Inversión casa - ¿Comprar con o sin Hipoteca?

Cita de SoyHD

Hola,

Supongamos que quiero comprar mi primera casa pero para alquilar, esta casa cuesta 75.000€ y dispongo de ese capital para pagarla a tocateja, aparte de otros tantos € de seguridad incluso para comprar otra del mismo valor. Los intereses de hipoteca están en torno al 3% y los depositos al 4% aprox, pero esto último solo para 2-3 años, lo normal es que se reduzcan en los próximos años...


Decir que actualmente vivo de alquiler en una ciudad capital pero mi objetivo no es vivir aqui a largo plazo, por eso no quiero comprar nada por aqui y quiero aprovechar esa oportunidad que ha surgido en un pueblo con proyeccion.


¿que recomendais? ¿tocateja o hipoteca?

Gracias shurs!

Cita de Chenterges

Una cosa es que los tipos generales aprox estén al 3% y otra que te concedan hipoteca para inmueble valorado en 75.000 eur (el 80% a conceder serían 60.000) y que te presten solo 60k a menos del 3%, que es difícil (si encuentras algún banco que lo haga de hecho avisa)

En el supuesto que te concedan esa hipoteca, en tu situación, con capital suficiente, igual te renta pedir hipoteca mixta a 5 años a interes bajo, y amortizar (siempre que sea al 0%) antes de empezar el periodo de euribor+diferencial.

En ese caso tendrías hipoteca +/- al 3%, mas alquiler +/-5% de rentabilidad + 4% de los depósitos mientras los haya.

si compras a tocateja, te ahorras los intereses pero pierdes la rentabilidad.
Asique sí, te interesa en principio Hipoteca sin vinculaciones de seguros. (También ten en cuenta las comisiones de cancelación, tasación etc)

Cita de SoyHD

Hola,

Supongamos que quiero comprar mi primera casa pero para alquilar, esta casa cuesta 75.000€ y dispongo de ese capital para pagarla a tocateja, aparte de otros tantos € de seguridad incluso para comprar otra del mismo valor. Los intereses de hipoteca están en torno al 3% y los depositos al 4% aprox, pero esto último solo para 2-3 años, lo normal es que se reduzcan en los próximos años...


Decir que actualmente vivo de alquiler en una ciudad capital pero mi objetivo no es vivir aqui a largo plazo, por eso no quiero comprar nada por aqui y quiero aprovechar esa oportunidad que ha surgido en un pueblo con proyeccion.


¿que recomendais? ¿tocateja o hipoteca?



Gracias shurs!

Cita de Chenterges

Una cosa es que los tipos generales aprox estén al 3% y otra que te concedan hipoteca para inmueble valorado en 75.000 eur (el 80% a conceder serían 60.000) y que te presten solo 60k a menos del 3%, que es difícil (si encuentras algún banco que lo haga de hecho avisa)

En el supuesto que te concedan esa hipoteca, en tu situación, con capital suficiente, igual te renta pedir hipoteca mixta a 5 años a interes bajo, y amortizar (siempre que sea al 0%) antes de empezar el periodo de euribor+diferencial.

En ese caso tendrías hipoteca +/- al 3%, mas alquiler +/-5% de rentabilidad + 4% de los depósitos mientras los haya.

si compras a tocateja, te ahorras los intereses pero pierdes la rentabilidad.
Asique sí, te interesa en principio Hipoteca sin vinculaciones de seguros. (También ten en cuenta las comisiones de cancelación, tasación etc)

Cita de CrIu

Yo no tengo ni idea de estas cosas asi que coge mi comentario con pinzas. Si consigues la hipoteca, en en cuenta los gastos asociados, el tae, ya que es donde se te va a comer el margen. Además yo separaria las partidas, calcularia la rentabilidad en base al alquiler solo.

Ademas pregunta por el ibi, comunidad, basuras, impuestos…

Cita de SoyHD

Joder, que grande shur, cuanta info util me has dado! Me has dado bastante luz la verdad! En idealista hice la simulacion y me salia al 2,8% pero seguro que tiene muchas historias detras... ¿alguna recomendación para solicitar hipoteca? ¿o es mejor ir banco por banco? Gracias de verdad




Sí! Me han pasado un fichero excel donde te sale el semaforo de inversion (teniendo en cuenta todos los gastos indirectos como son seguro, ibi etc...)


Gracias por tu comentario!

Cita de CrIu

Donde esta ese fichero!?

Cita de BewareOf_doggy

¿Vas a comprar la casa para alquilarla directamente o para vivir tu? ¿Que precio rondaría el alquiler en ese pueblo "con proyección"?

Cita de MadrileMalague

a tocateja siempre, dormirás mejor por la noche sin deberle dinero a nadie.

Cita de Infer19

Piensa también en los impuestos. Si la compras sin hipoteca, no pagas interés del préstamo, todo el dinero que entra es para ti y sobre eso pagas impuestos.

Si lo haces mediante hipoteca, los intereses se comen rentabilidad pero tb desgravan en la declaración. Las cuentas hay que hacerlo con todo!

Cita de juanmarojo

si puedes pagarla, con los intereses que te vas a ahorrar no se que sentido tiene regalar dinero que no tienes al banco y atrasar más la compra

Cita de SoyHD

Lo descargue en una web pero veo que faltan muchas cosas




Para alquilarla, serian 75K para alquilar por 480€. En el mismo edificio estan vendiendo mismos pisos por 80-85K




Es lo que pienso yo pero alla donde leo dice que no es bueno descapitalizarse viendo como estan rindiendo los depositos




Esto es un buen punto, ¿puede haber mucha diferencia?




Sí, lo dicho arriba, mi duda surge por lo que leo por ahí de la descapitalizacion




GRACIAS A TODOS POR VUESTROS COMENTARIOS!

Cita de SoyHD

Joder, que grande shur, cuanta info util me has dado! Me has dado bastante luz la verdad! En idealista hice la simulacion y me salia al 2,8% pero seguro que tiene muchas historias detras... ¿alguna recomendación para solicitar hipoteca? ¿o es mejor ir banco por banco? Gracias de verdad

Gracias por tu comentario!

Cita de Bernoulli

Lo interesante es hipotecarte, para con el resto del dinero que no pones hacer lo mismo más veces u otro negocio.

La gracia de las hipotecas sobre vivienda está en que es mucho más rentable comprar 5 pisos con hipoteca que 1 sin ella, ya que en x años tendrás un patrimonio 5 veces mayor rindiendo x5.

No contemplo ningún negocio sin endeudamiento, de hecho no tengo ninguno sin endeudamiento ni podría tener el patrimonio actual sin ello.

Si no vas a hacer nada de eso, pues compra y ya, pero la rentabilidad posiblemente no compense mucho.

Cita de Chenterges

Una cosa es que los tipos generales aprox estén al 3% y otra que te concedan hipoteca para inmueble valorado en 75.000 eur (el 80% a conceder serían 60.000) y que te presten solo 60k a menos del 3%, que es difícil (si encuentras algún banco que lo haga de hecho avisa)

En el supuesto que te concedan esa hipoteca, en tu situación, con capital suficiente, igual te renta pedir hipoteca mixta a 5 años a interes bajo, y amortizar (siempre que sea al 0%) antes de empezar el periodo de euribor+diferencial.

En ese caso tendrías hipoteca +/- al 3%, mas alquiler +/-5% de rentabilidad + 4% de los depósitos mientras los haya.

si compras a tocateja, te ahorras los intereses pero pierdes la rentabilidad.
Asique sí, te interesa en principio Hipoteca sin vinculaciones de seguros. (También ten en cuenta las comisiones de cancelación, tasación etc)

Cita de kernel_gdi

Tengo entendido que cuando se amortiza en el tramo variable de una mixta, ¿El banco no puede alegar perdida financiera?

Cita de Bernoulli

Lo interesante es hipotecarte, para con el resto del dinero que no pones hacer lo mismo más veces u otro negocio.

La gracia de las hipotecas sobre vivienda está en que es mucho más rentable comprar 5 pisos con hipoteca que 1 sin ella, ya que en x años tendrás un patrimonio 5 veces mayor rindiendo x5.

No contemplo ningún negocio sin endeudamiento, de hecho no tengo ninguno sin endeudamiento ni podría tener el patrimonio actual sin ello.

Si no vas a hacer nada de eso, pues compra y ya, pero la rentabilidad posiblemente no compense mucho.

Cita de Periss

Discrepo un poco tu procedimiento, el sistema español es diferente al americano, el problema de comprar con hipotecas es que te vas cargando la CIRBE, y puede llegar un momento en que los bancos ya no financian, porque aquí financian a las personas no a los proyectos, entonces aunque metas los ingresos por los pisos vía IRPF al llegar al 30% de tu capacidad de endeudamiento el banco te corta el grifo, te compro esta fórmula si eres capaz de obtener una rentabilidad muy alta, pero con rentabilidades medias o bajas te vas a quedar a mitad de camino.

Cita de Bernoulli

Depende de quién seas para el banco, qué entidad financiera, qué proyectos tengas, qué muevas, etc.

Suelo hacer todo a través de sociedades, no como persona física, en algunas tengo la CIRBE bien cargada, en otras no tanto. Eso de los % es muy relativo, si la entidad cree en ti y tu proyecto, tienes un buen historial y capacidad de pago, las financiaciones suelen salir adelante.


Todo esto, por supuesto, en España, de hecho tengo algo en Colombia pero por ahora me resulta más fácil obtener la financiación en España aunque el dinero vaya para Colombia.


En cualquier caso, cada uno tendrá que adaptar esto a sus posibilidades y conocimiento, donde digo 5 pisos y 5x, pon 2 o 3 si quieres, pero la idea es la misma respecto a como manejar el dinero y la deuda. Tengo sociedades donde me han dado un 80% del total, otras donde me han dado un. 50% y otras donde me han dado indirectamente un 100% (indirectamente porque haya sido un préstamo de un 80% + otro préstamo para la actividad del 20%, y esto en sociedad de nueva creación, sin aval personal, pero tras otras muchas financiaciones para otras sociedades y con un historial).

Cita de BewareOf_doggy

Es un rentabilidad neta del 5,5 (te he puesto un IPT bajo, del 6% porque no se la provincia) si la haces sin hipoteca. Si metes hipoteca al 3% a 20 años sobre un 70% del valor (si no es para primera vivienda no te dejan más que el 70 en la mayoría de bancos) te queda una cuota de 290 al mes, con una rentabilidad final del 4,4% y un cashflow mensual de 88 euros. Y claro, estoy presuponiendo que la casa no tiene nada que reformar y que está lista para alquilar, cosa que tampoco sé. Y te estoy metiendo 0euros de mantenimiento y no te estoy contando si tienes periodos vacíos sin alquilar.


No te voy a decir que sea mala operación pero tampoco es que sea gran cosa. En general en vivienda todo lo que baje del 7% de rentabilidad no tiene mucho interés.

Cita de Bernoulli

Lo interesante es hipotecarte, para con el resto del dinero que no pones hacer lo mismo más veces u otro negocio.

La gracia de las hipotecas sobre vivienda está en que es mucho más rentable comprar 5 pisos con hipoteca que 1 sin ella, ya que en x años tendrás un patrimonio 5 veces mayor rindiendo x5.

No contemplo ningún negocio sin endeudamiento, de hecho no tengo ninguno sin endeudamiento ni podría tener el patrimonio actual sin ello.

Si no vas a hacer nada de eso, pues compra y ya, pero la rentabilidad posiblemente no compense mucho.

Cita de Dabero

Si hay un sitio así, compraría 3 con hipoteca del 80% utilizando tu ahorro para el 20% restante de cada uno. Después alquilas y cuando la termines de pagar a cobrar. Un plan sin fisuras

Cita de Chenterges

En cuanto a solicitar hipoteca no te puedo ayudar mucho porque hay gente que con buscadores han conseguido buenas ofertas (algunos son sin comisión directa)
Yo soy mas de quitarme intermediarios pero se hace mas pesado (algunas sucursales te aburren contando milongas que no te interesan y dando vueltas antes de entregar la oferta)


Ten en cuenta que muchas veces si contratas a traves de un buscador ya no puedes consultar otros (porque inician peticiones y el banco ya no da mas ofertas a ese DNI)
Asique una cosa u otra. Si vas a bancos yo huiría de los grandes (santander/bbva) e iria directamente a cajas tipo Kutxa o Caixa (ojo con éstos con su alarma/estafa y vinculaciones varias)
Resto lo que mejor veas.
En mi caso necesitaba poca cantidad y ningun banco me igualaba el prestamo preconcedido que tenia con Ing sin comisión alguna… todo era ya aunque menos TIN, mas gastos y jaleos de notaría. (Pero eso fue algo puntual y por situación personal)
Informate de todo y paciencia

Cita de lolly

este shur sabe lo que dice...
yo en tu caso intentaria pillar 2 pisos con 2 hipotecas

Cita de EldelLeón

Estoy leyendo atentamente este hilo. Tengo la misma duda que el OP, pero me sigue sin quedar claro qué es mejor si apalancarse con hipoteca o no.

Si pides hipoteca vas a tener que pagar los intereses, tienes ya una deuda.

Si no pides hipoteca, es dinero limpio lo que entra.

En mi cabeza parece mejor no pedir hipoteca (el que pueda claro).


A ver si me echáis una mano a mí y al OP jaja.

Cita de madrilemalague

a tocateja siempre, dormirás mejor por la noche sin deberle dinero a nadie.

Cita de Renminbi

Se me ocurren los siguientes pros y contras. Yo diría hipoteca:
+ Puedes deducir intereses en las ganancias del alquiler.
+ Mantienes liquidez.
+ Puedes “invertir” la liquidez en plazo fijo para pagar gran parte de los intereses de la hipoteca. +- Puedes invertir la liquidez “de verdad” y obtener más interés del préstamos de lo que pagas (asumiendo más riesgo el este caso)
+ Teniendo el dinero, puedes amortizar en cualquier momento y adiós.

- Pagas tasación y gestoría del banco para llevar la compraventa.
- Si abortas plan y amortizas, tendrás que pagar la cancelación registral (opcional pero recomendable)
- Pedir hipoteca va a alargar los plazos. No podrás comprar “de un día para otro”. Tendrás que pasar tanto tú como el piso los filtros del banco, lo cual lleva tiempo.