¿En que momento renta vender un piso destinado a alquiler? Dilema
Encuesta del tema
Larga temporada
Vacacional
Vender
Otro (especificar)
Votantes: 16. Tú no puedes votar en esta encuesta
ForoCoches: Miembro
27-oct-2023 11:59
#1
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Os pongo en situación, hace 1 año y pico compré un piso antiguo y relativamente céntrico en Málaga (reformado y 3habs pequeñitas, 1º sin ascensor) por 120k (hipoteca fija de 300€, ya que solo puse el 20%). Viendo el precio de los alquileres, por 800-1000€ yo creo que, por desgracia para el que está obligado a alquilar, me lo quitan de las manos. A la posible rentabilidad habrá que quitar seguros, impuestos, mantenimiento, etc.. Por otro lado, estando donde está, supongo que el alquiler vacacional puede ser otra opción interesante visto la cantidad de turistas que hay en la ciudad. No se si la rentabilidad será menor o mayor (obviamente desentendiéndome de todo, dejando todo el trabajo a alguna empresa que se dedique a esto), pero probablemente gane en tranquilidad al evitar posibles inquiokupas e incluso aumente la rentabilidad con respecto a alquilar larga temporada. En el peor de los casos, con que se pague la hipoteca y no me cueste dinero el tenerlo vacacional, en principio me vale. Esto sería alquilar 4-5 noches/mes por 100€/noche (por pagar hipoteca + gastos), lo cual presumo que será bastante probable. El caso es que viendo los precios de venta, quizá se pueda vender por 200k, por lo que pongamos que podría obtener unos 80-100k limpios ahora mismo. Paralelamente a esto compré una casa de obra nueva a medias con mi mano, la cual nos entregan en breve... Ya que pretendemos mudarnos a la nueva,debo hacer algo con el piso de 120k ¿Qué opción veis mejor? Contemos que todo posible rendimiento de ese piso es para mi, nada a medias -Alquiler larga temporada: Probablemente podría pagar los 300€ de hipoteca de ese piso + mi 50% de la hipoteca de la obra nueva -Alquiler vacacional: ¿Más tranquilidad con respecto a la okupación? Rentabilidad completamente desconocida, no se si los pisos se alquilan una media de 5, 10 o 30 noches mensuales, pero quizá sea superior al modo de larga temporada (No se que tipo de alquiler supondría menos dolores de cabeza, en ambos casos supongo que haría por que me lo llevase una empresa) -Vender: Saco 80-100k que puedo meter a fondos indexados y me quito de historias, o incluso pagar completamente mi parte de la hipoteca de la casa nueva. A priori esta parece la peor opción, pero obtener de golpe y porrazo la rentabilidad que me daría el piso en 10 años alquilándose no parece ninguna tontería. Esta opción me dolería especialmente por la hipoteca tan buena que tiene. PD. Agradecería que me dieseis alguna otra opción que haya podido pasárseme, o que si alguno controla de alquileres vacacionales me de algunos consejos en caso de que considerase esta opción como la mejor. También se aceptan consejos para evitar/dificultar inquiokupación en caso de alquiler de larga temporada (cláusulas a poner en el futuro contrato, pedir avales, seguro de impago, etc.) |
ForoCoches: Usuario
27-oct-2023 12:09
#2
| Yo lo alquilaría a larga temporada, con lo que ganas pagas parte de la hipoteca de la casa nueva. |
ForoCoches: Miembro
27-oct-2023 12:17
#3
| Mi parte de la hipoteca nueva serían unos 350€, por lo que podríamos decir que casi casi entera |
ForoCoches: Usuario
27-oct-2023 12:24
#4
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Shur, yo compé un piso en El Palo, primera linea de playa hace 1 año. Como la reforma se demoró más de lo normal (6 meses) acabé viviendo con mi novia y decidimos alquilar el piso, vacacional. La gestión la llevo yo. La limpieza me la hace la chica que viene a limpiar a casa. Luego yo me curro el check in y tal y por ahora me va muy bien. Valoraciones 10/10 y la tranquilidad que cuando se acaben las vacaciones de los inquilinos se marcharan a sus casas. Obviamente te demandará más de tu tiempo pero la rentabilidad será mucho mayor también. Yo no venderia un piso en el centro ni loco. En mi piso tengo reservas de 3 noches a familias que vienen 14 dias o incluso 1 mes. Asi que depende mucho. También puedes marcar un minimo de noches en booking/airbnb si no quieres tanto lio. Yo tengo minimo 3 noches, menos es un coñazo! |
ForoCoches: Miembro
27-oct-2023 12:59
#5
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Shur, yo compé un piso en El Palo, primera linea de playa hace 1 año. Como la reforma se demoró más de lo normal (6 meses) acabé viviendo con mi novia y decidimos alquilar el piso, vacacional.
La gestión la llevo yo. La limpieza me la hace la chica que viene a limpiar a casa. Luego yo me curro el check in y tal y por ahora me va muy bien. Valoraciones 10/10 y la tranquilidad que cuando se acaben las vacaciones de los inquilinos se marcharan a sus casas. Obviamente te demandará más de tu tiempo pero la rentabilidad será mucho mayor también. Yo no venderia un piso en el centro ni loco. En mi piso tengo reservas de 3 noches a familias que vienen 14 dias o incluso 1 mes. Asi que depende mucho. También puedes marcar un minimo de noches en booking/airbnb si no quieres tanto lio. Yo tengo minimo 3 noches, menos es un coñazo! Dicho esto, ¿Qué trabajo te supone a ti que te hagan una reserva? Supongo que ir a hacerles entrega y recogida de llaves, organizarte con la chica de la limpieza (que supongo que tiene que saber que debe estar disponible para ti con cierta urgencia si te coincide en el mismo día salida y entrada de nuevos inquilinos) ¿y algo más? |
ForoCoches: "El Miembro"
27-oct-2023 13:37
#6
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Piensas morirte pronto? No? Pues entonces piensa a largo plazo. Ese piso, bien gestionado te paga la hipoteca de ese piso y la de la casa nueva. Ese piso es una herramienta financiera. Echa números y toma la opción más rentable a medio y largo plazo. Quizá ese piso vale hoy 200k y en 10 años 500k... O quizá te lo ocupan, vandalizan o se quema la finca. Protégete ante los imprevistos (para eso están los seguros de impago, antivandalicos o de continente). Tira de Excel y toma decisiones informadas con datos. |
ForoCoches: Usuario
27-oct-2023 22:18
#7
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Piensas morirte pronto? No? Pues entonces piensa a largo plazo.
Ese piso, bien gestionado te paga la hipoteca de ese piso y la de la casa nueva. Ese piso es una herramienta financiera. Echa números y toma la opción más rentable a medio y largo plazo. Quizá ese piso vale hoy 200k y en 10 años 500k... O quizá te lo ocupan, vandalizan o se quema la finca. Protégete ante los imprevistos (para eso están los seguros de impago, antivandalicos o de continente). Tira de Excel y toma decisiones informadas con datos. |
ForoCoches: Miembro
28-oct-2023 19:00
#8
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Piensas morirte pronto? No? Pues entonces piensa a largo plazo.
Ese piso, bien gestionado te paga la hipoteca de ese piso y la de la casa nueva. Ese piso es una herramienta financiera. Echa números y toma la opción más rentable a medio y largo plazo. Quizá ese piso vale hoy 200k y en 10 años 500k... O quizá te lo ocupan, vandalizan o se quema la finca. Protégete ante los imprevistos (para eso están los seguros de impago, antivandalicos o de continente). Tira de Excel y toma decisiones informadas con datos. Yo tengo un piso vacacional que reformé yo mismo, me quedó muy bien, pensaba poner de alquiler pero al final me lo quedé aunque esté vacío la mayor parte del año. A veces pienso en comprar otro más grande en la misma ciudad, y lo inteligente financieramente sería ponerlo de alquiler y con el alquiler pagar la hipoteca de otro piso, pero pienso en gestionarlo estando a más de 500 km, en que no lo cuiden, en problemas diversos... Y no me queda claro si no daría menos problemas venderlo. Un Excel puede no ser la vida real. |
ForoCoches: Usuario
28-oct-2023 19:11
#9
| Seré breve, no. ¿Por qué? Ya te han contestado. Precio de compra, rentabilidad del alquiler, opciones a vacacional, ubicado en la ciudad de Málaga, etc. |
ForoCoches: Usuario
29-oct-2023 10:04
#11
| Buenas,Pues dependerá también de tus circunstancias personales, ¿Tienes mas inversiones? ¿tienes un trabajo fijo bien pagado que te permite ahorrar?. Pîensa que tal y como va Malaga ese piso puede rentar mucho mas en poco tiempo...... |
ForoCoches: Miembro
29-oct-2023 10:46
#12
| ¿Que puedes hacer con esos 200k (menos impuestos), que te rente más que ese piso? |
ForoCoches: "El Miembro"
30-oct-2023 11:41
#13
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Esto es cierto, pero es una decisión difícil.
Yo tengo un piso vacacional que reformé yo mismo, me quedó muy bien, pensaba poner de alquiler pero al final me lo quedé aunque esté vacío la mayor parte del año. A veces pienso en comprar otro más grande en la misma ciudad, y lo inteligente financieramente sería ponerlo de alquiler y con el alquiler pagar la hipoteca de otro piso, pero pienso en gestionarlo estando a más de 500 km, en que no lo cuiden, en problemas diversos... Y no me queda claro si no daría menos problemas venderlo. Un Excel puede no ser la vida real. Si realmente quieres sacar rentabilidad a tus activos (ahora son pasivos que sacan pasta de cuenta) objetiviza la realidad, plásmala en un puto Excel y protégete de los contratiempos. Lo que resulte al final será tu rentabilidad. La vida real no es un Excel pero pensar que la vida no es otra cosa que problemas a solventar es engañarse a uno mismo. Piensa alargó plazo. Dale valor a tus activos. Y vive una vida mejor! Que el miedo no te ciegue. |
ForoCoches: Miembro
30-oct-2023 11:58
#14
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Visión subjetiva y apego a lo material. Y si.. y si...
Si realmente quieres sacar rentabilidad a tus activos (ahora son pasivos que sacan pasta de cuenta) objetiviza la realidad, plásmala en un puto Excel y protégete de los contratiempos. Lo que resulte al final será tu rentabilidad. La vida real no es un Excel pero pensar que la vida no es otra cosa que problemas a solventar es engañarse a uno mismo. Piensa alargó plazo. Dale valor a tus activos. Y vive una vida mejor! Que el miedo no te ciegue. Pero precisamente un piso da una rentabilidad ridícula con unos posibles problemas que me dan pereza. |
¡Qué horror!
30-oct-2023 12:08
#15
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Compraste un piso como inversión y esas son tus previsiones/valoración de riesgos. Fascinante. Viendo que tu conocimiento de inmobiliario es escaso y la valoración de riesgos nula, yo de ti vendería y recogería beneficios. Luego vendrán las sorpresas... y los lloros Además, 200k en depósitos al 2% ya es mayor a tus deseados 300€/mes. ¡Y en el mercado ya hay depósitos del 4.X%! Poco os pasa... |
ForoCoches: Usuario
06-nov-2023 18:09
#16
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Muchas gracias por la respuesta! El piso está entre Hilera y Mármoles, que no es centro centro, pero tampoco es la Trinidad.
Dicho esto, ¿Qué trabajo te supone a ti que te hagan una reserva? Supongo que ir a hacerles entrega y recogida de llaves, organizarte con la chica de la limpieza (que supongo que tiene que saber que debe estar disponible para ti con cierta urgencia si te coincide en el mismo día salida y entrada de nuevos inquilinos) ¿y algo más? El trabajo que me supone gestionar mi alquiler es minimo. En octubre tuve dos estancias largas por lo que solo pringué dos dias. En noviembre tengo 6. La comunicacion con el cliente es por la app de booking o whatsapp. La entrega de llaves y resolver dudas etc, unos 15 minutos. A la chica de la limpieza le paso las reservas con de mes a mes para que se organice como quiera y si hay alguna cancelacion o reserva de ultima hora no suele tener problema para limpiar. |