Cual ha sido históricamente el mejor escenario para comprar vivienda?
ForoCoches: Miembro
13-dic-2023 00:36
#1
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Hola shurs, me ha entrado esta duda. En términos económicos (ya que uno compra cuando le hace falta, claro está), cual es el mejor escenario históricamente para comprar? Desarrollo un poco. Tipos altos suelen corresponderse con precios más bajos y viceversa. Creéis que justo en los cambios de tendencia sería un buen momento para comprar? O sea, ahora mismo los tipos están por las nubes, pero, si tienes dinero se puede encontrar buenas propiedades, ya que no hay tanta gente pujando por casas. Por otro lado, si los intereses empiezan a bajar, más gente querrá comprar, y los precios empezarán a subir, por lo que puede ser más difícil encontrar algo. Cuál es el punto óptimo? Qué otros factores entran en juego? Parece un poco paradójico, pero huele a que puede ser una estrategia a tener en cuenta el comprar cuando los intereses están en máximos? Iluminadme |
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13-dic-2023 01:08
#2
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En mi opinión justo en la pandemia, con tipos fijos regalados e incertidumbre ante lo que se avecinaba , salieron a la venta para conseguir liquidez un montón de viviendas que hoy serían impensables . Ha habido otras épocas buenas como por ejemplo años 1998 al 2000 etc pero que hay recordar también los tipos de interés altos de aquellos años y la enorme dificultad para conseguir un tipo fijo decente. |
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13-dic-2023 01:22
#3
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Partiendo de que no me gusta el inmobiliario (el tradicional, el de tierra agrícola sí) y no me dedico a él. Para mí siempre es buen momento para comprar salvo que se junten tipos altos con precios caros. Si los precios son baratos y los tipos caros, compra, porque con el tiempo presumiblemente los tipos bajarán y podrás refinanciar más barato pero habrás adquirido el bien barato. Si suben más, pues comparativamente has entrado en mejor momento que más tarde y ya estás amortizando. Si los precios son caros y los tipos baratos, si el negocio es bueno, compra, porque si las cuentas "salen", con el paso del tiempo por la inflación esa financiación probablemente será cada vez más barata hasta llegar a ser incluso gratis o mejor que comprar sin financiación. Si los precios son baratos/normales y los tipos bajos, que es lo que me ha ocurrido a mí con algún negocio hace 2-3 años, pues has triunfado, porque ahora lo mismo cuesta más euros y además sigues pagando tipos bajos. Eso mismo hoy es más caro y financiarlo cuesta mucho más. En algún caso cuesta lo mismo porque los ingresos no han aumentado pese a la inflación, pero financiarlo cuesta mucho más y no salen bien las cuentas. En cualquier caso, la moraleja para mí es siempre la misma, deuda y activos. Cuanta más deuda y activos tengas, mejor. Si hay inflación bestial como ahora, teniendo deuda y bienes la inflación te beneficia. Si vives tiempos de inflación normal, simplemente estás generando riqueza con dinero que no es tuyo. Comprar sin deuda, mala idea casi siempre, hay posibles excepciones. Siempre que se pueda, tipo fijo, sea el que sea si lo aguanta el plan de negocio (obviamente cuanto más bajo, mejor). Todo en sociedades separadas, todo sin avales personales, que avale la sociedad. |
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13-dic-2023 13:56
#5
| Tipos altos y precio de la vivienda bajos, si encuentro la info donde lo vi la paso |
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13-dic-2023 17:08
#6
| ¿cómo saber que viviendas están a un precio bajo? Me gustaría en un futuro comprar para alquilar, o similar. |
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13-dic-2023 17:17
#7
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Obviamente hay más factores, tipo de interés, administración del negocio, etc. Pero todo esto se supone que va a a ser similar hecho por la misma persona en el mismo momento. |
ForoCoches: Miembro
13-dic-2023 17:25
#8
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Viendo la rentabilidad de la operación. El precio de venta/alquiler no lo puedes modificar, lo pone el mercado, así que sólo puedes jugar con la otra variable, precio de compra.
Obviamente hay más factores, tipo de interés, administración del negocio, etc. Pero todo esto se supone que va a a ser similar hecho por la misma persona en el mismo momento. A veces pienso en vivienda rural, otra en vivienda en la ciudad cerca de sitios de interés... Supongo que me hace falta decisión, pero lo veo como una opción de ingresos pasivos interesante 
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ForoCoches: Miembro
13-dic-2023 17:56
#9
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Me instalé a app del Idealista, de vez en cuando veo viviendas, y acabo en lo de siempre, en nada.
A veces pienso en vivienda rural, otra en vivienda en la ciudad cerca de sitios de interés... Supongo que me hace falta decisión, pero lo veo como una opción de ingresos pasivos interesante Algo que te da rentabilidades del 4-8% con posibles dolores de cabeza y riesgos... No lo veo por ninguna parte. La única ventaja del inmobiliario es lo "fácil"que resulta conseguir un buen apalancamiento, es la única ventaja destacable que le veo. Una vez compré un piso como inversión, al final lo arreglé, me lo quedé como segunda residencia y no me interesa lo más mínimo alquilarlo. ¿Que si un día lo vendo puede que le gane dinero? Puede...y no lo tengo muy claro. |
ForoCoches: Usuario
13-dic-2023 18:12
#10
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Partiendo de que no me gusta el inmobiliario (el tradicional, el de tierra agrícola sí) y no me dedico a él.
Para mí siempre es buen momento para comprar salvo que se junten tipos altos con precios caros. Si los precios son baratos y los tipos caros, compra, porque con el tiempo presumiblemente los tipos bajarán y podrás refinanciar más barato pero habrás adquirido el bien barato. Si suben más, pues comparativamente has entrado en mejor momento que más tarde y ya estás amortizando. Si los precios son caros y los tipos baratos, si el negocio es bueno, compra, porque si las cuentas "salen", con el paso del tiempo por la inflación esa financiación probablemente será cada vez más barata hasta llegar a ser incluso gratis o mejor que comprar sin financiación. Si los precios son baratos/normales y los tipos bajos, que es lo que me ha ocurrido a mí con algún negocio hace 2-3 años, pues has triunfado, porque ahora lo mismo cuesta más euros y además sigues pagando tipos bajos. Eso mismo hoy es más caro y financiarlo cuesta mucho más. En algún caso cuesta lo mismo porque los ingresos no han aumentado pese a la inflación, pero financiarlo cuesta mucho más y no salen bien las cuentas. En cualquier caso, la moraleja para mí es siempre la misma, deuda y activos. Cuanta más deuda y activos tengas, mejor. Si hay inflación bestial como ahora, teniendo deuda y bienes la inflación te beneficia. Si vives tiempos de inflación normal, simplemente estás generando riqueza con dinero que no es tuyo. Comprar sin deuda, mala idea casi siempre, hay posibles excepciones. Siempre que se pueda, tipo fijo, sea el que sea si lo aguanta el plan de negocio (obviamente cuanto más bajo, mejor). Todo en sociedades separadas, todo sin avales personales, que avale la sociedad. |
ForoCoches: Miembro
13-dic-2023 18:22
#11
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Te digo como me ha funcionado a mí. Lo primero tener las cosas claras y después paciencia. Ten muy claro el dinero disponible que tienes para la compra, luego los gastos que conlleva dicha compra. El siguiente paso es pensar muy mucho si la casa va a ser para alquilar, para vivir o para ambas cosas ( primero una cosa y luego lo otro o viceversa). Después de eso viene el barrio, zona o ciudad entera si es tu caso. Tampoco te puedes olvidar de tamaño o num de habitaciones y pensar si quieres piso a reformar o no. En el caso de a reformar tienes que averiguar lo que puede costar una reforma para el piso que estás buscando. Y ya después te pones a mirar en idealista/Fotocasa para ver cómo anda el mercado. Lo siguiente es empezar a ver pisos presencialmente y estar atento del estado del piso, si tiene luz o no, posibles ruidos o molestias, estado de baño, cocina y ventanas (que es lo que más vale) y algunas cosas más que vayas aprendiendo en el camino. Si haces todo esto bien te irás cuenta porque cuando llames a los pisos que te interesen ya estarán vendidos o se habrá adelantado gente. En este punto ya tendrás el ojo entrenado y solo faltaría el tener el aplomo suficiente para soltar la pasta en la primera visita o casi sin verlo. A mi es que me hace gracia cuando se habla de interesas altos y pisos baratos como si fuese meter 4 números a un Excel y obtener la receta de la gallina d ellos huevos de oro. Ahh! Y si la quieres para alquilar y tener una idea de la rentabilidad que vas a obtener tendrás que hacer un estudio similar pero con los pisos de alquiler antes de comprar para ver si te salen los números. |
*ba dum tsss*
13-dic-2023 18:59
#12
| No existe una norma para esto, pues el mercado de la vivienda depende mucho ya no solo de la cuidad, sino incluso de la zona dentro de la misma que elijas. Por tanto no es lo mismo buscar vivienda para uno, que vacacional, que para alquilar (y dentro de esto te puedes encontrar con si quieres más revalorización y menos rentabilidad o vas a todo rentabilidad). Lo que tienes que definir es qué buscas y donde buscas para hacerte un escenario. |
ForoCoches: Miembro
17-dic-2023 07:16
#13
| Yo por más que miro en mi zona, no existe nada a lo que se le pueda sacar más de un 3% vía alquiler antes de impuestos. Con los tipos de hace 2 años se podía llegar la 4 pero tampoco es una maravilla teniendo riesgo de impagos, de reformas, de gastos extraordinarios de la comunidad y sin hablar de que el piso pueda perder valor por haber comprado en un pico. |
ForoCoches: Miembro
17-dic-2023 09:55
#14
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Hola shurs, me ha entrado esta duda. En términos económicos (ya que uno compra cuando le hace falta, claro está), cual es el mejor escenario históricamente para comprar?
Desarrollo un poco. Tipos altos suelen corresponderse con precios más bajos y viceversa. Creéis que justo en los cambios de tendencia sería un buen momento para comprar? O sea, ahora mismo los tipos están por las nubes, pero, si tienes dinero se puede encontrar buenas propiedades, ya que no hay tanta gente pujando por casas. Por otro lado, si los intereses empiezan a bajar, más gente querrá comprar, y los precios empezarán a subir, por lo que puede ser más difícil encontrar algo. Cuál es el punto óptimo? Qué otros factores entran en juego? Parece un poco paradójico, pero huele a que puede ser una estrategia a tener en cuenta el comprar cuando los intereses están en máximos? Iluminadme Hace dos/tres años tb hubo un buen momento, pero no se puede comparar con 2015/2016. Si preguntas por tener una referencia para el futuro... Imposible que las condiciones que había en aquel momento se vuelvan a dar así que yo apostaría por el final de una recesión económica como el mejor momento para comprar casa. |
Editado: 17-dic-2023 09:59 -
ForoCoches: Miembro
17-dic-2023 12:02
#16
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Yo por más que miro en mi zona, no existe nada a lo que se le pueda sacar más de un 3% vía alquiler antes de impuestos. Con los tipos de hace 2 años se podía llegar la 4 pero tampoco es una maravilla teniendo riesgo de impagos, de reformas, de gastos extraordinarios de la comunidad y sin hablar de que el piso pueda perder valor por haber comprado en un pico.
Yo por eso mismo todavía no me he lanzado a ninguno. |
ForoCoches: Usuario
17-dic-2023 12:14
#17
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Yo por más que miro en mi zona, no existe nada a lo que se le pueda sacar más de un 3% vía alquiler antes de impuestos. Con los tipos de hace 2 años se podía llegar la 4 pero tampoco es una maravilla teniendo riesgo de impagos, de reformas, de gastos extraordinarios de la comunidad y sin hablar de que el piso pueda perder valor por haber comprado en un pico.
Entiendo porque calculas la rentabilidad sobre el valor total de la vivienda. No calculas la rentabilidad en base a que el dinero viene de un préstamo pedido al banco. Creo que si se calcula así, las cuentas salen distintas. |
Feel the doggy
17-dic-2023 12:24
#18
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Yo por más que miro en mi zona, no existe nada a lo que se le pueda sacar más de un 3% vía alquiler antes de impuestos. Con los tipos de hace 2 años se podía llegar la 4 pero tampoco es una maravilla teniendo riesgo de impagos, de reformas, de gastos extraordinarios de la comunidad y sin hablar de que el piso pueda perder valor por haber comprado en un pico.
Yo lo que hago con los pisos es ver a cuanto podría alquilarlo y hago ingeniería inversa para ver por cuanto me tendría que salir la compra para que me fuera rentable. Si el piso me interesa le hago la oferta al dueño por el precio que me vale, mientras que no se distancie más de un 15% de la oferta que el ponga, porque me parece demasiado. Si acepta bien, y si no, a seguir buscando. |
ForoCoches: Miembro
17-dic-2023 20:05
#19
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en mi zona, del periodo conocido en vida, creo que 2010,2011 y dudo muchíiissimo que eso vuelta a ocurrir. Quien tenía capital ahorrado e invirtió en ladrillo en 10 años han sacado una rentabilidad del 150/170%. Un ejemplo de un familiar, compró un piso en 60 y pocos mil y lo ha vendido en más de 160.000€, son 100k limpios, a 10k al año más o menos y lo peor de todo es que encima lo tenía alquilado todo este tiempo (salvo algún periodo puntual entre cambio de inquilinos). Estos últimos inquilinos se lo querían quedar y aceptó la oferta  De ahí que me diga que meta en ladrillo y no en depósitos, indexados y similares 
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Feel the doggy
17-dic-2023 20:36
#20
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Para habitación busco un 12% mínimo, debería de estar entre un 10 y un 20 más o menos. Depende mucho del sitio, en algunos esas cifras son pequeñas y en otras, bastante grandes. Mi zona es de rentabilidad media-baja, por eso tampoco me meto mucho con el tema inmobiliario porque es difícil encontrar esas cifras. |
Editado: 17-dic-2023 20:41 -
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17-dic-2023 22:50
#21
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En mi opinión justo en la pandemia, con tipos fijos regalados e incertidumbre ante lo que se avecinaba , salieron a la venta para conseguir liquidez un montón de viviendas que hoy serían impensables .
Ha habido otras épocas buenas como por ejemplo años 1998 al 2000 etc pero que hay recordar también los tipos de interés altos de aquellos años y la enorme dificultad para conseguir un tipo fijo decente. eso era el mejor momento de comprar, o de vender?? porque creo que ese escenario era propicio para vender mas que para comprar, aunque tampoco ahora es mejor momento de comprar |
Cuota pagada ✔
17-dic-2023 23:36
#22
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Yo siempre acabo en nada porque no lo veo un buen negocio. Seguramente lo sea, de otro modo o no sé cómo, no creo que todo el que está en inmobiliario sea bobo, aunque sí creo que para la mayoría de pequeños "inversores" es un mal negocio.
Algo que te da rentabilidades del 4-8% con posibles dolores de cabeza y riesgos... No lo veo por ninguna parte. La única ventaja del inmobiliario es lo "fácil"que resulta conseguir un buen apalancamiento, es la única ventaja destacable que le veo. Una vez compré un piso como inversión, al final lo arreglé, me lo quedé como segunda residencia y no me interesa lo más mínimo alquilarlo. ¿Que si un día lo vendo puede que le gane dinero? Puede...y no lo tengo muy claro. Tener tu casa para vivir vale, pero como inversión siempre me ha parecido muy sobrevalorada. Por más que he hecho números una y otra vez nunca me ha salido a cuenta. Al final es un trabajo 24/7 de muy pocas horas al mes (o ninguna), pero tienes unas responsabilidades como arrendador. El sp500 no te va a llamar a las 10 de la noche porque se le ha roto la caldera, ni el MSCI World te va a okupar la vivienda. |
Feel the doggy
18-dic-2023 00:06
#23
| Si claro, esa es la rentabilidad neta que es la interesante. También añado un esperado en mantenimiento y alguna cosa más. Y para el ROCE añado la amortización mensual de la hipoteca quitando los intereses. |
Feel the doggy
18-dic-2023 00:08
#24
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+1000
Tener tu casa para vivir vale, pero como inversión siempre me ha parecido muy sobrevalorada. Por más que he hecho números una y otra vez nunca me ha salido a cuenta. Al final es un trabajo 24/7 de muy pocas horas al mes (o ninguna), pero tienes unas responsabilidades como arrendador. El sp500 no te va a llamar a las 10 de la noche porque se le ha roto la caldera, ni el MSCI World te va a okupar la vivienda. |
Feel the doggy
18-dic-2023 00:12
#25
| Los pisos estaban algo más baratos porque la gente los vendía buscando liquidez, y los con tipos tan bajos, era un momento espectacular para comprar y apalancarse. Pero claro, a toro pasado se ve claro, en aquel momento todo el mundo decía que el precio de la vivienda iba a bajar y ahí sigue. |
Cuota pagada ✔
18-dic-2023 00:46
#27
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El inmobiliario tiene muchísima menos volatilidad y la renta es independiente del valor intrínseco de la vivienda y no afecta a su precio. No es una inversión muy rentable pero claramente es mucho más estable, te da una renta bastante segura y además te permite escalar notablemente a base de apalancamiento, cosa que no puedes hacer con la RV.
Y estás equivocado respecto al apalancamiento de la RV, de hecho te permite apalancarte más aún que una hipoteca. Ahora mismo en mi broker puedo comprar un indexados al sp500 con un requisito de margen del 10%. Es decir, con 100k tienes 1M de exposición. |
ForoCoches: Miembro
18-dic-2023 01:13
#28
| Ahora mismo veo tipos altos y precios altos, no se como acabará esto pero yo estoy a la expectativa porque quiero algo para mi y no veo que sea el momento para nada |
Feel the doggy
18-dic-2023 08:35
#30
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Que sea menos volátil es bueno sí, pero no a costa de empobrecer tanto el rendimiento. Puedes invertir en renta fija que tiene menos volatilidad aún pero tendrás una rentabilidad bajísima. No merece la pena como inversión a largo plazo, merece la pena si vas a necesitar el capital a corto plazo y no quieres comerte una bajada como la del año pasado del sp500 de -17% y necesites vender en el peor momento. Como dicen por ahí, "you can't eat sharpe ratio".
Y estás equivocado respecto al apalancamiento de la RV, de hecho te permite apalancarte más aún que una hipoteca. Ahora mismo en mi broker puedo comprar un indexados al sp500 con un requisito de margen del 10%. Es decir, con 100k tienes 1M de exposición. |