Busco CONSEJOS para comprar PISO destinado a ALQUILER
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 21:09
#1
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Buenas, actualmente dispongo de unos 70k ahorrados distribuidos en varios depósitos a plazo fijo alrededor del 4% donde la mayoría tienen plazos de vencimiento en unos meses. Tengo 27 años, unos ingresos de alrededor de 2.300€ (2 años de paro máximo dado el peor de los casos) y unos gastos bastante reducidos dado que vivo con mis padres, por lo que digamos que ahorro por lo menos 1.500€ al mes. Mi padre es jubilado y tiene una situación económica decente, por lo que no requiere de mi apoyo y dado el caso podría apoyarme más bien yo en él. Desde hace años soy aficionado a revisar el mercado inmobiliario de mi zona. Vivo en una ciudad de menos de 150.000 habitantes donde el principal reclamo de alquiler sería para estudiantes o familias, pues no hay mucho turismo como para que sea un alquiler vacacional. En los últimos meses me he encontrado con algunos pisos de alrededor de 120 - 150m2, 4 o 5 habitaciones, por precios de entre 120.000€ y 200.000€. El alquiler de habitaciones por la zona está entre los 200-250€, en su mayoría. He visto concretamente un piso de 5 habitaciones y 2 baños (160m2) que parece prácticamente nuevo por 200.000€, a lo que hay que sumar unos 20.000€ de impuestos por lo que se va a los 220.000€. Viendo pisos de alquiler por la zona los hay pocos tan atractivos y están entre los 1.000 - 1.200€ de alquiler, pero doy por hecho que en estos precios es muy complicado encontrar inquilinos solventes. Hago hincapié en el buen estado de la vivienda, por lo que seguramente se pueda estirar fácilmente a los 300€. De poderlo alquilar a 250€ por habitación se ingresarían alrededor de 1.250€ - gastos - comunidad - los meses de verano, por lo que quizás alrededor de 10.000€ anuales, haciendo una suposición de alquilar todas las habitaciones durante todo el período lectivo. De alquilarlo a una familia por alrededor de 1.100€ pues sería bastante más. Los que tenéis pisos de alquiler, ¿Qué consejo me daríais para iniciarme?, ¿Los consideráis una inversión rentable hoy por hoy? ¿Sabéis la TAE a los que suelen dar las hipotecas ahora (3-4% imagino)? ¿Veis una locura que me meta en estos líos? Al final es un tema que da pánico para que el nunca ha estado metido en esto. Al final lo que me gustaría es poder dar prácticamente todo mi ahorro de entrada y cubrir la totalidad, o prácticamente la totalidad, de los gastos de la hipoteca mediante el alquiler, pero me abruma pensar en meterme en hipotecas a 15-20 años, aunque de salir bien me plantaría con unos buenos ingresos pasivos el día de mañana. |
Editado: 01-nov-2023 21:13 -
ForoCoches: Miembro
01-nov-2023 21:13
#2
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Si lo alquilas por habitaciones, te quitas de lios de okupacion. Si son estudiantes, pagan los padres, te quitas de lios economicos pero por lo general son mas guarros. Y si pones una "chacha" semanal para zonas comunes, tienes vigilado que la casa no se la coma la mierda. Asi lo tengo yo. Saludos. |
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 21:16
#3
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Si lo alquilas por habitaciones, te quitas de lios de okupacion.
Si son estudiantes, pagan los padres, te quitas de lios economicos pero por lo general son mas guarros. Y si pones una "chacha" semanal para zonas comunes, tienes vigilado que la casa no se la coma la mierda. Asi lo tengo yo. Saludos. El tema de guarros, también puedes establecer un mínimo de edad de 21 años que por lo general serán menos guarros que con 18, pero es un tema a tener en cuenta claro está. A nivel de números, ¿ves correctas las rentabilidades? |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
01-nov-2023 21:16
#4
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El 2025 sera un año negro para España Yo que tú no compraría nada a menos que encuentres chollo Está todo my subido de precio, la burbuja es inmensa....y tiene que estallar si o si, antes ó después. Mi consejo es que tengas paciencia y esperas a la ostia que este país se va a dar en breve 2025 |
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01-nov-2023 21:22
#5
| A grosso modo veo que le vas a sacar 5% de rentabilidad. Teniendo el dinero al 4% o bonos del Estado al 5% porque ibas a querer alquilar? |
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 21:23
#6
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El 2025 sera un año negro para España
Yo que tú no compraría nada a menos que encuentres chollo Está todo my subido de precio, la burbuja es inmensa....y tiene que estallar si o si, antes ó después. Mi consejo es que tengas paciencia y esperas a la ostia que este país se va a dar en breve 2025 Aunque respecto a los tipos no sé yo si van a seguir subiendo o estabilizarse en este punto. |
ForoCoches: Miembro
01-nov-2023 21:27
#7
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El tema de la okupación es de lo que más inseguridad me da pues te pueden arruinar la vida en este caso y también me tira el alquilar por habitaciones por esto mismo. Aunque también existen los seguros de alquiler pero no sé como funcionan.
El tema de guarros, también puedes establecer un mínimo de edad de 21 años que por lo general serán menos guarros que con 18, pero es un tema a tener en cuenta claro está. A nivel de números, ¿ves correctas las rentabilidades? Si es algo para invertir y alquilar, cuanto mas barato el piso, mejor. Mejor dos pisos de 120k que uno de 240k. Puedes incluso meditar el ampliar habitaciones en los pisos y sacarles mas rentabilidad. Lo que dice el otro shur, estoy de acuerdo pero en ciudades pequeñas, pueblos, etc. Un piso en barcelona no es lo mismo que en un "pueblo perdido". Y por otro lado, puedes pensar que si el piso va a estar alquilado si o si, te da igual que el piso pierda valor. Al final esta para que se "pague solo y punto". Y si no tienes piso propio aún, piensa que ya tienes una edad y te animo a que pilles algo cerca de tus padres/trabajo en lo que puedas vivir tu a corto/medio plazo, ya que llegará la hora de que te separes aunque sea compartiendo piso. Saludos |
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 21:29
#8
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Lo de teniendo el dinero sobre el 4% por qué meterse en alquileres, pues básicamente porque ahora mismo le saco un 4% pongamos a 50k (tengo 20k de efectivo en cuenta remunerada al 2,50%), eso son unos 2.500€ anuales de rentabilidad bruta. En el caso de comprar el piso y alquilarlo, en 15-20 años tendría un piso pagado mediante alquiler al que le seguiría sacando rentabilidad de 7% y tendría la posibilidad de venderlo para recuperar la inversión. Si dijeras que dispongo de 200k al 4% no me rentaría meterme en pisos de alquiler, pero el caso aquí es que con el piso sacaría una rentabilidad algo superior sobre una cifra casi 4 veces la actual. Así es como lo veo yo eh, que igual me equivoco en el planteamiento. |
ForoCoches: Miembro
01-nov-2023 21:33
#9
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Personalmente no invertiría en comprar un piso para alquilarlo sin tener otro en propiedad que sea mi vivienda habitual. De comprar el piso que comentas; por ubicación, superficie, servicios cercanos y calidades, ¿lo podrías dedicas a vivienda habitual en caso de necesitarlo? En ese caso podrías tenerlo alquilado hasta que salgas del nido |
ForoCoches: Miembro
01-nov-2023 21:33
#10
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Quizás sería más de un 5% y sería alrededor de un un 7%, que es lo que tengo entendido que suele sacarse de rentabilidad media en los pisos salvo que pilles chollos. Dependerá del tipo de alquiler y el precio final al que se pueda alquilar y cuantos meses al año.
Lo de teniendo el dinero sobre el 4% por qué meterse en alquileres, pues básicamente porque ahora mismo le saco un 4% pongamos a 50k (tengo 20k de efectivo en cuenta remunerada al 2,50%), eso son unos 2.500€ anuales de rentabilidad bruta. En el caso de comprar el piso y alquilarlo, en 15-20 años tendría un piso pagado mediante alquiler al que le seguiría sacando rentabilidad de 7% y tendría la posibilidad de venderlo para recuperar la inversión. Si dijeras que dispongo de 200k al 4% no me rentaría meterme en pisos de alquiler, pero el caso aquí es que con el piso sacaría una rentabilidad algo superior sobre una cifra casi 4 veces la actual. Así es como lo veo yo eh, que igual me equivoco en el planteamiento. |
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 21:35
#11
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No soy experto en rentabilidad economica, y no se como he acabado en inverforo pero al ver que el post tenia cierta relación con algo que yo entiendo, me he animado a contarte algunos de mis consejos...
Si es algo para invertir y alquilar, cuanto mas barato el piso, mejor. Mejor dos pisos de 120k que uno de 240k. Puedes incluso meditar el ampliar habitaciones en los pisos y sacarles mas rentabilidad. Lo que dice el otro shur, estoy de acuerdo pero en ciudades pequeñas, pueblos, etc. Un piso en barcelona no es lo mismo que en un "pueblo perdido". Y por otro lado, puedes pensar que si el piso va a estar alquilado si o si, te da igual que el piso pierda valor. Al final esta para que se "pague solo y punto". Y si no tienes piso propio aún, piensa que ya tienes una edad y te animo a que pilles algo cerca de tus padres/trabajo en lo que puedas vivir tu a corto/medio plazo, ya que llegará la hora de que te separes aunque sea compartiendo piso. Saludos La ciudad está claro que no es Barcelona pero atrae bastantes estudiantes de los pueblos y alrededores, pero tienes razón en que quizás para alquilar, y más por habitaciones, es mejor barajar pisos de menor precio. |
Rollercoaster
01-nov-2023 21:35
#12
| Me parece un despropósito comprar un piso para alquilar viviendo con tus padres y sin tener un piso ya en propiedad. |
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 21:41
#13
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Personalmente no invertiría en comprar un piso para alquilarlo sin tener otro en propiedad que sea mi vivienda habitual.
De comprar el piso que comentas; por ubicación, superficie, servicios cercanos y calidades, ¿lo podrías dedicas a vivienda habitual en caso de necesitarlo? En ese caso podrías tenerlo alquilado hasta que salgas del nido Lo que he comentado a otro shur, no tengo piso en propiedad pero vivo en una vivienda de pueblo de varias plantas por lo que prácticamente solo veo a mis padres en las comidas, aunque sí que me planteo comprar algo para mi también. El pago de la hipoteca cuento con que podría compensarlo con el alquiler. Reparaciones y demás podrían correr de mi sueldo de ser necesario. Y respecto la morosidad... habría que estudiar como van los seguros de impago. |
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 21:42
#14
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En parte pienso que debería comprarme algo para vivir por mi cuenta pero eso mataría mi capacidad de ahorro, y comprar ahora un piso para alquilar y que me diese una pequeña rentabilidad a la vez que puedo pagar la hipoteca me daría una gran ventaja en el futuro que terminaría agradeciendo. |
Rollercoaster
01-nov-2023 21:50
#15
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Como he comentado en alguna respuesta, es una casa de varias plantas por lo que los veo 2 o 3 veces al día.
En parte pienso que debería comprarme algo para vivir por mi cuenta pero eso mataría mi capacidad de ahorro, y comprar ahora un piso para alquilar y que me diese una pequeña rentabilidad a la vez que puedo pagar la hipoteca me daría una gran ventaja en el futuro que terminaría agradeciendo. |
ForoCoches: Usuario
01-nov-2023 22:01
#16
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El problema que veo ahí es que eso va a reiniciar de nuevo el contador de ahorros, que si bien aunque es cierto que aceleraría ligeramente tu capacidad de ahorro al mes, no podrías volar hasta bien entrados los 30. Aunque vivas en una casa de varias plantas, viviendo en la misma casa no tienes privacidad, pero es sólo mi opinión.
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ForoCoches: Miembro
02-nov-2023 01:08
#17
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Ahora mismo, salvo que encuentres un chollo, carece de sentido... porque los depósitos están dando más de un 4% y porque siempre que suben los tipos de interés la vivienda baja Piénsalo, ganar un 5% que al final seguramente sea menos mareandote y perdiendo el tiempo o un 4% sin hacer nada, que prefieres? En cuanto a lo de la okupacion corregidme si me equivoco, pero si es tu unico piso creo que no hay problema pq lo puedes poner como tu unica vivienda q el problema es cuando tienes mas de una |
*AutoBan Spam/Flood/Troll*
02-nov-2023 02:09
#18
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Cuando te vas a follar una tía les dices que vives con tus padres?… 27 años shur…, Ahora en serio, el mejor consejo que te han dado es el de arriba, ni se te ocurra comprar un piso de 220k en una ciudad de mierda, y menos para alquilar por habitaciones. Te compras 2 de 70k y a alquilarlos. Rentabilidad mucho mayor |
ForoCoches: Miembro
02-nov-2023 09:33
#19
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Piso de calidad, inquilinos de calidad Piso de mierda, inquilinos de mierda |
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02-nov-2023 09:38
#20
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Te señalo algunas cosas que he visto. No metes gastos de IBI, recogida de de basuras, etc. Tampoco metes gastos anuales de electrodomésticos ni pequeños arreglos. Tienes que prorratear otros gastos como la reforma, pintura, etc que tendrás que hacer en un tiempo y más si lo alquilas x habitaciones. Alquilar 4 o 5 habitaciones por separado es multiplicar las interacciones por ese número y por tanto tb los problemas. Los estudiantes por un lado son buenos porque no suelen dejar de pagar, pero por otro lado el desgaste y la guarrería se incrementan muchísimo. Da igual de 18 o 25 años. Yo opino lo mismo que te están diciendo ya. Teniendo depósitos y letras del tesoro que estaba rindiendo un 4% no me complicaba la existencia. Otra cosa es que quisieras diversificar y meter en inmobiliario una tercera o cuarta parte de tu capital. Pero meterte en una hipoteca para sacar un 2% más con suerte no lo veo prudente. Y eso sin contar que la economía tambalee, cómo ya ha pasado en España no hace mucho, y te veas con un piso con 100k de hipoteca que ya no vendes ni por 50k. |
ForoCoches: Miembro
02-nov-2023 11:29
#21
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Opino como muchos, deberías buscarte algo para independizarte, no para invertir. Si tus padres hubiesen pensado así, seguramente no estarías en este mundo a día de hoy. Y tienes que pensar también en ellos, que ya va siendo hora de tengan independencia total de su casa... |
ForoCoches: Miembro
02-nov-2023 11:53
#22
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El 2025 sera un año negro para España
Yo que tú no compraría nada a menos que encuentres chollo Está todo my subido de precio, la burbuja es inmensa....y tiene que estallar si o si, antes ó después. Mi consejo es que tengas paciencia y esperas a la ostia que este país se va a dar en breve 2025 Yo estoy como el op, viendo pisos de 150k más o menos seminuevos (del 2011 pero a estrenar) en ciudad de 180k habitantes. Sinceramente, no creo que esos bajen mucho la verdad, ya me parecen baratísimos. |
ForoCoches: Miembro
02-nov-2023 13:54
#23
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No comprendo porque veis tan chollo lo de alquilar a estudiantes... - vais a tener muchos meses el piso sin alquilar (meses de verano) - Vais a tener a gente joven que le suda la polla reventar todo, que van a montar fiestas y dar por culo a los vecinos (si o si) - cada vez hay menos estudiantes... supongo q sera por lo de que se van pero vamos...yo lo veo jugar con fuego, antes lo alquilo a un padre de familia |
ForoCoches: Usuario
02-nov-2023 16:52
#24
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El 2025 sera un año negro para España
Yo que tú no compraría nada a menos que encuentres chollo Está todo my subido de precio, la burbuja es inmensa....y tiene que estallar si o si, antes ó después. Mi consejo es que tengas paciencia y esperas a la ostia que este país se va a dar en breve 2025 Está todo muy subido y la mayoría de lo que se está vendiendo es sin hipotecas. Lo de estallar viene sonando desde el COVID, te acuerdas de lo que es el COVID? Pues eso |
ForoCoches: Miembro
02-nov-2023 23:10
#26
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Invertí en vivienda con todo super analizado y números positivos y el primer año perdidas, si yo ahora vendo la vivienda por el mismo precio pierdo 20k. Para empezar a ser rentable tendría que mantener alquilado 5 años, a partir de ahí ganaría 7k si lo vendo. En cuanto al beneficio del alquiler mensual, te lo comes con la hipoteca, la comunidad y la parte que amortizas para no regalar ni 1 € hacienda. Si es verdad que se paga solo y quizás solo el primer año tengas que poner cash para tema reformas, averías, derramas, etc. Si tuviera la opción de nuevo no invertiría en vivienda. |
Hippie User
02-nov-2023 23:30
#27
| Lo de alquilar por habitaciones está muy bien pero no puedes gastar 220k en el piso porque la rentabilidad se va a la mierda. Si estás en una ciudad tan pequeña debe haber pisos por 50-70k que puedas pagar al contado y alquilar por 500€. Lo ideal sería hipotecarte y comprar 2 de esos. |
ForoCoches: Miembro
03-nov-2023 00:32
#28
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Invertí en vivienda con todo super analizado y números positivos y el primer año perdidas, si yo ahora vendo la vivienda por el mismo precio pierdo 20k.
Para empezar a ser rentable tendría que mantener alquilado 5 años, a partir de ahí ganaría 7k si lo vendo. En cuanto al beneficio del alquiler mensual, te lo comes con la hipoteca, la comunidad y la parte que amortizas para no regalar ni 1 € hacienda. Si es verdad que se paga solo y quizás solo el primer año tengas que poner cash para tema reformas, averías, derramas, etc. Si tuviera la opción de nuevo no invertiría en vivienda. |
Perrullo
03-nov-2023 10:58
#29
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Buenas, actualmente dispongo de unos 70k ahorrados distribuidos en varios depósitos a plazo fijo alrededor del 4% donde la mayoría tienen plazos de vencimiento en unos meses.
Tengo 27 años, unos ingresos de alrededor de 2.300€ (2 años de paro máximo dado el peor de los casos) y unos gastos bastante reducidos dado que vivo con mis padres, por lo que digamos que ahorro por lo menos 1.500€ al mes. Mi padre es jubilado y tiene una situación económica decente, por lo que no requiere de mi apoyo y dado el caso podría apoyarme más bien yo en él. Desde hace años soy aficionado a revisar el mercado inmobiliario de mi zona. Vivo en una ciudad de menos de 150.000 habitantes donde el principal reclamo de alquiler sería para estudiantes o familias, pues no hay mucho turismo como para que sea un alquiler vacacional. En los últimos meses me he encontrado con algunos pisos de alrededor de 120 - 150m2, 4 o 5 habitaciones, por precios de entre 120.000€ y 200.000€. El alquiler de habitaciones por la zona está entre los 200-250€, en su mayoría. He visto concretamente un piso de 5 habitaciones y 2 baños (160m2) que parece prácticamente nuevo por 200.000€, a lo que hay que sumar unos 20.000€ de impuestos por lo que se va a los 220.000€. Viendo pisos de alquiler por la zona los hay pocos tan atractivos y están entre los 1.000 - 1.200€ de alquiler, pero doy por hecho que en estos precios es muy complicado encontrar inquilinos solventes. Hago hincapié en el buen estado de la vivienda, por lo que seguramente se pueda estirar fácilmente a los 300€. De poderlo alquilar a 250€ por habitación se ingresarían alrededor de 1.250€ - gastos - comunidad - los meses de verano, por lo que quizás alrededor de 10.000€ anuales, haciendo una suposición de alquilar todas las habitaciones durante todo el período lectivo. De alquilarlo a una familia por alrededor de 1.100€ pues sería bastante más. Los que tenéis pisos de alquiler, ¿Qué consejo me daríais para iniciarme?, ¿Los consideráis una inversión rentable hoy por hoy? ¿Sabéis la TAE a los que suelen dar las hipotecas ahora (3-4% imagino)? ¿Veis una locura que me meta en estos líos? Al final es un tema que da pánico para que el nunca ha estado metido en esto. Al final lo que me gustaría es poder dar prácticamente todo mi ahorro de entrada y cubrir la totalidad, o prácticamente la totalidad, de los gastos de la hipoteca mediante el alquiler, pero me abruma pensar en meterme en hipotecas a 15-20 años, aunque de salir bien me plantaría con unos buenos ingresos pasivos el día de mañana. Yo siendo consciente de los riesgos previamente, me apalancaría al máximo y usaria esos interesas anuales para que me desgraven en la renta anual. Ten en cuenta que tu contrato de alquiler de habitaciones será por lo civil y no siempre podrás deducirtelo como larga duración. Yo acabo de meterme en una operación de una compra de 115k, 239m2, un doble piso en el centro de mi ciudad, el cual la mitad voy a destinar a alquiler tradiconal y la otra mitad al alquiler de habitaciones. Voy alquilar 4 habitaciones, 1 con baño propio, y otras 3 con baño compartido. Con ING he conseguido el 90% de financiación, espero montar hilo si me da el tiempo con fotos del antes, del después y contar mi experiencia. Veo que en internet hay mucho cursito del tema inmobiliairio y para mi todos los que he podido leer la parte pública antes de comprar los veo a kilómetros del mundo real y del ciudadano medio de a pie. Porque para comprar cosas rentables de verdad necesitas muchos contactos locales buenos y para conseguir una buena financión una relación con el banco buena, con unos ingresos anuales decentes. Yo cuando he comprado algo bueno es porque era una mierda previa, con una reforma infumable donde la mayoría de gente no le apetece pasar por ese mes y medio metiendo pasta sin saber cuanto te va a costar la fiesta en realidad. He de decir que tengo experiencia en reformas, y desde pequeño he estado en este mundo inmobiliario. En otro hueco puedo también comentar en el hilo todas las cagadas que he tenido en esta operación, porque uno cree que sabe pero con cada cosa que haces aprenes más. |
Perrullo
03-nov-2023 11:39
#30
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Si lo alquilas por habitaciones, te quitas de lios de okupacion.
Si son estudiantes, pagan los padres, te quitas de lios economicos pero por lo general son mas guarros. Y si pones una "chacha" semanal para zonas comunes, tienes vigilado que la casa no se la coma la mierda. Asi lo tengo yo. Saludos. |