La hipoteca a más años paga más intereses, pero es más rentable
Ilitri Fan Hooligan
28-dic-2023 14:44
#1
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Buenas shurs, Andaba planteándome hipotecarme y penando en qué opciones podían ser las mejores. Vender mis fondos y dar más entrada? Mayor cuota de hipoteca y dejo de invertir? O menor cuota a más años? Siempre había pensado que a menos años, más rentable, porque pagas menos intereses, pero si no me fallan las cuentas, me sale más rentable hipotecarme a 25 años que a 30. ¿Qué opináis? ¿Se me ha pasado algo? ¿He descubierto la rueda?  Premisas de las que partimos: - Tipo fijo 2,7% a 25 o 30 años. Supongamos que es TAE y nunca amortiza. Es lo mejor que he sacado en rastreator, no he investigado a fondo. - La diferencia de cuota la invertimos en un indexado que nos dará un 8% anual (el hilo no busca debatir la rentabilidad futura de la bolsa, que nadie la sabe, y habrá mil hilos sobre esto. Para mi, doy poe bueno que a 25 años la rentabilidad será del orden de la pasada, aunque nada lo asegure https://www.bankinter.com/blog/merca...go-plazo-bolsa ) - Hipoteca de 200.000€, calculado cuotas en http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew...r-hipotecario/ A 30 años, 811,20€/mes, pago en total 292.032€ A 25 años, 917,51€/mes, pago en total 275.253€. Por tanto, a 25 años, pago 16.779€ menos en total, pero 106,31€ más al mes Si escojo a 30 años e invierto esos 106,31€/mes al 8% anual durante 25 años habré obtenido 100.808€, de los cuales 31.893€ son mis aportaciones, por lo que hay un beneficio de 69.000€. Mucho mayor que la diferencia de intereses. Además, si vienen mal dadas, tengo la flexibilidad de tener una cuota más baja de hipoteca. ¿Impresiones?  Rentabilidad calculada con: https://www.investor.gov/financial-t...eres-compuesto |
Editado: 28-dic-2023 15:13 -
ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 14:53
#4
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Tu razonamiento tiene dos puntos débiles: - asumir que vas a ganar un 8% anual de media (además de no tener en cuenta los impuestos) - Sumar peras con manzanas y creer que puedes sumar dinero de dentro de 25 o 30 años con dinero de hoy como si tuviera el mismo valor. Por lo demás, en términos generales, sí, claro, es probable que si retrasas pagos de bajo interés y consigues mayor rentabilidad con ese dinero que no estás pagando aún, pues al final tengas más dinero. Tampoco estás teniendo en cuenta que el 2,7% no es real porque al contratar seguros y otras cosas ligadas a la hipoteca, cuantos más años te dure la hipoteca más años tendrás esas obligaciones. |
Ilitri Fan Hooligan
28-dic-2023 15:04
#5
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No he dicho sin riesgo, debería haberlo aclarado. Una rentabilidad del 8% es lo esperable a 25 años, a mayor plazo, menor riesgo. Es una premisa que tiene un riesgo, para mi, la doy por válida. Rentabilidad pasada no asegura futura, es cierto, he probado con un 5% y sigue siendo rentable Tu razonamiento tiene dos puntos débiles:
- asumir que vas a ganar un 8% anual de media (además de no tener en cuenta los impuestos) - Sumar peras con manzanas y creer que puedes sumar dinero de dentro de 25 o 30 años con dinero de hoy como si tuviera el mismo valor. Por lo demás, en términos generales, sí, claro, es probable que si retrasas pagos de bajo interés y consigues mayor rentabilidad con ese dinero que no estás pagando aún, pues al final tengas más dinero. Tampoco estás teniendo en cuenta que el 2,7% no es real porque al contratar seguros y otras cosas ligadas a la hipoteca, cuantos más años te dure la hipoteca más años tendrás esas obligaciones. Gracias por la respuesta shur! Impuestos sobre beneficios, es cierto, sigue siendo rentable, supongamos un 20% en el caso de que se venda escalonadamente En cuanto a mezclar valor del dinero en dos momentos distintos...no hay tanta distancia. El coste mensual sería el mismo. Solo distan 5 años desde los 25 a los 30 años. Si te fijas, la inversión la he considerado hasta el año 25, que es cuando acabaría la hipoteca a 25 años. Con los beneficios de invertir, se podría liquidar el restante de la hipoteca a 30. Vinculaciones, no había caído...tendría que dar un valor a esas vinculaciones durante 5 años más |
ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 15:34
#7
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Buenas shurs,
Andaba planteándome hipotecarme y penando en qué opciones podían ser las mejores. Vender mis fondos y dar más entrada? Mayor cuota de hipoteca y dejo de invertir? O menor cuota a más años? Siempre había pensado que a menos años, más rentable, porque pagas menos intereses, pero si no me fallan las cuentas, me sale más rentable hipotecarme a 25 años que a 30. ¿Qué opináis? ¿Se me ha pasado algo? ¿He descubierto la rueda? Premisas de las que partimos: - Tipo fijo 2,7% a 25 o 30 años. Supongamos que es TAE y nunca amortiza. Es lo mejor que he sacado en rastreator, no he investigado a fondo. - La diferencia de cuota la invertimos en un indexado que nos dará un 8% anual (el hilo no busca debatir la rentabilidad futura de la bolsa, que nadie la sabe, y habrá mil hilos sobre esto. Para mi, doy poe bueno que a 25 años la rentabilidad será del orden de la pasada, aunque nada lo asegure https://www.bankinter.com/blog/merca...go-plazo-bolsa ) - Hipoteca de 200.000€, calculado cuotas en http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew...r-hipotecario/ A 30 años, 811,20€/mes, pago en total 292.032€ A 25 años, 917,51€/mes, pago en total 275.253€. Por tanto, a 25 años, pago 16.779€ menos en total, pero 106,31€ más al mes Si escojo a 30 años e invierto esos 106,31€/mes al 8% anual durante 25 años habré obtenido 100.808€, de los cuales 31.893€ son mis aportaciones, por lo que hay un beneficio de 69.000€. Mucho mayor que la diferencia de intereses. Además, si vienen mal dadas, tengo la flexibilidad de tener una cuota más baja de hipoteca. ¿Impresiones? Rentabilidad calculada con: https://www.investor.gov/financial-t...eres-compuesto |
ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 15:39
#8
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Obviamente si tienes cualquier producto que te garantice un 8% anual, la hipoteca o cualquier crédito que te ofrezcan con un tipo de interés por debajo de ese 8% te va a resultar rentable. Pero como el hilo no busca debatir la futura rentabilidad de la bolsa ... pero vamos, obviamente con tus premisas lo mejor que puedes hacer es pedirla no a 30 sino a 50 años (o lo más que te den), y no de 200.000 € sino 1 millón de euros o lo máximo que consigas. |
Cuota pagada ✔
28-dic-2023 15:52
#9
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No has descubierto la rueda, es así simplemente. Asumes el riesgo de que esa rentabilidad anual no lo sea pero es poco probable a varios años vista. Yo directamente ni me planteo comprar, me sale más a cuenta tener alquiler e invertir el resto. Aquí a la gente la engañan con cryptos, cursos y apuestas, pero la rentabilidad espectacular de un sp500 que está más que demostrada les hace desconfiar
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ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 16:05
#10
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No has descubierto la rueda, es así simplemente. Asumes el riesgo de que esa rentabilidad anual no lo sea pero es poco probable a varios años vista.
Yo directamente ni me planteo comprar, me sale más a cuenta tener alquiler e invertir el resto. Aquí a la gente la engañan con cryptos, cursos y apuestas, pero la rentabilidad espectacular de un sp500 que está más que demostrada les hace desconfiar No repetirá los mismos errores EEUU??? quien sabe... Los ultimos 100 años demuestran periodos de muchos años de bonanza, pero tambien te podrás comer 15 años de pérdidas o de espera muy ricos... o no...suerte! |
ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 16:24
#11
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Jejeje a ver El que supongas que le sacas una rentabilidad anualizada del 5, del 6, del 8 durante 30 años es MUCHO suponer , no obstante tu argumento indirectamente en mi opinión es correcto. Cualquier persona con gran poder adquisitivo, ya sea persona jurídica o física, te lo dirá, el dinero que lo ponga otro, lo que pierdes al ponerte la hipoteca a menos años es poder adquisitivo y por lo tanto coste de oportunidad, de otras inversiones, más que por el rédito que le puedas sacar a ese dinero por tu cuenta, que también, pero es mucho suponer. Dicho de otra forma, solo los pobres pagan a tocateja |
ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 16:27
#12
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A ver shur, has "inventado la rueda"... Si a fin de mes o fin de año consigues ahorrar una cantidad X: (1) en un escenario optimista, es óptimo invertirlo en activos con mayor rentabilidad y mayor riesgo asimismo, y postergar lo máximo posible el plazo de cancelación de tu hipoteca. (2) en un escenario pesimista, puede suceder que inviertas en esos activos y que pierdan parte o todo su valor. Ojo, aun obteniendo rentabilidad, ten en cuenta: comisiones, volatilidad, riesgo, tu tiempo y esfuerzo y cómo no impuestos imputables a las ganancias. No es tan sencillo como decir: lo meto a un ETF SP500 y me hago rico... Dicho lo cual esto es lo que hace el 99 % de la gente que invierte, la vivienda hoy apenas tiene sentido pagarla con ahorros propios. Un saludo |
ForoCoches: Usuario
28-dic-2023 16:37
#13
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Es que nadie piensa restarle la inflación a los "beneficios"???? Mucho 8-9% de retorno, pero en este país, la inflación media desde el año 2000 es de un 3% nada menos y eso, amigos, si es seguro, no el 8%. |
Ilitri Fan Hooligan
28-dic-2023 17:07
#14
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Muchas gracias a todos por las respuestas!!!! Me tengo que releer el hilo un par de veces porque el tema da que pensar. Sólo apuntar que cuando habláis de descontar la inflación, creo que en este caso no tiene demasiado sentido: escoja una opción u la otra, la fecha final para hacer la comparativa seria la misma, dentro de 25 o 30 años, la inflación afecta igual a ambos supuestos. Evidentemente si una de las opciones es mejor en XX.XXX€, ese importe no tiene el mismo valor en la actualidad que el que tendrá dentro de 30 años. Descontando inflación será menos diferencia, pero seguirá habiendo una opción mejor que la otra |
ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 19:53
#15
| Con la entrada o la mitad del valor de un piso, en vez de usarlo para el piso, lo inviertes mientras pagas alquiler, a 20-25 años acaba siendo mas rentable |
ForoCoches: Miembro
28-dic-2023 20:43
#16
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Mirate la rentabilidad espectacular e histórica de la bolsa de japón de 100 años atrás. Luego te miras los 30 últimos años el crecimiento que ha tenido a base de deuda y bajar impuestos y estás en un pozo durante 30 años.
No repetirá los mismos errores EEUU??? quien sabe... Los ultimos 100 años demuestran periodos de muchos años de bonanza, pero tambien te podrás comer 15 años de pérdidas o de espera muy ricos... o no...suerte! Habría que ver la rentabilidad de japon teniendo en cuenta los dividendos. el sp500 seguramente de entre un 4% y un 6% que para no requerir atencion no eta nada mal, los pisos suelen dar un 4% con mas riesgo y n son una inversion tan pasiva como venden |
No me huvico muy vien aki
28-dic-2023 22:28
#17
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Cualquier cálculo simplista que hagas, pagando el dinero a 2.75% e invirtiéndolo al 8% sale ganando el invertirlo. Pero en la vida hay muchas más variables, te has dejado fuera la inflación (a restar de tu supuesta ganancia con FI), las comisiones que hubiera (la bolsa no ha dado un 8% neto de media) y los impuestos. No obstante yo estoy a favor de la inversión, pero creo que deberías tener más variables, por ejemplo, esos 2.75% serán con vinculaciones. 5 años más pagando seguros caros y demás prebendas que te exija el banco. Aún así yo siempre elegiría la hipoteca al mayor plazo posible, además de que tu deuda de diluye con la inflación, te permite más maniobra de pago, además de una mayor libertad de asignar tu capital como mejor te parezca, incluso amortizando hipoteca llegado el caso. También ten en cuenta que la hipoteca es el préstamo más barato que vas a tener en tu vida, y eso hay que aprovecharlo |
ForoCoches: Miembro
29-dic-2023 01:05
#19
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No salen las cuentas, o al menos no generalmente. Yo tengo una hipoteca que me dieron el 100% y pago algo menos de cuota de lo que pagaba de alquiler. |
ForoCoches: Miembro
29-dic-2023 06:14
#22
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Es un hilo vacío de interés. Lo del 8% bien pero si vienen mal dadas tú cuentas con que seguirás ahorrando al fondo ka diferencia con respecto a la otra hipoteca. A ver yo creo que sabes lo que quieres pero no exactamente como justificarlo puesto que todo está en el aire. Hay muchos gastos e intereses en esos años. Yo estoy mirando hipotecas a 15 mixtas para mi próxima inversión. Todo es asumir hasta donde estamos dispuestos a llegar ya que yo hablo de cifras menores. Suerte para lo que acabes haciendo |
Ilitri Fan Hooligan
29-dic-2023 09:57
#23
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Gracias a todos!!!! Miré en myinvestor, donde tengo los fondos, y dan un 4%. Me recomiendas algún otro sitio shur? |
ForoCoches: Miembro
29-dic-2023 10:19
#24
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Buenas shurs,
Andaba planteándome hipotecarme y penando en qué opciones podían ser las mejores. Vender mis fondos y dar más entrada? Mayor cuota de hipoteca y dejo de invertir? O menor cuota a más años? Siempre había pensado que a menos años, más rentable, porque pagas menos intereses, pero si no me fallan las cuentas, me sale más rentable hipotecarme a 25 años que a 30. ¿Qué opináis? ¿Se me ha pasado algo? ¿He descubierto la rueda? Premisas de las que partimos: - Tipo fijo 2,7% a 25 o 30 años. Supongamos que es TAE y nunca amortiza. Es lo mejor que he sacado en rastreator, no he investigado a fondo. - La diferencia de cuota la invertimos en un indexado que nos dará un 8% anual (el hilo no busca debatir la rentabilidad futura de la bolsa, que nadie la sabe, y habrá mil hilos sobre esto. Para mi, doy poe bueno que a 25 años la rentabilidad será del orden de la pasada, aunque nada lo asegure https://www.bankinter.com/blog/merca...go-plazo-bolsa ) - Hipoteca de 200.000€, calculado cuotas en http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew...r-hipotecario/ A 30 años, 811,20€/mes, pago en total 292.032€ A 25 años, 917,51€/mes, pago en total 275.253€. Por tanto, a 25 años, pago 16.779€ menos en total, pero 106,31€ más al mes Si escojo a 30 años e invierto esos 106,31€/mes al 8% anual durante 25 años habré obtenido 100.808€, de los cuales 31.893€ son mis aportaciones, por lo que hay un beneficio de 69.000€. Mucho mayor que la diferencia de intereses. Además, si vienen mal dadas, tengo la flexibilidad de tener una cuota más baja de hipoteca. ¿Impresiones? Rentabilidad calculada con: https://www.investor.gov/financial-t...eres-compuesto Me parece un analisis interesante q creo q puedes hacer mas profundo:
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ForoCoches: Miembro
29-dic-2023 10:27
#26
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Ademas, suele protegerte relativamente bien de la inflacion y te permite apalancarte a precios ridiculos. |
ForoCoches: Usuario
29-dic-2023 10:40
#27
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De ninguna manera veo como lo puede favorecer a no ser que toda la operación fuera a crédito. En mi opinión, para ser justos, debe restar el 3% de inflación anual al supuesto retorno de la inversión. Si no, estamos comparando peras con manzanas. |
ForoCoches: Usuario
29-dic-2023 10:41
#29
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Cualquier cálculo simplista que hagas, pagando el dinero a 2.75% e invirtiéndolo al 8% sale ganando el invertirlo.
Pero en la vida hay muchas más variables, te has dejado fuera la inflación (a restar de tu supuesta ganancia con FI), las comisiones que hubiera (la bolsa no ha dado un 8% neto de media) y los impuestos. No obstante yo estoy a favor de la inversión, pero creo que deberías tener más variables, por ejemplo, esos 2.75% serán con vinculaciones. 5 años más pagando seguros caros y demás prebendas que te exija el banco. Aún así yo siempre elegiría la hipoteca al mayor plazo posible, además de que tu deuda de diluye con la inflación, te permite más maniobra de pago, además de una mayor libertad de asignar tu capital como mejor te parezca, incluso amortizando hipoteca llegado el caso. También ten en cuenta que la hipoteca es el préstamo más barato que vas a tener en tu vida, y eso hay que aprovecharlo 
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ForoCoches: Miembro
29-dic-2023 10:49
#30
| Y si la hipoteca la pagáis de forma compartida y te la puedes desgravar ? |