, es persona propietaria, alquila a otra persona. Cómo se I/A-legal es esto? |
ForoCoches: Miembro
19-mar-2024 16:14
#23
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Si ese 6% es alquilando por habitaciones es una porquería...
Soy consciente que depende de la zona es difícil sacarle rentabilidad, pero tener que gestionar a varios inquilinos como tendrás que hacer si lo haces por habitaciones, sacarle un 6% es ridículo, yo intentaría sacar más de 10% por habitaciones y entre 6-7% por alquiler tradicional. Yo si mi hipotecaría, de hecho me hipotecaría lo máximo posible, piensa que puedes desgravarte la parte de la cuota de la hipoteca correspondiente a los intereses. El resto sigue con tus depósitos al 3% Revisa esos porcentiles |
ForoCoches: Usuario
19-mar-2024 17:50
#24
| 2ª o 5ª, imagino que si de alguna manera puedes demostrar que pasará a ser tu primera vivienda...la cosa es, que no sé exactamente cómo jajaja. |
ForoCoches: Usuario
08-abr-2024 19:00
#26
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Para los ya experimentados en alquiler de vivienda siendo propietarios, qué veis mejor, alquiler de vivienda habitual o de temporada? Pros/cons de cada uno? Hasta donde tengo entendido, habitual no puedes subir el precio +de lo fijado, pero te permite deducirte 50% gastos. No teniendo pensado vivir en el(pero si pudiendo alquilarlo en vacaciones), qué ventaja veis a uno y otro? (Piso en ciudad universitaria, podría ser temporal fácilmente sin fraude de ley, solo me planteo ambas opciones para ver qué me puede compensar más ...) |
Premium Member ✅
09-abr-2024 11:37
#27
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Hola Shurs,
Estoy planteándome invertir en un piso y a pesar de tener echos unos cálculos, quisiera experiencia de los que ya habéis hecho esto y/o lo seguís haciendo. Actualmente vivo de alquiler (800€/mes), y tengo todo el dinero repartido entre depósitos que acaban en breve y cuentas remuneradas (aprox 3% de media), que irá bajando a la par que el euribor. Mi idea sería comprar un piso y dependiendo de donde/características, alquilarlo por habitaciones y sacar unos 900€ (Zona estudiante cerca barcelona) o vivir yo y ahorrarme el alquiler. (100€ que "pierdo", pero no me quemo la cabeza con inquilinos, no declaro ganancias en hacienda, etc). Tengo el dinero para pagar al contado con impuestos, gestoria, etc. Entiendo el punto de apalancarse si no se tiene el dinero o para utilizarlo en otras inversiones, pero en mi caso, y con el euribor como está ahora...incluso así podría interesarme? (Lo que me quedase no lo metería en otra cosa que no sean cuentas remuneradas, depósitos o indexados, no sé si cubrirían los intereses de hipoteca). Con excel básico, hay un piso que me cuadra y está para entrar a vivir (muebles y electrodomésticos incluidos, he vivido un tiempo en ese piso de alquiler) y serían unos 180K de compra con todos los gastos incluidos, a 900€ alquilado rentabilidad bruta del 6% y neta del 4.75%, ROI 21 años (Considerando IBI, comunidad, seguro y 25€/mes mantenimiento). Si me lo quedo, considerando que me ahorro el alquiler de 800€(no podría encontrar mucho por debajo de eso): Rb 5.3% y neta 4%(ROI 25 aprox). Según he estado viendo, si lo alquilara y declarase, podría deducirme IBI, comunidad , seguro, mantenimiento... si viviera yo, nada. Qué rentabilidades consideráis minimas y medias en inversión inmobiliaria? como véis esta situación? Estando el precio de la vivienda en máximos historicos alcanzando 2008, comprar o esperar? todo tipo de consejos y recomendaciones constructivas. |
ForoCoches: Usuario
11-abr-2024 19:23
#28
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Alguna vez alguien se ha planteado alquilar el piso, pero viviendo en él? No me refiero alquilar habitaciones, si no por ejemplo tener tu piso y tú hipoteca a tu nombre, y alquilarselo por ejemplo a tu pareja. Ambos podéis meterlo en hacienda de esa manera, no? (Entiendo que esto solo es posible si no estáis casados, pareja de hecho, etc...) Al final, es persona propietaria, alquila a otra persona. Cómo se I/A-legal es esto?
Para los ya experimentados en alquiler de vivienda siendo propietarios, qué veis mejor, alquiler de vivienda habitual o de temporada?
Pros/cons de cada uno? Hasta donde tengo entendido, habitual no puedes subir el precio +de lo fijado, pero te permite deducirte 50% gastos. No teniendo pensado vivir en el(pero si pudiendo alquilarlo en vacaciones), qué ventaja veis a uno y otro? (Piso en ciudad universitaria, podría ser temporal fácilmente sin fraude de ley, solo me planteo ambas opciones para ver qué me puede compensar más ...) - Alquilar(con contrato) tu vivienda a tu pareja, amigo, compañero de curro y vivir compartiendo en ese mismo piso? - Alquiler de temporada real o vivienda habitual? Gracias! |
ForoCoches: Miembro
18-abr-2024 00:13
#29
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Buenas, alguien me explica cómo funciona el tope de alquiler? Entiendo que hay unas tablas en las que te indican (si es una zona tensionada o eres un gran propietario) el precio máximo de alquiler, no? (Estoy en Catalunya). Cómo se calcula y dónde encontrar las tablas? Que gastos de pueden añadir al inquilino? Sólo basuras, ibi y demás no, entiendo. Perdonad mi ortografía pero estoy en el móvil. Gracias! |
ForoCoches: Miembro
18-abr-2024 00:23
#30
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El IVA de las facturas de suministros, etc. es deducible para el arrendador? En caso de alquiler vacacional sería igual? Sería deducible a efectos de IVA la comisión de la empresa gestora (si la hubiera)? |