Opinión inversión en vivienda
ForoCoches: Miembro
16-oct-2023 23:39
#1
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Buenas shures, a ver qué opináis. Voy a cambiarme de piso y tendría la posibilidad de quedarme el actual y alquilarlo si vendiera gran parte de la cartera de acciones (en la que estoy en positivo). El piso actual lo compré por 140k, quedan por pagar 87k al banco y 28k de préstamo familiar. La cuota actual de la hipoteca son 500€, ha subido estos meses al ser de tipo variable. Los gastos de comunidad son 30€. Está en Vitoria en una ubicación muy buena. Es un interior de tres habitaciones y un baño, creo que ideal para una pareja joven. Revisando cualquier informe de idealista se ve como Vitoria es la población con mayor demanda de alquiler y menor oferta, no tendré ningún problema para alquilar el piso. Creo que podría alquilar el piso por 850€ sin mucho problema a un buen inquilino. No obstante, quizá me incline por alquilárselo a un primo joven de mi mujer y su pareja por 750€ (con subida según IPC en sucesivos años), totalmente de fiar (aunque ya sé que la persona menos pensada te puede dar problemas, dudo tremendamente que este fuese el caso). Es un precio relativamente amigo pero sé que van a cuidar el piso como nadie. Si bien apenas tendría cashflow por el momento, como diría el cuñado medio el piso "se me iría pagando sólo". Con las sucesivas subidas por IPC o el precio de mercado cuando se marchen más una potencial bajada del euribor sí que tendría cierto cash flow en 3-4 años. En cuanto al precio de venta, creo que podría vender el piso en el orden de los 210k€ para obtener un neto de 95k. Y aquí es donde me entran las dudas. Claro, la rentabilidad bruta a precio de compra es 6.4% y la rentabilidad bruta a precio de mercado sería un 4.3%. Entiendo que lo que tiene sentido es considerar la rentabilidad a precio de mercado porque lleva implícita un coste de oportunidad de vender y obtener una rentabilidad superior al 4.3%. Pero lo que también considero es el apalancamiento, sería un 4.3% de 210k, mientras que de otro modo tendría disponible para invertir 95k Y la media del SP500 es del 8,26%, neto eso sí. Una opción que se me pasaba por la cabeza era poner el piso en venta a un precio más alto del que yo valoro de primeras, digamos 230k, y ver si hay algún comprador 'forzado' que pique. ¿Qué opináis? |
Editado: 16-oct-2023 23:51 -
NO SOY EL DE LA FOTO
17-oct-2023 00:12
#2
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Yo estoy totalmente en contra de mezclar familia con asuntos de dinero. Si no necesitas pasta para la entrada de tu nuevo piso y te dan la hipoteca aún estando pagando otra, yo no vendería, y alquilaría a alguien con buen perfil con seguro de impagos. |
ForoCoches: Miembro
17-oct-2023 00:22
#3
| 750 euros precio amigo...si me dijeses 500 aún, però para especular yo no tiraría de família |
ForoCoches: Usuario
17-oct-2023 00:32
#4
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Creo que sí, que la rentabilidad que te interesa es a precio de mercado. ¿Seguro que esos son los precios de alquiler que se manejan? No conozco Vitoria. En Madrid un piso de 210k y 3 habitaciones, se alquila por 1k-1.2k diría yo. Sobre el sp500, no tengo mucha idea. Pero ese 8.26% imagino que es la revalorización de la cartera, no las rentas/dividendos de las acciones. Creo que para hacer la comparación justa tendrías que calcular la rentabilidad del alquiler y además la revalorización del inmueble. |
NO SOY EL DE LA FOTO
17-oct-2023 03:02
#5
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Creo que sí, que la rentabilidad que te interesa es a precio de mercado.
¿Seguro que esos son los precios de alquiler que se manejan? No conozco Vitoria. En Madrid un piso de 210k y 3 habitaciones, se alquila por 1k-1.2k diría yo. Sobre el sp500, no tengo mucha idea. Pero ese 8.26% imagino que es la revalorización de la cartera, no las rentas/dividendos de las acciones. Creo que para hacer la comparación justa tendrías que calcular la rentabilidad del alquiler y además la revalorización del inmueble. El retorno promedio anual histórico del SP500, considerando la reinversión de dividendos está cercano al 10% (en dólares) |
ForoCoches: Miembro
17-oct-2023 05:48
#6
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Llámalo precio con descuento. Metete en idealista, por 500€ encuentras algun loft de 1 habitación en la parte vieja de la ciudad que es un guetto de inmigrantes y zona de fiesta, y verás que por 750€ no tienes nada. Como decía, podría alquilar el piso por 850-900e sin mayores problemas, así que es un descuento de 100-150e. Una parte del descuento sería la ausencia del seguro de impagos que me ahorraría. Creo que sí, que la rentabilidad que te interesa es a precio de mercado.
¿Seguro que esos son los precios de alquiler que se manejan? No conozco Vitoria. En Madrid un piso de 210k y 3 habitaciones, se alquila por 1k-1.2k diría yo. Sobre el sp500, no tengo mucha idea. Pero ese 8.26% imagino que es la revalorización de la cartera, no las rentas/dividendos de las acciones. Creo que para hacer la comparación justa tendrías que calcular la rentabilidad del alquiler y además la revalorización del inmueble. Gracias. Sí, creo que lo suyo es coger la rentabilidad de mercado y no la de compra. |
ForoCoches: Miembro
17-oct-2023 20:53
#7
| Yo ni lo dudé, tenía el dinero y pagué la casa, todo ventajas y no le debes nada a nadie que la vida da muchas vueltas |
ForoCoches: Miembro
23-oct-2023 11:50
#8
| Al final he decidido alquilarlo, en principio al familiar, por 800€ al mes. En el mercado libre lo habría publicado en idealista por 950€ y lo habría alquilado por ese precio o quizá por 900€, pero he estado revisando el mercado de alquiler esta última semana y cualquier cosa a ese precio vuela. |